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2013年9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，并按计划在2014年上半年试行推广。此举引发公众对“以房养老”的关注和热议。
“以房养老”十年探索
央视网2013年9月14日的文章《什么叫“以房养老”》对“以房养老”的界定是，“以房养老”指房屋产权人把房子抵押给银行或保险公司，在评估老人年龄、房价等因素后，每月给房主固定养老金，房主仍可居住。也有些地方，“以房养老”通过“租房置换”进行，即公司将原房出租，老人入住养老中心，租金用于抵扣老人所需费用，房屋产权不变更。在国外，“以房养老”是一种成熟的金融养老方式，但在国内，这种做法却还处于刚刚起步阶段。
《工人日报》2013年9月29日发表的题为《“以房养老”实施10年，多地试点欠佳》的文章指出，“以房养老”在我国提出已10年，曾在一些地方试点，效果并不理想。2003年，“以房养老”理念最早被中国房地产开发集团理事长孟晓苏引入国内。2007年11月，上海市公积金管理中心试点“以房自助养老”协议。2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。2012年4月，南京提出“以房养老”，但相关负责人透露，该模式仍停留在政策研讨阶段。2013年9月13日，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》对外发布，“以房养老”模式将于2014年上半年在全国试点。
新政推出 争议不断
障碍颇多
“以房养老”政策的推出引发了社会各界广泛的争论。针对这一新政，不少人表示担忧，认为政府在推卸养老责任，而此前传说推迟退休年龄更是加重了人们的忧虑。同时，也有业内人士表示，“以房养老”看上去很美，但在我国现阶段却难以成为现实，障碍颇多。
障碍1：传统观念有抵触
中国广播网2013年9月15日的题为《国务院鼓励“以房养老”试点，多数老人不买账》的文章称，针对这样的新业务，很多老人顾虑重重，不敢轻易把房产抵押出去。有的老人说：“我跟儿子住在一起，我的房子抵押给银行，儿子住什么啊？”也有老人说：“我有儿有女，他们呢，说实在的话，还眼巴巴地看着我这房子呢！我把这房子抵押给银行，我生活水平提高了，得到一笔银行利息。等我百年以后，我的房子让银行给收走了，那我的儿女不得骂我啊？”
障碍2：70年产权成不确定因素
人民网2013年9月18日的文章《“以房养老”上升为国家推动，70年产权或成障碍》谈到，尽管“以房养老”看起来可实施性较强，但是如若真正深究起来，我国房屋70年产权是目前“以房养老”最大的障碍。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，金融机构很可能会无利可图，甚至亏本。
障碍3：适用人群窄
中国新闻网2013年9月16日的文章《业内人士：“以房养老”应该更适合无子女孤寡老人》说，专家表示，“以房养老”需要3个条件。首先，老年人拥有房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。其次，老年人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活。再次，老年人的经济状况适中，经济条件很好，就没有“以房养老”的必要；经济条件过低，就不具备“以房养老”的条件。按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居、孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，因为这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”的境况。
障碍4：金融机构态度谨慎
《陕西日报》2013年4月12日发表的题为《陕西探索推进“以房养老”》的文章说，“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，“倒按揭”与正按揭恰恰相反，时间越长，风险越大。
障碍5：养老专业服务和产品缺乏
《工人日报》2013年9月29日发表的题为《“以房养老”实施10年，多地试点欠佳》的文章指出，养老专业服务和产品缺乏也是重要障碍。全国养老服务体系建设专家委员会委员傅曼认为，养老产品缺乏是推行“以房养老”的最大障碍。民政部统计显示。我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到1张床。养老从业人员不足百万，养老前景不明朗，没有老人愿意拿着养老钱冒险。
优势明显
