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开发商更关注的是新的游戏规则之下，接下去应该怎么玩
多年的“犹抱琵琶半遮面”之后，土地增值税2007年1月终于正式走向政策前台。
早在2004年底，上海几个区开始预征1％的土地增值税，熟悉1994年这部税法起草前后内情的复旦大学谢百三教授曾惊讶地对《瞭望东方周刊》记者说，“土地增值税要征的话，房地产就暴跌了，那是惊天动地的大崩溃啊!”并再三劝记者核实情况，否则“要闯祸的”。
到2007年2月1日，这部诞生于13年前的税法终于按照它的原文本意，开始对地产增值的超额利润部分，清算征收30％～60％不等的土地增值税。在1月份国税总局关于该税的187号文发布之后，地产股票应声下挫。
渐隐渐现
正如国家税务总局所说，土地增值税不是一个新税种了。上世纪90年代初，广东、海南等地区房地产发展过热，一度出现不少土地炒买炒卖牟取暴利的投机行为。为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，1993年，国务院通过《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部又在1995年1月颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。
然而，土地增值税的税法颁布没多久，房地产陷入低潮，而土地增值税作为一个政策性税种，与当时的经济大环境很不协调，地方上征收难度大，土地增值税名存实亡。
为多家房产开发企业担当税收顾问的青岛大学副教授孙炜向《瞭望东方周刊》记者透露，当时国家税务总局高层曾有过想要取消土地增值税的想法，但是鉴于税法已经颁布，就迟迟没有下决心。 2003～2004年，房地产再次进入发展热潮，全国一线省会城市开始以预征的办法征收土地增值税了。
变通后的“预征”与土地增值税法的规定大不相同，仅仅是按房屋预售收入的1％来征收。而按照土地增值税税法，是房产增值额超过扣除项目金额的超额利润部分，缴税30％～60％不等。
为什么要做这样的变通?2004年底，国家税务总局地方税务司给予的答复是：“税法上的30～60％的征收法，核算难度很大。所以采取预征的办法来征。国家实施土地增值税不是为了扼杀房地产的发展，而是通过税收的调整之后，鼓励房地产健康发展。国税局也对土地增值税的预征率几次调低，一方面由于土地增值税是针对房地产暴利行为的税收，目前，经过一系列的整顿后房地产行业利润已经趋于正常；另一方面项目清盘后要对预征的税额多退少补，预征率低可以减少大量的退税库，不致影响地方财政。”
时过境迁，房地产已经成为重点调控的行业，国家税务总局最终使出了房地产调控最严格的杀手锏。
1月18日，国家税务总局就土地增值税发布文件称，“土地增值税，是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。”
执行力几何
土地增值税从严清算通知下发后，上海的开发商们深感再次被泼了一盆冷水。有媒体报道，“上海一些大型房地产开发商曾经秘密碰过一次面，准备联合起来给市里主要领导上书，希望能考虑一下企业的生存问题。”
“上书”的主要内容说，“很多开发商资金链已经非常紧张，如果土地增值税再大幅征收，肯定会有倒闭的危险，甚至带来很大的金融风险，希望能把税率调整到一个合理的范围之内。”等等。
《瞭望东方周刊》记者就此事询问上海某区属房地产企业项目开发公司老总，他说，“听说过此事，但是反映有什么用，你不可能对抗中央政策。”这位老总负责的正是一个别墅开发项目，按照187号文规定，属于征收范围。
按照187号文规定，2月1日开始按新的通知征收土地增值税。但是至今还没有看到各地新的清算管理办法出台。
《瞭望东方周刊》记者拨打上海市财税局咨询热线，接线人员告诉记者，“目前通知还没有转发下来。具体怎么征收要问各区。”
土地增值税属于地方税种，从严征收，对于充实地方财政大有裨益。但是为什么一部颁布13年的税收政策落实如此之难呢?
上海某区税务局土地增值税征收专员告诉《瞭望东方周刊》记者，“土地增值税清算，扣除项目内容包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，这些都需要大量的人力物力来做。而且之前没有187号文，开发商滚动开发的项目，清算起来更加复杂。”
而此次按照187号文件规定，针对分期开发的项目，以分期项目为单位清算，可操作性更强。上海财经大学公共管理学院财税系博导胡怡建教授告诉《瞭望东方周刊》记者，“如果公司账目清楚，土地增值税的征收难度并不大。”
但是人们还是对土地增值税是否能够从严征收心存疑问。20％的个人买卖房屋土地增值税的，在经历了杭州的试行失败，千呼万唤之后，2006年各地出台征收实施细则，最后却因为政策留下口子，规定对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的，可按住房转让收入的1％至3％核定征税。结果，地方在操作中，所得税基本都按1％、或2％的税率征收，个人土地增值税最终以虎头蛇尾收场。
谁能保证，针对房地产企业土地增值暴利的土地增值税不会重蹈其覆辙呢?
