论文部分内容阅读
摘要：中国经济的发展极大地推动了地产行业的发展，但与此同时随着进驻地产行业资源以及资金的日益增多，房地产企业之间的竞争愈发激烈，这使得其财务风险愈发显著。一旦未能控制好财务风险，那么极有可能会使得企业遭受重大损失，严重的甚至会导致企业破产。因此，完善财务风险成为了房地产企业管理的重中之重。本文分析了我国房地产公司财务风险管理存在的一些问题，并提出了一些完善措施。
关键词：房地产；财务风险；应对措施
房地产企业在我国尤其显得重要。随着我国经济不断的发展，国家开放二孩政策，鼓励优生优育，随之而来，我国的房地产企业将会迎来一个新的机遇和挑战。机遇伴随着挑战，利益伴随着风险。房地产企业对我国的经济发展，社会稳定和共建和谐社会的目标起着非常重要的作用，同时它还是一个极具风险的行业。目前，我国房地产企业正处于市场供需，社会聚焦，政府政策的三重压力之下，想要高效持续稳定的发展房地产企业，就要有效控制房地产企业的财务风险。本文从房地产产业的发展点和发展趋势为起点，针对我国房地产产业财务风险的表现方式和问题所在点进行分析，提出相对有针对性的防范措施，提高企业的风险管理水平和风险应对能力，以求将风险带来的危害降到最低。
一、我国房地产企业财务风险原因分析
（1）房地产企业人员配置和管理状况。在房地产企业生存与发展的过程中，人员配置和管理状况发挥着关键性的作用。其中，如果管理工作人员的决策效率不高，或者是下属工作人员执行力度不够，都会对企业运转的速度产生影响。与此同时，管理工作人员决策也同样对企业发展方向形成了一定程度的影响，同样会根据管理工作人员的风险偏好发生改变。如果对投入与回报较高的投资项目过分追求，那么企业所面临的风险也会不断增加。如果投资策略相对保守，那么企业所承担的财务风险也不高，但是也很容易错失投资的机会。
（2）政策环境。国内所出台的相关政策，包括土地供给、税收与房价以及地价等都会对房地产企业的投资与收益带来直接影响，最终增加所承担的财务风险。因为房地产行业的投资周期相对较长，但是，变现能力薄弱，为此，在实际经营的过程中，必须要对我国各项法规与宏观经济政策的变动给予实时关注，以免在宏观经济政策调控过程中被淘汰。另外，对于房地产信贷业务管理力度不断增强的情况下，大部分房地产企业都很难达到预期收益目标。而在银行政策和利率调整的背景下，房地产价格也受到了严重冲击，使其资金链压力随之增加。
（3）经济环境。外部宏观经济环境对于企业的生存与发展具有直接的影响。从整体角度分析，这种影响所呈现的是正向变动。如果房地产企业处于理想的社会经济环境当中，实际发展速度会随之提升，进而降低自身财务风险。但是，如果房地产企业所处社会经济环境不理想，其发展也同样会受到严重的制约，增加自身财务风险。以次贷危机为例，我国房地产市场也备受影响，具体体现在房价的下跌，而且成交量也不高。在这种情况下，房地产行业也进入了冰冻期，绝大部分房地产企业的资金回收能力薄弱，存在极大的财务风险。
（4）市场环境。在国民经济中，房地产行业发挥着支柱性作用，同时在“保增长”与“扩内需”方面也十分关键。近年来，在房地产市场规模扩大的基础上，市场的成熟度也随之提高，为此，房地产的需求更加旺盛，但是供需矛盾也更加激烈，出现了诸多的投机炒房问题，最终使得房价在短期内提高。
二、房地产企业财务风险的应对措施
（1）拓展融资渠道。国家统计局对我国房地产开发企业的资金来源进行了调查与统计，而外部融资与内部融资是主要的资金来源。在外部融资渠道方面，主要的内容就是银行贷款与外资的引进。而对于内部融资渠道来讲，主要内容包括了自筹资金与其他资金。其中，其他资金有定金与预售款，同时还有个人按揭贷款。银行贷款是我国房地产企业项目开发资金最常见的融资方式。当前，项目开发资金中也包含了外资，但是，外部融资渠道仍然单一。房地产企业需要正视多元化融资的重要作用，积极拓展个人思路，实现全面创新与突破，以保证房地产企业融资方向从传统单一状态转变为多元化战略合作的状态，进而有效地规避融资的风险。
