论文部分内容阅读
案情播报
应昌平中行，朝阳建行、中铁建筑公司及亚克林业(重庆)公司四家债权人的要求，位于北京繁华地带CBD中心的旺座中心部分房产本应于3月22日进行现状整体拍卖，但却有50多名业主联合申请开发商破产以阻止此次拍卖，此举在北京尚属首例。
据悉，旺座中心于2001年7月开盘，2003年8月入住，均价为19021元／平方米，平均总房价在380元万左右。开发商是北京天亚物业开发有限公司。 (下文简称天亚公司)
从2003年开始，由于一直未获取产权证，加上天亚公司在销售旺座中心时向业主承诺的包租款也没按时支付，陆续有几十位业主把天亚公司告上法庭，均获胜诉。但由于当时天亚公司名下已经没有资产，所以法院一直无法执行。
然而近日，旺座中心因为长期不偿还在银行抵押贷款，昌平中行等四家债权人委托司法机关对该项目部分物业进行拍卖，拍卖包括73套公寓及22层游泳池、西餐厅，酒吧，商务中心，健身俱乐部等，总面积共5.54万平方米。拍卖参考价定为6.36亿元。
但这项拍卖使旺座业主深感办理产权证更将无望。2007年3月14日下午，50多位旺座中心业主召开业委会会议，决定集体起诉，以申请开发商破产的方式来阻止拍卖。截至日前，此案正在进一步处理当中。
法律关系
昌平中行：天亚公司最大的债权人，天亚公司欠其款额达1.29亿。在本次案件中，与朝阳建行、中铁建筑公司，重庆亚克林业公司其他3家债权人委托司法机关对旺座中心部分房产进行拍卖以获取欠款。
开发商：首先无资金偿还银行的贷款；其次，由于土地出让金未交齐，旺座中心在政府部门一直未进行权属登记备案，尚未办理业主的产权证。
业主：在本次案件中，申请开发商破产，以阻止拍卖，目的是为获取产权证与讨回租金。
矛盾焦点：业主能否申请开发商破产，以阻止项目拍卖。
律师说案
业主申请开发商破产，这在北京尚属首次。并且该项目部分物业6.36亿元的房产拍卖标的可谓创北京房产拍卖之最。像旺座中心这样错综复杂的拍卖与产权纠纷案在北京并不多见。旺座中心整个案件中涉及的法律问题主要在于以下几个方面从买卖到租赁的权贲矛盾
首先，从开发商与业主之间的关系来看，一般情况下，购房人从开发商那里花钱购买房屋，一旦交易成功，双方就形成了业主与开发商的买卖关系。在《中华人民共和国合同法》中，这种关系的自然人双方权责分明，受法律保护。
然而，旺座中心的业主与开发商在买卖关系形成后，还继续产生另 种出租人与承租人的租赁关系，即开发商让业主把购买来的房屋转移到自己手里，再对外出租，并承诺给业主相应的租金回报，这样双方又要履行租赁合同产生的相关权责关系。
在这前后两种关系的转换中，存在权责履行不到位的事实。首先是产权证没到位，其次是包租款没落实。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。但是，因为天亚公司的土地出让金和罚款未交齐，所以政府部门一直没给旺座中心进行权属登记备案，导致多年来业主的产权证悬而未决，开发商在与业主买卖关系中的职责履行不到位。
另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，承租人应当按照约定的期限支付租金。而旺座中心案件中，开发商承诺对业主返还的租金也没落实。
拍卖解决不了产权证
从开发商与银行的关系来看，事实上比较简单，属于纯粹的债权债务关系。开发商在约定的时间内无法偿还抵押贷款，银行通过司法部门对开发商的抵押财产(旺座部分物业)进行拍卖来解决问题，这是合法的。但是却造成了事实上与业主之间利益的冲突。
据《北京市城市房地产拍卖办法》规定，拍卖开发商的所得资产第一顺序要还欠国家税费，如欠政府的土地出让金，以及大债权人的债务，如银行贷款。等还完以上欠款后，拍卖如有结余，其结余部分依然归开发商所有，但若指望开发商主动处理产权证问题并返还欠业主的租金希望不大。
而此案中，50多位业主目的明确，就是要拿到自己的产权证，讨回租金。因此拍卖在业主眼里并没有多大实际意义，甚至可能使拿回产权更无希望。这正是业主申请开发商天亚公司破产，以阻止拍卖的主要初衷。
