论文部分内容阅读
商品房预售制，作为房地产市场上的“中国特色”之一，多次遭遇到“废除”的呼声。最近，上海市住房保障和房屋管理局在答复市人大代表、上海金融学院政法学院院长薄海豹提出的“为抑制高房价，建议上海取消预售房制度”的书面意见时表示，逐步提高商品房预售条件并最终取消预售制度是改革方向，但目前取消预售制度的市场条件尚不完全具备。
这份答复再次表明了政府在这一问题上的两难立场：“废”是大方向，但现实情况是仍将“存”。那么，取消商品房预售制到底难在何处呢?
争论由来已久
关于“是否应取消商品房预售制度”的讨论，其实由来已久。
早在加04年，央行提交的“中国房地产金融报告”里，就曾建议改期房为现房销售，然而报告一出，住建部马上就出面表示预售制度不会取消。2007年的“两会”上，也有代表建言取消商品房预售制度，认为这一制度大大降低了开发商的门槛，为“空手套白狼”提供了便利。
而过去半年内，是否该取消商品房预售制与是否该开征物业税(或房产税)成了楼市两大最热门的争议话题。先是去年12月，著名房地产律师陈海阳接受媒体专访时大声呼吁取消商品房预售制度；紧接着今年1月，广西住建厅宣布将选择南宁作为取消商品房预售制度的试点城市。然而在消息出炉的第二天，住建部就出面否认我国将取消商品房预售制，而今年3月，民革中央向全国“两会”递交了一份集体提案，发出了改革或取消商品房预售制度的呼吁。
在民间人士、代表委员和政府各部门之间接二连三进行的你来我往的互动之后，老自‘姓依然对政府在取消预售房制度这一问题上的态度感到困惑。
现行预售制问题多多
作为“取消派”的代表人物，在今年上海“两会”上，人大代表薄海豹曾直言：“运作多年的商品房预售制度是持续推高房价的重要原因之一。”他认为，预售商品房制度在房地产市场发展初期及房地产低迷时期有其积极作用，带动了产业链发展，也为政府提供了税收。
但是商品房预售制度也带来诸多问题，比如，开发商的不当宣传给购房者以误导，交房时房屋面积缩水、规划中的配套设施变更、不能如期交房等侵犯购房者权益的事件屡见不鲜，严重的还有开发商资金链断裂或其他原因造成烂尾楼。更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把己预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后携款潜逃。
薄海豹代表分析说，在现行的房产开发体制下，开发商取得一个房地产项目后，募集部分资金，把房屋造到结构封顶就开始预售。预售时房价高开，建造成本却相对较低，使得房地产开发商只要预售不太多的房屋就可以收回全部或绝大多数的开发成本，随后就都是开发商的净利润了。于是，在没有还贷等资金压力的情况下，开发商放慢销售速度并恶意哄抬房价，以获取暴利。
结果，房子的售价越高销售越慢，无形中令开发商获利越多。面对刚性的旺盛需求，开发商的抬价慢售策略会导致市场的进一步恐慌气氛，加剧买涨心态，导致房价进一步上涨，由此形成慢售涨价一再慢售更涨价的恶性循环的怪圈。对此，薄海豹代表建议上海率先取消商品房预售制度。
立马废除难度太大
尽管历次网络民意调查都显示，七成以上的受访者都认为目前的房地产预售制度弊大于利，有太多的空子可以给开发商钻。对于上述预售制所存在的种种弊端，政府有关部门也看到了问题，也承认随着我国城市化进程的逐渐完成，长期看现房销售将逐步取代期房销售，但政府也有自己的担忧。
在写给薄海豹代表的答复中，上海市房管局首次公开表达了他们的三大“担忧”。
第一，也是最根本的担忧在于目前上海的住房供应相对短缺。今年年初上海商品住房网上可供面积只有480万平方米不到，如果现在就取消预售，供不应求的矛盾将会加剧，对市场也将会造成巨大的负面影响，房价可能会在短时间内再次呈现飞涨态势，这既与中央的房产调控精神相悖，又与老百姓的愿望背道而驰。
第二，一旦取消商品房预售制度，在供求关系尚没有得到根本扭转之前，预售活动并不会自动终止，而是很有可能会以私下交易等违规形式继续存在，进一步扰乱房地产市场秩序。
最后，基于对人民币升值的预期，一旦上海取消商品房预售制度，将直接刺激外资加速进入房地产市场，加剧市场供不应求，调控效果也可能就此打住。
取消后房价涨跌难料
当然，政府所担忧的立即取消商品房预售制将加剧供求矛盾进而进一步推高房价的说法，民间和业内也分成了支持和反对两种观点。
一种观点认为，从经济学原理出发，政府的担忧的确不无道理。北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，一旦取消预售制，将给购房者发出“供给减少”的信号，促使房价重新走入上升通道，宏观调控也很有可能前功尽弃。
但另一种观点却认为，只要预售制一天不取消，由它引发的层出不穷的侵害消费者利益的行为就一天不可能消失。而如果商品房预售制度被逐步取消，或者开发商提高应投入资金比例，如提升至50％，那么开发商势必为了回笼资金而加快销售速度，努力增加有效供应，不但捂盘惜售哄抬房价的行为会消失，而且降价促销也在情理之中。
正是因为取消预售制对房地产市场影响颇为复杂，对房价走势影响难料，因此政府在这一问题上的改革步伐也走得异常小心。
这份答复再次表明了政府在这一问题上的两难立场：“废”是大方向，但现实情况是仍将“存”。那么，取消商品房预售制到底难在何处呢?
