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y 小产权房的波折
李玉兰,河北邯郸人,1993年她怀着对艺术的追求和热爱来到了北京,在中央美术学院进修。2002年,有了一些积蓄的李玉兰,想找一个安静的地方,从事专业绘画。在朋友的推荐下,她来到了小有名气的“画家村”宋庄。一到宋庄,李玉兰便被这里安静的环境和浓郁的艺术氛围吸引住了。这时,正好一个叫马海涛的村民有一套闲置的老房子要出售,她一眼就看中了。当年7月1日,双方签订了买卖协议,马海涛将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了李玉兰,并将集体土地建设用地使用证交给了她。
随后,李玉兰前前后后花掉了十二三万元整修这个老宅子,接着,她就搬进了属于自己的新家。四年的时间里,李玉兰在这个宁静的家里完成了大量的油画作品,并同画家谭小勋组成了家庭,还生下了可爱的女儿。
2006年10月的一天,李玉兰宁静的生活被打破了。一个自称是原房主马海涛朋友的人找到李玉兰要房,说是要代表马海涛把房子收回去,并称之前的买卖无效。李玉兰说,买卖房子又不是儿戏,何况还有合同在,怎么能说收回就收回呢,她当时就回绝了。见李玉兰不答应,马海涛妻子又出面与李玉兰交涉,表示愿意付给李玉兰7万元作为补偿,李玉兰拒绝了。2006年12月,马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭,要求确认双方协议无效,请求法院判决李玉兰返还房屋。
官司一打便是一年多。2007年7月,法院认为李玉兰是城镇居民,依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房,因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效,责令她在判决生效90天内腾退房屋,而根据法院评估结果,卖主要支付李玉兰夫妇93808元的补偿款。
y 小产权房为何难成“正果”
小产权房并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的小产权房,也称乡产权房,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。目前的小产权房、乡产权房有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比,小产权房没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,小产权房的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3,甚至更低。廉价是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只享有使用权,村民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。也就是说,其乡产权房的转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部之间转让、置换。
而把城镇居民购买的在集体土地上建造的房屋称为小产权房就极不准确。小产权房,人们很容易认为它不过是一种不完全产权,并不是没有产权,而事实上,城镇居民购买的在集体土地上建造的房屋恰恰就是无产权。
y 小产权房为何进退维谷
中国的房地产问题本质仍是土地问题。现有的土地市场是个“多手贩卖”格局,通常情况下是政府首先征地,给予农民拆迁补偿款,政府再将征地卖给地产商,地产商通过建设开发,将最后的商品房卖给消费者。土地还是那块土地,但经过几次转手,价格早已不是原来补偿给农民的那个价格。这就如同一件珠宝,从厂家到总代理商,再从各级代理商到消费者,经过层层加价,消费者付出的价格,已经是出厂价的数倍了。
小产权房的发展蔓延非一日之功,迄今已有10年。这是政府对土地资源最勤力经营的10年,也是农民的土地所有权最被漠视的10年,更是城市房地产市场给社会带来负担最为沉重的10年。在土地流转的不同环节,农民和市民感同身受的竟然是一种强烈的剥离感。土地增量的收益只在理论上属于全体人民,它所制造的房地产市场、GDP政绩、地产权贵与普天下之房奴并存。小产权房的存在,直接把地产暴利暴露在阳光下。小产权房发展到今天,种种灰色规则已经滋生。法律状态愈是灰色,农民的谈判能力就愈弱,资本的控制能力和渗透能力就愈强。如果小产权房的法律继续处于灰色状态,那么,灰色规则将继续存在。
y 千万别买小产权房
从目前来看,小产权房的建设、销售、交易、转让基本处于无政府状态,在这种状态下,政府损失大量的税收以及土地出让金;开发小产权房的各方在火爆的销售中赚到了大把的利润。但这些小产权房由于不被法律认可,因此建设过程很难得到应有的监督管理,质量也处于失控状态。涉及小产权房的法律纠纷,因为是不合法的交易,买家全部败诉。相关人士透露,目前法院已不再受理小产权房的产权问题,包括退房、买卖房、转让等纠纷。
2009年6月9日,国土资源部强调小产权房实质是违法建筑,要求各地严格依法查处大量存在的小产权房等违法用地、违法建筑行为。6月11日,国土资源部再次发布声明指出:小产权房是一个模糊的、不准确的概念,实质是违法建筑无产权,它不仅违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,也是违反相关政策的。
从1999年到 2008年,党中央、国务院三令五申,明确规定,集体土地不得用于商品住宅开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,并要求各地坚决制止、依法严肃查处。
小产权房肆虐增长,危害性很大。一方面挑战了法律权威,损害了国家法律法规的威信和尊严;另一方面扰乱国家土地开发利用规划,影响城市建设及房地产市场正常发展,给社会安定埋下隐患。(摘自《名人传记·财富人物》)