《中国证券报》2013年9月18日发表的文章《“以房养老”优势明显》提到，从目前来看，“以房养老”具有三方面明显优势：一是我国生育政策及近年来人们生活方式的变化，使“养儿防老”等中国传统养老模式面临挑战。“以房养老”让老年人可以用所持房产换回养老的资金或服务，有利于缓解独生子女一代以及社会保障体系面临的压力。二是“以房养老”将为老年人安度晚年提供较强的资金支持，有利于改善老年人的生活品质。随着为养老而进行的预防性储蓄逐步下降，人们将更多的收入用于消费，有利于内需的持续增长。三是“以房养老”有利于增加住房供给，改善房地产市场格局，降低住房成本，使年轻人有更多的财力和精力创造条件让老年人安度晚年。
专家见解
新华网2013年9月25日的文章《专家：“以房养老”只与少数人相关，不可能成主流》称，中国社科院社会政策研究中心秘书长、研究员唐钧认为，从理论上说，若要使“以房养老”成为可行的和可操作的社会政策，须具备一个基本条件，即住房必须是老年人可以自由支配的，而现在住房多为家庭主要财产，且多数老年人会选择把房产留给子女，因此，“以房养老”只是“小众”选择，影响不了老年保障和老年服务大局。 中国社科院人口与经济研究所副所长张车伟称，在我国目前人口老龄化形势严峻、养老服务业发展滞后的情况下，开展“以房养老”试点不失为一种有意义的探索，既为老年人在居家养老、社会养老、国家帮扶、社区服务等选项外增加了新选择，也有利于满足一部分老年人个性化的需求。
从理念和规划方面厘清“以房养老”在未来社会化养老格局中的定位更重要。中国老龄科研中心副主任党俊武表示，“以房养老”作为一种非主流的养老方式，“不会也不可能替代政府承担的基本养老责任”。中国人民大学教授郑功成指出，“以房养老”既不可能成为养老保障的主流方式，更不是应由政府主导的社会养老保险与养老服务的替代品，而只是让老年人多了一种养老方式选择。因此，客观上只与少数有需要的人相关，大多数公众没有必要过分忧虑。
政府职责
中国新闻网2013年9月29日的题为《“以房养老”为何争议四起？以房助老更合民意》的文章称，推行“以房养老”政策，政府应承担首要责任。北京大学财经法研究中心主任刘剑文认为，解决养老问题需要国家、社会、个人共同努力，进行责任区分。“从长远发展看，还是应由政府承担最大的养老责任。毕竟很多老人没有房子，如果过分强调‘以房养老’，人们会担心政府不承担养老保障责任。”
同时，营造宏观的政策环境和完善顶层制度设计至关重要。中国企业家协会副会长、幸福人寿保险公司董事长孟晓苏认为，“以房养老”试点过程中，政府应制定具体可行的政策体系，完善相关房产评估、政策咨询、纠纷仲裁、风险分担机制，鼓励金融机构参与相关衍生产品的创新，使“以房养老”更符合我国国情，更能满足多样化的养老需求。
王振耀等专家表示，政府应完善房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠；对于出现的房价波动，应引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司分担风险。
“以房养老”海外镜鉴
《国际金融报》2013年9月11日发表的题为《各国养老面面观》的文章列举了一些发达国家“以房养老”的做法：
加拿大：超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，房屋可一直住到老人去世，后由继承人处理房产时折还贷款。
新加坡：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。
美国：虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作为补充。美国政府和一些金融机构向老年人推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。许多美国老年人在退休前10年左右就为自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己退休后的生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。
英国：“以房养老”主要有两种形式：一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。
日本：“以房养老”对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可申请。
荷兰：“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。老人退休后的生活更轻松，有很好的生活保障，一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。
德国：在德国养老的形式有许多，在家中居住靠社会养老金度日的形式最普遍。此外，“以房养老”的方式也深受欢迎。很多老人都选择把房子“倒按揭”给银行，然后用这些钱过质量较高的生活。比如老人可以离开现有住宅到外地居住养老，包括旅游养老、度假养老、回原居住地养老等。老人也可以用“倒按揭”拿到的贷款住进一些涵盖护理保健、文化娱乐等多种功能的高端养老院。
结语
