论文部分内容阅读
【摘 要】随着经济社会的快速发展，居民生活水平不断提高，汽车消费已经成为国民消费的第二大热点。汽车在给人们带来出行方便的同时，停车难问题也成为机动车数量增长的并发症，特别是在各大小区中，出现了一位难求的状况。如何解决停车难问题是城市相关部门亟待解决的问题。
【关键词】住宅小区；停车难；停车位
文章编号：ISSN1006—656X（2014）011-0027-02
一、住宅小区停车难问题产生的原因
（一）相关政策及法律
相关法律法规不够完善或缺失是导致住宅小区停车问题存在的根源之一。例如沈阳市于2006年4月实行《沈阳市停车场管理办法》，于2011年1月实行《沈阳市机动车停车场管理办法》。在2006年4月实行《沈阳市停车场管理办法》中，政府才开始提倡停车场建设，并允许多种方式的开放性停车场。2011年1月实行《沈阳市机动车停车场管理办法》中重新规定小区停车场不能满足停车需求时，经业主大会同意，小区内公共道路和场地可以施划停车泊位。商业区和居民小区附近机关、企事业单位的专用停车场、地下停车场和空地可以全天候或分时段向社会开放。
现有的商品住宅小区停车位权属规定也存在问题：（1）关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定过于粗糙，缺乏可行性。此条例并未具体明确所指的“规划”的范围，亦或是也包括了开发商为了盈利而建的车位及车库中不是法律强制规划的部分。所指的“满足业主需求”是一户一辆，还是一户多量？究竟业主有哪些可实行的使用停车位的权利，是什么样的性质？“业主”是所有业主，还是单单是有车的业主。（2）关于“建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这体现了车库权利归属的思想，却未明确未约定及约定不明确的情况下车位应该属于谁。在现实中缺乏可行性。在这样的条件下，通常开发商是利益的获得人，占有优势地位，往往垄断了所占有的车位资源。对于这样稀缺的资源，往往人们愿意以高价购买，而部分人的利益就很难维护了。（3）关于“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”中的“其他场地”概念未明确。这也是业主同开发商产生矛盾的原因。
（二）国家经济发展状况
现阶段同房价相比，人们对车位的需求仅次于对房子的需求。经济发展迅速，人们生活水平提高的同时，更注重时效。这种过分的注重及对经济的享受使人们往往想拥有属于自己的私家车。而车位的经济价值追随房价上涨，致使车位在大城市同房子一般稀缺。但小区的车位数是固定而有限的，而私家车是不断增长的。随着人们生活水平的提高，汽车价格的降低，汽车进入家庭的理念逐渐深入人心，购买汽车的家庭将越来越多。与此同时，汽车数量的增长与停车位短缺的矛盾日益突出。按照目前我国停车场的发展速度来看，到2017年，我国停车位数量将达1.05亿个，其中传统式停车位占比为95%，为9972万个左右。停车位与我国汽车保有量之间的比例与国际水平相比相差甚远。因此未来我国停车场缺口较大。
（三）小区停车位相关规定
在老旧小区，停车位管理存在缺陷，或者欠缺管理。一方面是建筑密度大，空间狭小。另一方面是没有具体的机动车与非机动的位置区分。居民在泊车的过程中只能见缝插针，找到空地就停放。这致使小区的停车秩序和停车安全难以得到保障。也容易出现堵塞、通行不畅、车辆划损等问题，从而引起业主间的矛盾。车辆的不断增加，使得矛盾日益突出。
在新建小区，由于收费等相关规定不够严谨、不合理及部分责任不明确，部分业主因为管理费过高不愿意花钱将车位停在小区内固定车位。而在小区外部随意停放。也有的业主反映在物业管辖区域内即便将车辆停于车位中，仍然出现车辆受损、丢失等现象。致使业主不愿多花一分钱停在不能确保其车辆安全的位置上。
此外物业服务企业对小区内乱停车业主缺乏约束力。部分车主为了个人的方便，即使买了车位却仍将车辆停在路边，使得现有的车位资源没有充分的利用起来。根据相关的法律法规，物业服务企业对于园区内乱停乱放车辆的业主只有告知、劝阻的权利，并没有处罚权利。也没有明确法律规定无车位业主不得入内。物业服务企业面对小区停车位管理往往缺乏管理依据与明确的规定。
（四）小区自身停车位环境