实习编辑陈陟czmochou@163.com
李玉兰,河北邯郸人,1993年她怀着对艺术的追求和热爱来到了北京,在中央美术学院进修。2002年,有了一些积蓄的李玉兰,想找一个安静的地方,从事专业绘画。在朋友的推荐下,她来到了小有名气的“画家村”宋庄。一到宋庄,李玉兰便被这里安静的环境和浓郁的艺术氛围吸引住了。这时,正好一个叫马海涛的村民有一套闲置的老房子要出售,她一眼就看中了。当年7月1日,双方签订了买卖协议,马海涛将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了李玉兰,并将集体土地建设用地使用证交给了她。
随后,李玉兰前前后后花掉了十二三万元整修这个老宅子,接着,她就搬进了属于自己的新家。四年的时间里,李玉兰在这个宁静的家里完成了大量的油画作品,并同画家谭小勋组成了家庭,还生下了可爱的女儿。
2006年10月的一天,李玉兰宁静的生活被打破了。一个自称是原房主马海涛朋友的人找到李玉兰要房,说是要代表马海涛把房子收回去,并称之前的买卖无效。李玉兰说,买卖房子又不是儿戏,何况还有合同在,怎么能说收回就收回呢,她当时就回绝了。见李玉兰不答应,马海涛妻子又出面与李玉兰交涉,表示愿意付给李玉兰7万元作为补偿,李玉兰拒绝了。2006年12月,马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭,要求确认双方协议无效,请求法院判决李玉兰返还房屋。
官司一打便是一年多。2007年7月,法院认为李玉兰是城镇居民,依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房,因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效,责令她在判决生效90天内腾退房屋,而根据法院评估结果,卖主要支付李玉兰夫妇93808元的补偿款。
y 小产权房为何难成“正果”
小产权房并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的小产权房,也称乡产权房,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。目前的小产权房、乡产权房有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比,小产权房没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,小产权房的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3,甚至更低。廉价是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只享有使用权,村民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。也就是说,其乡产权房的转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部之间转让、置换。
而把城镇居民购买的在集体土地上建造的房屋称为小产权房就极不准确。小产权房,人们很容易认为它不过是一种不完全产权,并不是没有产权,而事实上,城镇居民购买的在集体土地上建造的房屋恰恰就是无产权。
y 小产权房为何进退维谷
中国的房地产问题本质仍是土地问题。现有的土地市场是个“多手贩卖”格局,通常情况下是政府首先征地,给予农民拆迁补偿款,政府再将征地卖给地产商,地产商通过建设开发,将最后的商品房卖给消费者。土地还是那块土地,但经过几次转手,价格早已不是原来补偿给农民的那个价格。这就如同一件珠宝,从厂家到总代理商,再从各级代理商到消费者,经过层层加价,消费者付出的价格,已经是出厂价的数倍了。
小产权房的发展蔓延非一日之功,迄今已有10年。这是政府对土地资源最勤力经营的10年,也是农民的土地所有权最被漠视的10年,更是城市房地产市场给社会带来负担最为沉重的10年。在土地流转的不同环节,农民和市民感同身受的竟然是一种强烈的剥离感。土地增量的收益只在理论上属于全体人民,它所制造的房地产市场、GDP政绩、地产权贵与普天下之房奴并存。小产权房的存在,直接把地产暴利暴露在阳光下。小产权房发展到今天,种种灰色规则已经滋生。法律状态愈是灰色,农民的谈判能力就愈弱,资本的控制能力和渗透能力就愈强。如果小产权房的法律继续处于灰色状态,那么,灰色规则将继续存在。
y 千万别买小产权房
从目前来看,小产权房的建设、销售、交易、转让基本处于无政府状态,在这种状态下,政府损失大量的税收以及土地出让金;开发小产权房的各方在火爆的销售中赚到了大把的利润。但这些小产权房由于不被法律认可,因此建设过程很难得到应有的监督管理,质量也处于失控状态。涉及小产权房的法律纠纷,因为是不合法的交易,买家全部败诉。相关人士透露,目前法院已不再受理小产权房的产权问题,包括退房、买卖房、转让等纠纷。
2009年6月9日,国土资源部强调小产权房实质是违法建筑,要求各地严格依法查处大量存在的小产权房等违法用地、违法建筑行为。6月11日,国土资源部再次发布声明指出:小产权房是一个模糊的、不准确的概念,实质是违法建筑无产权,它不仅违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,也是违反相关政策的。
从1999年到 2008年,党中央、国务院三令五申,明确规定,集体土地不得用于商品住宅开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,并要求各地坚决制止、依法严肃查处。
小产权房肆虐增长,危害性很大。一方面挑战了法律权威,损害了国家法律法规的威信和尊严;另一方面扰乱国家土地开发利用规划,影响城市建设及房地产市场正常发展,给社会安定埋下隐患。(摘自《名人传记·财富人物》)
实习编辑陈陟czmochou@163.com