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摘要：以武汉市2003-2014年数据为基础，构建房地产业发展程度与公共服务水平评价体系，利用变异系数法进行综合测度。在此基础上利用耦合协调模型，分析了武汉市房地产业发展和公共服务的耦合协调特征，结果发现：1.在2003-2007年武汉市公共服务综合得分优于房地产业发展程度综合得分，在之后房地产业发展综合得分反超；2.武汉市房地产业发展和公共服务耦合关系较好，耦合度值一直在1附近；3.在研究期内，二者协调度值从0.46不断上升至0.97。据此提出了相应的政策建议。
关键词：房地产业，公共服务，耦合协调度，评价与分析
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2016）09-0010-19 收稿日期：2016-08-10
1 引言
近年来，我国城镇化高速推进，房地产行业蓬勃发展，在国民经济中占重要地位。城镇化过程伴随着大量人口涌入城市，住房的需求旺盛，房地产业的发展满足了这一基本生活消费品，而且对相应生活配套设施提供了空间条件。但是，大量的人口挤占了城市相对短缺的公共服务资源，造成了“交通拥堵”“看病难”“上学难”“环境恶化”等城市病的发生，房地产业发展与公共服务供给的协调发展显得迫切需要。
房地产业发展和公共服务相辅相成，既有各自独立性又相互促进、共同发展。首先，房地产业发展和公共服务有独立性，二者同属城市发展系统。从城镇化的角度讲，“新型城镇化道路”是土地城镇化和人口城镇化的有机结合，如果说房地产业发展是城镇化的规模，人口城镇化就是新型城镇化的质量，而提高公共服务水平是人口城镇化的重要途径。从经济—社会双系统角度来看，房地产是国民经济的重要组成部分，关系着市场经济繁荣发展；而公共服务是社会功能正常运转的基础。其次，城市公共服务有利于提高房地产价值。商业地产价值受交通基础设施影响较大，住宅价格随教育、医疗条件的差异而变化。最后，房地产发展促进公共服务水平的提升。一方面，在房地产业发展过程中，破旧立新，并配套建设一定公共设施，改善了城市环境；另一方面，房地产的发展为城市发展积累了资金，在分税制下，使本来捉襟见肘的地方政府财政有了公共服务支出的宽裕资金。由此可见，城市房地产业发展和公共服务是经济社会大系统中的两个既独立又紧密相关的部分，研究二者的关系就是探索新型城镇化中人的城镇化与土地城镇化的平衡发展道路，也是研究经济——社会系统有序运行、和谐发展的基础。
房地产发展和公共服务水平协调发展是两个系统中各部分或要素在相互开放的条件下相互依存、相互适应、良性循环、有序运行、共同发展的状态和过程。目前在CNKI中未检索到房地产业发展与公共服务供给的协调性相关研究。为了进一步探究这种关系，借鉴物理学上的耦合协调关系来量化分析。耦合是指两个或两个以上系统相互之间存在彼此影响的关系，在变化中各子系统之间良性互动，相互依赖，相互促进，达到协调稳定发展状态，在城市化、生态环境、经济社会等方面应用广泛。房地产业发展与公共服务的耦合关系是房地产业与公共服务相互作用，由低级共生逐渐走向高级协调发展过程，通过耦合协调度来衡量房地产业发展与公共服务水平的关系，能反映出房地产业与公共服务复杂关系的阶段性特征。鉴于此，本文基于耦合协调模型，选取武汉市2003-2014年的房地产业发展和公共服务相关数据，构建房地产发展和公共服务综合评价指标体系，运用变异系数法测度指标综合值，再通过耦合协调模型对两者的耦合协调程度量化分析，根据耦合协调度划分房地产业发展与公共服务关系的不同阶段，并考察每个阶段的不同特征及整体演变规律，最后提出武汉市房地产发展与公共服务供给耦合协调发展优化策略，为政府部门制定相关政策提供科学依据和现实指导。
2 耦合协调度模型
2.1 耦合度模型