住宅小区配建的停车位不足。一方面是住宅小区建成之后的使用期为五十到七十年左右，即使开发商对车位的问题考虑到，也赶不上车辆数量增长的速度。每个小区每天都会有新增的私家车。另一方面在老旧小区，因为当时设计时并未考虑停车问题造成停车难尚未解决。人们日益增长的车位需求同车位数量产生矛盾。老问题没有解决的同时又不断递增新的问题，车位的增长远不及车辆数量的增长，这是停车难的根本。
小区内部路面划线停车引发安全问题。对于老旧小区来说，主要的停车方式的是沿着路面的一侧，对其划线停车。但是这样改变了原有道路的宽度，双车道变单车道。路面不断变得狭窄。但车辆数量的不断增长，划线停车治标不治本，满足不了业主的需求。这样不仅交通严重堵塞，甚至还会造成人身及财产的损失。
小区绿地宽敞与住宅空地狭窄。上世纪建设的老旧小区距今已几十年，当时小区建成时种植的树苗早已长成参天大树。绿化的覆盖率提高了很多的同时，道路的狭窄及空地的减少也加剧了停车难问题。
二、解决住宅小区停车难问题的对策
（一）合理规划小区内停车位
（1）物业服务企业应配合开发商共同提高停车位配置标准
物业服务企业应该从政策层面、政府行政审批角度及购房者需求层面在前期介入时引导开发商建立更多的停车位方便居民使用，减缓当前面临的停车难问题。例如，沈阳2011年出台的建筑物配建停车位标准规定《沈阳市建筑物配建停车标准规定（试行）》，明确规定新建住宅、商业等项目需要配建的停车位数量。按照这份规定的要求，每套建筑面积在100平方米以上的商品住宅，基本上就要达到每户一个停车位的标准。 （2）物业服务企业应该多方面发掘现有小区的停车位潜力
在现有停车难现象的已建小区，物业管理企业应该发挥工作的主观能动性。一方面是在小区内部寻找可利用的闲置空间，经过业主委员会认可后开辟新的停车场及车位。例如沈阳市2010出台的《关于加强旧住宅区综合管理的指导意见》中提到，经业主大会同意后，管理单位可以利用旧住宅区的道路用于机动车的停放并收取相关费用，所得的经营收益用于补贴旧住宅区管理经费。这样不但解决了住房维修问题，还解决了停车位过少的问题。另一方面对现有的车位重新整合划分。在符合相关规定、业主同意的情况下，让车位与道路形成45度的夹角增加车辆的密度，改变原有的首尾相接或是垂直向外的停车方式。这样实行可以增加约30%左右的停车位。
（二）建立立体停车场
借鉴日本、韩国等国家的经验，大力发展和支持立体停车场的建设，实现多平面停车，解决停车难问题。该类停车库不仅可建造在地面上还可建造在地下，具有单位车辆占地面积小，可同时进出多辆车辆、减少等候时间及动作安全可靠等优点，尤其适用于轿车泊车。这样可以充分发挥其用地少、可化整为零，在住宅区的每个组团中或者每栋楼下都可以设立机械停车楼。
（三）制定科学合理的收费政策
价格管理是停车位管理的重要手段之一。政府可以在网上或者其他公共媒体上公开停车位收费标准，积极配合企事业单位制定合理收费标准，完善相关停车管理办法。对停车场的审批建设、竣工验收、价格制定等做出明确规定。
物业公司的停车位与管理费收取与使用应由当地居委会及业主委员会进行监督，占用公共区域划定停车位所收取的费用，应主要用于社会公共设施建设而非物业公司的一己福利。地上与地下停车位共存的社区，应设法降低地下停车位管理费用，提高利用率。防止出现地上车位过挤，地下车位却空着，缓解地上的停车压力。规范物业及其他收费单位的收费行为，将停车费收支透明化，让业主了解并放心使用车位，能积极上缴车位费。
（四）合理调整业主停车位时间差
借鉴上海的“错时停车”的经验，解决城市非工作日停车问题，降低车位价格向附近的居民开放，解决现有的停车难问题。上海“错时停车”对住宅小区与商务楼宇等之间错时利用，采取设置时段性道路停车场，制定区域停车场（库）资源共享方案和签订共享协议，在不是工作的时间向附近居民开放泊车，尽可能做到全天有车停车策略。住宅小区与商务楼宇等之间产生完全不相同的高峰停车需求时段，保证总停车位满足停车高峰时段内的停车需求。
（五）加强小区停车位管理
对于小区车位分配应不单是先到先得或是抓阄。业主委员会应将车位分配方案（草案）提前公示，广泛征求业主意见。分配方式可采取“整体抽签分配”或“分区域抽签分配”的方式，由业主按抽得的顺序号，按先后次序在分配范围内选择车位，并登记确认。
物业服务企业应该提高服务意识，提高对车辆管理的主动性。物业服务企业应组织秩序维护人员严格核查车辆的进出及停放位置，每天耐心劝阻无证停车及乱停放的业主。加强对外来的车辆管理，做好登记并指引其到指定的临时停车位。
参考文献：
[1]张夏.居民小区停车难问题的调查与思考.城市建设理论研究，2013（22）
