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摘 要：小产权房是一个涉及多元利益主体的社会问题，关于其合法化争议颇多。庞德在社会利益理论中提出利益权衡的标准是以最小的损失换取利益最大化，但该标准比较模糊，可将其转化为成本收益分析。小产权房能否合法化无法进行精确定量的成本收益分析，但其合法化前后利益分配的格局却有着显著差异。从保护社会弱者，维护社会稳定，藏富于民的角度，允许小产权房合法化的利益分配更具有合理性。
关键词：小产权房；利益衡量；成本收益分析
中图分类号：DF521 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2015）09-0135-04
小产权房并不是一个法律概念，其内涵学者们众说纷纭，简单地说，它是指建造在集体土地上，由乡镇政府而不是由国家房地产管理局颁发产权证的房产[1]。小产权房问题涉及不同主体的利益，它反映了集体土地在非农化过程中增值利益的分配问题。在资源稀缺的现代社会，难免会出现利益冲突。如何处理小产权房不同主体之间的利益冲突呢？
一、庞德的利益理论
马克思说过人们奋斗所争取的一切，都同他们的利益有关。利益问题是社会领域中最普遍、最重要、最核心的问题，是一切重大社会事件最深刻的根源。社会上的一切主体都是围绕着实现其利益而展开活动的[2]。历史上人们很早就开始出现了对利益问题的探讨。19世纪末20世纪初，随着社会法学派的兴起，利益成为社会学法学的重要基础，庞德是其中的杰出代表。
当各种利益发生冲突时，对利益的价值衡量是一个不可避免的问题。关于利益衡量的标准，庞德没有制定出一个绝对的利益位阶，也没有给出一个一成不变的评价标准。他是从同一问题的不同角度去看待价值衡量问题的。当利益发生冲突的时候，有两种看待问题的角度：第一，把一方看成是个人利益，另一方看成是社会利益。此时庞德认为法律应该倾向于保护社会利益。因为社会利益具有最大的普遍性，法律不仅仅要关注个人的要求或者政治组织的主张，更要着眼于全社会的发展和文明的进步。第二，把冲突双方的利益看成同一种利益进行价值衡量。庞德认为假如我们将某一项作为个人利益，而将另外一项当作社会利益，那么可能已经事先用自己独特的处理方式作出了决定。因此在利益互相冲突的时候最好把不同的利益转换成同一种利益再进行权衡。比如那些看起来属于个人利益范畴的法律权利都可以归之于社会利益之下。如个人意志自由可以归之于个人生活中的社会利益等。在这种情况下，社会利益就不能作为衡量的标志，而是一种被衡量的对象。此时庞德给出了另外的衡量标准，即谋求在最少的阻碍和浪费的情况下给予整个利益方案以最大的效率[3]。
总之，庞德的利益衡量标准可以归纳为两项原则：其一，将个人利益放在社会利益的背景下考察并放在同一水平上比较；其二，谋求在最少的阻碍和浪费的情况下给予整个利益方案以最大的效率，即以最小的利益损失牺牲实现利益的最大化[4]。
庞德的利益衡量标准可以用一句话概括：以最小的利益损失换取利益最大化。他之所以提倡将个人利益放在社会利益的背景下并放在同一水平上考察是为了防止先入为主，因为在大多数人的潜意识里社会利益是优于个人利益的。庞德强调社会利益的重要性， 甚至为了保护社会利益可以限制个人利益，并不是因为社会利益天然地优于个人利益，而是基于利益衡量的结果[5]。通俗地说，当二者冲突时，保护社会利益的收益扣除成本要远远大于保护个人利益的收益扣除成本。
二、小产权房法社会学分析