作为一种在国外业已成熟的养老模式，“以房养老”能否在国内扎根发芽、惠及百姓，我们心怀期待。不过，这种“倒按揭”模式仍有诸多不确定性，在大规模推行之前，恐怕还需要政府部门和有关各方进行充分的论证和探索。
责编/玉坤
“以房养老”十年探索
央视网2013年9月14日的文章《什么叫“以房养老”》对“以房养老”的界定是，“以房养老”指房屋产权人把房子抵押给银行或保险公司，在评估老人年龄、房价等因素后，每月给房主固定养老金，房主仍可居住。也有些地方，“以房养老”通过“租房置换”进行，即公司将原房出租，老人入住养老中心，租金用于抵扣老人所需费用，房屋产权不变更。在国外，“以房养老”是一种成熟的金融养老方式，但在国内，这种做法却还处于刚刚起步阶段。
《工人日报》2013年9月29日发表的题为《“以房养老”实施10年，多地试点欠佳》的文章指出，“以房养老”在我国提出已10年，曾在一些地方试点，效果并不理想。2003年，“以房养老”理念最早被中国房地产开发集团理事长孟晓苏引入国内。2007年11月，上海市公积金管理中心试点“以房自助养老”协议。2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。2012年4月，南京提出“以房养老”，但相关负责人透露，该模式仍停留在政策研讨阶段。2013年9月13日，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》对外发布，“以房养老”模式将于2014年上半年在全国试点。
新政推出 争议不断
障碍颇多
“以房养老”政策的推出引发了社会各界广泛的争论。针对这一新政，不少人表示担忧，认为政府在推卸养老责任，而此前传说推迟退休年龄更是加重了人们的忧虑。同时，也有业内人士表示，“以房养老”看上去很美，但在我国现阶段却难以成为现实，障碍颇多。
障碍1：传统观念有抵触
中国广播网2013年9月15日的题为《国务院鼓励“以房养老”试点，多数老人不买账》的文章称，针对这样的新业务，很多老人顾虑重重，不敢轻易把房产抵押出去。有的老人说：“我跟儿子住在一起，我的房子抵押给银行，儿子住什么啊？”也有老人说：“我有儿有女，他们呢，说实在的话，还眼巴巴地看着我这房子呢！我把这房子抵押给银行，我生活水平提高了，得到一笔银行利息。等我百年以后，我的房子让银行给收走了，那我的儿女不得骂我啊？”
障碍2：70年产权成不确定因素
人民网2013年9月18日的文章《“以房养老”上升为国家推动，70年产权或成障碍》谈到，尽管“以房养老”看起来可实施性较强，但是如若真正深究起来，我国房屋70年产权是目前“以房养老”最大的障碍。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高，金融机构很可能会无利可图，甚至亏本。
障碍3：适用人群窄
中国新闻网2013年9月16日的文章《业内人士：“以房养老”应该更适合无子女孤寡老人》说，专家表示，“以房养老”需要3个条件。首先，老年人拥有房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。其次，老年人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活。再次，老年人的经济状况适中，经济条件很好，就没有“以房养老”的必要；经济条件过低，就不具备“以房养老”的条件。按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居、孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，因为这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”的境况。
障碍4：金融机构态度谨慎
《陕西日报》2013年4月12日发表的题为《陕西探索推进“以房养老”》的文章说，“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，“倒按揭”与正按揭恰恰相反，时间越长，风险越大。
障碍5：养老专业服务和产品缺乏
《工人日报》2013年9月29日发表的题为《“以房养老”实施10年，多地试点欠佳》的文章指出，养老专业服务和产品缺乏也是重要障碍。全国养老服务体系建设专家委员会委员傅曼认为，养老产品缺乏是推行“以房养老”的最大障碍。民政部统计显示。我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到1张床。养老从业人员不足百万，养老前景不明朗，没有老人愿意拿着养老钱冒险。
优势明显
《中国证券报》2013年9月18日发表的文章《“以房养老”优势明显》提到，从目前来看，“以房养老”具有三方面明显优势：一是我国生育政策及近年来人们生活方式的变化，使“养儿防老”等中国传统养老模式面临挑战。“以房养老”让老年人可以用所持房产换回养老的资金或服务，有利于缓解独生子女一代以及社会保障体系面临的压力。二是“以房养老”将为老年人安度晚年提供较强的资金支持，有利于改善老年人的生活品质。随着为养老而进行的预防性储蓄逐步下降，人们将更多的收入用于消费，有利于内需的持续增长。三是“以房养老”有利于增加住房供给，改善房地产市场格局，降低住房成本，使年轻人有更多的财力和精力创造条件让老年人安度晚年。
