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天津财经大学在职研究生
摘要：本文将对当前我国廉租房建设融资中的问题及社会化途径的必要性与可行性进行分析，并在此基础上提出一些行之有效的建设性建议，以供参考。
关键词：廉租房；建设；融资途径
根据国家“十二五规划”之要求，到“十二五”末，全国保障性住房的总覆盖面至少要在20%以上。但目前来看并不理想，项目发展资金缺口依然非常严重，并逐渐成为保障房建设瓶颈，尤其是廉租房建设与发展更是困难重重。实践中我们可以看到，因租金相对较低、项目不能出售以及回收期限非常长等原因，所以导致廉租房融资问题成为当前保障房融资建设的最难点。因此，在当前的形势下，加强对我国廉租房建设融资社会化路径的研究，具有非常重大的现实意义。
1、当前廉租房建设融资问题分析
（1）地方政府的建设融资积极性比较差
从实践中来看，较之于如火如荼的商品房建设而言，廉租房虽然也需要类似的资金、土地投入，但其后期没有较为显著的经济效益，这与地方政府的经济利益追求是相互冲突的。同时，廉租房的大量建设，也会对商品房价格产生加大的影响，廉租房的建设数量越多，则商品房的价格就会越高；事实上，如果商品房的价格下跌，则会严重影响地方政府的财政税收、土地出让费用的收入等，GDP也就难以实现增长，又会影响到国家GDP持续增长的大业。由此可见，廉租房除了能够实现一定程度的社会效益，对于地方政府而言却是没有太多的好处，地方政府加强建设融资的积极性很难有效的调动。
（2）廉租房建设过程中的融资方式相对比较单一
当前国内廉租房建设过程中的融资渠道主要是政府的资助，廉租房实际建设过程中，相关金融机构没有真正发挥其作用，即廉租房建设资金依然靠地方政府的财政拨款、社会保障资金以及住房公积金的增值收益等。当财政资金比较紧张时，建设融资也会因此而受到严重的影响，阻碍廉租房项目的建设与发展。从国外发展经验来看，银行等金融机构的贷款应当是廉租房建设与发展的重要融资途径，但由于廉租房建设的自身特点，建成后没有获取高额利润的可能性，因此金融贷款也就出现滞后性，即不愿意在这方面给予贷款支持。
（3）住房公积金增值收益问题
所谓住房公积金增值收益，实际上就是指住房公积金的业务收入与支出之间的差额，其在当前国内廉租房建设与发展过程中起到了举足轻重的作用。但从实践来看，将公积金增值收益用于廉租房建设与发展的重要资金来源，客观上存在着很多的争议与问题：第一，公积金增值收益利用一次后，必须要经过很长一段时间的积累方可形成规模，因此连续性与稳定性比较差；第二，公积金增值收益因地区的实际经济发展状况不同而存在着一定的差异性，比如东部地区的住房公积金增值收益提取比例可达80%以上，而中西部地区则难以望其项背；第三，公积金制度的存在价值在于保障普通的工薪阶层，并有效提高当前市场经济条件下的住房购买力，实际上就是缴纳住房公积金人员之间的一种互助行为，因此公积金增值收益与地方财政资金有着本质上的差别。基于此，如果不分对象、盲目地将住房公积金增值收益应用于低收入家庭的住房保障上，则难免会引起较大的争议，也显失公平。
2、廉租房建设融资社会化的必要性与可行性
（1）必要性
就当前我国廉租房建设融资现状来看，迫切需要进行创新，尤其要拓宽融资的社会化途径，这是非常有必要的，具体表现在以下两个方面：
第一，扩大投资主体，可有效減轻地方政府的财政负担。根据当前我国廉租房建设机制只要求，公共管理部门的主要目标与责任在于有效地满足弱势群体的住房需求。为此，公共管理部门需在不断提高建设资金投入方面下功夫。但公共管理部门所掌握的资金必定有限，因此建设需求与可供给资金之间就产生了矛盾。在这样的情况下，如果能够有效地吸纳社会资本用于廉租房建设与发展，不仅可以拓宽我国廉租房建设与发展的融资渠道，而且还能有效弥补国家建设资金的缺陷与不足，有效地减轻地方政府的负担。