因此，旺座中心最核心的矛盾在于，开发商对银行和业主都存在违约，但是银行希望通过拍卖来维护银行的权益，而拍卖又会危及到业主的利益。事实上，旺座中心纠纷已经由开发商跟银行、开发商与业主之间的矛盾点转移到了银行和业主之间的利益纷争。申请破产有利于业主
目前，从旺座事件的发展来看，市建委给予明确回复，无法办理产权证，法院方面对开发商主要资产拍卖在即。因此，就业主如何合法维护自己的权益而言，选择申请破产也实属无奈。
按《中华人民共和国破产法》，申请破产清算人将在保证支付国有税收和担保债权人(如银行)款项后，保护所有无担保的小债权人的利益。通过此种方式，业主有得到房产证的可能性。
但从目前调查的情况看，天亚公司清算后资不抵债，因此，申请破产业主也并不能直接获得利益。不过破产案例一般处理时间较长，长则两三年，短则三两个月。这样，旺座中心50多位业主就有时间争取通过天亚破产促使有关股东介入，重新注入资金偿还债务或盘活楼盘。
并且，如果开发商天亚公司破产程序启动后，其很多重要信息包括从最初成立时的注册资金、股东投资、现有债权债务、清偿方案等都将在破产清算组的指挥下公开，旺座中心业主作为债权人，自然会成为债权人会议的当然成员，从而能进一步保障自身利益。
从这例旺座中心拍卖与业主维权案来看，银行委托司法机构拍卖维护权益是合法的，而业主申请开发商破产也是合法的，但是从业主的角度而言，申请破产更有利。不过，在银行、业主利益受到冲突时，根据《北京市城市房地产拍卖办法》与《中华人民共和国破产法》，都以银行的利益为优先。不过，此事件究竟将如何发展，尚需看事态进一步的发展。
最后，我提醒广大业主以下三点：第一 业主在购房前定要认真考核开发商的实力与诚信度；第二，慎重对待回租问题，特别是无产权项目的先卖后租，第三，业主与开发商在签订法律条款时，一定要仔细研究，认真领会，并作出相关的一些补充条款，如产权证滞后办理，相关赔偿需在万分之三以上等。
应昌平中行，朝阳建行、中铁建筑公司及亚克林业(重庆)公司四家债权人的要求，位于北京繁华地带CBD中心的旺座中心部分房产本应于3月22日进行现状整体拍卖，但却有50多名业主联合申请开发商破产以阻止此次拍卖，此举在北京尚属首例。
据悉，旺座中心于2001年7月开盘，2003年8月入住，均价为19021元／平方米，平均总房价在380元万左右。开发商是北京天亚物业开发有限公司。 (下文简称天亚公司)
从2003年开始，由于一直未获取产权证，加上天亚公司在销售旺座中心时向业主承诺的包租款也没按时支付，陆续有几十位业主把天亚公司告上法庭，均获胜诉。但由于当时天亚公司名下已经没有资产，所以法院一直无法执行。
然而近日，旺座中心因为长期不偿还在银行抵押贷款，昌平中行等四家债权人委托司法机关对该项目部分物业进行拍卖，拍卖包括73套公寓及22层游泳池、西餐厅，酒吧，商务中心，健身俱乐部等，总面积共5.54万平方米。拍卖参考价定为6.36亿元。
但这项拍卖使旺座业主深感办理产权证更将无望。2007年3月14日下午，50多位旺座中心业主召开业委会会议，决定集体起诉，以申请开发商破产的方式来阻止拍卖。截至日前，此案正在进一步处理当中。
法律关系
昌平中行：天亚公司最大的债权人，天亚公司欠其款额达1.29亿。在本次案件中，与朝阳建行、中铁建筑公司，重庆亚克林业公司其他3家债权人委托司法机关对旺座中心部分房产进行拍卖以获取欠款。
开发商：首先无资金偿还银行的贷款；其次，由于土地出让金未交齐，旺座中心在政府部门一直未进行权属登记备案，尚未办理业主的产权证。
业主：在本次案件中，申请开发商破产，以阻止拍卖，目的是为获取产权证与讨回租金。
矛盾焦点：业主能否申请开发商破产，以阻止项目拍卖。
律师说案
业主申请开发商破产，这在北京尚属首次。并且该项目部分物业6.36亿元的房产拍卖标的可谓创北京房产拍卖之最。像旺座中心这样错综复杂的拍卖与产权纠纷案在北京并不多见。旺座中心整个案件中涉及的法律问题主要在于以下几个方面从买卖到租赁的权贲矛盾