庞德利益权衡的标准——最小的利益损失牺牲实现利益的最大化显得笼统和模糊，关于最小的利益损失及利益的最大化等概念及内涵没有清晰明确的解释，他对利益的权衡缺乏一种具体的分析工具[6]。本文用成本收益分析法来替代庞德的模糊的利益衡量的标准。因为以最小的损失换取利益的最大化实质上就是以最低的成本换取最大的收益。
在成本收益法中，某种制度下的社会总体的预期收益大于预期成本时，这种制度安排是有效率的，在所有能够产生效率的制度安排中，预期收益和预期成本差值最大者是最有效率的安排[7]。利用成本收益法分析小产权房问题，如果允许小产权房合法化后的收益扣除成本大于禁止小产权房合法化后的收益扣除成本，那么小产权房就有合法化的必要性。
首先要明确小产权房主要涉及地方政府、村集体、农民、购房者及开发商五大利益主体。本文的收益主要包括经济收益和非经济收益等。成本主要包括摩擦成本和政治成本等。其中摩擦成本指制度改革过程中因反对者的抵触而导致的成本等[8]。
（一）允许合法化
1.农民
收益：当前我国农民收入主要来源于3个部分：一是进城打工，二是农业收入，三是工业化、城市化带来的土地增值收益[9]。城市郊区和沿海发达地区的农民开发小产权房，把多余的房屋出租或出卖给城市居民，获得的“财产性收入”要远远超过被征收土地所获得的补偿和农业收入。
成本：（1）经济成本。对于那些远离城市的农民，他们虽然表面上能获得可观的收入，但一旦房屋和土地卖完，在没有一技之长和我国农村社保体系不健全的情况下容易坐吃山空，他们可能不仅没有能力去享有城市的经济资源，而且失去了作为“生命线”的土地[10]。一方面，随着城市化的不断推进，越来越多的农民开始选择离开土地，到城市去创业、生活，农业收入占总收入的比重越来越少。如果担心农民的生活没有保障，应该完善农村的社会保障制度而不是让农民固守土地。另一方面，大多数人都是理论上的“经济人”，农民也不例外，他们不会盲目地转让集体土地使用权而一般以利益权衡为前提。（2）政治成本。第一，小产权房合法化可能危及国家的粮食安全和社会稳定。小产权房合法化带有太多的不确定性，合法化之后18亿亩的耕地底线能否维持无从可知。在利益驱动下，一些农民和村级集体组织会不惜占用大量耕地兴建小产权房，最终可能危及18亿亩耕地底线，影响国家粮食安全和社会稳定[11]。政治成本没有想象的那样高。按照占用的土地性质可将小产权房分为建设在农业用地上的和非农业用地上的。建设在农业用地的小产权房的违法性不言而喻，而目前存在的小产权房大部分是建设在非农用地上，只要国家在科学规划的基础上制定严格的法律规定并诉诸严厉的法律后果，在非农用地上建设的小产权房并不会威胁到18亿亩耕地“红线”。第二，小产权房合法化影响法律的严肃性和权威性。小产权房的流转并不符合法律规定，但仍然有很多买卖者抱着“法不责众”的心理跟风购买，以现实要挟法律。伯尔曼强调：“法律必须被信仰，否则它将形同虚设。”小产权房合法化可能会导致法律虚无主义思想蔓延。法律的权威应当建立在合理的基础之上。布鲁赫曾述：“法律分法上之法和法下之法，以人类的共同理性，以人的尊严和权利作为内容的法是法上之法；凡是以背弃人的理性、漠视人的尊严、践踏人的权利为特征的法都是法下之法，法下之法是恶法，恶法非法也。”[12]如果法律不合理，严格的遵守只能带来形式正义而非实质正义。在小产权房的法律规定的合理性值得商榷的情况下，盲目地谈严格地遵守法律是不理智的。 2.集体组织：集体组织直接在集体土地上进行房地产开发，除了安置本集体组织成外，其余的出售给城市居民[13]。在缺乏一套完善全面的监管机制的背景下，它与开发商签订用地协议、擅自改变用地性质开发小产权房的违法成本较低，而通过建造小产权房获得的收益要远远高于土地被国家征收所获得补偿[14]。