第二，扩宽社会化融资途径，可有效缓解社会低收入阶层的住房刚性需求，对于和谐社会的构建具有非常重大的现实意义。当前房地产市场快速发展的同时，市场存量与增量之间出现了严重的不均衡现象，即结构性问题与矛盾日渐凸显出来，同时还蕴含着非常大的金融风险。从理论上来讲，廉租房建设与发展是有效调控当前房地产需求的最直接方式，但实际上廉租房建设的不断增加不仅没有缓解低收入家庭的住房压力，反而导致房价居高不下。因此，不能再在给地方政府施加压力，而是要在融资社会化方面多下功夫。
（2）可行性
从实践来看，扩展廉租房建设融资的社会化途径具有一定的可行性，具体表现在以下几个方面：
第一，民间资本相对比较充足。“十二五”期间，城乡居民银行储蓄存款余额在持续的增长，因此相对比较的民间资本成为廉租房建设融资的最好资金来源。
第二，投资人员可享受到一定的经济收益。对于个体部门而言，主要是以营利为目的，如果没有利用可图，则该建设项目很难有效地吸引个体或民营投入资金。从实践来看，虽然廉租房建设项目投资回收周期相对比较长，但廉租房的客观需求量非常的大，而且风险低、收益稳定。基于这些优势，个体部门会对其有产生兴趣。如果有个体部门参与融资活动，地方政府可相应的给予其政策上的倾斜和支持，比如税收优惠、沿线土地的优先开发以及贷款担保等，由此可有效调动个体的积极性。
3、新时期廉租房融资社会化路径
基于以上对当前我国廉租房建设融资中存在的问题分析，笔者认为可从以下几个方面拓宽和发展融资的社会化途径。
（1）房地产信托投资基金
所谓房地产信托投资基金，实际上是采取公司、信托基金的组织形式，它以发行收益凭证等方式来实现多数投资者的资金汇集，并且由专门的投资管理机构对房地产投资经营活动进行管理，将投资收益严格按照相关比例进行分配的一种基金。实践证明，利用房地产投资信托基金，可有效建立廉租房建设与发展体系，对于解决社会低收入人群的刚性住房需求、控制金融风险，效果非常的显著。
（2）采取BOT投资合作模式
所谓BOT投资合作模式，实际上就是建设、经营以及转让流程，即特许权融资方式。实践中我们可以看到，该模式建立在政府与私人机构的协议基础之上，政府特许私人机构在特定的时期内，筹集资金建设基础设施，并对其进行管理与经营；当这一特许期限结束以后，政府部门就会接管私人机构建设的基础设施项目。由此可见，BOT模式可有效转变当前主要依靠政府财政投资的建设廉租房的单一模式，当政府财政不足时，仍可借助民间力量，来保证廉租房的建设与发展。
（3）PFI模式
所谓PFI模式，实际上就是指私人融资启动或者民间主动融资启动，它是英国政府于1992年提出来的，并在日后逐步兴起的一种设施投资、建设与运营管理模式。政府相关部门根据当前社会发展客观需求，提出一些刚性的建设项目，然后利用招投标的方式，将建设运营权利赋予中标的私营部门，并特许其在一定的时间内，将其建设经营的基础设施项目归还于政府，私营部门可从政府那里收取一定费用的新型融资方式。
（4）实施廉租房共有产权管理模式
所谓廉租房共有产权，主要是指符合保障条件的低收入家庭先提供一定的资金，将部分产权购置下来，剩余的产权则政府持有，在低收入家庭完全具备购买能力时，可继续将政府持有的产权完全买下了。从实践来看，廉租房共有产权管理模式利用国有产权的出售来置换资金，并应用到廉租房的建设与发展中，可有效实现投资建设、出售、回收部分资金以及再投入建设之良性循环。
结语：自2009年开展廉租房建设与发展工作以来，虽然国家在该项目建设中投入了大量的资金，对于短期内有效解决廉租房建设问题作用非常显著，但从长远的角度来看，地方政府不可能、也不会长期为建设和发展廉租房基础设施建设项目而投入巨大的资本，因此最重要的就立足实际，积极创新融资模式，才能保证廉租房建设事业的可持续发展，才能保证和谐社会的稳定性。
参考文献：
[1]郑慧开.廉租房建设融资问题思考及其创新模式探讨[J].企业家天地（下半月版），2009（02）..