而细读187号原文就能发现，与个人土地增值税同样的政策“退路”仍然写在187号文件里。文件规定有5种情况可以按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
接下去应该怎么玩
土地增值税如果从严征收，必将大幅压缩开发商的利润。土地增值税的清算已经成为事实，开发商更关注的是新的游戏规则之下，接下去应该怎么玩。
世联地产上海公司常务副总经理、董事袁鸿昌对《瞭望东方周刊》记者表示，“土地的增值占到开发商利润的70％，土地增值税从预征改为清算之后，开发商的盈利模式将重新改变。”
在地价飙升的情况下，大多数开发商通过增加土地储备，滚动开发，分期销售的手段，赚取土地升值的高额利润。而187号文落实之后，为了减少财务成本，开发商快速开发，形成供应，无疑对于市场供应量的扩大有利。
而另外一方面，因为187号文件，对于开发商自用或者持有出租经营的房产，不清算土地增值税。实力强大的开发商，尤其是商业和工业地产开发商，转而只租不卖，来规避土地增值税。
上海张江新希望公司在浦东开发的半岛科技园，是刘永好耗资约50亿在上海投资建设的第二个房地产开发项目。项目占地2000亩，将建成300多栋独栋小楼，集科研和办公为一体，2006年秋就开始对外租售。
2月6日，上海张江新希望公司董事长史致金告诉《瞭望东方周刊》，“我们不卖的，我们自己用，持有出租。土地增值税不会影响我们。”
而大多数普通购房者担心的是，作为调控利刃的土地增值税，会否因为开发商税负增加，进而转嫁到房价上，导致房价上升呢?
更多的业内人士向《瞭望东方周刊》记者表示，土地增值税不会导致房价上升。
袁鸿昌认为，“房价更重要还是由供求关系决定，如果开发商因为土地增值税清算，将房价抬高，增值利润部分相应会更多，征的税只会更多，况且价格抬高可能引起楼盘滞销，这样对开发商没有好处。”
多年的“犹抱琵琶半遮面”之后，土地增值税2007年1月终于正式走向政策前台。
早在2004年底，上海几个区开始预征1％的土地增值税，熟悉1994年这部税法起草前后内情的复旦大学谢百三教授曾惊讶地对《瞭望东方周刊》记者说，“土地增值税要征的话，房地产就暴跌了，那是惊天动地的大崩溃啊!”并再三劝记者核实情况，否则“要闯祸的”。
到2007年2月1日，这部诞生于13年前的税法终于按照它的原文本意，开始对地产增值的超额利润部分，清算征收30％～60％不等的土地增值税。在1月份国税总局关于该税的187号文发布之后，地产股票应声下挫。
渐隐渐现
正如国家税务总局所说，土地增值税不是一个新税种了。上世纪90年代初，广东、海南等地区房地产发展过热，一度出现不少土地炒买炒卖牟取暴利的投机行为。为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，1993年，国务院通过《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部又在1995年1月颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。
然而，土地增值税的税法颁布没多久，房地产陷入低潮，而土地增值税作为一个政策性税种，与当时的经济大环境很不协调，地方上征收难度大，土地增值税名存实亡。
为多家房产开发企业担当税收顾问的青岛大学副教授孙炜向《瞭望东方周刊》记者透露，当时国家税务总局高层曾有过想要取消土地增值税的想法，但是鉴于税法已经颁布，就迟迟没有下决心。 2003～2004年，房地产再次进入发展热潮，全国一线省会城市开始以预征的办法征收土地增值税了。
变通后的“预征”与土地增值税法的规定大不相同，仅仅是按房屋预售收入的1％来征收。而按照土地增值税税法，是房产增值额超过扣除项目金额的超额利润部分，缴税30％～60％不等。
为什么要做这样的变通?2004年底，国家税务总局地方税务司给予的答复是：“税法上的30～60％的征收法，核算难度很大。所以采取预征的办法来征。国家实施土地增值税不是为了扼杀房地产的发展，而是通过税收的调整之后，鼓励房地产健康发展。国税局也对土地增值税的预征率几次调低，一方面由于土地增值税是针对房地产暴利行为的税收，目前，经过一系列的整顿后房地产行业利润已经趋于正常；另一方面项目清盘后要对预征的税额多退少补，预征率低可以减少大量的退税库，不致影响地方财政。”