耦合的概念最初来源于物理学，主要是指2个或2个以上的系统通过各种相互作用而彼此影响的现象，目前在研究变量之间相互关系方面应用广泛。本文构建耦合协调模型，主要是用来反映城市房地产市场发展与公共服务水平之间从无序到有序的转变过程，来揭示二者相互作用关系，同时也反映城市系统发展的平稳性，能较好地判断经济社会和谐程度。耦合度理论模型表达式如下：
C为两个变量的耦合度，K为调整系数，一般取K=2，f（x）、g（x）分别表示城市房地产业发展水平和公共服务水平的函数，其中α，β表示相应函数的调整函数，由于房地产业和公共服务重要性不相上下，为了保证二者的同等重要性，设定α+β=1，这里取α=β=0.5。由数学运算规则和实际意义可知，C的取值范围为[0，1]，C趋近0，表示城市房地产发展程度和公共服务水平处于低度耦合状态；C接近1，表明城市房地产发展程度和公共服务水平耦合发展程度较好。为了便于直观、准确的评价房地产发展与公共服务水平的耦合协调发展关系，对耦合度值进行划分。如表1所示。
2.2 协调度模型
耦合度仅能判断城市房地产业发展和公共服务相互作用的强弱程度，但是不能反映二者的协调发展程度。例如，当房地产业发展缓慢同时公共服务滞后，虽然耦合度很高，但是发展度却很低。为了弥补耦合度评价的片面性，选用协调度模型评判房地产业发展与公共服务的协调发展水平：
T为房地产业发展水平和公共服务的综合评价评价指数，D为房地产业发展程度与公共服务的协调度。α，β表示相应函数的调整系数，为了便于统计和比较分析，设定D范围为[0，1]，同上取α=β=0.5。如表2所示。
3 指标体系的构建及数据处理
3.1 评价指标体系构建
城市房地产业发展程度和公共服务水平是两个既相关又独立的子系统，内涵较为丰富，单一指标难以准确量化，因此在借鉴已有研究的基础上，遵循全面客观、真实有效的原则构建了评价指标体系。该评价体系包括两个系统，即房地产业发展系统和公共服务系统，包括建设和投资、销售情况、企业状况几个方面；公共服务系统包括科教文卫服务、生态环境服务、社会保障服务和公共基础设施服务。如表3所示。 3.2 数据来源与描述性统计分析
本文所有原始数据来源于2003-2015年《武汉市统计年鉴》《湖北统计年鉴》和wind数据库，个别原始数据缺失，采用插入法和线性趋势法估计得到。如表4所示。
通过数据描述性统计分析，房地产业发展评价体系内各项指标都呈正向增长态势，其中房地产业的投资额和新增商品房套数增长幅度最大，2014年新增商品房套数约为2003年的112倍，2014年的投资额为2003年的11倍。这与房地产行业的特点紧密相关。房地产业价值量大，对资金需求量大，投资驱动效应明显，新增商品房套数在投资拉动下节节攀升。如表5所示。
通过表5可以看出，从2003年到20014年，武汉市公共服务水平各项指标都呈上升趋势，公共服务总体水平不断提高。
根据方差贡献率的变异系数法计算权重可知，方差大的指标对综合指数影响大。通过描述性统计分析，发现市区绿地面积（g6）、生活垃圾无害化处理量（g7）、社会保障和社会福利投资（g11）三个指标变化明显。从2006年到2007年，市区绿地面积增加了79.87%，生活垃圾无害化处理量增加了303.19%。社会福利保障投资额大幅度提升，从2003年的72298万元增加到2014年的679482万元，增长了839.38%，年均增长69.95%。
3.3 数据处理
为了消除数据数量级与量纲的影响，在综合指数计算前需要对数据进行标准化处理，这里运用非零变换的极差标准化方法进行计算，其公式为：
式中，i=1，2，3……，j代表年份，Xij为研究期2003-2014年内第j年的第i个指标值；max xj和min xj分别为某一个指标在研究期内的最大值和最小值。
通过式（4）对指标原始数据标准化之后得到房地产业发展评价指标标准化数据。如表6、表7所示。
基于房地产业发展和公共服务内涵的分析建立了多维指标评价体系后，为了更加直接观察两个变量的时间变化趋势，需要将多个指标“合成”一个综合指数。为避免主观任意性，本文用变异系数法确定指标权重，并利用标准化后的数据计算房地产业发展综合指数（F（x））和公共服务水平综合指数（G（x））。由于各项评价指标量纲的不同会使得差异性比较的准确度降低，因此需首先借助各项评价指标的变异系数来测算其取值的差异程度。各项评价指标的变异系数公式为：
