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【摘 要】 随着我国经济的发展，房地产市场化的推进，居民的居住水平和居住质量有了明显的提高，但是房价也是呈倍数指数型增长，逐渐远超人均消费水平，带来了社会福利的下降，尤其2015年底楼市开启了“快进”模式，进入2016年以来，房价飙涨的消息充斥全国，带来了巨大的市场泡沫，增加了金融风险，造成了一定程度上的市场失灵，一线城市尤为突出。政府为此出台了各项措施来调控房价，其中不乏“限购”的政策，目的在于稳定市场控制房价。本文从4个一线城市的限购政策入手，阐述了限购政策原理，总结了政策的市场结果，分析了限购背后的原因，最后进行了总结。
【关键词】房地产泡沫；市场风险；一线城市限购
一、一线城市当前的限购政策
在任何一个国家，住房问题始终是头等大事。在过去的两年内，房地产市场经历了一轮“疯长”，造成了“住房贵”“住房难”的问题，造成了巨大的房产泡沫，各政府纷纷结合当地的实际情况出台以“限购”为代表的政策。习近平总书记在党的十九大报告中指出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”无疑是给我国目前房地产市场指明了方向，再一次确定了房屋的住宅属性。可以根据政府发出的资料整理到如下的“一线城市限购政策”。
二、限购政策的原理
限购，顾名思义，即限制购买，通过行政手段限制购买数量，强制减少市场需求。商品房具有其独特的特殊性：一方面作为“商品”，它具有供人消费的属性；另一方面，商品房又可以作为一种投资品，因而具有投资的属性。这就导致了商品房的供给和需求与普通商品的不一致，带来了更大的调控难度。经济学的基本定理之一告诉我们，价格是由供求关系决定的。这同样适用于房产的价格。限购政策就是通过调整房地产市场的供求关系来改变房产价格的。如图所示，限制购买，使得需求曲线向左下方移动，从而带来价格的下降（如图a所示）。同时，在政策性的调控下，供给一方也会发生随着政策而发生变化：政府限购，供给方会有“销售数量减少”的心理预期，自然也会主动降低供给水平，使得供给曲线向左上方移动，但是企业并不确切的知道政策带来的需求减少量，所以为了保证利益最大化，供给方供给量的减少幅度要小于需求减少的幅度（如图b所示）。如此一来，价格仍然会有一个小幅的下降，从而实现政策目标。
三、限购调控后的市场结果
房子是用来住的，不是用来炒的。随着楼市的整顿治理的加强，似乎这句话对市场的影响逐渐加强。
1.从房价的角度来看
数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落，9月份比8月份分别回落3.5和3.8个百分点；从环比看，9月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。同时，由表 1可知，相比8月四大一线城市的新建商品住宅价格同比指数在9月均有所下降，下降幅度在1.8-5.1之间；而环比指数均为小幅变化，处在可以接受的范围内。由此可见，在严厉的调控政策下，一线城市房价拐点逐渐出现。
以上数据仅仅反应新建商品住宅价格变动情况，并不能反映在新一轮政策下的全面的市场结果。为此本文将继续从成交面积和传统上淡旺季的市场表现来说明政策的市场结果。
2.从成交面积的角度看
限购政策的另一种市场结果反映在房地产销售面积尤其是商品住宅成交面积上。由表 2可知，北京市2017年1-3季度，全市商品房销售面积为564.8万平方米，同比下降49.2%。其中，住宅销售面积为370.7万平方米，下降42.9%。上海市2017年1-8月份，2017年1-8月商品房销售面积1139.81万平方米，同比下降34.6%。其中，住宅销售面积925.76万平方米，下降29.3%。由此可见，新一轮的限购政策作用在销售面积上作用显著，无论是商品房还是住宅的销售面积同比都有明显的下降，北京市尤为显著：由图 1可知，从2016年初至今，北京市商品房销售面积同比增速基本处于下降的趋势，下降的幅度较大，2017年初首次突破0的增速，实现了商品房销售面积同比负增长。