[2]戴丽霞，陶玮玮.关于我国商品住宅小区停车位权属问题的法律思考.法制与社会，2013（5）
[3]张芳琴.缓解老旧居民小区停车难的设计方案探讨.山西建筑，2013（6）
【关键词】住宅小区；停车难；停车位
文章编号：ISSN1006—656X（2014）011-0027-02
一、住宅小区停车难问题产生的原因
（一）相关政策及法律
相关法律法规不够完善或缺失是导致住宅小区停车问题存在的根源之一。例如沈阳市于2006年4月实行《沈阳市停车场管理办法》，于2011年1月实行《沈阳市机动车停车场管理办法》。在2006年4月实行《沈阳市停车场管理办法》中，政府才开始提倡停车场建设，并允许多种方式的开放性停车场。2011年1月实行《沈阳市机动车停车场管理办法》中重新规定小区停车场不能满足停车需求时，经业主大会同意，小区内公共道路和场地可以施划停车泊位。商业区和居民小区附近机关、企事业单位的专用停车场、地下停车场和空地可以全天候或分时段向社会开放。
现有的商品住宅小区停车位权属规定也存在问题：（1）关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定过于粗糙，缺乏可行性。此条例并未具体明确所指的“规划”的范围，亦或是也包括了开发商为了盈利而建的车位及车库中不是法律强制规划的部分。所指的“满足业主需求”是一户一辆，还是一户多量？究竟业主有哪些可实行的使用停车位的权利，是什么样的性质？“业主”是所有业主，还是单单是有车的业主。（2）关于“建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这体现了车库权利归属的思想，却未明确未约定及约定不明确的情况下车位应该属于谁。在现实中缺乏可行性。在这样的条件下，通常开发商是利益的获得人，占有优势地位，往往垄断了所占有的车位资源。对于这样稀缺的资源，往往人们愿意以高价购买，而部分人的利益就很难维护了。（3）关于“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”中的“其他场地”概念未明确。这也是业主同开发商产生矛盾的原因。
（二）国家经济发展状况
现阶段同房价相比，人们对车位的需求仅次于对房子的需求。经济发展迅速，人们生活水平提高的同时，更注重时效。这种过分的注重及对经济的享受使人们往往想拥有属于自己的私家车。而车位的经济价值追随房价上涨，致使车位在大城市同房子一般稀缺。但小区的车位数是固定而有限的，而私家车是不断增长的。随着人们生活水平的提高，汽车价格的降低，汽车进入家庭的理念逐渐深入人心，购买汽车的家庭将越来越多。与此同时，汽车数量的增长与停车位短缺的矛盾日益突出。按照目前我国停车场的发展速度来看，到2017年，我国停车位数量将达1.05亿个，其中传统式停车位占比为95%，为9972万个左右。停车位与我国汽车保有量之间的比例与国际水平相比相差甚远。因此未来我国停车场缺口较大。
（三）小区停车位相关规定
在老旧小区，停车位管理存在缺陷，或者欠缺管理。一方面是建筑密度大，空间狭小。另一方面是没有具体的机动车与非机动的位置区分。居民在泊车的过程中只能见缝插针，找到空地就停放。这致使小区的停车秩序和停车安全难以得到保障。也容易出现堵塞、通行不畅、车辆划损等问题，从而引起业主间的矛盾。车辆的不断增加，使得矛盾日益突出。
在新建小区，由于收费等相关规定不够严谨、不合理及部分责任不明确，部分业主因为管理费过高不愿意花钱将车位停在小区内固定车位。而在小区外部随意停放。也有的业主反映在物业管辖区域内即便将车辆停于车位中，仍然出现车辆受损、丢失等现象。致使业主不愿多花一分钱停在不能确保其车辆安全的位置上。
此外物业服务企业对小区内乱停车业主缺乏约束力。部分车主为了个人的方便，即使买了车位却仍将车辆停在路边，使得现有的车位资源没有充分的利用起来。根据相关的法律法规，物业服务企业对于园区内乱停乱放车辆的业主只有告知、劝阻的权利，并没有处罚权利。也没有明确法律规定无车位业主不得入内。物业服务企业面对小区停车位管理往往缺乏管理依据与明确的规定。
（四）小区自身停车位环境
住宅小区配建的停车位不足。一方面是住宅小区建成之后的使用期为五十到七十年左右，即使开发商对车位的问题考虑到，也赶不上车辆数量增长的速度。每个小区每天都会有新增的私家车。另一方面在老旧小区，因为当时设计时并未考虑停车问题造成停车难尚未解决。人们日益增长的车位需求同车位数量产生矛盾。老问题没有解决的同时又不断递增新的问题，车位的增长远不及车辆数量的增长，这是停车难的根本。