在式（5）中，表示第i项评价指标的变异系数，也可称为标准差系数；为第i项评价指标的平均值；则表示第i项评价指标的标准差。
完成式（5）操作后，用如下公式各项评价指标的权重可测算：
最后用指标权重乘以相应指标标准化值相加得到两个系统综合指数。
4 结果及分析
4.1 综合指数变化情况及分析
通过对相应指标标准化之后，运用变异系数法得到指标权重，加总之后得到房地产业发展综合评价指数和公共服务水平综合评价指数。如图1所示。
从图1可以看出，武汉市房地产业发展程度和公共服务综合指数都逐年提高，呈动态上升趋势。分阶段来看，不同时间段内，房地产业发展和公共服务水平在指数表现上有较大差异。在2003-2006年，房地产业发展综合评价指数低于公共服务水平综合指数，并且都处于相对较低位置，综合指数在20%-40%上下浮动。在2005年之前，房地产业处于萌芽阶段，房价处于平稳阶段，投资规模较小，竣工出售面积有限，市场发育并不完善，整个行业蓄势待发。相比之下，武汉市城市公共服务设施经过改革开放之初的积累，公共服务能力已步入正轨。由于城市规划具有前瞻性，道路基础设施、输水管道、学校、医院等重要公共服务基本成型，从2003年到2007年公共服务水平综合指数波动呈上升态势。从2007年开始公共服务综合指数超越房地产业发展综合指数，并且上升趋势明显加快。2007年房地产业投资额达到459.75亿元，房屋销售单价平均上涨974.39元，新房供应套数从2006年的2483套上涨到2007年的4983套，增加了2500套，这一数字到2008年高涨至5799套，房地产业进入快速发展通道。到了2010年武汉市出台的《武汉市城市总体规划（2010-2020年）》对城市发展区进行了统一规划，统筹布局城市功能，统一安排基础设施建设，以公共交通为导向优化提升交通系统。在主城区严格限定建筑密度，提高绿化比率。同时，在文卫体各方面都有一系列措施，公共服务能力和水平稳步提升。与此同时，不动产价格在渐趋成熟的房地产市场不断高涨，房地产行业加快发展，进入黄金发展快车道。因此，从图1看，2007年以后，房地产业发展综合指数几乎一直高于公共服务水平综合指数。
4.2 耦合协调情况分析
在房地产业发展和公共服务水平综合指数基础上，通过耦合度和协调度公式，计算得到耦合协调度值。如表8所示。
从图2可以看出，武汉市房地产业发展与公共服务水平耦合度较好，从2003年到2014年耦合度指数一直在接近1附近波动。协调度指数从0.46逐渐波动上升至1。二者存在稳定的强耦合关系，并且在研究期内，二者的耦合关系处于最佳状态。这与前文的分析一致，房地产行业是城市经济的重要板块，而公共服务则是城市社会生活的基础，二者存在相互促进、相互协调的关系，发展变化轨迹相似。
从协调度来看，在不同的发展历史阶段，房地产业发展程度和公共服务水平存在不同，协调度处于波动上升态势。在2003年到2007年，房地产业发展与公共服务水平处于低度失调状态，并且房地产业发展滞后。在城市发展早期，房地产业与公共服务的关系虽然密切，但是二者发展阶段有较大差异。早期城市服务体系已基本成型，服务能力较强，房地产业发展刚刚兴起，稳步发展。相应的，公共服务与房地产业发展协调度指数也在逐渐增长，从0.47波动上涨到0.62。2008年以后，房地产业开始蓬勃发展，投资额、竣工面积都有大幅度提升。房地产业发展和公共服务水平协调发展，公共服务水平相对滞后。同期，为顺应越来越多的外来人口留汉发展，武汉市大力进行基础设施建设，修建地铁、东湖隧道、过江大桥，贯通三环线，在拥堵路段架设高架等。此外，还通过医疗卫生规划，均衡布局武汉三镇医疗资源，加大环境保护，尤其是城市湖泊资源的保护，改善了水质、美化了湖景风光。武汉市公共服务与房地产业发展齐头并进，房地产业发展引领武汉市建设，协调发展水平不断提高。 5 结论及建议