3.地产开发商
成本：短期内小产权房合法化会拉低房价，这无疑会损害开发商的利益，他们是摩擦成本的一个主要来源。
收益：首先，小产权房的出现打破了地方政府对土地一级市场的垄断供给，大大降低了商品房开发中土地出让金，地价的降低引起商品房的开发成本的降低。其次，小产权房的出现使房地产开发商摆脱政府对土地使用权的单极控制，降低其支付的权利寻租成本。最后，房地产商可以参与小产权房的开发建设以开辟新的利润增长点[15]。可见从长期来看，房地产开发商损失的利润可以得到一定程度的弥补。
4.城镇居民
收益：随着我国城市化的推进，商品房的价格直线上升，其增长的速度远远超过了人们收入的增长速度。小产权房建造在集体所有的土地上，跳过了政府征收这一环节，无需缴纳土地使用权出让金和其他税费，低廉的开发成本也拉下了房价，与商品房相比，巨大的价格优势实现了部分购房者的住房梦。
成本：不可否认的是现阶段购房者购买小产权房会承担较高的法律风险。比如，小产权房无法取得房屋产权证，无法办理抵押和得到征地、拆迁补偿。小产权房买卖合同在司法实践中原则上被判定为无效合同等。
5.地方政府
成本：我国的城乡二元土地制度催生了土地财政，它是地方政府收入来源的重要组成部分。小产权房的开发建设冲击了地方政府的土地财政，这种损失难免会引起地方政府对小产权房合法化的抵触，转化成一种巨大的摩擦成本。
收益：小产权房合法虽然使政府损失了一部分土地财政收入，但从长远来看，政府仍是最终受益者。一方面，政府可以通过兴建小产权房缓解提供保障性住房的压力，改善人民的居住条件。另一方面，政府土地财政的损失可以通过其他途径得到弥补，例如征收物业税。更何况，从长远来看我国的土地资源是有限的，它是“土地财政”的基础，当基础不可持续时，这一财政模式不可能可持续，因此走出土地财政的困局是未来政府不可避免的选择。
综上允许小产权房合法化的成本主要来自地方政府、房地产商。收益主要来自农民和城市中低收入者。
（二）禁止合法化
1.地方政府
收益：对土地的垄断供给为地方政府带来了巨额的财政收入，形成了“土地财政”。
成本：禁止小产权房合法化会产生维持城乡二元土地制度的成本和相关的摩擦成本。因为小产权房合法化肯定会损害一部分人的利益，他们对改革的抵触会导致摩擦成本。
2.农民：一部分农民直接兴建了小产权房，是集体土地非农化过程中增值利益的获得者，禁止小产权房合法化伤害了他们的利益，因而他们是摩擦成本的一个来源。另一部分农民远离城市和沿海发达地区，小产权房合法化与否对于他们基本上没有什么影响，他们是中立者。
3.城镇居民：对于中低收入城镇居民，禁止小产权房合法化可能会影响其住房需求的满足，这部分人也是维持和摩擦成本的来源。对于没有直接涉足小产权房的城市居民，小产权房是否合法化对他们没有太大的影响。
4.集体组织：禁止小产权房合法化对集体组织而言收益主要是政治方面的，比如提供最基本的社会保障和维护社会稳定。成本主要是城乡二元土地制度束缚了农民收入的进一步增加。
5.房地产开发商：现阶段禁止小产权房合法化对房地产商无疑是收益大于成本，但这主要针对能竞争到用地许可的大开发商，对于大多数在土地许可竞争中失利的中小开发商，长期处于无地开发的窘境迫使他们转向农村土地市场，禁止小产权房合法化损害了他们的利益，因而他们也是摩擦成本的一个来源。
综上，禁止小产权房合法化的成本主要来自于失地的农民、城市中低收入者。收益主要是地方政府和房地产商。
三、小产权房合法化的必要性
