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摘 要：工业地产是一个新兴的行业，开发区如何发展工业地产，达到以产兴城，以城促产的目的。本文从总体规划、产业定位、市场营销三方面来阐述如何发展工业地产，做好工业地产品牌营销。
关键词：工业地产 工业园区 产业
相比住宅地产、商业地产，我们说工业地产是一个新兴的行业。
曾几何时，工业园要做的事，只是厂房、土地的出租出售，“招商引资”是全部的思维范围。然而我们发现，这个时代正在远去。工业地产正悄然进入品牌营销的时代。这些成功的工业园区正是以强势的品牌影响力，深深引发了企业家们的关注、期待、和梦想。一旦品牌建立，其它一切，包括招商、价值、运营、融资等，都迎刃而解。
一、规划先行
一是总体格局的规划。以先进制造业为核心、生产性服务业为支撑、配套设施为补充，以不同功能产品分区为基础，多种服务配套的组团式布局。其建筑产品按照40%的核心产品建筑，30%的办公配套建筑以及30%的配套设施建筑，形成4：3：3的黄金比例空间布局，且住宅区、办公区、产业区、商业、居住区合理搭配。二是园区环境的营造。园区的人文环境也可以有效提升区内企业的企业形象和品位。为了满足客户的需求，我们就应参照国外或沿海发达地区的办公、商务活动环境的特点，以“现代休闲办公”为设计理念。通过大量的植物配置、小品雕塑、自然坡地等景观元素，提供“舒适、美观、自然”的办公环境。
二、产业定位
1.园区产业化。产业演进的规律形成了产业微笑曲线，也就是说从高端研发到制造，到后端营销品牌，两端高附加值、中间制造低附加值。在工业地产初期，对园区产业实行相对宽松定位，在满足投资“三度”要求和环评的前提下，发展多个产业为主，并以营销服务、财务咨询等高附件值的行业为补充，形成产业园区产业关联度相对松散，但园区内各自成体系，共同繁荣。
2.产业园区化。经过园区产业化的发展历程，为了进一步提升品牌影响力，需对园区产业实行精准化定位。一是精选现有主导产业进行产业园区开发，如汽车零部件科技园、医药产业园，也可不限于一个行业，但彼此产业关联度紧密。二是承接产业过程中新建产业园。例如，前段时间昆山模具城一批客商前来开发区考察，并申请供地300亩建立一个模具城，而且模具开发生产、配件生产、招商等全面由他们负责，自行完善产业链条。
3.园区生活人文化。经过前两个阶段的发展，开发区的工业地产的品牌营销力得到了很好提升。在这一阶段，可以尝试选择政府主导、市场运作模式，在开发区中心城区建立生活人文化产业园区，提升开发区的人文文化品质。在这个园区内，几个关联度较高的企业作为一种业态，与住宅、商业相互融合，公园、社区、高档写字楼、商务大厦、娱乐休闲中心等，形成开发区生活人文化的工业制造经济。
三、市场营销
工业地产招商与传统开发区招商有所不同，传统招商营销的是土地、政策等，而工业地产招商营销的是厂房和服务，这就需要招商人员进一步创新招商方式，提升营销能力。
1.转变观念。一是广告媒体宣传引导。在电视媒体播放工业地产招商宣传片，在机场、火车站等地投放户外广告，在八一广场等中心商务区及高档写字楼投放楼宇广告等，宣传推介开发区的工业地产招商政策，着重详细介绍工业地产给企业带来的利益。二是制定招商手册和宣传影像。系统宣传工业地产的国外、国内发展历程，从历史发展的角度上宣传工业地产、厂房租售相对购买土地给企业带来的利益和发展优势，从思想上慢慢影响企业观念。三是制作U盘纪念品。请广告公司或U盘生产厂商设计、制作印有开发区LOGO标志的U盘，作为重要意向企业、来往领导或其他重要企业领导的馈赠纪念品，并将工业地产宣传影像资料、开发区的工業地产推介材料等植入U盘中。
2.优势互补各司其职。招商引资实行单腿走路是行不通的。工业地产开发建设采取“政府引导、企业主导”市场化运作的原则，所以在工业地产招商过程中，政府的事政府做，把市场的事情还给市场，两者各司其责、相互协调，合力营销，整合两方优势资源，合力营销工业地产。