（2）确保负债融资的适度性。现阶段，国际资产负债率的标准水平在50%，但是，在我国，房地产企业资产负债率要高于国际标准值，而且负债融资的比例相对较高。一般情况下，资产负债率小，那么企业所具备的长期偿债能力就会随之提高，但是在不举债与少举债方面会影响企业财务杠杆的利益。如果房地产企业的资产负债率较大，那么就可以说明企业自身的举债多，而实际承担偿债的风险也更大，若偿债能力难以提高，就会增加其融资的难度。为此，房地产企业需要处于负债适度的状态，其中，企业能够充分利用有限的资金投入，进而获取生产经营性资产，进一步拓展企业自身的生产经营规模。
（3）增强债务期限的合理性。债务期限的合理化具体指的就是企业在举债融资的过程中，需要有机融合长期与短期负债。其中，长期负债就是债务的偿还时间超过一年，而短期负债就是债务的偿还时间不超过一年。从长期负债角度分析，企业需要综合考量盈利能力和资本结构。第一，企业长期负债需要应用在长期资产投资方面，使企业固定生产能力得以形成。而在生产经营条件之下，企业则要依靠生产经营所得对长期负债进行偿还。所以，企业需要充分考虑自身盈利能力，进而正确地评估长期偿债的能力，最终选择合理的长期负债融资方案。第二，房地产企业需要构建资本结构。其中，长期负债和权益资金之间的比例关系对于企业权益资本累积的速度具有直接的影响。一旦企业在股利红利分配方面投入大部分利润，那么必然会制约权益资金积累的速度，最终严重影响长期偿债能力的提升。从短期负债角度分析，房地产企业则应当充分考虑资产流动性和经营收益水平。
（4）实现融资成本的最小化。房地产企业对于外部融资的需求量极大，所以，融资方案的合理规划，融资成本的减少是规避融资风险的重要途径。而融资成本的降低，也就是需要对市场利率走势进行准确的估计，最终选择对自身发展具有积极作用的利率。其中，在企业预估市场利率会上升的时候，则需要选择固定利率融资，也可以在二级市场交易的作用下，有效地将浮动利率债务转变成固定利率债务，确保融资成本的稳定性，降低利率上升对企业融资成本产生的不利影响。
（5）建立健全投资决策体系。为了全面提升房地产企业的投资决策效率，必须要建立并健全投资决策体系，有效地规避投资风险。第一，对项目投资流程进行严格规范，充分利用科学合理的定量分析方法，构建项目投资决策的模型。在此模型的引导与帮助下，对企业未来投资收益的状况进行正确的预测，确保投资决策的科学性。第二，充分利用相关理论及分析方法，深入研究投资项目可行性，进而缩小投资项目实际收益和与其收益之间的差异。但是，企业需要剔除风险较高且收益不高的投资方案，进而降低自身的投资风险。
（6）对通货膨胀的影响予以有效抑制。在房地产企业投资项目的过程中，需要对未来的通货膨胀趋势进行合理的预估。如果预估通货膨胀呈上升趋势，那么房地产企业则需要适当地减少货币资金持有量，并且将可能贬值的货币资产有效地转变成实物资产。另外，当处于通货膨胀状态，房地产企业需要合理地囤积存货，选择合适的时机将存货出售，合理地提高房价，以保证通货膨胀对于企业投资收益产生的影响得到适当的抑制。
总之，财务风险是指企业在各项财务活动过程中，由于各种很难靠人估计或者控制的因素影响，财务状况非常的不确定，因此使企业有可能遭受一定的损失。财务风险贯穿于企业的经营活动全过程。因此，房地产企业应该积极采取措施，完善财务风险管控措施，为企业的健康发展打好基础。
参考文献：
[1] 文国建. 对加强房地产企业财务风险管理的探讨[J]. 金融经济. 2011（08）
[2] 严红. 国有房地产企业财务风险及防范措施[J]. 中国房地产业. 2011（02）