通过以上的分析我们发现，将小产权房合法化前后的预期收益和预期成本进行定量比较是不可能的，因为它们都难以精确计算，但是最终的利益分配格局有着显著的区别[16]。
禁止小产权房合法化的预期收益来源主要集中在地方政府。成本主要来自于失地的农民、城市中低收入者。
允许小产权房合法化的预期收益则主要是农民和城市居民。成本则主要来自地方政府。
由此可见，小产权房合法化后收益从地方政府手中转向农民和部分城镇居民的手中，而成本是由农民承担转为大部分由地方政府承担[17]。这种新的收益成本分配格局更有利于未来社会的发展，因为这样有利于保护社会弱者的利益，维护社会稳定。
古往今来，社会总是处于一种强弱并存的分化状态之中。人的自然禀赋不同，机遇有别，因而实际上难以平等地占有资源。现代文明社会虽然通过法律宣告了人在形式上的平等，但实质上的不平等仍是常态[18]。不可否认，一些群体在社会生活中处于弱势地位，为了追求实质正义，法律有必要向弱势群体倾斜保护。
从小产权房涉及的利益主体上来分析，地方政府掌握着国家权力，房地产商控制了大量的社会财富，两者处于相对强势地位[19]，而集体经济组织、农民、以城市中低收入者为主的购房者无论在政治上还是经济上处于相对劣势的地位，故从保护社会弱者的角度小产权房应该合法化。
从小产权房涉及的利益的性质上来分析，小产权房关乎的房地产商的利益主要是财产利益，从利益位阶的角度，小产权房关乎的购房者居住生存利益和集体经济组织和农民的宅基地利益和社会保障利益更有保护的必要[20]。因为一般而言，生存权的保护应该优于发展权。就政府而言，理论上其作为公共利益代表者性质决定了政府所得利益最终应该转移到社会成员身上，更何况从长远来看，地方政府仍是小产权房合法化的最终受益者。 此外小产权房合法化有利于壮大中产阶级的力量，维护社会稳定。
亚里士多德曾说过，“中产阶级不发达是政治不稳定的根源，当中产阶层薄弱时，国家就直接分化为穷人和富人，二者是天然对立的，政治上相互排斥、难于达成妥协，必然导致社会的不稳定”。因此要缩小贫富差距就必须培育和壮大中产阶级的力量[21]。小产权房合法化能够增加农民收入，降低城市中低收入者的生活成本，通过壮大中产阶级来维护社会稳定。
利用庞德的利益衡量理论分析小产权房合法化的必要性，不可避免地存在一些局限性。
首先，探讨小产权房合法化时将个人利益放在社会利益的背景下考察并放在同一水平上比较，强调了利益之间的共同性，但忽略了个人利益和社会利益的对抗性。社会资源作为最大的公共资源，其总量是有限的，个人占有与群体分配之间的矛盾不可避免[22]。因而小产权房合法化必然会导致个人利益与社会利益的冲突。当冲突不可避免时，最重要的是进行利益的平衡，以最大限度地兼顾双方利益。当无法兼顾而必须要牺牲一方利益时，应当依据正义的原则对利益受损的一方作出合理的补偿，最终达到到综合利益最大化、代价最小化的目的，比如政府在对占用非农业用地的小产权房拆除时一定要给房屋使用者合理的经济补偿。
其次，将庞德的利益衡量的标准转化为成本收益分析存在理论缺陷。
经济活动中每一个理性的人都力图以最小的经济成本价去获得最大的经济利益，然而制度变革却不能完全适用这一理论。改革不但要追求经济效益，还要追求社会效益，如民主、正义等。如果片面强调经济成本的节约，制度变革的社会效益必然会受到影响。当正义与效率发生冲突时，效率并不必然优于正义。所以正确的做法是以最合理的（而不是最小的）成本获得最大的效益[23]。比如可以将利益格局的分配结果作为合理与否的判断标准之一。正如本文分析的那样，小产权合法化的改革很难进行精确的成本收益分析，但是合法化后的利益分配格局更为合理，因此可以认为小产权房有合法化的必要。