小区内部路面划线停车引发安全问题。对于老旧小区来说，主要的停车方式的是沿着路面的一侧，对其划线停车。但是这样改变了原有道路的宽度，双车道变单车道。路面不断变得狭窄。但车辆数量的不断增长，划线停车治标不治本，满足不了业主的需求。这样不仅交通严重堵塞，甚至还会造成人身及财产的损失。
小区绿地宽敞与住宅空地狭窄。上世纪建设的老旧小区距今已几十年，当时小区建成时种植的树苗早已长成参天大树。绿化的覆盖率提高了很多的同时，道路的狭窄及空地的减少也加剧了停车难问题。
二、解决住宅小区停车难问题的对策
（一）合理规划小区内停车位
（1）物业服务企业应配合开发商共同提高停车位配置标准
物业服务企业应该从政策层面、政府行政审批角度及购房者需求层面在前期介入时引导开发商建立更多的停车位方便居民使用，减缓当前面临的停车难问题。例如，沈阳2011年出台的建筑物配建停车位标准规定《沈阳市建筑物配建停车标准规定（试行）》，明确规定新建住宅、商业等项目需要配建的停车位数量。按照这份规定的要求，每套建筑面积在100平方米以上的商品住宅，基本上就要达到每户一个停车位的标准。 （2）物业服务企业应该多方面发掘现有小区的停车位潜力
在现有停车难现象的已建小区，物业管理企业应该发挥工作的主观能动性。一方面是在小区内部寻找可利用的闲置空间，经过业主委员会认可后开辟新的停车场及车位。例如沈阳市2010出台的《关于加强旧住宅区综合管理的指导意见》中提到，经业主大会同意后，管理单位可以利用旧住宅区的道路用于机动车的停放并收取相关费用，所得的经营收益用于补贴旧住宅区管理经费。这样不但解决了住房维修问题，还解决了停车位过少的问题。另一方面对现有的车位重新整合划分。在符合相关规定、业主同意的情况下，让车位与道路形成45度的夹角增加车辆的密度，改变原有的首尾相接或是垂直向外的停车方式。这样实行可以增加约30%左右的停车位。
（二）建立立体停车场
借鉴日本、韩国等国家的经验，大力发展和支持立体停车场的建设，实现多平面停车，解决停车难问题。该类停车库不仅可建造在地面上还可建造在地下，具有单位车辆占地面积小，可同时进出多辆车辆、减少等候时间及动作安全可靠等优点，尤其适用于轿车泊车。这样可以充分发挥其用地少、可化整为零，在住宅区的每个组团中或者每栋楼下都可以设立机械停车楼。
（三）制定科学合理的收费政策
价格管理是停车位管理的重要手段之一。政府可以在网上或者其他公共媒体上公开停车位收费标准，积极配合企事业单位制定合理收费标准，完善相关停车管理办法。对停车场的审批建设、竣工验收、价格制定等做出明确规定。
物业公司的停车位与管理费收取与使用应由当地居委会及业主委员会进行监督，占用公共区域划定停车位所收取的费用，应主要用于社会公共设施建设而非物业公司的一己福利。地上与地下停车位共存的社区，应设法降低地下停车位管理费用，提高利用率。防止出现地上车位过挤，地下车位却空着，缓解地上的停车压力。规范物业及其他收费单位的收费行为，将停车费收支透明化，让业主了解并放心使用车位，能积极上缴车位费。
（四）合理调整业主停车位时间差
借鉴上海的“错时停车”的经验，解决城市非工作日停车问题，降低车位价格向附近的居民开放，解决现有的停车难问题。上海“错时停车”对住宅小区与商务楼宇等之间错时利用，采取设置时段性道路停车场，制定区域停车场（库）资源共享方案和签订共享协议，在不是工作的时间向附近居民开放泊车，尽可能做到全天有车停车策略。住宅小区与商务楼宇等之间产生完全不相同的高峰停车需求时段，保证总停车位满足停车高峰时段内的停车需求。
（五）加强小区停车位管理
对于小区车位分配应不单是先到先得或是抓阄。业主委员会应将车位分配方案（草案）提前公示，广泛征求业主意见。分配方式可采取“整体抽签分配”或“分区域抽签分配”的方式，由业主按抽得的顺序号，按先后次序在分配范围内选择车位，并登记确认。
物业服务企业应该提高服务意识，提高对车辆管理的主动性。物业服务企业应组织秩序维护人员严格核查车辆的进出及停放位置，每天耐心劝阻无证停车及乱停放的业主。加强对外来的车辆管理，做好登记并指引其到指定的临时停车位。
参考文献：
[1]张夏.居民小区停车难问题的调查与思考.城市建设理论研究，2013（22）
[2]戴丽霞，陶玮玮.关于我国商品住宅小区停车位权属问题的法律思考.法制与社会，2013（5）
[3]张芳琴.缓解老旧居民小区停车难的设计方案探讨.山西建筑，2013（6）