3.从传统淡旺季市场表现看
传统上，每年的9月和10月都是房地产市场的活跃期，业内称之为“金九银十1 ”，然而就目前的数据来看，今年的“金九银十”也同样以另一种方式让人印象深刻。
价格方面，9月份一线城市新建商品住宅价格指数环比增幅为-0.2%，而8月份分别为-0.3%，实现连续2月负增长。同时，9月份一线城市新建商品住宅价格指数同比增幅为1.5%。相比今年8月份5.0%的数值而言，一线城市表现为收窄。
成交量方面，如图 2所示，4个一线城市2017年9月与10月新建住宅成交总量为334万平方米，同比去年的708万平方米下降52.82%，创2008年以来新低。其中，北京成交75万平方米，上海成交89万平方米，广州成交114万平方米，深圳成交56万平方米，分别下滑54.29%、49.14%，61.09%和20%。同時，如图3所示，2017年以来，一线城市新房销量累计同比增速持续为负。与传统旺季截然相反的表现更说明了在新一轮的调控下的楼市的降温态势，住房逐渐回归居住的属性。
四、限购背后的原因探究
经过了房地产市场的“牛市”，各地政府纷纷出台相应的措施稳定房产市场。过高的房价带给经济负面影响，降低了社会总效用，危及到社会安定。本节将从房价上涨的原因以及高房价带来的危害两方面入手，探究限购政策的深层原因。
1.房价上涨的原因
（1）土地价格的上涨。我们知道，房子的价格大体上由两部分组成：地上的建筑成本、地下的地租。建筑成本每年都在折旧，不会对房价造成决定性的影响，因此，高昂的房价反映的高昂的土地价格。我国1994的分税制改革2把财权向中央集中，事权向地方下放，造成的财权和事权的错配，使得地方政府的财政收入锐减，为了平衡财政支出，维持可观的收入水平，地方政府过度依赖于出售土地取得财政收益，从而维持政府良好运作，扮演好政府的角色。因此，地方政府在一定程度上愿意“放任”土地价格上涨，从而获得超额的财政收入。
（2）房地产市场供求失衡。正如之前提到的经济学原理之一：商品价格是由供求关系决定的。商品房作为一种可以保值增值的资产，受到广大消费者的青睐。宏观经济学讲到货币需求可以分为“交易需求”“预防需求”“投机性需求”三种，同理，我认为对房产的需求也可以由这三种构成“住房需求”，即房产能满足作为自然人休息住宿的需要；“预防需求或者说改善性需求”，即不同地区的房产可以分散风险，尤其是带有不可预测性的自然风险，同时还能满足自己未来可能的对于提高居住环境和质量的需求；“投机需求”，也可称之为投资需求，即消费者对房地产市场有良好的心理预期，认为其有强大的保值增值功能，相比风险较大的股票债券等金融工具，消费者更愿意持有“能看得见摸得着“的资产。当然，促使房地产市场如此火热的根本就在于投机性需求，消费者购置房产并不是出于自身的客观需要，而是将其作为一种产品来进行投资，在一定程度上改变了其根本的住房属性，使房地产市场偏离了正常轨道。因此，限购令的主要目的就是限制本地居民和外来人口的投机性需求，抑制房价上涨飙升，促进房价理性回归，尽量避免社会福利的减少，稳定经济的运行。
（3）实体经济增速放缓，大量闲置资本涌入房地产市场。自改革开放以来，我们经历了经济“跳跃发展期”，30多年来GDP增长率始终保持在一个较高水平，使我国一跃成为世界第二大经济体；但是随着新时代的到来，我国经济也进入新常态，机遇与挑战并存，我们不能只追求GDP或者GDP的增长率 ，更应该着眼于生态文明、政治文明等方方面面，从而逐步实现各个发展目标。然而，随着GDP增速的下调，大量资本无法流入实体产业，闲置的资本涌入房地产市场，催生了大量泡沫，造成了供需错配，导致了房价的上涨。
2.房价过高带来的危害