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（责任编辑 姜黎梅）
关键词：小产权房；利益衡量；成本收益分析
中图分类号：DF521 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2015）09-0135-04
小产权房并不是一个法律概念，其内涵学者们众说纷纭，简单地说，它是指建造在集体土地上，由乡镇政府而不是由国家房地产管理局颁发产权证的房产[1]。小产权房问题涉及不同主体的利益，它反映了集体土地在非农化过程中增值利益的分配问题。在资源稀缺的现代社会，难免会出现利益冲突。如何处理小产权房不同主体之间的利益冲突呢？
一、庞德的利益理论
马克思说过人们奋斗所争取的一切，都同他们的利益有关。利益问题是社会领域中最普遍、最重要、最核心的问题，是一切重大社会事件最深刻的根源。社会上的一切主体都是围绕着实现其利益而展开活动的[2]。历史上人们很早就开始出现了对利益问题的探讨。19世纪末20世纪初，随着社会法学派的兴起，利益成为社会学法学的重要基础，庞德是其中的杰出代表。
当各种利益发生冲突时，对利益的价值衡量是一个不可避免的问题。关于利益衡量的标准，庞德没有制定出一个绝对的利益位阶，也没有给出一个一成不变的评价标准。他是从同一问题的不同角度去看待价值衡量问题的。当利益发生冲突的时候，有两种看待问题的角度：第一，把一方看成是个人利益，另一方看成是社会利益。此时庞德认为法律应该倾向于保护社会利益。因为社会利益具有最大的普遍性，法律不仅仅要关注个人的要求或者政治组织的主张，更要着眼于全社会的发展和文明的进步。第二，把冲突双方的利益看成同一种利益进行价值衡量。庞德认为假如我们将某一项作为个人利益，而将另外一项当作社会利益，那么可能已经事先用自己独特的处理方式作出了决定。因此在利益互相冲突的时候最好把不同的利益转换成同一种利益再进行权衡。比如那些看起来属于个人利益范畴的法律权利都可以归之于社会利益之下。如个人意志自由可以归之于个人生活中的社会利益等。在这种情况下，社会利益就不能作为衡量的标志，而是一种被衡量的对象。此时庞德给出了另外的衡量标准，即谋求在最少的阻碍和浪费的情况下给予整个利益方案以最大的效率[3]。
总之，庞德的利益衡量标准可以归纳为两项原则：其一，将个人利益放在社会利益的背景下考察并放在同一水平上比较；其二，谋求在最少的阻碍和浪费的情况下给予整个利益方案以最大的效率，即以最小的利益损失牺牲实现利益的最大化[4]。
庞德的利益衡量标准可以用一句话概括：以最小的利益损失换取利益最大化。他之所以提倡将个人利益放在社会利益的背景下并放在同一水平上考察是为了防止先入为主，因为在大多数人的潜意识里社会利益是优于个人利益的。庞德强调社会利益的重要性， 甚至为了保护社会利益可以限制个人利益，并不是因为社会利益天然地优于个人利益，而是基于利益衡量的结果[5]。通俗地说，当二者冲突时，保护社会利益的收益扣除成本要远远大于保护个人利益的收益扣除成本。
二、小产权房法社会学分析
庞德利益权衡的标准——最小的利益损失牺牲实现利益的最大化显得笼统和模糊，关于最小的利益损失及利益的最大化等概念及内涵没有清晰明确的解释，他对利益的权衡缺乏一种具体的分析工具[6]。本文用成本收益分析法来替代庞德的模糊的利益衡量的标准。因为以最小的损失换取利益的最大化实质上就是以最低的成本换取最大的收益。
