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编者按：资深民间看房投资专家，以“客观、专业、风趣、亲民”的看房风格著称。2003年开始在《成都晚报》创办专业看房栏目，长达十年的专业看房经历，至今已累计看房、看铺达400多个楼盘，为上万购房投资者提供过专业建议。
这两年房地产调控得紧，倒引发了一波商业地产投资的热潮。由于不限购、不限贷，商铺投资就又成为了不少投资客选择的方向。近期投资客俱乐部内不少成员朋友亦磨刀霍霍，准备“杀”向商铺投资。由此，《投资客》杂志发布江湖追杀令，遣大内房探零零柒他弟、零零狗他爹——大内房探零零捌“眼哥”为大家先行探路，秘密潜入近期风头正劲的专业市场商铺。
一番打探，眼哥发现最近成都商业地产市场有个叫“爱灯堡”的专业市场比较“醒目”：一来是这个市场的名字让眼哥最初一晃眼，还以为是卖男装的那个“堡哥哥”，却不想是做灯具专业市场的“堡哥哥”；二来这个“堡哥哥”最近在成都最贵的两大报纸上创造性地打了“天窗”广告，几十万的广告费，白晃晃的版面上什么都没有，引得一片猜测——炫富?装神?中枪?洗白?……
呵呵，不多解释，反正这个“爱灯堡”哥哥还是多有神秘感的。至于是不是有那种“一铺赚五铺、投资稳赚不赔”的魅力，那就要看“堡哥哥”真的有木有投资的潜力和价值了。
爱灯堡西部灯饰采购中心位于新都“全球家居CBD”成都家具产业园，从三环上成彭高速出发，眼哥一路开了近二十分钟，在龙桥家具园出口下高速就到达了爱灯堡。据漂亮的销售MM介绍，爱灯堡整个项目占地150亩，建筑面积25万平方米。分两期开发，目前在售的是1期1、2号楼，占地100亩，建筑面积15万平方米，预计在今年1明开业。
销售MM还告诉眼哥，爱灯堡目前是处于认筹阶段，排号可以享受“交1万低6万!”的优惠，购买的时候1万元诚意金可以抵6万元房款用，这样大的优惠还是非常具有诱惑力!
长得又乖又直钱，如此大的诱惑力当然要“泡”!各位别误会，眼哥说的要“泡”的不是爱灯堡售楼部的漂亮销售MM，而是爱灯堡的商铺。眼哥认为：要做好商铺投资，一定要“泡”!一是“泡资料”，花时间如泡妞般详细了解项目的资料介绍；二是“泡周边”，了解商铺周边的区域情况；三是“泡价格”，详细了解周边同类项目的销售价格、租金价格；四是“泡经营”，详细了解商铺经营所属行业的目前现状及未来发展，了解商铺经营户的构成及经营状况。所谓，大“泡”一响，黄金万两!说的就是“投资商铺要多泡!”
经过长时间对爱灯堡的“侵泡”，结合眼哥多年看铺的经验，眼哥用独门看铺秘笈——“独估十剑”对爱灯堡进行了投资测评：
测评要素一：商业竞争指标
商业竞争指标是指对商铺所在区域的商业氛围、商业竞争状态以及对主力客户群的定位及覆盖范围规模等的综合测评指标。
商业氛围：受政府“中调”、“北改”规划等的影响，目前整个新都的“成都家具产业园”的开发氛围相当浓厚，近5000亩的家具产业园已经聚集了大大小小的专业市场项目近十余个。从目前已建成使用的专业市场商铺来看，零售份额较少，更多还是侧重于专业批发市场功能。
商业竞争状态：区域内专业市场较多，爱灯堡在整体规模上不具备优势。以“灯具灯饰”为主题的专业市场目前在该区域尚只有爱灯堡，但眼哥也了解到香江家居CBD、中润欧洲城等项目后期都规划有灯饰中心，这可能会影响到后期的市场竞争状况。
主力客户群的定位及覆盖范围规模：爱灯堡定位于西部最大的灯具批发集散中心，主力客户群以省内及国内的灯具批发客户为主，其定位覆盖范围较广。
商业竞争指标：
总值10，爱灯堡指标数8
测评要素二：客流人气指标