[3] 袁亚妮. 中江房地產公司融资结构存在问题及对策研究[J]. 经营管理者. 2017（18）
[4] 陈忠安. 目前形势下的房地产公司经营、管理与相关建议解读[J]. 经营管理者. 2016（07）
（作者单位：西安建筑科技大学）
关键词：房地产；财务风险；应对措施
房地产企业在我国尤其显得重要。随着我国经济不断的发展，国家开放二孩政策，鼓励优生优育，随之而来，我国的房地产企业将会迎来一个新的机遇和挑战。机遇伴随着挑战，利益伴随着风险。房地产企业对我国的经济发展，社会稳定和共建和谐社会的目标起着非常重要的作用，同时它还是一个极具风险的行业。目前，我国房地产企业正处于市场供需，社会聚焦，政府政策的三重压力之下，想要高效持续稳定的发展房地产企业，就要有效控制房地产企业的财务风险。本文从房地产产业的发展点和发展趋势为起点，针对我国房地产产业财务风险的表现方式和问题所在点进行分析，提出相对有针对性的防范措施，提高企业的风险管理水平和风险应对能力，以求将风险带来的危害降到最低。
一、我国房地产企业财务风险原因分析
（1）房地产企业人员配置和管理状况。在房地产企业生存与发展的过程中，人员配置和管理状况发挥着关键性的作用。其中，如果管理工作人员的决策效率不高，或者是下属工作人员执行力度不够，都会对企业运转的速度产生影响。与此同时，管理工作人员决策也同样对企业发展方向形成了一定程度的影响，同样会根据管理工作人员的风险偏好发生改变。如果对投入与回报较高的投资项目过分追求，那么企业所面临的风险也会不断增加。如果投资策略相对保守，那么企业所承担的财务风险也不高，但是也很容易错失投资的机会。
（2）政策环境。国内所出台的相关政策，包括土地供给、税收与房价以及地价等都会对房地产企业的投资与收益带来直接影响，最终增加所承担的财务风险。因为房地产行业的投资周期相对较长，但是，变现能力薄弱，为此，在实际经营的过程中，必须要对我国各项法规与宏观经济政策的变动给予实时关注，以免在宏观经济政策调控过程中被淘汰。另外，对于房地产信贷业务管理力度不断增强的情况下，大部分房地产企业都很难达到预期收益目标。而在银行政策和利率调整的背景下，房地产价格也受到了严重冲击，使其资金链压力随之增加。
（3）经济环境。外部宏观经济环境对于企业的生存与发展具有直接的影响。从整体角度分析，这种影响所呈现的是正向变动。如果房地产企业处于理想的社会经济环境当中，实际发展速度会随之提升，进而降低自身财务风险。但是，如果房地产企业所处社会经济环境不理想，其发展也同样会受到严重的制约，增加自身财务风险。以次贷危机为例，我国房地产市场也备受影响，具体体现在房价的下跌，而且成交量也不高。在这种情况下，房地产行业也进入了冰冻期，绝大部分房地产企业的资金回收能力薄弱，存在极大的财务风险。
（4）市场环境。在国民经济中，房地产行业发挥着支柱性作用，同时在“保增长”与“扩内需”方面也十分关键。近年来，在房地产市场规模扩大的基础上，市场的成熟度也随之提高，为此，房地产的需求更加旺盛，但是供需矛盾也更加激烈，出现了诸多的投机炒房问题，最终使得房价在短期内提高。
二、房地产企业财务风险的应对措施
（1）拓展融资渠道。国家统计局对我国房地产开发企业的资金来源进行了调查与统计，而外部融资与内部融资是主要的资金来源。在外部融资渠道方面，主要的内容就是银行贷款与外资的引进。而对于内部融资渠道来讲，主要内容包括了自筹资金与其他资金。其中，其他资金有定金与预售款，同时还有个人按揭贷款。银行贷款是我国房地产企业项目开发资金最常见的融资方式。当前，项目开发资金中也包含了外资，但是，外部融资渠道仍然单一。房地产企业需要正视多元化融资的重要作用，积极拓展个人思路，实现全面创新与突破，以保证房地产企业融资方向从传统单一状态转变为多元化战略合作的状态，进而有效地规避融资的风险。