本文以武汉市2003-2014年数据为基础，选择多维指标构建了房地产业发展程度与公共服务水平评价体系，利用变异系数法计算指标权重，加权后得到房地产业发展与公共服务综合指数。在此基础上利用耦合协调模型，分析了武汉市房地产发展和公共服务的耦合协调特征，得出的结论主要有：1.在不同阶段，房地产业发展和公共服务水平存在显著差异，并且这种差异随时间而变化。在2003-2007年武汉市公共服务综合得分优于房地产业发展程度综合得分，在之后房地产业发展综合得分反超；2.房地产业发展和公共物品供给之间存在最佳耦合关系，理论分析得到了实证支撑。武汉市房地产业发展和公共服务水平相辅相成，耦合度表现良好，耦合度值一直在0.9到1之间；3.在研究期内，由于在不同阶段房地产业发展和公共服务水平存在差异，从2003年到2007年，公共服务水平较高，此后房地产业发展程度略优于公共服务水平，二者协调度值从0.46不断上升至0.97。
据此，本文的政策含义如下：1.合理调控房地产市场。房地产业发展能够带动经济发展，促进公共服务水平提高，反过来反哺经济，有利于城市长远发展。因此，合理引导房地产市场健康发展是当务之急。2.提升城市“软环境”。城市经济的发展需要城市发展软环境，高质量的生活环境能吸引人才，促进区域价值提升。武汉市需要提高科技、文化、体育事业的发展水平，满足居民多元化需求。3.公共服务与房地产业发展必须“两手抓”。房地产业发展与公共服务是城市发展的“两翼”，协调发展是新型城镇化的重要途径。
参考文献：
1.宋洁.激励与约束：经济-公共服务系统协调发展.贵州财经大学学报.2013.05
2.余洁.山东省旅游产业与区域经济协调度评价与优化.中国人口.资源与环境.2014.04
3.张乐勤 陈素平 陈保平 张勇.城镇化与土地集约利用耦合协调度测度——以安徽省为例.城市问题.2014.02
4.巩芳 李婷.内蒙古城镇化与生态环境协调发展分析.资源开发与市场.2014.09
5.刘春涛 韩增林 宫远山 彭飞.环渤海地区经济发展与基本公共服务协调度评价.资源开发与市场.2015.09
6.李江苏 王晓蕊 苗长虹 刘佳骏.城镇化水平与城镇化质量协调度分析——以河南省为例.经济地理.2014.10
作者简介：
王瑞鑫，华中科技大学公共管理学院博士研究生，研究方向为土地资源管理。
王文栋，吕梁市人民政府办公厅工作。
刘旭玲，华中科技大学公共管理学院硕士研究生，研究方向为土地与住房政策。
关键词：房地产业，公共服务，耦合协调度，评价与分析
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2016）09-0010-19 收稿日期：2016-08-10
1 引言
近年来，我国城镇化高速推进，房地产行业蓬勃发展，在国民经济中占重要地位。城镇化过程伴随着大量人口涌入城市，住房的需求旺盛，房地产业的发展满足了这一基本生活消费品，而且对相应生活配套设施提供了空间条件。但是，大量的人口挤占了城市相对短缺的公共服务资源，造成了“交通拥堵”“看病难”“上学难”“环境恶化”等城市病的发生，房地产业发展与公共服务供给的协调发展显得迫切需要。
房地产业发展和公共服务相辅相成，既有各自独立性又相互促进、共同发展。首先，房地产业发展和公共服务有独立性，二者同属城市发展系统。从城镇化的角度讲，“新型城镇化道路”是土地城镇化和人口城镇化的有机结合，如果说房地产业发展是城镇化的规模，人口城镇化就是新型城镇化的质量，而提高公共服务水平是人口城镇化的重要途径。从经济—社会双系统角度来看，房地产是国民经济的重要组成部分，关系着市场经济繁荣发展；而公共服务是社会功能正常运转的基础。其次，城市公共服务有利于提高房地产价值。商业地产价值受交通基础设施影响较大，住宅价格随教育、医疗条件的差异而变化。最后，房地产发展促进公共服务水平的提升。一方面，在房地产业发展过程中，破旧立新，并配套建设一定公共设施，改善了城市环境；另一方面，房地产的发展为城市发展积累了资金，在分税制下，使本来捉襟见肘的地方政府财政有了公共服务支出的宽裕资金。由此可见，城市房地产业发展和公共服务是经济社会大系统中的两个既独立又紧密相关的部分，研究二者的关系就是探索新型城镇化中人的城镇化与土地城镇化的平衡发展道路，也是研究经济——社会系统有序运行、和谐发展的基础。