（1）政府的事。一是政策支持。为产业园区内企业提供税收奖励、租金部分返还等优惠政策。二是服务支持。充分发挥政府资源的调动优势，协助争取商业银行、投资银行、创投公司等各种金融支持，为企业提供资本运作服务；设立会计事务所、律师事务所、邮政快运、电信、企业信息中心等为企业提供相关服务。
（2）企业的事。一是制定招商策划方案。在广泛与政府沟通信任的基础上，整理、利用南昌县、开发区的区位优势、产业优势，依据多年招商策划经验，制定出南昌县本本化可行、可信的营销策划方案。二是媒体宣传。建议联手阿力士招商网和《中国工业地产》杂志做全面的广告、宣传整合推广。三是招商渠道。“企业对企业”的招商模式，园区盈利成为可能。企业比政府更了解企业的市场需求，开发商可运用多年招商经验，在政府审批要求的前提下，全面拓展招商渠道、铺开招商战线。
（3）政府、企业互动。项目营销的关键在于充分挖掘项目的优势资源。政府与企业在广泛沟通的基础上，必须加强日常事务性工作的交流。建议开发商派驻一名招商人员或工作人员前来开发区招商局进行日常办公或招商局派驻一名招商人员前往开发商企业进行工作，便于两者信息实时共享。
四、成熟扩张
成熟稳健扩张是加大产业园区的建设规模和产业投资。经过数年的稳健发展，团队建设、经验累积以及模式提炼都已经达到成熟运营的阶段，其成功经验和模式可以进行复制推广，全面提升开发区工业地产对外营销力。
1.项目上市。一是股权改造、资本运作。可对产业园区内优质企业进行以资本注入或土地入股的形式进行参股，并引进相关风投公司，进行股份制改造，推动优质企业先行上市。二是项目孵化服务。针对产业园区内部分高科技项目，目前无法达到上市扩张的要求，但其核心技术在至少未来3—5年发展预期较好，暂时需要资金和资源来帮助其发展壮大。可与工业地产商联合为企业提供项目孵化所需的融资、技术、销售等一系列服务，帮助企业扩张推动项目上市，通过上市收回资本投入。
2.产业园整体打包上市。产业园区自身就是一个项目，依据开发商自身经济实力与市场影响力，借助园区项目上市的外助实力，将产业园区股权改造，整体打包上市，推动开发区产业园区发展的改造、升级，为开发区工业地产品牌做出最后最关键的一步。
关键词：工业地产 工业园区 产业
相比住宅地产、商业地产，我们说工业地产是一个新兴的行业。
曾几何时，工业园要做的事，只是厂房、土地的出租出售，“招商引资”是全部的思维范围。然而我们发现，这个时代正在远去。工业地产正悄然进入品牌营销的时代。这些成功的工业园区正是以强势的品牌影响力，深深引发了企业家们的关注、期待、和梦想。一旦品牌建立，其它一切，包括招商、价值、运营、融资等，都迎刃而解。
一、规划先行
一是总体格局的规划。以先进制造业为核心、生产性服务业为支撑、配套设施为补充，以不同功能产品分区为基础，多种服务配套的组团式布局。其建筑产品按照40%的核心产品建筑，30%的办公配套建筑以及30%的配套设施建筑，形成4：3：3的黄金比例空间布局，且住宅区、办公区、产业区、商业、居住区合理搭配。二是园区环境的营造。园区的人文环境也可以有效提升区内企业的企业形象和品位。为了满足客户的需求，我们就应参照国外或沿海发达地区的办公、商务活动环境的特点，以“现代休闲办公”为设计理念。通过大量的植物配置、小品雕塑、自然坡地等景观元素，提供“舒适、美观、自然”的办公环境。
二、产业定位
1.园区产业化。产业演进的规律形成了产业微笑曲线，也就是说从高端研发到制造，到后端营销品牌，两端高附加值、中间制造低附加值。在工业地产初期，对园区产业实行相对宽松定位，在满足投资“三度”要求和环评的前提下，发展多个产业为主，并以营销服务、财务咨询等高附件值的行业为补充，形成产业园区产业关联度相对松散，但园区内各自成体系，共同繁荣。
2.产业园区化。经过园区产业化的发展历程，为了进一步提升品牌影响力，需对园区产业实行精准化定位。一是精选现有主导产业进行产业园区开发，如汽车零部件科技园、医药产业园，也可不限于一个行业，但彼此产业关联度紧密。二是承接产业过程中新建产业园。例如，前段时间昆山模具城一批客商前来开发区考察，并申请供地300亩建立一个模具城，而且模具开发生产、配件生产、招商等全面由他们负责，自行完善产业链条。