客流人气指标是指商铺所能吸引和覆盖的范围，以及在商铺覆盖范围内未来运营时可能聚集的人气指数。
商铺的生意好坏与人气紧密相关。从目前的情况看，在城区长久、辉煌、金府等灯具专业市场尚存的情况下，成都市区的零售客户到爱灯堡买灯的可能性较小，而其批发业务能否覆盖到省内及更大范围，则需要依靠市场本身的成本优势及市场整体的推广辐射。
客流人气指标：
总值10，爱灯堡指标数5
测评要素三：可视性指标
可视性指标是指商铺是否毗邻主干道，对于客户人群是否具有最佳的可视效果。项目内的商铺整体规划是否都对于客户具有良好的可视性。
从爱灯堡的项目位置来看，并未处于老成彭路主干道上，前面还有规模较大的中润欧洲城阻隔客户视野，客户需进入阳光森林东路才能看到项目。从爱灯堡目前的1、2号楼规划布局来看，项目内商铺的可视性较好，整体布局方正通透。
可视性指标：
总值10。爱灯堡指标数5
测评要素四：楼层分布指标
爱灯堡1号楼规划为卖场形式，共4层，一楼是精品展示，二家居照明，三灯具辅料(开关、插座、LED)，四楼仓储，商铺面积在40-300平方米不等。专业市场做四层商铺规划目前较普遍，爱灯堡的楼层分布也较合理。
楼层分布指标：
总值10，爱灯堡指标数10
测评要素五：交通条件指标
专业市场的交通条件主要指外部交通条件，商铺投资者需要结合专业市场经营产品的种类、项目的市场定位、主要客户群等问题做出判断。目前从成都市区到爱灯堡，主要可以通过成彭高速、老成彭路都可以抵达，未来北新干线与之联通后，将形成到达北部物联港的贯穿交通。整体的交通条件较好。
交通条件指标：
总值10。爱灯堡指标数9
测评要素六：停车条件指标
专业市场的停车条件对于经营特别重要，尤其对于规模较大的专业市场，停车条件将直接影响其经营情况，以及商铺未来的升值空间。爱灯堡目前规划有1700余个停车位，地上地下均有停车位，应该说车位比较充足。
停车条件指标：
总值10，爱灯指标数9
测评要素七：项目商铺设计指标
项目规划设计指标主要是指项目的公共空间的规格，包括分区方式，主要通道的宽度及长度，次要通道的宽度等。其中通道的宽度对于后期客流量的规划以及客户的购买体验都有着非常重要的作用。爱灯堡目前规划有4个主出入口，8个辅出入口，整体的人流动线较合理。市场内的通道规划在3-4米，基本符合专业市场的通道设计规范。相对来说，专业市场商铺层高的设计参数对功能的影响相对较大，爱灯堡1号楼一楼层高5米，二楼层高4.8，这样的层高相对于专业市场商铺来说较低，考虑到灯具灯饰的空中展示功能，层高明显不足。 项目商铺设计指标：
总值10，爱灯堡指标数7
测评要素八：经营商品经济效益类型指标
专业市场商铺所涉及的经营商品经济效益类型，反应了所经营商品的利润及其所能承受的租金高低。近些年房地产市场的红火，带动了处于行业产业链的灯具灯饰的市场发展。但是从2011年房地产市场受到严厉的宏观调控政策打压以来，灯具灯饰行业同样面临市场的冲击。目前成都主要的灯具专业市场主要有辉煌灯饰城、东恒国际灯饰城、富森美家居、八益灯饰城、金府灯具市场、长久灯具市场等，经营商家在1500余户左右，经营面积在20万平方米左右。受房地产市场影响，目前的灯具市场商铺生意有相当大的下降，各市场之间、商家之间竞争比较严重，整体利润率也有所下降。目前市区内这几大灯具专业市场的平均租金在150元／平米，月左右。对于爱灯堡这样的新兴市场来说，短期内如果这些市区内的灯具专业市场不拆迁，则商铺租金很难达到上述水平。当然，如果未来两三年内这些市场真的如期按“中调”规划外迁，则又是另外一种状况。
经营商品经济效益类型指标：
