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摘 要：物业开发建设贷款非自用的特征决定了其又明显有别于普通的固定资产建设项目，其运作模式实质上更接近于房地产开发项目，受房地产市场特别是商业地产市场的影响较大。本文主要研究了该信贷业务的风险特征，并给出相关管理建议。
关键词：商业银行 信贷风险 研究
物业开发建设贷款从贷款品种上看，既不属于房地产开发贷款，也不属于商用物业抵押贷款，一般以固定资产贷款形式申报审批。此类贷款项目非自用的特征决定了其又明显有别于普通的固定资产建设项目，其运作模式实质上更接近于房地产开发项目，受房地产市场特别是商业地产市场的影响较大。
一、物业开发建设贷款风险与收益分析
物业开发建设贷款的风险点主要表现在：（1）项目贷款资金支用与项目建设进度是否匹配；（2）项目建设资金是否超预算，存在烂尾风险；（3）项目建成招租招商情况，是否达到预期的出租率和销售率；（4）项目租金收入是否达到预期，是否能够覆盖贷款本息；（5）项目租金收入是否能够做好封闭管理。
通过发放物业开发建设项目贷款，银行能获得以下直接和间接的收益：（1）项目利息及中间业务收入；（2）项目租金归集等存款沉淀及结算收入；（3）下游客户的结算及信贷业务合作；（4）商场POS机、信用卡等业务；（5）有利于银行加强与当地政府的合作关系，树立良好的社会形象。该类贷款收益主要取决于银行对授信客户的议价能力。
二、物业开发建设贷款风险管理建议
1.择优选择客户。
1.1借款人资金实力。物业开发建设项目投资金额大，回收期长，需要依赖客户持续稳定的经营作为还款的保障，对客户及其股东的资信要求较高，要严格遵守借款人信用评级及项目权益、现金流要求的业务底限，落实客户及股东具有较强的资金实力，客户购置物业的资金来源合法合规，客户股权结构稳定，保证应对政策、市场等外部突发事件具有充足的资金储备及畅通的融资渠道。
1.2借款人的运营经验。借款人自营的物业，应着重分析借款人有无同类物业开发建设项目的运营管理经验和招商经验，之前的运作是否成功，借款人的优势、劣势、机会、挑战等因素。借款人运营经验丰富，可在市场培育期、租金回流不稳定的阶段给予银行贷款偿还保障。
借款人外包运营的物业，应着重分析经营权人有无丰富的物业开发建设项目运营管理经验和专业招商经验，是否为市场上知名的专业物业开发建设项目运营商，或在某一特定领域获得垄断优势。知名管理者可帮助物业尽快度过市场培育期，以形成预期的现金流。
1.3股东背景。主要股东或实际控制人背景清晰，股权结构及核心管理团队稳定，财务实力强，商誉良好、讲究诚信，无不良信用记录，无债务纠纷（含物业开发建设项目建设期工程纠纷），无隐性债务和民间融资等风险事项。其控制的企业整体经营、对外投资和财务状况良好，银行负债适度。
2.择优选择项目。
2.1区域选择上，应优先选择位于北上广深等一线城市的物业开发建设项目。
2.2地理位置选择上，应优先选择位于传统商圈、位于城市中心地段及商业核心区的物业开发建设项目。
2.3项目类型选择上，优先选择有配套需求的写字楼、科技研发中心和物流中心项目，所支持物业周边办公及商业环境氛围较好，还款现金流较为稳定。原则上不介入城市综合体项目。
2.4管理团队选择上，优先选择有丰富物业开发建设项目经营管理经验和专业的招商经验的管理团队，应要求至少成功运作过一个物业开发建设项目项目。
3.合理确定贷款金额和期限。