房地产发展和公共服务水平协调发展是两个系统中各部分或要素在相互开放的条件下相互依存、相互适应、良性循环、有序运行、共同发展的状态和过程。目前在CNKI中未检索到房地产业发展与公共服务供给的协调性相关研究。为了进一步探究这种关系，借鉴物理学上的耦合协调关系来量化分析。耦合是指两个或两个以上系统相互之间存在彼此影响的关系，在变化中各子系统之间良性互动，相互依赖，相互促进，达到协调稳定发展状态，在城市化、生态环境、经济社会等方面应用广泛。房地产业发展与公共服务的耦合关系是房地产业与公共服务相互作用，由低级共生逐渐走向高级协调发展过程，通过耦合协调度来衡量房地产业发展与公共服务水平的关系，能反映出房地产业与公共服务复杂关系的阶段性特征。鉴于此，本文基于耦合协调模型，选取武汉市2003-2014年的房地产业发展和公共服务相关数据，构建房地产发展和公共服务综合评价指标体系，运用变异系数法测度指标综合值，再通过耦合协调模型对两者的耦合协调程度量化分析，根据耦合协调度划分房地产业发展与公共服务关系的不同阶段，并考察每个阶段的不同特征及整体演变规律，最后提出武汉市房地产发展与公共服务供给耦合协调发展优化策略，为政府部门制定相关政策提供科学依据和现实指导。
2 耦合协调度模型
2.1 耦合度模型
耦合的概念最初来源于物理学，主要是指2个或2个以上的系统通过各种相互作用而彼此影响的现象，目前在研究变量之间相互关系方面应用广泛。本文构建耦合协调模型，主要是用来反映城市房地产市场发展与公共服务水平之间从无序到有序的转变过程，来揭示二者相互作用关系，同时也反映城市系统发展的平稳性，能较好地判断经济社会和谐程度。耦合度理论模型表达式如下：
C为两个变量的耦合度，K为调整系数，一般取K=2，f（x）、g（x）分别表示城市房地产业发展水平和公共服务水平的函数，其中α，β表示相应函数的调整函数，由于房地产业和公共服务重要性不相上下，为了保证二者的同等重要性，设定α+β=1，这里取α=β=0.5。由数学运算规则和实际意义可知，C的取值范围为[0，1]，C趋近0，表示城市房地产发展程度和公共服务水平处于低度耦合状态；C接近1，表明城市房地产发展程度和公共服务水平耦合发展程度较好。为了便于直观、准确的评价房地产发展与公共服务水平的耦合协调发展关系，对耦合度值进行划分。如表1所示。
2.2 协调度模型
耦合度仅能判断城市房地产业发展和公共服务相互作用的强弱程度，但是不能反映二者的协调发展程度。例如，当房地产业发展缓慢同时公共服务滞后，虽然耦合度很高，但是发展度却很低。为了弥补耦合度评价的片面性，选用协调度模型评判房地产业发展与公共服务的协调发展水平：
T为房地产业发展水平和公共服务的综合评价评价指数，D为房地产业发展程度与公共服务的协调度。α，β表示相应函数的调整系数，为了便于统计和比较分析，设定D范围为[0，1]，同上取α=β=0.5。如表2所示。
3 指标体系的构建及数据处理
3.1 评价指标体系构建
城市房地产业发展程度和公共服务水平是两个既相关又独立的子系统，内涵较为丰富，单一指标难以准确量化，因此在借鉴已有研究的基础上，遵循全面客观、真实有效的原则构建了评价指标体系。该评价体系包括两个系统，即房地产业发展系统和公共服务系统，包括建设和投资、销售情况、企业状况几个方面；公共服务系统包括科教文卫服务、生态环境服务、社会保障服务和公共基础设施服务。如表3所示。 3.2 数据来源与描述性统计分析
本文所有原始数据来源于2003-2015年《武汉市统计年鉴》《湖北统计年鉴》和wind数据库，个别原始数据缺失，采用插入法和线性趋势法估计得到。如表4所示。
通过数据描述性统计分析，房地产业发展评价体系内各项指标都呈正向增长态势，其中房地产业的投资额和新增商品房套数增长幅度最大，2014年新增商品房套数约为2003年的112倍，2014年的投资额为2003年的11倍。这与房地产行业的特点紧密相关。房地产业价值量大，对资金需求量大，投资驱动效应明显，新增商品房套数在投资拉动下节节攀升。如表5所示。