总值10，爱灯堡指标数6
测评要素九：后期运营管理指标
后期运营管理指标直接关系到专业市场后期的整体运营状况，包括专业市场的开发商投资模式、定位、管理水平等，对商铺的价值影响是不言而喻的。
从爱灯堡目前的投资形式看，开发商成都巅峰投资有限公司宣称将自持70％的物业，并将在后期进行统一的招商及商业管理。这种开发商持有绝大多数物业的投资模式应该对后期运营有相当的帮助，但是目前大多数开发商都无法做到后期真正持有，很多还是“见钱眼开，卖了就跑”!其定位目前看依然是以批发为主、高中低产品兼顾的这样一种定位。
据了解，爱灯堡后期的运营商是开发商下属的一家叫“兔兔操盘”的运营团队，目前眼哥还未能探听到这家运营机构之前运营专业市场项目的经验，也无法考证其商业运营的专业水平。但从眼哥目前调查了解到的情况看，“兔兔操盘”极有可能仅仅是一家广告公司，这让人不得不怀疑其后期的商业运营能力。
后期运营管理指标：
总值10。爱灯堡6
测评要素十：商铺初始售价指标
商铺初始售价反映了商铺现状的客观价值。从4月14日爱灯堡1期开盘的售价来看，其一楼商铺均价在11000元左右／平方米，二楼商铺均价在7000元左右平方米。目前爱灯堡的开发商所采用的是三年返租的方式，按前三年8％、8％、9％的比例给投资客返租。这种形式的实质是开发商用—定的租金回报买断未来三年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个市场，给与投资者和承租户以足够的信心。
眼哥以购买爱灯堡一套60平米的一楼商铺测算，按11000元／平方米售价，总价为66万，按目前市区灯饰市场较低的租金水平每平米每月租金100元计算，则年租金收益为72000元，其投资回报率在10％左右。从眼哥调查的情况看，目前爱灯堡周边的其他专业市场售价一楼在13000元—17000元／平方米这样一个价格区间，结合测算的投资回报，眼哥认为目前爱灯堡的初始售价具有一定的成长空间。
商铺初始售价指标：
总值10。爱灯堡9
这两年房地产调控得紧，倒引发了一波商业地产投资的热潮。由于不限购、不限贷，商铺投资就又成为了不少投资客选择的方向。近期投资客俱乐部内不少成员朋友亦磨刀霍霍，准备“杀”向商铺投资。由此，《投资客》杂志发布江湖追杀令，遣大内房探零零柒他弟、零零狗他爹——大内房探零零捌“眼哥”为大家先行探路，秘密潜入近期风头正劲的专业市场商铺。
一番打探，眼哥发现最近成都商业地产市场有个叫“爱灯堡”的专业市场比较“醒目”：一来是这个市场的名字让眼哥最初一晃眼，还以为是卖男装的那个“堡哥哥”，却不想是做灯具专业市场的“堡哥哥”；二来这个“堡哥哥”最近在成都最贵的两大报纸上创造性地打了“天窗”广告，几十万的广告费，白晃晃的版面上什么都没有，引得一片猜测——炫富?装神?中枪?洗白?……
呵呵，不多解释，反正这个“爱灯堡”哥哥还是多有神秘感的。至于是不是有那种“一铺赚五铺、投资稳赚不赔”的魅力，那就要看“堡哥哥”真的有木有投资的潜力和价值了。
爱灯堡西部灯饰采购中心位于新都“全球家居CBD”成都家具产业园，从三环上成彭高速出发，眼哥一路开了近二十分钟，在龙桥家具园出口下高速就到达了爱灯堡。据漂亮的销售MM介绍，爱灯堡整个项目占地150亩，建筑面积25万平方米。分两期开发，目前在售的是1期1、2号楼，占地100亩，建筑面积15万平方米，预计在今年1明开业。
销售MM还告诉眼哥，爱灯堡目前是处于认筹阶段，排号可以享受“交1万低6万!”的优惠，购买的时候1万元诚意金可以抵6万元房款用，这样大的优惠还是非常具有诱惑力!