3.1合理确定项目总投资。应根据项目建设内容和市场定位，分析项目总投资的各项组成是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高标准，扩大投资规模，分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况，分析投资构成比例合理与否，各项成本是否在合理范围之内。既要将总投资打足，防止项目“烂尾”，又要防止将总投资过度放大，套取银行贷款。
3.2合理确定资本金比例。在满足银行对固定资产贷款项目资本金基本要求的前提下，应根据项目具体情况合理确定资本金比例，有针对性地提高违约成本，对于股东实力不强、建设规模较大、经营现金流较少、还款期限过长的项目适当提高自有资金投入比例，调减贷款比例，降低还款风险。
3.3合理确定贷款期限。应根据物业开发建设项目所处地区特点、建设规模和未来的现金流合理测算项目的建设期、经营期、还贷期，在此基础上确定贷款宽限期和总贷款期限。不可利用宽限期变相延长总贷款期限。
4.合理测算还款现金流。
4.1对物业持续经营产生的收入和现金流的充足性、稳定性测算应坚持全面、客观、谨慎的原则，测算的贷款偿还期内的净现金流量应足以覆盖贷款本息。还款现金流应为物业的经营收入（包括物业租金、广告、保证金、管理费等收入）扣除物业运营成本、相关税费后的现金净流入。重视历史经营业绩与未来预测的印证，避免客户通过高估租金价格、可出租面积、租金增长率，低估空置率、空置期、经营出租成本、经营费用增长，忽视税费支出、经营出租成本减项等手段等高估项目经营净现金流。
4.2测算项目收入及现金流来源应有可信的依据。无论是租是售，均应对其下游客户群体进行详细分析判断，结合有无签订合同协议、意向书、预交定金等，以及当地市场对该类物业的需求总量、需求趋势、市场满足程度、未来潜在竞争对手等，全面判断项目收入实现的可靠程度。
4.3做好项目敏感性分析。对收入、成本、节余还款资金等变动情况及其影响做好预测，并结合市场趋势落实有效应对措施。
4.4做好补充还款来源的分析。在实践中，租金收入的现金净流量往往不足以覆盖贷款本息，经办行可能会将非租金收入，如借款人其他业务产生的现金净流量作为补充还款来源。重点应做好对客户及股东持续经营能力及综合收入来源的分析判断。
5.落实对还款现金流的有效监控。
5.1落实专户封闭管理。对项目收入开设专户，约定项目收入资金全额进入专户，使用流向接受严格监管，节余资金必须全额还款或留存。
5.2认真审查项目租、售等合同协议及相关条款，落实收入来源渠道的可靠性、稳定性、持续性，并确保相应合同条款不影响银行对收入资金的归集和还款资金的监控。
5.3建立对收入来源的持续跟踪制度。加强对业主经营行为的跟踪和对监控帐户资金归集情况的日常分析，防止借款人逃避资金监管，隐瞒、挪用收入等还款来源的风险。
5.4制定合理有效的还款安排。确定合理的分期还款方式，还款方式应与收入来源及增长规律相匹配。同时，封闭监管账户中应提前备齐当期还款额，保持每期还款总额的一定比例作为监控额，最好监控帐户余额不少于两期应还贷款本息金额，以保证贷款按期偿还。
6.合理确定风险缓释措施。物业开发建设项目贷款原则应落实项目土地及在建工程抵押，并追加股东担保，对以出租为主的，同时落实租金收入质押。对无法提供项目土地抵押担保的，应落实其他房地产抵押担保物或符合银行要求的具有较强担保实力的第三方保证。对于民营或民营控股的物业开发建设项目，须要求落实全体股东、实际控制人连带责任保证。并应限制借款申请人他行融资，避免抵押物业租金收入流向他行；限制申请人或实际控制人对外担保；限制股东对借款申请人的现金分红要求，避免現金约定性流出；明确允许贷款人依法转让债权等对银行有利的条款。
参考文献：
[1]张发堂.浅析经营性物业贷款的风险控制.中国农村金融.2009年.11期.
[2]曹晓燕.商用物业抵押贷款风险隐患及对策.金融经济：理论版.2014年.第22期.