（1）过高的房价会对实体经济产生不利的影响。首先，在开放经济下，GDP=消费（C）+投资（I）+政府购买（G）+进出口（NX），GDP的核算并不包括地租的上涨，因此社会上转移到地租或者说房价上的资金不计入GDP，使得部分资金没能投入到实体经济进行投资，反而只是进行了财富的转移。这种形式的财富转移可能会从不同的方面对经济造成影响：①由于财富的转移，使得居民消费（C）和投资（I）的资本减少，从而会影响到国民生产总值，影响到经济发展情况。②房价的爆发式上涨会刺激居民尤其是富人的投机性需求，“炒房一族”在一次活跃到市场当中，住房逐渐失去其居住属性，带来社会总效用的减少，对经济造成负面影响。③高昂的房价导致居民相对收入降低，使中产阶级和低产阶级无法负担起买房，造成住房困难的局面。除此之外，房价上涨会刺激更多商人转向房地产企业来牟取利益，以至于忽略其原有行业，带来负的外部性，给经济发展带来阻碍。
（2）高昂的房价会形成房价泡沫，加大了金融风险可能会引发金融危机。《帕尔格雷夫经济学大辞典》把经济学中的“泡沫”描述为“一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价……使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主……随着涨价预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。”数据显示，中国楼市在2015-2016年的疯狂后，一线楼價已经超过了1990年日本楼市泡沫高峰期的东京楼价，成为人类历史上最大的楼市泡沫。而中国房地产总值与GDP的比值也达到了惊人的250%，超过了美国（2006年约170%）和日本楼市泡沫高峰（1990年约200%）时。基本的经济学告诉我们正常情况下，价格围绕价值上下波动。所谓泡沫，我认为我们可以理解为市场价格远超出价格的部分。房地产价格的上升，使得企业对市场产生更乐观的预期，投身房地产市场的想法催生了大量的资金需求，银行信贷活动大量增加，更大更频繁的资金借贷活动使得银行利润增加，并且银行在发放贷款的同时，收到企业的产权抵押，由于较高的预期收益，银行就更愿意扩大信贷规模，放松银根。这一过程循环往复，使房地产价格日益偏离实际均衡水平， 从而进一步导致房地产泡沫的膨胀， 同时也导致房地产金融风险不断积累。一旦市场衰退，价格大幅下降，企业的投资成本无法收回，无法及时偿还债务，银行的不良资产增加，同时承担了更大的风险，危及到流动性。再极端一些便是银行无法满足居民大额提款需求，导致信用水平降低，引发信任危机，可能导致“挤兑”现象的出现，从而引发金融危机。
五、总结
通过前文的分析和论述，我认为限购政策对于一线城市效果明显，尤其是抑制了一线城市房地产市场的投机性需求，对于稳定市场状况功不可没。但是限购始终是由政府这只“有形的手”的进行调控，虽然市场失灵的情况下效果显著，但长此以往可能在一定程度上对市场经济体制造成破坏，扰乱市场秩序。因此我认为，限购等政策性措施可以作为强有效的“镇静剂”，在市场失灵的情况下发挥作用，待到稳定之后，“有形的手”应该逐渐退出舞台，由市场自行调整，同时政府合理引导公众心理预期，这样才能在市场经济下走的更远。
参考文献：
[1]刘建伟.国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读9月份房价数据.国家统计局，2017-10-23 .
[2]冷眼.逆天泡沫、致命杠杆，卖房的最后时机来临？[J].功夫财经 ，2017-10-31.
[3]原始数据来源.易居研究院.
[4]袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析[J].世界经济 2003-03-05.
[5]张同耀.房地产泡沫与金融危机的关联机制及对我国的启示[J].经济纵横2009-06-25.