长得又乖又直钱，如此大的诱惑力当然要“泡”!各位别误会，眼哥说的要“泡”的不是爱灯堡售楼部的漂亮销售MM，而是爱灯堡的商铺。眼哥认为：要做好商铺投资，一定要“泡”!一是“泡资料”，花时间如泡妞般详细了解项目的资料介绍；二是“泡周边”，了解商铺周边的区域情况；三是“泡价格”，详细了解周边同类项目的销售价格、租金价格；四是“泡经营”，详细了解商铺经营所属行业的目前现状及未来发展，了解商铺经营户的构成及经营状况。所谓，大“泡”一响，黄金万两!说的就是“投资商铺要多泡!”
经过长时间对爱灯堡的“侵泡”，结合眼哥多年看铺的经验，眼哥用独门看铺秘笈——“独估十剑”对爱灯堡进行了投资测评：
测评要素一：商业竞争指标
商业竞争指标是指对商铺所在区域的商业氛围、商业竞争状态以及对主力客户群的定位及覆盖范围规模等的综合测评指标。
商业氛围：受政府“中调”、“北改”规划等的影响，目前整个新都的“成都家具产业园”的开发氛围相当浓厚，近5000亩的家具产业园已经聚集了大大小小的专业市场项目近十余个。从目前已建成使用的专业市场商铺来看，零售份额较少，更多还是侧重于专业批发市场功能。
商业竞争状态：区域内专业市场较多，爱灯堡在整体规模上不具备优势。以“灯具灯饰”为主题的专业市场目前在该区域尚只有爱灯堡，但眼哥也了解到香江家居CBD、中润欧洲城等项目后期都规划有灯饰中心，这可能会影响到后期的市场竞争状况。
主力客户群的定位及覆盖范围规模：爱灯堡定位于西部最大的灯具批发集散中心，主力客户群以省内及国内的灯具批发客户为主，其定位覆盖范围较广。
商业竞争指标：
总值10，爱灯堡指标数8
测评要素二：客流人气指标
客流人气指标是指商铺所能吸引和覆盖的范围，以及在商铺覆盖范围内未来运营时可能聚集的人气指数。
商铺的生意好坏与人气紧密相关。从目前的情况看，在城区长久、辉煌、金府等灯具专业市场尚存的情况下，成都市区的零售客户到爱灯堡买灯的可能性较小，而其批发业务能否覆盖到省内及更大范围，则需要依靠市场本身的成本优势及市场整体的推广辐射。
客流人气指标：
总值10，爱灯堡指标数5
测评要素三：可视性指标
可视性指标是指商铺是否毗邻主干道，对于客户人群是否具有最佳的可视效果。项目内的商铺整体规划是否都对于客户具有良好的可视性。
从爱灯堡的项目位置来看，并未处于老成彭路主干道上，前面还有规模较大的中润欧洲城阻隔客户视野，客户需进入阳光森林东路才能看到项目。从爱灯堡目前的1、2号楼规划布局来看，项目内商铺的可视性较好，整体布局方正通透。
可视性指标：
总值10。爱灯堡指标数5
测评要素四：楼层分布指标
爱灯堡1号楼规划为卖场形式，共4层，一楼是精品展示，二家居照明，三灯具辅料(开关、插座、LED)，四楼仓储，商铺面积在40-300平方米不等。专业市场做四层商铺规划目前较普遍，爱灯堡的楼层分布也较合理。
楼层分布指标：
总值10，爱灯堡指标数10
测评要素五：交通条件指标
专业市场的交通条件主要指外部交通条件，商铺投资者需要结合专业市场经营产品的种类、项目的市场定位、主要客户群等问题做出判断。目前从成都市区到爱灯堡，主要可以通过成彭高速、老成彭路都可以抵达，未来北新干线与之联通后，将形成到达北部物联港的贯穿交通。整体的交通条件较好。
交通条件指标：
总值10。爱灯堡指标数9
测评要素六：停车条件指标
专业市场的停车条件对于经营特别重要，尤其对于规模较大的专业市场，停车条件将直接影响其经营情况，以及商铺未来的升值空间。爱灯堡目前规划有1700余个停车位，地上地下均有停车位，应该说车位比较充足。
停车条件指标：
总值10，爱灯指标数9
测评要素七：项目商铺设计指标