[3]胡萍.我国商业银行商用物业抵押贷款风险成因及防范措施浅析.湖北经济学院学报：人文社会科学版.2015年.第7期.
关键词：商业银行 信贷风险 研究
物业开发建设贷款从贷款品种上看，既不属于房地产开发贷款，也不属于商用物业抵押贷款，一般以固定资产贷款形式申报审批。此类贷款项目非自用的特征决定了其又明显有别于普通的固定资产建设项目，其运作模式实质上更接近于房地产开发项目，受房地产市场特别是商业地产市场的影响较大。
一、物业开发建设贷款风险与收益分析
物业开发建设贷款的风险点主要表现在：（1）项目贷款资金支用与项目建设进度是否匹配；（2）项目建设资金是否超预算，存在烂尾风险；（3）项目建成招租招商情况，是否达到预期的出租率和销售率；（4）项目租金收入是否达到预期，是否能够覆盖贷款本息；（5）项目租金收入是否能够做好封闭管理。
通过发放物业开发建设项目贷款，银行能获得以下直接和间接的收益：（1）项目利息及中间业务收入；（2）项目租金归集等存款沉淀及结算收入；（3）下游客户的结算及信贷业务合作；（4）商场POS机、信用卡等业务；（5）有利于银行加强与当地政府的合作关系，树立良好的社会形象。该类贷款收益主要取决于银行对授信客户的议价能力。
二、物业开发建设贷款风险管理建议
1.择优选择客户。
1.1借款人资金实力。物业开发建设项目投资金额大，回收期长，需要依赖客户持续稳定的经营作为还款的保障，对客户及其股东的资信要求较高，要严格遵守借款人信用评级及项目权益、现金流要求的业务底限，落实客户及股东具有较强的资金实力，客户购置物业的资金来源合法合规，客户股权结构稳定，保证应对政策、市场等外部突发事件具有充足的资金储备及畅通的融资渠道。
1.2借款人的运营经验。借款人自营的物业，应着重分析借款人有无同类物业开发建设项目的运营管理经验和招商经验，之前的运作是否成功，借款人的优势、劣势、机会、挑战等因素。借款人运营经验丰富，可在市场培育期、租金回流不稳定的阶段给予银行贷款偿还保障。
借款人外包运营的物业，应着重分析经营权人有无丰富的物业开发建设项目运营管理经验和专业招商经验，是否为市场上知名的专业物业开发建设项目运营商，或在某一特定领域获得垄断优势。知名管理者可帮助物业尽快度过市场培育期，以形成预期的现金流。
1.3股东背景。主要股东或实际控制人背景清晰，股权结构及核心管理团队稳定，财务实力强，商誉良好、讲究诚信，无不良信用记录，无债务纠纷（含物业开发建设项目建设期工程纠纷），无隐性债务和民间融资等风险事项。其控制的企业整体经营、对外投资和财务状况良好，银行负债适度。
2.择优选择项目。
2.1区域选择上，应优先选择位于北上广深等一线城市的物业开发建设项目。
2.2地理位置选择上，应优先选择位于传统商圈、位于城市中心地段及商业核心区的物业开发建设项目。
2.3项目类型选择上，优先选择有配套需求的写字楼、科技研发中心和物流中心项目，所支持物业周边办公及商业环境氛围较好，还款现金流较为稳定。原则上不介入城市综合体项目。
2.4管理团队选择上，优先选择有丰富物业开发建设项目经营管理经验和专业的招商经验的管理团队，应要求至少成功运作过一个物业开发建设项目项目。
3.合理确定贷款金额和期限。
3.1合理确定项目总投资。应根据项目建设内容和市场定位，分析项目总投资的各项组成是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高标准，扩大投资规模，分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况，分析投资构成比例合理与否，各项成本是否在合理范围之内。既要将总投资打足，防止项目“烂尾”，又要防止将总投资过度放大，套取银行贷款。