首先，从开发商与业主之间的关系来看，一般情况下，购房人从开发商那里花钱购买房屋，一旦交易成功，双方就形成了业主与开发商的买卖关系。在《中华人民共和国合同法》中，这种关系的自然人双方权责分明，受法律保护。
然而，旺座中心的业主与开发商在买卖关系形成后，还继续产生另 种出租人与承租人的租赁关系，即开发商让业主把购买来的房屋转移到自己手里，再对外出租，并承诺给业主相应的租金回报，这样双方又要履行租赁合同产生的相关权责关系。
在这前后两种关系的转换中，存在权责履行不到位的事实。首先是产权证没到位，其次是包租款没落实。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。但是，因为天亚公司的土地出让金和罚款未交齐，所以政府部门一直没给旺座中心进行权属登记备案，导致多年来业主的产权证悬而未决，开发商在与业主买卖关系中的职责履行不到位。
另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，承租人应当按照约定的期限支付租金。而旺座中心案件中，开发商承诺对业主返还的租金也没落实。
拍卖解决不了产权证
从开发商与银行的关系来看，事实上比较简单，属于纯粹的债权债务关系。开发商在约定的时间内无法偿还抵押贷款，银行通过司法部门对开发商的抵押财产(旺座部分物业)进行拍卖来解决问题，这是合法的。但是却造成了事实上与业主之间利益的冲突。
据《北京市城市房地产拍卖办法》规定，拍卖开发商的所得资产第一顺序要还欠国家税费，如欠政府的土地出让金，以及大债权人的债务，如银行贷款。等还完以上欠款后，拍卖如有结余，其结余部分依然归开发商所有，但若指望开发商主动处理产权证问题并返还欠业主的租金希望不大。
而此案中，50多位业主目的明确，就是要拿到自己的产权证，讨回租金。因此拍卖在业主眼里并没有多大实际意义，甚至可能使拿回产权更无希望。这正是业主申请开发商天亚公司破产，以阻止拍卖的主要初衷。
因此，旺座中心最核心的矛盾在于，开发商对银行和业主都存在违约，但是银行希望通过拍卖来维护银行的权益，而拍卖又会危及到业主的利益。事实上，旺座中心纠纷已经由开发商跟银行、开发商与业主之间的矛盾点转移到了银行和业主之间的利益纷争。申请破产有利于业主
目前，从旺座事件的发展来看，市建委给予明确回复，无法办理产权证，法院方面对开发商主要资产拍卖在即。因此，就业主如何合法维护自己的权益而言，选择申请破产也实属无奈。
按《中华人民共和国破产法》，申请破产清算人将在保证支付国有税收和担保债权人(如银行)款项后，保护所有无担保的小债权人的利益。通过此种方式，业主有得到房产证的可能性。
但从目前调查的情况看，天亚公司清算后资不抵债，因此，申请破产业主也并不能直接获得利益。不过破产案例一般处理时间较长，长则两三年，短则三两个月。这样，旺座中心50多位业主就有时间争取通过天亚破产促使有关股东介入，重新注入资金偿还债务或盘活楼盘。
并且，如果开发商天亚公司破产程序启动后，其很多重要信息包括从最初成立时的注册资金、股东投资、现有债权债务、清偿方案等都将在破产清算组的指挥下公开，旺座中心业主作为债权人，自然会成为债权人会议的当然成员，从而能进一步保障自身利益。
从这例旺座中心拍卖与业主维权案来看，银行委托司法机构拍卖维护权益是合法的，而业主申请开发商破产也是合法的，但是从业主的角度而言，申请破产更有利。不过，在银行、业主利益受到冲突时，根据《北京市城市房地产拍卖办法》与《中华人民共和国破产法》，都以银行的利益为优先。不过，此事件究竟将如何发展，尚需看事态进一步的发展。
最后，我提醒广大业主以下三点：第一 业主在购房前定要认真考核开发商的实力与诚信度；第二，慎重对待回租问题，特别是无产权项目的先卖后租，第三，业主与开发商在签订法律条款时，一定要仔细研究，认真领会，并作出相关的一些补充条款，如产权证滞后办理，相关赔偿需在万分之三以上等。