注 释：
1.“金九银十”：在时间上因为9月份和10月份是农业收获的季节，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，很多的楼盘都会选在9月份，10月份开盘，所以构成一个相比于其他月份的比较高的购买，所以这两个月的消费额会明显高于其他月份，这就是一个“金九银十”的现象。
2.分税制改革：我国分税制按照征收管理权和税款支配权标准划分，凡征收管理权、税款所有权划归中央财政的税种，属于中央税；凡征收管理权、税款所有权划归地方财政固定收入的税种，属于地方税；凡征收管理权、税款所有权由中央和地方按一定方式分享的税种，属于共享税。
【关键词】房地产泡沫；市场风险；一线城市限购
一、一线城市当前的限购政策
在任何一个国家，住房问题始终是头等大事。在过去的两年内，房地产市场经历了一轮“疯长”，造成了“住房贵”“住房难”的问题，造成了巨大的房产泡沫，各政府纷纷结合当地的实际情况出台以“限购”为代表的政策。习近平总书记在党的十九大报告中指出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”无疑是给我国目前房地产市场指明了方向，再一次确定了房屋的住宅属性。可以根据政府发出的资料整理到如下的“一线城市限购政策”。
二、限购政策的原理
限购，顾名思义，即限制购买，通过行政手段限制购买数量，强制减少市场需求。商品房具有其独特的特殊性：一方面作为“商品”，它具有供人消费的属性；另一方面，商品房又可以作为一种投资品，因而具有投资的属性。这就导致了商品房的供给和需求与普通商品的不一致，带来了更大的调控难度。经济学的基本定理之一告诉我们，价格是由供求关系决定的。这同样适用于房产的价格。限购政策就是通过调整房地产市场的供求关系来改变房产价格的。如图所示，限制购买，使得需求曲线向左下方移动，从而带来价格的下降（如图a所示）。同时，在政策性的调控下，供给一方也会发生随着政策而发生变化：政府限购，供给方会有“销售数量减少”的心理预期，自然也会主动降低供给水平，使得供给曲线向左上方移动，但是企业并不确切的知道政策带来的需求减少量，所以为了保证利益最大化，供给方供给量的减少幅度要小于需求减少的幅度（如图b所示）。如此一来，价格仍然会有一个小幅的下降，从而实现政策目标。
三、限购调控后的市场结果
房子是用来住的，不是用来炒的。随着楼市的整顿治理的加强，似乎这句话对市场的影响逐渐加强。
1.从房价的角度来看
数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落，9月份比8月份分别回落3.5和3.8个百分点；从环比看，9月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。同时，由表 1可知，相比8月四大一线城市的新建商品住宅价格同比指数在9月均有所下降，下降幅度在1.8-5.1之间；而环比指数均为小幅变化，处在可以接受的范围内。由此可见，在严厉的调控政策下，一线城市房价拐点逐渐出现。
以上数据仅仅反应新建商品住宅价格变动情况，并不能反映在新一轮政策下的全面的市场结果。为此本文将继续从成交面积和传统上淡旺季的市场表现来说明政策的市场结果。
2.从成交面积的角度看
限购政策的另一种市场结果反映在房地产销售面积尤其是商品住宅成交面积上。由表 2可知，北京市2017年1-3季度，全市商品房销售面积为564.8万平方米，同比下降49.2%。其中，住宅销售面积为370.7万平方米，下降42.9%。上海市2017年1-8月份，2017年1-8月商品房销售面积1139.81万平方米，同比下降34.6%。其中，住宅销售面积925.76万平方米，下降29.3%。由此可见，新一轮的限购政策作用在销售面积上作用显著，无论是商品房还是住宅的销售面积同比都有明显的下降，北京市尤为显著：由图 1可知，从2016年初至今，北京市商品房销售面积同比增速基本处于下降的趋势，下降的幅度较大，2017年初首次突破0的增速，实现了商品房销售面积同比负增长。
3.从传统淡旺季市场表现看