作者简介：
本文作者刘琳，毕业于北京语言大学金融系，现任工商银行天津王串场支行员工，天津财经大学在职研究生在读。
摘要：本文将对当前我国廉租房建设融资中的问题及社会化途径的必要性与可行性进行分析，并在此基础上提出一些行之有效的建设性建议，以供参考。
关键词：廉租房；建设；融资途径
根据国家“十二五规划”之要求，到“十二五”末，全国保障性住房的总覆盖面至少要在20%以上。但目前来看并不理想，项目发展资金缺口依然非常严重，并逐渐成为保障房建设瓶颈，尤其是廉租房建设与发展更是困难重重。实践中我们可以看到，因租金相对较低、项目不能出售以及回收期限非常长等原因，所以导致廉租房融资问题成为当前保障房融资建设的最难点。因此，在当前的形势下，加强对我国廉租房建设融资社会化路径的研究，具有非常重大的现实意义。
1、当前廉租房建设融资问题分析
（1）地方政府的建设融资积极性比较差
从实践中来看，较之于如火如荼的商品房建设而言，廉租房虽然也需要类似的资金、土地投入，但其后期没有较为显著的经济效益，这与地方政府的经济利益追求是相互冲突的。同时，廉租房的大量建设，也会对商品房价格产生加大的影响，廉租房的建设数量越多，则商品房的价格就会越高；事实上，如果商品房的价格下跌，则会严重影响地方政府的财政税收、土地出让费用的收入等，GDP也就难以实现增长，又会影响到国家GDP持续增长的大业。由此可见，廉租房除了能够实现一定程度的社会效益，对于地方政府而言却是没有太多的好处，地方政府加强建设融资的积极性很难有效的调动。
（2）廉租房建设过程中的融资方式相对比较单一
当前国内廉租房建设过程中的融资渠道主要是政府的资助，廉租房实际建设过程中，相关金融机构没有真正发挥其作用，即廉租房建设资金依然靠地方政府的财政拨款、社会保障资金以及住房公积金的增值收益等。当财政资金比较紧张时，建设融资也会因此而受到严重的影响，阻碍廉租房项目的建设与发展。从国外发展经验来看，银行等金融机构的贷款应当是廉租房建设与发展的重要融资途径，但由于廉租房建设的自身特点，建成后没有获取高额利润的可能性，因此金融贷款也就出现滞后性，即不愿意在这方面给予贷款支持。
（3）住房公积金增值收益问题
所谓住房公积金增值收益，实际上就是指住房公积金的业务收入与支出之间的差额，其在当前国内廉租房建设与发展过程中起到了举足轻重的作用。但从实践来看，将公积金增值收益用于廉租房建设与发展的重要资金来源，客观上存在着很多的争议与问题：第一，公积金增值收益利用一次后，必须要经过很长一段时间的积累方可形成规模，因此连续性与稳定性比较差；第二，公积金增值收益因地区的实际经济发展状况不同而存在着一定的差异性，比如东部地区的住房公积金增值收益提取比例可达80%以上，而中西部地区则难以望其项背；第三，公积金制度的存在价值在于保障普通的工薪阶层，并有效提高当前市场经济条件下的住房购买力，实际上就是缴纳住房公积金人员之间的一种互助行为，因此公积金增值收益与地方财政资金有着本质上的差别。基于此，如果不分对象、盲目地将住房公积金增值收益应用于低收入家庭的住房保障上，则难免会引起较大的争议，也显失公平。
2、廉租房建设融资社会化的必要性与可行性
（1）必要性
就当前我国廉租房建设融资现状来看，迫切需要进行创新，尤其要拓宽融资的社会化途径，这是非常有必要的，具体表现在以下两个方面：
第一，扩大投资主体，可有效減轻地方政府的财政负担。根据当前我国廉租房建设机制只要求，公共管理部门的主要目标与责任在于有效地满足弱势群体的住房需求。为此，公共管理部门需在不断提高建设资金投入方面下功夫。但公共管理部门所掌握的资金必定有限，因此建设需求与可供给资金之间就产生了矛盾。在这样的情况下，如果能够有效地吸纳社会资本用于廉租房建设与发展，不仅可以拓宽我国廉租房建设与发展的融资渠道，而且还能有效弥补国家建设资金的缺陷与不足，有效地减轻地方政府的负担。