在成本收益法中，某种制度下的社会总体的预期收益大于预期成本时，这种制度安排是有效率的，在所有能够产生效率的制度安排中，预期收益和预期成本差值最大者是最有效率的安排[7]。利用成本收益法分析小产权房问题，如果允许小产权房合法化后的收益扣除成本大于禁止小产权房合法化后的收益扣除成本，那么小产权房就有合法化的必要性。
首先要明确小产权房主要涉及地方政府、村集体、农民、购房者及开发商五大利益主体。本文的收益主要包括经济收益和非经济收益等。成本主要包括摩擦成本和政治成本等。其中摩擦成本指制度改革过程中因反对者的抵触而导致的成本等[8]。
（一）允许合法化
1.农民
收益：当前我国农民收入主要来源于3个部分：一是进城打工，二是农业收入，三是工业化、城市化带来的土地增值收益[9]。城市郊区和沿海发达地区的农民开发小产权房，把多余的房屋出租或出卖给城市居民，获得的“财产性收入”要远远超过被征收土地所获得的补偿和农业收入。
成本：（1）经济成本。对于那些远离城市的农民，他们虽然表面上能获得可观的收入，但一旦房屋和土地卖完，在没有一技之长和我国农村社保体系不健全的情况下容易坐吃山空，他们可能不仅没有能力去享有城市的经济资源，而且失去了作为“生命线”的土地[10]。一方面，随着城市化的不断推进，越来越多的农民开始选择离开土地，到城市去创业、生活，农业收入占总收入的比重越来越少。如果担心农民的生活没有保障，应该完善农村的社会保障制度而不是让农民固守土地。另一方面，大多数人都是理论上的“经济人”，农民也不例外，他们不会盲目地转让集体土地使用权而一般以利益权衡为前提。（2）政治成本。第一，小产权房合法化可能危及国家的粮食安全和社会稳定。小产权房合法化带有太多的不确定性，合法化之后18亿亩的耕地底线能否维持无从可知。在利益驱动下，一些农民和村级集体组织会不惜占用大量耕地兴建小产权房，最终可能危及18亿亩耕地底线，影响国家粮食安全和社会稳定[11]。政治成本没有想象的那样高。按照占用的土地性质可将小产权房分为建设在农业用地上的和非农业用地上的。建设在农业用地的小产权房的违法性不言而喻，而目前存在的小产权房大部分是建设在非农用地上，只要国家在科学规划的基础上制定严格的法律规定并诉诸严厉的法律后果，在非农用地上建设的小产权房并不会威胁到18亿亩耕地“红线”。第二，小产权房合法化影响法律的严肃性和权威性。小产权房的流转并不符合法律规定，但仍然有很多买卖者抱着“法不责众”的心理跟风购买，以现实要挟法律。伯尔曼强调：“法律必须被信仰，否则它将形同虚设。”小产权房合法化可能会导致法律虚无主义思想蔓延。法律的权威应当建立在合理的基础之上。布鲁赫曾述：“法律分法上之法和法下之法，以人类的共同理性，以人的尊严和权利作为内容的法是法上之法；凡是以背弃人的理性、漠视人的尊严、践踏人的权利为特征的法都是法下之法，法下之法是恶法，恶法非法也。”[12]如果法律不合理，严格的遵守只能带来形式正义而非实质正义。在小产权房的法律规定的合理性值得商榷的情况下，盲目地谈严格地遵守法律是不理智的。 2.集体组织：集体组织直接在集体土地上进行房地产开发，除了安置本集体组织成外，其余的出售给城市居民[13]。在缺乏一套完善全面的监管机制的背景下，它与开发商签订用地协议、擅自改变用地性质开发小产权房的违法成本较低，而通过建造小产权房获得的收益要远远高于土地被国家征收所获得补偿[14]。
3.地产开发商
成本：短期内小产权房合法化会拉低房价，这无疑会损害开发商的利益，他们是摩擦成本的一个主要来源。