争论由来已久
关于“是否应取消商品房预售制度”的讨论，其实由来已久。
早在加04年，央行提交的“中国房地产金融报告”里，就曾建议改期房为现房销售，然而报告一出，住建部马上就出面表示预售制度不会取消。2007年的“两会”上，也有代表建言取消商品房预售制度，认为这一制度大大降低了开发商的门槛，为“空手套白狼”提供了便利。
而过去半年内，是否该取消商品房预售制与是否该开征物业税(或房产税)成了楼市两大最热门的争议话题。先是去年12月，著名房地产律师陈海阳接受媒体专访时大声呼吁取消商品房预售制度；紧接着今年1月，广西住建厅宣布将选择南宁作为取消商品房预售制度的试点城市。然而在消息出炉的第二天，住建部就出面否认我国将取消商品房预售制，而今年3月，民革中央向全国“两会”递交了一份集体提案，发出了改革或取消商品房预售制度的呼吁。
在民间人士、代表委员和政府各部门之间接二连三进行的你来我往的互动之后，老自‘姓依然对政府在取消预售房制度这一问题上的态度感到困惑。
现行预售制问题多多
作为“取消派”的代表人物，在今年上海“两会”上，人大代表薄海豹曾直言：“运作多年的商品房预售制度是持续推高房价的重要原因之一。”他认为，预售商品房制度在房地产市场发展初期及房地产低迷时期有其积极作用，带动了产业链发展，也为政府提供了税收。
但是商品房预售制度也带来诸多问题，比如，开发商的不当宣传给购房者以误导，交房时房屋面积缩水、规划中的配套设施变更、不能如期交房等侵犯购房者权益的事件屡见不鲜，严重的还有开发商资金链断裂或其他原因造成烂尾楼。更有甚者，把已抵押的房屋再预售，把己预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后携款潜逃。
薄海豹代表分析说，在现行的房产开发体制下，开发商取得一个房地产项目后，募集部分资金，把房屋造到结构封顶就开始预售。预售时房价高开，建造成本却相对较低，使得房地产开发商只要预售不太多的房屋就可以收回全部或绝大多数的开发成本，随后就都是开发商的净利润了。于是，在没有还贷等资金压力的情况下，开发商放慢销售速度并恶意哄抬房价，以获取暴利。
结果，房子的售价越高销售越慢，无形中令开发商获利越多。面对刚性的旺盛需求，开发商的抬价慢售策略会导致市场的进一步恐慌气氛，加剧买涨心态，导致房价进一步上涨，由此形成慢售涨价一再慢售更涨价的恶性循环的怪圈。对此，薄海豹代表建议上海率先取消商品房预售制度。
立马废除难度太大
尽管历次网络民意调查都显示，七成以上的受访者都认为目前的房地产预售制度弊大于利，有太多的空子可以给开发商钻。对于上述预售制所存在的种种弊端，政府有关部门也看到了问题，也承认随着我国城市化进程的逐渐完成，长期看现房销售将逐步取代期房销售，但政府也有自己的担忧。
在写给薄海豹代表的答复中，上海市房管局首次公开表达了他们的三大“担忧”。
第一，也是最根本的担忧在于目前上海的住房供应相对短缺。今年年初上海商品住房网上可供面积只有480万平方米不到，如果现在就取消预售，供不应求的矛盾将会加剧，对市场也将会造成巨大的负面影响，房价可能会在短时间内再次呈现飞涨态势，这既与中央的房产调控精神相悖，又与老百姓的愿望背道而驰。
第二，一旦取消商品房预售制度，在供求关系尚没有得到根本扭转之前，预售活动并不会自动终止，而是很有可能会以私下交易等违规形式继续存在，进一步扰乱房地产市场秩序。
最后，基于对人民币升值的预期，一旦上海取消商品房预售制度，将直接刺激外资加速进入房地产市场，加剧市场供不应求，调控效果也可能就此打住。
取消后房价涨跌难料
当然，政府所担忧的立即取消商品房预售制将加剧供求矛盾进而进一步推高房价的说法，民间和业内也分成了支持和反对两种观点。
一种观点认为，从经济学原理出发，政府的担忧的确不无道理。北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，一旦取消预售制，将给购房者发出“供给减少”的信号，促使房价重新走入上升通道，宏观调控也很有可能前功尽弃。
但另一种观点却认为，只要预售制一天不取消，由它引发的层出不穷的侵害消费者利益的行为就一天不可能消失。而如果商品房预售制度被逐步取消，或者开发商提高应投入资金比例，如提升至50％，那么开发商势必为了回笼资金而加快销售速度，努力增加有效供应，不但捂盘惜售哄抬房价的行为会消失，而且降价促销也在情理之中。
正是因为取消预售制对房地产市场影响颇为复杂，对房价走势影响难料，因此政府在这一问题上的改革步伐也走得异常小心。