第二，扩宽社会化融资途径，可有效缓解社会低收入阶层的住房刚性需求，对于和谐社会的构建具有非常重大的现实意义。当前房地产市场快速发展的同时，市场存量与增量之间出现了严重的不均衡现象，即结构性问题与矛盾日渐凸显出来，同时还蕴含着非常大的金融风险。从理论上来讲，廉租房建设与发展是有效调控当前房地产需求的最直接方式，但实际上廉租房建设的不断增加不仅没有缓解低收入家庭的住房压力，反而导致房价居高不下。因此，不能再在给地方政府施加压力，而是要在融资社会化方面多下功夫。
（2）可行性
从实践来看，扩展廉租房建设融资的社会化途径具有一定的可行性，具体表现在以下几个方面：
第一，民间资本相对比较充足。“十二五”期间，城乡居民银行储蓄存款余额在持续的增长，因此相对比较的民间资本成为廉租房建设融资的最好资金来源。
第二，投资人员可享受到一定的经济收益。对于个体部门而言，主要是以营利为目的，如果没有利用可图，则该建设项目很难有效地吸引个体或民营投入资金。从实践来看，虽然廉租房建设项目投资回收周期相对比较长，但廉租房的客观需求量非常的大，而且风险低、收益稳定。基于这些优势，个体部门会对其有产生兴趣。如果有个体部门参与融资活动，地方政府可相应的给予其政策上的倾斜和支持，比如税收优惠、沿线土地的优先开发以及贷款担保等，由此可有效调动个体的积极性。
3、新时期廉租房融资社会化路径
基于以上对当前我国廉租房建设融资中存在的问题分析，笔者认为可从以下几个方面拓宽和发展融资的社会化途径。
（1）房地产信托投资基金
所谓房地产信托投资基金，实际上是采取公司、信托基金的组织形式，它以发行收益凭证等方式来实现多数投资者的资金汇集，并且由专门的投资管理机构对房地产投资经营活动进行管理，将投资收益严格按照相关比例进行分配的一种基金。实践证明，利用房地产投资信托基金，可有效建立廉租房建设与发展体系，对于解决社会低收入人群的刚性住房需求、控制金融风险，效果非常的显著。
（2）采取BOT投资合作模式
所谓BOT投资合作模式，实际上就是建设、经营以及转让流程，即特许权融资方式。实践中我们可以看到，该模式建立在政府与私人机构的协议基础之上，政府特许私人机构在特定的时期内，筹集资金建设基础设施，并对其进行管理与经营；当这一特许期限结束以后，政府部门就会接管私人机构建设的基础设施项目。由此可见，BOT模式可有效转变当前主要依靠政府财政投资的建设廉租房的单一模式，当政府财政不足时，仍可借助民间力量，来保证廉租房的建设与发展。
（3）PFI模式
所谓PFI模式，实际上就是指私人融资启动或者民间主动融资启动，它是英国政府于1992年提出来的，并在日后逐步兴起的一种设施投资、建设与运营管理模式。政府相关部门根据当前社会发展客观需求，提出一些刚性的建设项目，然后利用招投标的方式，将建设运营权利赋予中标的私营部门，并特许其在一定的时间内，将其建设经营的基础设施项目归还于政府，私营部门可从政府那里收取一定费用的新型融资方式。
（4）实施廉租房共有产权管理模式
所谓廉租房共有产权，主要是指符合保障条件的低收入家庭先提供一定的资金，将部分产权购置下来，剩余的产权则政府持有，在低收入家庭完全具备购买能力时，可继续将政府持有的产权完全买下了。从实践来看，廉租房共有产权管理模式利用国有产权的出售来置换资金，并应用到廉租房的建设与发展中，可有效实现投资建设、出售、回收部分资金以及再投入建设之良性循环。
结语：自2009年开展廉租房建设与发展工作以来，虽然国家在该项目建设中投入了大量的资金，对于短期内有效解决廉租房建设问题作用非常显著，但从长远的角度来看，地方政府不可能、也不会长期为建设和发展廉租房基础设施建设项目而投入巨大的资本，因此最重要的就立足实际，积极创新融资模式，才能保证廉租房建设事业的可持续发展，才能保证和谐社会的稳定性。
参考文献：
[1]郑慧开.廉租房建设融资问题思考及其创新模式探讨[J].企业家天地（下半月版），2009（02）..
作者简介：
本文作者刘琳，毕业于北京语言大学金融系，现任工商银行天津王串场支行员工，天津财经大学在职研究生在读。