通过表5可以看出，从2003年到20014年，武汉市公共服务水平各项指标都呈上升趋势，公共服务总体水平不断提高。
根据方差贡献率的变异系数法计算权重可知，方差大的指标对综合指数影响大。通过描述性统计分析，发现市区绿地面积（g6）、生活垃圾无害化处理量（g7）、社会保障和社会福利投资（g11）三个指标变化明显。从2006年到2007年，市区绿地面积增加了79.87%，生活垃圾无害化处理量增加了303.19%。社会福利保障投资额大幅度提升，从2003年的72298万元增加到2014年的679482万元，增长了839.38%，年均增长69.95%。
3.3 数据处理
为了消除数据数量级与量纲的影响，在综合指数计算前需要对数据进行标准化处理，这里运用非零变换的极差标准化方法进行计算，其公式为：
式中，i=1，2，3……，j代表年份，Xij为研究期2003-2014年内第j年的第i个指标值；max xj和min xj分别为某一个指标在研究期内的最大值和最小值。
通过式（4）对指标原始数据标准化之后得到房地产业发展评价指标标准化数据。如表6、表7所示。
基于房地产业发展和公共服务内涵的分析建立了多维指标评价体系后，为了更加直接观察两个变量的时间变化趋势，需要将多个指标“合成”一个综合指数。为避免主观任意性，本文用变异系数法确定指标权重，并利用标准化后的数据计算房地产业发展综合指数（F（x））和公共服务水平综合指数（G（x））。由于各项评价指标量纲的不同会使得差异性比较的准确度降低，因此需首先借助各项评价指标的变异系数来测算其取值的差异程度。各项评价指标的变异系数公式为：
在式（5）中，表示第i项评价指标的变异系数，也可称为标准差系数；为第i项评价指标的平均值；则表示第i项评价指标的标准差。
完成式（5）操作后，用如下公式各项评价指标的权重可测算：
最后用指标权重乘以相应指标标准化值相加得到两个系统综合指数。
4 结果及分析
4.1 综合指数变化情况及分析
通过对相应指标标准化之后，运用变异系数法得到指标权重，加总之后得到房地产业发展综合评价指数和公共服务水平综合评价指数。如图1所示。
从图1可以看出，武汉市房地产业发展程度和公共服务综合指数都逐年提高，呈动态上升趋势。分阶段来看，不同时间段内，房地产业发展和公共服务水平在指数表现上有较大差异。在2003-2006年，房地产业发展综合评价指数低于公共服务水平综合指数，并且都处于相对较低位置，综合指数在20%-40%上下浮动。在2005年之前，房地产业处于萌芽阶段，房价处于平稳阶段，投资规模较小，竣工出售面积有限，市场发育并不完善，整个行业蓄势待发。相比之下，武汉市城市公共服务设施经过改革开放之初的积累，公共服务能力已步入正轨。由于城市规划具有前瞻性，道路基础设施、输水管道、学校、医院等重要公共服务基本成型，从2003年到2007年公共服务水平综合指数波动呈上升态势。从2007年开始公共服务综合指数超越房地产业发展综合指数，并且上升趋势明显加快。2007年房地产业投资额达到459.75亿元，房屋销售单价平均上涨974.39元，新房供应套数从2006年的2483套上涨到2007年的4983套，增加了2500套，这一数字到2008年高涨至5799套，房地产业进入快速发展通道。到了2010年武汉市出台的《武汉市城市总体规划（2010-2020年）》对城市发展区进行了统一规划，统筹布局城市功能，统一安排基础设施建设，以公共交通为导向优化提升交通系统。在主城区严格限定建筑密度，提高绿化比率。同时，在文卫体各方面都有一系列措施，公共服务能力和水平稳步提升。与此同时，不动产价格在渐趋成熟的房地产市场不断高涨，房地产行业加快发展，进入黄金发展快车道。因此，从图1看，2007年以后，房地产业发展综合指数几乎一直高于公共服务水平综合指数。
4.2 耦合协调情况分析
