不出所料，湖北国创高新材料股份有限公司（以下简称“国创高新”，002377）再次靠房产中介业务撑起全年业绩。
　　国创高新5月20日发布的年报显示，2019年，公司实现营收51.17亿元，同比增长12.41%，实现净利润3.07亿元，同比微降1.72%。其中，全资子公司深圳市云房网络科技有限公司（以下简称“深圳云房”）实现净利润3.29亿元。
　　在收购深圳云房前，国创高新的主营业务一直是改性沥青产品的开发、生产与销售，是国内沥青行业龙头企业。但如今，公司业绩要靠房产中介业务支撑。这是否意味着，昔日的“沥青大王”未来会彻底转型为一家房地产中介公司？

跨界创业成“沥青大王”

　　国创高新于2002年3月25日在武汉成立，控股股东为国创高科实业集团有限公司（以下简称“国创集团”）。国创集团的创始人是现年64岁的高庆寿，他也是国创高新的实际控制人。
　　高庆寿是湖北洪湖人，1977年考入武汉交通科技大学，毕业后被分配到武昌造船厂做技术员，后担任武昌造船厂26分厂副厂长。1996年，高庆寿在不惑之年辞职创办湖北通发科技开发有限公司（国创集团的前身），选择的是与造船没有很大关联的沥青行业。
　　有关高庆寿的个人创业经历，公开信息不多。支点财经了解到，高庆寿为人十分低调，几乎从未接受过媒体采访。在员工眼中，其做事严谨，为人务实，曾在公司成立之初亲自参与产品研发。
　　国创集团自主研发的主要产品是改性沥青，通过在基质沥青中掺加热融性高聚物改性剂以改善其性能，可以解决一般沥青在夏季易变形、冬季易开裂等问题。相比一般沥青，改性沥青增加的工程成本通常不到1%，但可大大提升高速公路的使用年限、行车安全性和舒适性。
　　上世纪末，我国高速公路建设进入快速发展期。资料显示，1998-2005年间，每年平均新通车高速公路里程在4500公里以上。
　　这一背景下，国创集团迅速壮大。2002年，该集团以与改性沥青生产相关的10 台生产设备出资，与其他4个发起人共同成立国创高新，主营业务也是从事改性沥青生产。
　　国创高新的改性沥青产品，先后被用到北京长安街及京沈、京沪、京珠、沪蓉高速公路等100多个建设项目上。2008-2009年，国创高新的净利润分别为2943万元、3510万元，同比增长6.4%、19.3%。2010年3月23日，国创高新登陆深交所中小板。
　　招股书显示，国创高新的产品在国内新建高速公路改性沥青市场的占有率超过15%，位居全国同行业前三甲，在湖北、陕西、广西新建高速公路的市场占有率多年稳居第一位。高庆寿因此成为了业内公认的“沥青大王”。
　　不过，上市后的国创高新虽每年都能实现盈利，却未实现高增长，甚至连续两年出现负增长。2010-2013年，国创高新的归母净利润分别为2746万元、3813万元、2104万元、1722万元。究其原因，简单来说就是“僧多粥少米还贵”。
　　2010年以后，随着高速公路网的日臻完善，高速公路里程增速有所放缓。不过，入局的“玩家”却有增无减。在国创高新初涉这个行业时，全国只有为数不多的几家企业从事改性沥青业务。经过十余年发展，行业进入高度成熟期，企业数量成倍增长，竞争日趋白热化。
　　此外，因沥青为石油炼制的副产品，改性剂也是石油化工产业的下游产品，相关成本与原油价格走势高度相关。2010-2013年间，国际原油价格上涨，也导致公司毛利率水平进一步降低。

再跨界变身房产中介

　　或许是受当初从造船改行生产改性沥青的影响，当沥青业务遇到瓶颈，国创高新为摆脱对单一业务的依赖，开始另辟赛道，选择了沥青的上游产业——油气开采，而且一开始就“玩了票大的”，收购国外的石油资产。
　　实际上，这种大胆的操作并非国创高新首创。在此之前，美都控股、金叶珠宝等上市公司，也相继完成了对北美油气开采公司的收购。
　　2014年，国创高新如法炮制，先是成立湖北国创高新能源投资公司（以下简称“国创能源”），通过定向增资的方式收购加拿大撒哈拉能源有限公司。接着，又投资1620万加元用于该公司油气产能建设，例如新增钻井等。
　　不过，国创高新的这次跨界時运不济。2014年起，国际油价开启跳水模式，国创高新不得不紧急关闭在采油井。2014-2015年，国创高新净利润为4470万元、3100万元，而撒哈拉公司贡献的净利润连年为负数。2016年底，国创高新将国创能源剥离给国创集团。
　　这次尝试失败后，国创高新“跨界”的步子并未停歇。2017年5月16日，国创高新发布公告称，收购深圳云房的重大资产重组获证监会审核通过。
　　企查查显示，深圳云房成立于2012年2月，主要从事房地产经纪、房地产投资、房地产信息咨询等。深圳云房运营的品牌为“Q房网”，网站看上去与普通的房产门户网站无异。不过，国创高新却甘愿为之给出了一个令人咋舌的价码。
　　在被收购之前，深圳云房的净资产仅2.67亿元，按基础资产法评估值只有3.33亿元，但收购采用的是收益法评估，估值为38亿元，增值率高达1326%。这也导致国创高新的商誉从0激增至32.2亿元，占公司64.25亿元总资产的50.11%。这意味着，一旦深圳云房的业绩不佳，国创高新将面临巨额的商誉减值，对公司业绩造成重大影响。
　　收购时，深圳云房承诺，在2016年-2019年实现净利润不低于2.425亿元、2.575亿元、3.225亿元和3.65亿元。对此，外界的质疑之声不绝，认为深圳云房根本无法完成业绩承诺。质疑的主要依据是深圳云房此前惨淡的营收数据。2014年，深圳云房的销售收入为5635.51万元，净利润则为-4118.26万元，到了2015年，亏损更是达到1.5亿元。 　　另外，曾有其他上市公司想收购深圳云房，最后却选择放弃。2015年3月，世联行（002285）曾披露，公司计划联合其他投资方共同受让深圳云房15%股权，收购价暂定为4.2亿元。不过，在完成尽职调查之后，这项收购最终以失败收场。世联行的理由是“双方在公司估值、交易价格及投资后的发展计划等多个方面存在分歧”。
　　那么，究竟是出于何种考量，让国创高新决定以如此高的溢价收购这家曾巨亏的公司？在回复深交所重组的問询函中，国创高新表示，最主要的原因是看好房产行业良好的发展趋势。