传统上，每年的9月和10月都是房地产市场的活跃期，业内称之为“金九银十1 ”，然而就目前的数据来看，今年的“金九银十”也同样以另一种方式让人印象深刻。
价格方面，9月份一线城市新建商品住宅价格指数环比增幅为-0.2%，而8月份分别为-0.3%，实现连续2月负增长。同时，9月份一线城市新建商品住宅价格指数同比增幅为1.5%。相比今年8月份5.0%的数值而言，一线城市表现为收窄。
成交量方面，如图 2所示，4个一线城市2017年9月与10月新建住宅成交总量为334万平方米，同比去年的708万平方米下降52.82%，创2008年以来新低。其中，北京成交75万平方米，上海成交89万平方米，广州成交114万平方米，深圳成交56万平方米，分别下滑54.29%、49.14%，61.09%和20%。同時，如图3所示，2017年以来，一线城市新房销量累计同比增速持续为负。与传统旺季截然相反的表现更说明了在新一轮的调控下的楼市的降温态势，住房逐渐回归居住的属性。
四、限购背后的原因探究
经过了房地产市场的“牛市”，各地政府纷纷出台相应的措施稳定房产市场。过高的房价带给经济负面影响，降低了社会总效用，危及到社会安定。本节将从房价上涨的原因以及高房价带来的危害两方面入手，探究限购政策的深层原因。
1.房价上涨的原因
（1）土地价格的上涨。我们知道，房子的价格大体上由两部分组成：地上的建筑成本、地下的地租。建筑成本每年都在折旧，不会对房价造成决定性的影响，因此，高昂的房价反映的高昂的土地价格。我国1994的分税制改革2把财权向中央集中，事权向地方下放，造成的财权和事权的错配，使得地方政府的财政收入锐减，为了平衡财政支出，维持可观的收入水平，地方政府过度依赖于出售土地取得财政收益，从而维持政府良好运作，扮演好政府的角色。因此，地方政府在一定程度上愿意“放任”土地价格上涨，从而获得超额的财政收入。
（2）房地产市场供求失衡。正如之前提到的经济学原理之一：商品价格是由供求关系决定的。商品房作为一种可以保值增值的资产，受到广大消费者的青睐。宏观经济学讲到货币需求可以分为“交易需求”“预防需求”“投机性需求”三种，同理，我认为对房产的需求也可以由这三种构成“住房需求”，即房产能满足作为自然人休息住宿的需要；“预防需求或者说改善性需求”，即不同地区的房产可以分散风险，尤其是带有不可预测性的自然风险，同时还能满足自己未来可能的对于提高居住环境和质量的需求；“投机需求”，也可称之为投资需求，即消费者对房地产市场有良好的心理预期，认为其有强大的保值增值功能，相比风险较大的股票债券等金融工具，消费者更愿意持有“能看得见摸得着“的资产。当然，促使房地产市场如此火热的根本就在于投机性需求，消费者购置房产并不是出于自身的客观需要，而是将其作为一种产品来进行投资，在一定程度上改变了其根本的住房属性，使房地产市场偏离了正常轨道。因此，限购令的主要目的就是限制本地居民和外来人口的投机性需求，抑制房价上涨飙升，促进房价理性回归，尽量避免社会福利的减少，稳定经济的运行。
（3）实体经济增速放缓，大量闲置资本涌入房地产市场。自改革开放以来，我们经历了经济“跳跃发展期”，30多年来GDP增长率始终保持在一个较高水平，使我国一跃成为世界第二大经济体；但是随着新时代的到来，我国经济也进入新常态，机遇与挑战并存，我们不能只追求GDP或者GDP的增长率 ，更应该着眼于生态文明、政治文明等方方面面，从而逐步实现各个发展目标。然而，随着GDP增速的下调，大量资本无法流入实体产业，闲置的资本涌入房地产市场，催生了大量泡沫，造成了供需错配，导致了房价的上涨。
2.房价过高带来的危害
（1）过高的房价会对实体经济产生不利的影响。首先，在开放经济下，GDP=消费（C）+投资（I）+政府购买（G）+进出口（NX），GDP的核算并不包括地租的上涨，因此社会上转移到地租或者说房价上的资金不计入GDP，使得部分资金没能投入到实体经济进行投资，反而只是进行了财富的转移。这种形式的财富转移可能会从不同的方面对经济造成影响：①由于财富的转移，使得居民消费（C）和投资（I）的资本减少，从而会影响到国民生产总值，影响到经济发展情况。②房价的爆发式上涨会刺激居民尤其是富人的投机性需求，“炒房一族”在一次活跃到市场当中，住房逐渐失去其居住属性，带来社会总效用的减少，对经济造成负面影响。③高昂的房价导致居民相对收入降低，使中产阶级和低产阶级无法负担起买房，造成住房困难的局面。除此之外，房价上涨会刺激更多商人转向房地产企业来牟取利益，以至于忽略其原有行业，带来负的外部性，给经济发展带来阻碍。