在房地产业发展和公共服务水平综合指数基础上，通过耦合度和协调度公式，计算得到耦合协调度值。如表8所示。
从图2可以看出，武汉市房地产业发展与公共服务水平耦合度较好，从2003年到2014年耦合度指数一直在接近1附近波动。协调度指数从0.46逐渐波动上升至1。二者存在稳定的强耦合关系，并且在研究期内，二者的耦合关系处于最佳状态。这与前文的分析一致，房地产行业是城市经济的重要板块，而公共服务则是城市社会生活的基础，二者存在相互促进、相互协调的关系，发展变化轨迹相似。
从协调度来看，在不同的发展历史阶段，房地产业发展程度和公共服务水平存在不同，协调度处于波动上升态势。在2003年到2007年，房地产业发展与公共服务水平处于低度失调状态，并且房地产业发展滞后。在城市发展早期，房地产业与公共服务的关系虽然密切，但是二者发展阶段有较大差异。早期城市服务体系已基本成型，服务能力较强，房地产业发展刚刚兴起，稳步发展。相应的，公共服务与房地产业发展协调度指数也在逐渐增长，从0.47波动上涨到0.62。2008年以后，房地产业开始蓬勃发展，投资额、竣工面积都有大幅度提升。房地产业发展和公共服务水平协调发展，公共服务水平相对滞后。同期，为顺应越来越多的外来人口留汉发展，武汉市大力进行基础设施建设，修建地铁、东湖隧道、过江大桥，贯通三环线，在拥堵路段架设高架等。此外，还通过医疗卫生规划，均衡布局武汉三镇医疗资源，加大环境保护，尤其是城市湖泊资源的保护，改善了水质、美化了湖景风光。武汉市公共服务与房地产业发展齐头并进，房地产业发展引领武汉市建设，协调发展水平不断提高。 5 结论及建议
本文以武汉市2003-2014年数据为基础，选择多维指标构建了房地产业发展程度与公共服务水平评价体系，利用变异系数法计算指标权重，加权后得到房地产业发展与公共服务综合指数。在此基础上利用耦合协调模型，分析了武汉市房地产发展和公共服务的耦合协调特征，得出的结论主要有：1.在不同阶段，房地产业发展和公共服务水平存在显著差异，并且这种差异随时间而变化。在2003-2007年武汉市公共服务综合得分优于房地产业发展程度综合得分，在之后房地产业发展综合得分反超；2.房地产业发展和公共物品供给之间存在最佳耦合关系，理论分析得到了实证支撑。武汉市房地产业发展和公共服务水平相辅相成，耦合度表现良好，耦合度值一直在0.9到1之间；3.在研究期内，由于在不同阶段房地产业发展和公共服务水平存在差异，从2003年到2007年，公共服务水平较高，此后房地产业发展程度略优于公共服务水平，二者协调度值从0.46不断上升至0.97。
据此，本文的政策含义如下：1.合理调控房地产市场。房地产业发展能够带动经济发展，促进公共服务水平提高，反过来反哺经济，有利于城市长远发展。因此，合理引导房地产市场健康发展是当务之急。2.提升城市“软环境”。城市经济的发展需要城市发展软环境，高质量的生活环境能吸引人才，促进区域价值提升。武汉市需要提高科技、文化、体育事业的发展水平，满足居民多元化需求。3.公共服务与房地产业发展必须“两手抓”。房地产业发展与公共服务是城市发展的“两翼”，协调发展是新型城镇化的重要途径。
参考文献：
1.宋洁.激励与约束：经济-公共服务系统协调发展.贵州财经大学学报.2013.05
2.余洁.山东省旅游产业与区域经济协调度评价与优化.中国人口.资源与环境.2014.04
3.张乐勤 陈素平 陈保平 张勇.城镇化与土地集约利用耦合协调度测度——以安徽省为例.城市问题.2014.02
4.巩芳 李婷.内蒙古城镇化与生态环境协调发展分析.资源开发与市场.2014.09
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6.李江苏 王晓蕊 苗长虹 刘佳骏.城镇化水平与城镇化质量协调度分析——以河南省为例.经济地理.2014.10
作者简介：
王瑞鑫，华中科技大学公共管理学院博士研究生，研究方向为土地资源管理。
王文栋，吕梁市人民政府办公厅工作。
刘旭玲，华中科技大学公共管理学院硕士研究生，研究方向为土地与住房政策。