项目规划设计指标主要是指项目的公共空间的规格，包括分区方式，主要通道的宽度及长度，次要通道的宽度等。其中通道的宽度对于后期客流量的规划以及客户的购买体验都有着非常重要的作用。爱灯堡目前规划有4个主出入口，8个辅出入口，整体的人流动线较合理。市场内的通道规划在3-4米，基本符合专业市场的通道设计规范。相对来说，专业市场商铺层高的设计参数对功能的影响相对较大，爱灯堡1号楼一楼层高5米，二楼层高4.8，这样的层高相对于专业市场商铺来说较低，考虑到灯具灯饰的空中展示功能，层高明显不足。 项目商铺设计指标：
总值10，爱灯堡指标数7
测评要素八：经营商品经济效益类型指标
专业市场商铺所涉及的经营商品经济效益类型，反应了所经营商品的利润及其所能承受的租金高低。近些年房地产市场的红火，带动了处于行业产业链的灯具灯饰的市场发展。但是从2011年房地产市场受到严厉的宏观调控政策打压以来，灯具灯饰行业同样面临市场的冲击。目前成都主要的灯具专业市场主要有辉煌灯饰城、东恒国际灯饰城、富森美家居、八益灯饰城、金府灯具市场、长久灯具市场等，经营商家在1500余户左右，经营面积在20万平方米左右。受房地产市场影响，目前的灯具市场商铺生意有相当大的下降，各市场之间、商家之间竞争比较严重，整体利润率也有所下降。目前市区内这几大灯具专业市场的平均租金在150元／平米，月左右。对于爱灯堡这样的新兴市场来说，短期内如果这些市区内的灯具专业市场不拆迁，则商铺租金很难达到上述水平。当然，如果未来两三年内这些市场真的如期按“中调”规划外迁，则又是另外一种状况。
经营商品经济效益类型指标：
总值10，爱灯堡指标数6
测评要素九：后期运营管理指标
后期运营管理指标直接关系到专业市场后期的整体运营状况，包括专业市场的开发商投资模式、定位、管理水平等，对商铺的价值影响是不言而喻的。
从爱灯堡目前的投资形式看，开发商成都巅峰投资有限公司宣称将自持70％的物业，并将在后期进行统一的招商及商业管理。这种开发商持有绝大多数物业的投资模式应该对后期运营有相当的帮助，但是目前大多数开发商都无法做到后期真正持有，很多还是“见钱眼开，卖了就跑”!其定位目前看依然是以批发为主、高中低产品兼顾的这样一种定位。
据了解，爱灯堡后期的运营商是开发商下属的一家叫“兔兔操盘”的运营团队，目前眼哥还未能探听到这家运营机构之前运营专业市场项目的经验，也无法考证其商业运营的专业水平。但从眼哥目前调查了解到的情况看，“兔兔操盘”极有可能仅仅是一家广告公司，这让人不得不怀疑其后期的商业运营能力。
后期运营管理指标：
总值10。爱灯堡6
测评要素十：商铺初始售价指标
商铺初始售价反映了商铺现状的客观价值。从4月14日爱灯堡1期开盘的售价来看，其一楼商铺均价在11000元左右／平方米，二楼商铺均价在7000元左右平方米。目前爱灯堡的开发商所采用的是三年返租的方式，按前三年8％、8％、9％的比例给投资客返租。这种形式的实质是开发商用—定的租金回报买断未来三年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个市场，给与投资者和承租户以足够的信心。
眼哥以购买爱灯堡一套60平米的一楼商铺测算，按11000元／平方米售价，总价为66万，按目前市区灯饰市场较低的租金水平每平米每月租金100元计算，则年租金收益为72000元，其投资回报率在10％左右。从眼哥调查的情况看，目前爱灯堡周边的其他专业市场售价一楼在13000元—17000元／平方米这样一个价格区间，结合测算的投资回报，眼哥认为目前爱灯堡的初始售价具有一定的成长空间。
商铺初始售价指标：
总值10。爱灯堡9