3.园区生活人文化。经过前两个阶段的发展，开发区的工业地产的品牌营销力得到了很好提升。在这一阶段，可以尝试选择政府主导、市场运作模式，在开发区中心城区建立生活人文化产业园区，提升开发区的人文文化品质。在这个园区内，几个关联度较高的企业作为一种业态，与住宅、商业相互融合，公园、社区、高档写字楼、商务大厦、娱乐休闲中心等，形成开发区生活人文化的工业制造经济。
三、市场营销
工业地产招商与传统开发区招商有所不同，传统招商营销的是土地、政策等，而工业地产招商营销的是厂房和服务，这就需要招商人员进一步创新招商方式，提升营销能力。
1.转变观念。一是广告媒体宣传引导。在电视媒体播放工业地产招商宣传片，在机场、火车站等地投放户外广告，在八一广场等中心商务区及高档写字楼投放楼宇广告等，宣传推介开发区的工业地产招商政策，着重详细介绍工业地产给企业带来的利益。二是制定招商手册和宣传影像。系统宣传工业地产的国外、国内发展历程，从历史发展的角度上宣传工业地产、厂房租售相对购买土地给企业带来的利益和发展优势，从思想上慢慢影响企业观念。三是制作U盘纪念品。请广告公司或U盘生产厂商设计、制作印有开发区LOGO标志的U盘，作为重要意向企业、来往领导或其他重要企业领导的馈赠纪念品，并将工业地产宣传影像资料、开发区的工業地产推介材料等植入U盘中。
2.优势互补各司其职。招商引资实行单腿走路是行不通的。工业地产开发建设采取“政府引导、企业主导”市场化运作的原则，所以在工业地产招商过程中，政府的事政府做，把市场的事情还给市场，两者各司其责、相互协调，合力营销，整合两方优势资源，合力营销工业地产。
（1）政府的事。一是政策支持。为产业园区内企业提供税收奖励、租金部分返还等优惠政策。二是服务支持。充分发挥政府资源的调动优势，协助争取商业银行、投资银行、创投公司等各种金融支持，为企业提供资本运作服务；设立会计事务所、律师事务所、邮政快运、电信、企业信息中心等为企业提供相关服务。
（2）企业的事。一是制定招商策划方案。在广泛与政府沟通信任的基础上，整理、利用南昌县、开发区的区位优势、产业优势，依据多年招商策划经验，制定出南昌县本本化可行、可信的营销策划方案。二是媒体宣传。建议联手阿力士招商网和《中国工业地产》杂志做全面的广告、宣传整合推广。三是招商渠道。“企业对企业”的招商模式，园区盈利成为可能。企业比政府更了解企业的市场需求，开发商可运用多年招商经验，在政府审批要求的前提下，全面拓展招商渠道、铺开招商战线。
（3）政府、企业互动。项目营销的关键在于充分挖掘项目的优势资源。政府与企业在广泛沟通的基础上，必须加强日常事务性工作的交流。建议开发商派驻一名招商人员或工作人员前来开发区招商局进行日常办公或招商局派驻一名招商人员前往开发商企业进行工作，便于两者信息实时共享。
四、成熟扩张
成熟稳健扩张是加大产业园区的建设规模和产业投资。经过数年的稳健发展，团队建设、经验累积以及模式提炼都已经达到成熟运营的阶段，其成功经验和模式可以进行复制推广，全面提升开发区工业地产对外营销力。
1.项目上市。一是股权改造、资本运作。可对产业园区内优质企业进行以资本注入或土地入股的形式进行参股，并引进相关风投公司，进行股份制改造，推动优质企业先行上市。二是项目孵化服务。针对产业园区内部分高科技项目，目前无法达到上市扩张的要求，但其核心技术在至少未来3—5年发展预期较好，暂时需要资金和资源来帮助其发展壮大。可与工业地产商联合为企业提供项目孵化所需的融资、技术、销售等一系列服务，帮助企业扩张推动项目上市，通过上市收回资本投入。
2.产业园整体打包上市。产业园区自身就是一个项目，依据开发商自身经济实力与市场影响力，借助园区项目上市的外助实力，将产业园区股权改造，整体打包上市，推动开发区产业园区发展的改造、升级，为开发区工业地产品牌做出最后最关键的一步。