　　支点财经通过知情人士了解到，在决定进行此次资产重组前，国创高新成立了专门团队，进行了近两年的尽职调查，先后考察了全国120余家企业，涵盖医疗、教育、制造、互联网金融、餐饮、房地产等热门行业的头部企业。在房地产服务领域，国创高新考察了包括深圳云房在内的4家企业，并最终选定了“有活力”“专注”“有创造力”的深圳云房。
　　公开资料显示，深圳云房的创始人是梁文华。1992年10月，梁文华开始涉足深圳房地产二手房市场，2000年3月，创办传统中介世华地产，后多次被评为经纪行业领军人物。2014年开始，世华地产转型为互联网中介Q房网，尝试推广独立经纪人模式，并开始将业务从广东向全国扩张。
　　在国创高新对深圳云房进行尽调的2016年，Q房网首轮全国扩张布局已基本完成。公司先在长三角地区的上海、苏州、南京、杭州大量布点，后又北上落子北京、青岛等地，门店数突破1000家。国创高新认为，深圳云房连续两年账面上的亏损正是源于大举地线下开店。从2017年开始，深圳云房已进入收获期，收购时机正佳。
　　从业绩来看，国创高新这次似乎并未看走眼。业绩承诺审核报告显示，2016-2019年，深圳云房实现净利润2.75亿元、2.83亿元、3.22亿元、3.29亿元，扣非净利润为2.71、2.72亿元、3.23亿元、3.14亿元，承诺业绩完成率分别为111.73%、105.62%、100.27%、98.51%。
　　国创高新也因此迎来了业绩飙升，2017年实现营收25.51亿元，同比增长308.24%，净利润4318.54万元，同比增长727.87%；2018年实现营收45.72亿元，同比增长78.39%，净利润3.12亿元，同比增长627.24%。

“双主业”还是换赛道？

　　“事实证明，这种‘重资产+轻资产’的重组方式对改善公司结构、推动国创高新的良性发展，是有利的。”一位知情人士曾对支点财经如是说。
　　表面来看，执着于跨界转型的国创高新采取“沥青+房产”的双轮驱动模式是奏效了，但萎缩的沥青板块明显动力不足，也增加了公司“跑偏”的风险。
　　在去年6月举行的网上接待日活动中，国创高新董秘曾坦言，公司未来盈利增长点主要是房地产中介服务业务。东方财富Choice显示，根据证监会行业分类，2017年12月31日，国创高新从“制造业-石油加工、炼焦和核燃料加工业”退出，进入“房地产业”。
　　那么，有了深圳云房这棵摇钱树后，国创高新是否就真的能坐等数钱？
　　2020年初，深圳云房持续了3年的业绩神话戛然而止。从报表来看，国创高新对深圳云房已十分依赖，因深圳云房的回款下降，一季度国创高新的货币资金减少近三成。
　　值得注意的是，根据收购协议，在业绩对赌期结束前，深圳云房的日常经营仍主要由原管理层负责，在业绩承诺期限届满后，董事会人选将另行明确。沥青和房产中介是两个不同的行业，房屋中介靠的就是经纪人拓展客源，人员的流失将会直接影响到收入。若深圳云房的原管理团队选择在此时整体离场，造成的影响可想而知。
　　对这一风险，国创高新似乎早已有所防范。企查查显示，深圳云房原创始人梁文华已于2018年离职，不过在现任高管中，仍有多位是来自原深圳云房。同年6月，高庆寿的女婿王昕担任深圳云房董事长，并着手出台了一系列激励举措。
　　知情人士透露，经过4年的磨合，国创高新和深圳云房团队的默契和信任逐步建立，对于业绩对赌期结束后相关管理层的调整，已有部署和安排。
　　“深圳云房管理团队是一群具有‘创始人情结’的人，这个由他们一手创办的品牌，已成为一个优质的平台，不会轻易舍弃。”该知情人士称，下一步，国创高新还将采取有效措施，高效对接资本市场，加强整合和规范管理，大力支持深圳云房继续做大做强。
　　看来，国创高新早已将房产中介业务安排得明明白白，但起家的改性沥青业务何时才能再见曙光？