（2）高昂的房价会形成房价泡沫，加大了金融风险可能会引发金融危机。《帕尔格雷夫经济学大辞典》把经济学中的“泡沫”描述为“一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价……使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主……随着涨价预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。”数据显示，中国楼市在2015-2016年的疯狂后，一线楼價已经超过了1990年日本楼市泡沫高峰期的东京楼价，成为人类历史上最大的楼市泡沫。而中国房地产总值与GDP的比值也达到了惊人的250%，超过了美国（2006年约170%）和日本楼市泡沫高峰（1990年约200%）时。基本的经济学告诉我们正常情况下，价格围绕价值上下波动。所谓泡沫，我认为我们可以理解为市场价格远超出价格的部分。房地产价格的上升，使得企业对市场产生更乐观的预期，投身房地产市场的想法催生了大量的资金需求，银行信贷活动大量增加，更大更频繁的资金借贷活动使得银行利润增加，并且银行在发放贷款的同时，收到企业的产权抵押，由于较高的预期收益，银行就更愿意扩大信贷规模，放松银根。这一过程循环往复，使房地产价格日益偏离实际均衡水平， 从而进一步导致房地产泡沫的膨胀， 同时也导致房地产金融风险不断积累。一旦市场衰退，价格大幅下降，企业的投资成本无法收回，无法及时偿还债务，银行的不良资产增加，同时承担了更大的风险，危及到流动性。再极端一些便是银行无法满足居民大额提款需求，导致信用水平降低，引发信任危机，可能导致“挤兑”现象的出现，从而引发金融危机。
五、总结
通过前文的分析和论述，我认为限购政策对于一线城市效果明显，尤其是抑制了一线城市房地产市场的投机性需求，对于稳定市场状况功不可没。但是限购始终是由政府这只“有形的手”的进行调控，虽然市场失灵的情况下效果显著，但长此以往可能在一定程度上对市场经济体制造成破坏，扰乱市场秩序。因此我认为，限购等政策性措施可以作为强有效的“镇静剂”，在市场失灵的情况下发挥作用，待到稳定之后，“有形的手”应该逐渐退出舞台，由市场自行调整，同时政府合理引导公众心理预期，这样才能在市场经济下走的更远。
参考文献：
[1]刘建伟.国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读9月份房价数据.国家统计局，2017-10-23 .
[2]冷眼.逆天泡沫、致命杠杆，卖房的最后时机来临？[J].功夫财经 ，2017-10-31.
[3]原始数据来源.易居研究院.
[4]袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析[J].世界经济 2003-03-05.
[5]张同耀.房地产泡沫与金融危机的关联机制及对我国的启示[J].经济纵横2009-06-25.
注 释：
1.“金九银十”：在时间上因为9月份和10月份是农业收获的季节，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，很多的楼盘都会选在9月份，10月份开盘，所以构成一个相比于其他月份的比较高的购买，所以这两个月的消费额会明显高于其他月份，这就是一个“金九银十”的现象。
2.分税制改革：我国分税制按照征收管理权和税款支配权标准划分，凡征收管理权、税款所有权划归中央财政的税种，属于中央税；凡征收管理权、税款所有权划归地方财政固定收入的税种，属于地方税；凡征收管理权、税款所有权由中央和地方按一定方式分享的税种，属于共享税。