专家见解
新华网2013年9月25日的文章《专家：“以房养老”只与少数人相关，不可能成主流》称，中国社科院社会政策研究中心秘书长、研究员唐钧认为，从理论上说，若要使“以房养老”成为可行的和可操作的社会政策，须具备一个基本条件，即住房必须是老年人可以自由支配的，而现在住房多为家庭主要财产，且多数老年人会选择把房产留给子女，因此，“以房养老”只是“小众”选择，影响不了老年保障和老年服务大局。 中国社科院人口与经济研究所副所长张车伟称，在我国目前人口老龄化形势严峻、养老服务业发展滞后的情况下，开展“以房养老”试点不失为一种有意义的探索，既为老年人在居家养老、社会养老、国家帮扶、社区服务等选项外增加了新选择，也有利于满足一部分老年人个性化的需求。
从理念和规划方面厘清“以房养老”在未来社会化养老格局中的定位更重要。中国老龄科研中心副主任党俊武表示，“以房养老”作为一种非主流的养老方式，“不会也不可能替代政府承担的基本养老责任”。中国人民大学教授郑功成指出，“以房养老”既不可能成为养老保障的主流方式，更不是应由政府主导的社会养老保险与养老服务的替代品，而只是让老年人多了一种养老方式选择。因此，客观上只与少数有需要的人相关，大多数公众没有必要过分忧虑。
政府职责
中国新闻网2013年9月29日的题为《“以房养老”为何争议四起？以房助老更合民意》的文章称，推行“以房养老”政策，政府应承担首要责任。北京大学财经法研究中心主任刘剑文认为，解决养老问题需要国家、社会、个人共同努力，进行责任区分。“从长远发展看，还是应由政府承担最大的养老责任。毕竟很多老人没有房子，如果过分强调‘以房养老’，人们会担心政府不承担养老保障责任。”
同时，营造宏观的政策环境和完善顶层制度设计至关重要。中国企业家协会副会长、幸福人寿保险公司董事长孟晓苏认为，“以房养老”试点过程中，政府应制定具体可行的政策体系，完善相关房产评估、政策咨询、纠纷仲裁、风险分担机制，鼓励金融机构参与相关衍生产品的创新，使“以房养老”更符合我国国情，更能满足多样化的养老需求。
王振耀等专家表示，政府应完善房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠；对于出现的房价波动，应引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司分担风险。
“以房养老”海外镜鉴
《国际金融报》2013年9月11日发表的题为《各国养老面面观》的文章列举了一些发达国家“以房养老”的做法：
加拿大：超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，房屋可一直住到老人去世，后由继承人处理房产时折还贷款。
新加坡：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。
美国：虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作为补充。美国政府和一些金融机构向老年人推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。许多美国老年人在退休前10年左右就为自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己退休后的生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。
英国：“以房养老”主要有两种形式：一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。
日本：“以房养老”对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可申请。
荷兰：“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。老人退休后的生活更轻松，有很好的生活保障，一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。
德国：在德国养老的形式有许多，在家中居住靠社会养老金度日的形式最普遍。此外，“以房养老”的方式也深受欢迎。很多老人都选择把房子“倒按揭”给银行，然后用这些钱过质量较高的生活。比如老人可以离开现有住宅到外地居住养老，包括旅游养老、度假养老、回原居住地养老等。老人也可以用“倒按揭”拿到的贷款住进一些涵盖护理保健、文化娱乐等多种功能的高端养老院。
结语
作为一种在国外业已成熟的养老模式，“以房养老”能否在国内扎根发芽、惠及百姓，我们心怀期待。不过，这种“倒按揭”模式仍有诸多不确定性，在大规模推行之前，恐怕还需要政府部门和有关各方进行充分的论证和探索。
责编/玉坤