时过境迁，房地产已经成为重点调控的行业，国家税务总局最终使出了房地产调控最严格的杀手锏。
1月18日，国家税务总局就土地增值税发布文件称，“土地增值税，是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。”
执行力几何
土地增值税从严清算通知下发后，上海的开发商们深感再次被泼了一盆冷水。有媒体报道，“上海一些大型房地产开发商曾经秘密碰过一次面，准备联合起来给市里主要领导上书，希望能考虑一下企业的生存问题。”
“上书”的主要内容说，“很多开发商资金链已经非常紧张，如果土地增值税再大幅征收，肯定会有倒闭的危险，甚至带来很大的金融风险，希望能把税率调整到一个合理的范围之内。”等等。
《瞭望东方周刊》记者就此事询问上海某区属房地产企业项目开发公司老总，他说，“听说过此事，但是反映有什么用，你不可能对抗中央政策。”这位老总负责的正是一个别墅开发项目，按照187号文规定，属于征收范围。
按照187号文规定，2月1日开始按新的通知征收土地增值税。但是至今还没有看到各地新的清算管理办法出台。
《瞭望东方周刊》记者拨打上海市财税局咨询热线，接线人员告诉记者，“目前通知还没有转发下来。具体怎么征收要问各区。”
土地增值税属于地方税种，从严征收，对于充实地方财政大有裨益。但是为什么一部颁布13年的税收政策落实如此之难呢?
上海某区税务局土地增值税征收专员告诉《瞭望东方周刊》记者，“土地增值税清算，扣除项目内容包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，这些都需要大量的人力物力来做。而且之前没有187号文，开发商滚动开发的项目，清算起来更加复杂。”
而此次按照187号文件规定，针对分期开发的项目，以分期项目为单位清算，可操作性更强。上海财经大学公共管理学院财税系博导胡怡建教授告诉《瞭望东方周刊》记者，“如果公司账目清楚，土地增值税的征收难度并不大。”
但是人们还是对土地增值税是否能够从严征收心存疑问。20％的个人买卖房屋土地增值税的，在经历了杭州的试行失败，千呼万唤之后，2006年各地出台征收实施细则，最后却因为政策留下口子，规定对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的，可按住房转让收入的1％至3％核定征税。结果，地方在操作中，所得税基本都按1％、或2％的税率征收，个人土地增值税最终以虎头蛇尾收场。
谁能保证，针对房地产企业土地增值暴利的土地增值税不会重蹈其覆辙呢?
而细读187号原文就能发现，与个人土地增值税同样的政策“退路”仍然写在187号文件里。文件规定有5种情况可以按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
接下去应该怎么玩
土地增值税如果从严征收，必将大幅压缩开发商的利润。土地增值税的清算已经成为事实，开发商更关注的是新的游戏规则之下，接下去应该怎么玩。
世联地产上海公司常务副总经理、董事袁鸿昌对《瞭望东方周刊》记者表示，“土地的增值占到开发商利润的70％，土地增值税从预征改为清算之后，开发商的盈利模式将重新改变。”
在地价飙升的情况下，大多数开发商通过增加土地储备，滚动开发，分期销售的手段，赚取土地升值的高额利润。而187号文落实之后，为了减少财务成本，开发商快速开发，形成供应，无疑对于市场供应量的扩大有利。
而另外一方面，因为187号文件，对于开发商自用或者持有出租经营的房产，不清算土地增值税。实力强大的开发商，尤其是商业和工业地产开发商，转而只租不卖，来规避土地增值税。
上海张江新希望公司在浦东开发的半岛科技园，是刘永好耗资约50亿在上海投资建设的第二个房地产开发项目。项目占地2000亩，将建成300多栋独栋小楼，集科研和办公为一体，2006年秋就开始对外租售。
2月6日，上海张江新希望公司董事长史致金告诉《瞭望东方周刊》，“我们不卖的，我们自己用，持有出租。土地增值税不会影响我们。”
而大多数普通购房者担心的是，作为调控利刃的土地增值税，会否因为开发商税负增加，进而转嫁到房价上，导致房价上升呢?
更多的业内人士向《瞭望东方周刊》记者表示，土地增值税不会导致房价上升。
袁鸿昌认为，“房价更重要还是由供求关系决定，如果开发商因为土地增值税清算，将房价抬高，增值利润部分相应会更多，征的税只会更多，况且价格抬高可能引起楼盘滞销，这样对开发商没有好处。”