收益：首先，小产权房的出现打破了地方政府对土地一级市场的垄断供给，大大降低了商品房开发中土地出让金，地价的降低引起商品房的开发成本的降低。其次，小产权房的出现使房地产开发商摆脱政府对土地使用权的单极控制，降低其支付的权利寻租成本。最后，房地产商可以参与小产权房的开发建设以开辟新的利润增长点[15]。可见从长期来看，房地产开发商损失的利润可以得到一定程度的弥补。
4.城镇居民
收益：随着我国城市化的推进，商品房的价格直线上升，其增长的速度远远超过了人们收入的增长速度。小产权房建造在集体所有的土地上，跳过了政府征收这一环节，无需缴纳土地使用权出让金和其他税费，低廉的开发成本也拉下了房价，与商品房相比，巨大的价格优势实现了部分购房者的住房梦。
成本：不可否认的是现阶段购房者购买小产权房会承担较高的法律风险。比如，小产权房无法取得房屋产权证，无法办理抵押和得到征地、拆迁补偿。小产权房买卖合同在司法实践中原则上被判定为无效合同等。
5.地方政府
成本：我国的城乡二元土地制度催生了土地财政，它是地方政府收入来源的重要组成部分。小产权房的开发建设冲击了地方政府的土地财政，这种损失难免会引起地方政府对小产权房合法化的抵触，转化成一种巨大的摩擦成本。
收益：小产权房合法虽然使政府损失了一部分土地财政收入，但从长远来看，政府仍是最终受益者。一方面，政府可以通过兴建小产权房缓解提供保障性住房的压力，改善人民的居住条件。另一方面，政府土地财政的损失可以通过其他途径得到弥补，例如征收物业税。更何况，从长远来看我国的土地资源是有限的，它是“土地财政”的基础，当基础不可持续时，这一财政模式不可能可持续，因此走出土地财政的困局是未来政府不可避免的选择。
综上允许小产权房合法化的成本主要来自地方政府、房地产商。收益主要来自农民和城市中低收入者。
（二）禁止合法化
1.地方政府
收益：对土地的垄断供给为地方政府带来了巨额的财政收入，形成了“土地财政”。
成本：禁止小产权房合法化会产生维持城乡二元土地制度的成本和相关的摩擦成本。因为小产权房合法化肯定会损害一部分人的利益，他们对改革的抵触会导致摩擦成本。
2.农民：一部分农民直接兴建了小产权房，是集体土地非农化过程中增值利益的获得者，禁止小产权房合法化伤害了他们的利益，因而他们是摩擦成本的一个来源。另一部分农民远离城市和沿海发达地区，小产权房合法化与否对于他们基本上没有什么影响，他们是中立者。
3.城镇居民：对于中低收入城镇居民，禁止小产权房合法化可能会影响其住房需求的满足，这部分人也是维持和摩擦成本的来源。对于没有直接涉足小产权房的城市居民，小产权房是否合法化对他们没有太大的影响。
4.集体组织：禁止小产权房合法化对集体组织而言收益主要是政治方面的，比如提供最基本的社会保障和维护社会稳定。成本主要是城乡二元土地制度束缚了农民收入的进一步增加。
5.房地产开发商：现阶段禁止小产权房合法化对房地产商无疑是收益大于成本，但这主要针对能竞争到用地许可的大开发商，对于大多数在土地许可竞争中失利的中小开发商，长期处于无地开发的窘境迫使他们转向农村土地市场，禁止小产权房合法化损害了他们的利益，因而他们也是摩擦成本的一个来源。
综上，禁止小产权房合法化的成本主要来自于失地的农民、城市中低收入者。收益主要是地方政府和房地产商。
三、小产权房合法化的必要性
通过以上的分析我们发现，将小产权房合法化前后的预期收益和预期成本进行定量比较是不可能的，因为它们都难以精确计算，但是最终的利益分配格局有着显著的区别[16]。
禁止小产权房合法化的预期收益来源主要集中在地方政府。成本主要来自于失地的农民、城市中低收入者。