（2）确保负债融资的适度性。现阶段，国际资产负债率的标准水平在50%，但是，在我国，房地产企业资产负债率要高于国际标准值，而且负债融资的比例相对较高。一般情况下，资产负债率小，那么企业所具备的长期偿债能力就会随之提高，但是在不举债与少举债方面会影响企业财务杠杆的利益。如果房地产企业的资产负债率较大，那么就可以说明企业自身的举债多，而实际承担偿债的风险也更大，若偿债能力难以提高，就会增加其融资的难度。为此，房地产企业需要处于负债适度的状态，其中，企业能够充分利用有限的资金投入，进而获取生产经营性资产，进一步拓展企业自身的生产经营规模。
（3）增强债务期限的合理性。债务期限的合理化具体指的就是企业在举债融资的过程中，需要有机融合长期与短期负债。其中，长期负债就是债务的偿还时间超过一年，而短期负债就是债务的偿还时间不超过一年。从长期负债角度分析，企业需要综合考量盈利能力和资本结构。第一，企业长期负债需要应用在长期资产投资方面，使企业固定生产能力得以形成。而在生产经营条件之下，企业则要依靠生产经营所得对长期负债进行偿还。所以，企业需要充分考虑自身盈利能力，进而正确地评估长期偿债的能力，最终选择合理的长期负债融资方案。第二，房地产企业需要构建资本结构。其中，长期负债和权益资金之间的比例关系对于企业权益资本累积的速度具有直接的影响。一旦企业在股利红利分配方面投入大部分利润，那么必然会制约权益资金积累的速度，最终严重影响长期偿债能力的提升。从短期负债角度分析，房地产企业则应当充分考虑资产流动性和经营收益水平。
（4）实现融资成本的最小化。房地产企业对于外部融资的需求量极大，所以，融资方案的合理规划，融资成本的减少是规避融资风险的重要途径。而融资成本的降低，也就是需要对市场利率走势进行准确的估计，最终选择对自身发展具有积极作用的利率。其中，在企业预估市场利率会上升的时候，则需要选择固定利率融资，也可以在二级市场交易的作用下，有效地将浮动利率债务转变成固定利率债务，确保融资成本的稳定性，降低利率上升对企业融资成本产生的不利影响。
（5）建立健全投资决策体系。为了全面提升房地产企业的投资决策效率，必须要建立并健全投资决策体系，有效地规避投资风险。第一，对项目投资流程进行严格规范，充分利用科学合理的定量分析方法，构建项目投资决策的模型。在此模型的引导与帮助下，对企业未来投资收益的状况进行正确的预测，确保投资决策的科学性。第二，充分利用相关理论及分析方法，深入研究投资项目可行性，进而缩小投资项目实际收益和与其收益之间的差异。但是，企业需要剔除风险较高且收益不高的投资方案，进而降低自身的投资风险。
（6）对通货膨胀的影响予以有效抑制。在房地产企业投资项目的过程中，需要对未来的通货膨胀趋势进行合理的预估。如果预估通货膨胀呈上升趋势，那么房地产企业则需要适当地减少货币资金持有量，并且将可能贬值的货币资产有效地转变成实物资产。另外，当处于通货膨胀状态，房地产企业需要合理地囤积存货，选择合适的时机将存货出售，合理地提高房价，以保证通货膨胀对于企业投资收益产生的影响得到适当的抑制。
总之，财务风险是指企业在各项财务活动过程中，由于各种很难靠人估计或者控制的因素影响，财务状况非常的不确定，因此使企业有可能遭受一定的损失。财务风险贯穿于企业的经营活动全过程。因此，房地产企业应该积极采取措施，完善财务风险管控措施，为企业的健康发展打好基础。
参考文献：
[1] 文国建. 对加强房地产企业财务风险管理的探讨[J]. 金融经济. 2011（08）
[2] 严红. 国有房地产企业财务风险及防范措施[J]. 中国房地产业. 2011（02）
[3] 袁亚妮. 中江房地產公司融资结构存在问题及对策研究[J]. 经营管理者. 2017（18）
[4] 陈忠安. 目前形势下的房地产公司经营、管理与相关建议解读[J]. 经营管理者. 2016（07）
（作者单位：西安建筑科技大学）