3.2合理确定资本金比例。在满足银行对固定资产贷款项目资本金基本要求的前提下，应根据项目具体情况合理确定资本金比例，有针对性地提高违约成本，对于股东实力不强、建设规模较大、经营现金流较少、还款期限过长的项目适当提高自有资金投入比例，调减贷款比例，降低还款风险。
3.3合理确定贷款期限。应根据物业开发建设项目所处地区特点、建设规模和未来的现金流合理测算项目的建设期、经营期、还贷期，在此基础上确定贷款宽限期和总贷款期限。不可利用宽限期变相延长总贷款期限。
4.合理测算还款现金流。
4.1对物业持续经营产生的收入和现金流的充足性、稳定性测算应坚持全面、客观、谨慎的原则，测算的贷款偿还期内的净现金流量应足以覆盖贷款本息。还款现金流应为物业的经营收入（包括物业租金、广告、保证金、管理费等收入）扣除物业运营成本、相关税费后的现金净流入。重视历史经营业绩与未来预测的印证，避免客户通过高估租金价格、可出租面积、租金增长率，低估空置率、空置期、经营出租成本、经营费用增长，忽视税费支出、经营出租成本减项等手段等高估项目经营净现金流。
4.2测算项目收入及现金流来源应有可信的依据。无论是租是售，均应对其下游客户群体进行详细分析判断，结合有无签订合同协议、意向书、预交定金等，以及当地市场对该类物业的需求总量、需求趋势、市场满足程度、未来潜在竞争对手等，全面判断项目收入实现的可靠程度。
4.3做好项目敏感性分析。对收入、成本、节余还款资金等变动情况及其影响做好预测，并结合市场趋势落实有效应对措施。
4.4做好补充还款来源的分析。在实践中，租金收入的现金净流量往往不足以覆盖贷款本息，经办行可能会将非租金收入，如借款人其他业务产生的现金净流量作为补充还款来源。重点应做好对客户及股东持续经营能力及综合收入来源的分析判断。
5.落实对还款现金流的有效监控。
5.1落实专户封闭管理。对项目收入开设专户，约定项目收入资金全额进入专户，使用流向接受严格监管，节余资金必须全额还款或留存。
5.2认真审查项目租、售等合同协议及相关条款，落实收入来源渠道的可靠性、稳定性、持续性，并确保相应合同条款不影响银行对收入资金的归集和还款资金的监控。
5.3建立对收入来源的持续跟踪制度。加强对业主经营行为的跟踪和对监控帐户资金归集情况的日常分析，防止借款人逃避资金监管，隐瞒、挪用收入等还款来源的风险。
5.4制定合理有效的还款安排。确定合理的分期还款方式，还款方式应与收入来源及增长规律相匹配。同时，封闭监管账户中应提前备齐当期还款额，保持每期还款总额的一定比例作为监控额，最好监控帐户余额不少于两期应还贷款本息金额，以保证贷款按期偿还。
6.合理确定风险缓释措施。物业开发建设项目贷款原则应落实项目土地及在建工程抵押，并追加股东担保，对以出租为主的，同时落实租金收入质押。对无法提供项目土地抵押担保的，应落实其他房地产抵押担保物或符合银行要求的具有较强担保实力的第三方保证。对于民营或民营控股的物业开发建设项目，须要求落实全体股东、实际控制人连带责任保证。并应限制借款申请人他行融资，避免抵押物业租金收入流向他行；限制申请人或实际控制人对外担保；限制股东对借款申请人的现金分红要求，避免現金约定性流出；明确允许贷款人依法转让债权等对银行有利的条款。
参考文献：
[1]张发堂.浅析经营性物业贷款的风险控制.中国农村金融.2009年.11期.
[2]曹晓燕.商用物业抵押贷款风险隐患及对策.金融经济：理论版.2014年.第22期.
[3]胡萍.我国商业银行商用物业抵押贷款风险成因及防范措施浅析.湖北经济学院学报：人文社会科学版.2015年.第7期.