允许小产权房合法化的预期收益则主要是农民和城市居民。成本则主要来自地方政府。
由此可见，小产权房合法化后收益从地方政府手中转向农民和部分城镇居民的手中，而成本是由农民承担转为大部分由地方政府承担[17]。这种新的收益成本分配格局更有利于未来社会的发展，因为这样有利于保护社会弱者的利益，维护社会稳定。
古往今来，社会总是处于一种强弱并存的分化状态之中。人的自然禀赋不同，机遇有别，因而实际上难以平等地占有资源。现代文明社会虽然通过法律宣告了人在形式上的平等，但实质上的不平等仍是常态[18]。不可否认，一些群体在社会生活中处于弱势地位，为了追求实质正义，法律有必要向弱势群体倾斜保护。
从小产权房涉及的利益主体上来分析，地方政府掌握着国家权力，房地产商控制了大量的社会财富，两者处于相对强势地位[19]，而集体经济组织、农民、以城市中低收入者为主的购房者无论在政治上还是经济上处于相对劣势的地位，故从保护社会弱者的角度小产权房应该合法化。
从小产权房涉及的利益的性质上来分析，小产权房关乎的房地产商的利益主要是财产利益，从利益位阶的角度，小产权房关乎的购房者居住生存利益和集体经济组织和农民的宅基地利益和社会保障利益更有保护的必要[20]。因为一般而言，生存权的保护应该优于发展权。就政府而言，理论上其作为公共利益代表者性质决定了政府所得利益最终应该转移到社会成员身上，更何况从长远来看，地方政府仍是小产权房合法化的最终受益者。 此外小产权房合法化有利于壮大中产阶级的力量，维护社会稳定。
亚里士多德曾说过，“中产阶级不发达是政治不稳定的根源，当中产阶层薄弱时，国家就直接分化为穷人和富人，二者是天然对立的，政治上相互排斥、难于达成妥协，必然导致社会的不稳定”。因此要缩小贫富差距就必须培育和壮大中产阶级的力量[21]。小产权房合法化能够增加农民收入，降低城市中低收入者的生活成本，通过壮大中产阶级来维护社会稳定。
利用庞德的利益衡量理论分析小产权房合法化的必要性，不可避免地存在一些局限性。
首先，探讨小产权房合法化时将个人利益放在社会利益的背景下考察并放在同一水平上比较，强调了利益之间的共同性，但忽略了个人利益和社会利益的对抗性。社会资源作为最大的公共资源，其总量是有限的，个人占有与群体分配之间的矛盾不可避免[22]。因而小产权房合法化必然会导致个人利益与社会利益的冲突。当冲突不可避免时，最重要的是进行利益的平衡，以最大限度地兼顾双方利益。当无法兼顾而必须要牺牲一方利益时，应当依据正义的原则对利益受损的一方作出合理的补偿，最终达到到综合利益最大化、代价最小化的目的，比如政府在对占用非农业用地的小产权房拆除时一定要给房屋使用者合理的经济补偿。
其次，将庞德的利益衡量的标准转化为成本收益分析存在理论缺陷。
经济活动中每一个理性的人都力图以最小的经济成本价去获得最大的经济利益，然而制度变革却不能完全适用这一理论。改革不但要追求经济效益，还要追求社会效益，如民主、正义等。如果片面强调经济成本的节约，制度变革的社会效益必然会受到影响。当正义与效率发生冲突时，效率并不必然优于正义。所以正确的做法是以最合理的（而不是最小的）成本获得最大的效益[23]。比如可以将利益格局的分配结果作为合理与否的判断标准之一。正如本文分析的那样，小产权合法化的改革很难进行精确的成本收益分析，但是合法化后的利益分配格局更为合理，因此可以认为小产权房有合法化的必要。
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（责任编辑 姜黎梅）