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剖析维权事件
《同舟共进》：近年来社区维权矛盾比较尖锐，甚至出现一些极端的例子，各位认为，引发冲突的根本原因在哪里？
谢凯：业主维权事件的发生有几大因素。首先，房地产和物业管理市场运作不规范,一些开发商片面追求利润最大化和垄断经营，利用法律法规和制度的漏洞牟取暴利。其次，业主在纠纷处理上胡子眉毛一把抓，不管什么问题，责任都归结于地产商；小部分人的利益带动羊群效应，造成所谓的维权。第三，从计划经济向市场经济转变的过程比较迅速，在这一过程中，政府重视的是从房改房到商品房的转变，而没有意识到把转变后应承担的义务告知业主。政府对小区的管理存在“缺位”和“越位”现象,管理体系尚未完全建立，部门职责亟待理顺。
周玉忠：此类矛盾最主要的原因是有关物业管理方面的法律法规极不健全、立法进度严重滞后、专门法规操作性不强、部门条例相互矛盾、对违法违规行为缺乏强制性措施导致执行困难造成的。2003年国务院公布新的《物业管理条例》后，至今已有3年多，广东省的修订草案才迟迟进入审批程序，能否顺利通过尚未可知。而按照旧条例很多事情无法操作，如业主委员会的独立法人地位尚未确定、经费和办公场所无法解决，召开业主大会非常困难。又如2003年国家条例颁布时，对于维修资金的管理办法授权给财政部和建设部制定，但至今没有出台，造成一些开发商擅自挪用物业维修资金的既成事实。
孟浩：业委会处境尴尬、业委会处境艰难、业委会缺乏规范也是一个重要原因。业委会是业主大会的执行机构，但根据现在的法律法规，业委会既不是物业管理的自治群众组织——未到民政部门报批，又不是物权经营公司——未到工商部门报批，更不是政府机构——无政府有关机构的行政任命，所以根本无法行使《物业管理条例》规定的职责，最终往往造成社区纠纷未能依法解决。
理清多头管理
《同舟共进》：小区存在多头管理，而且各方面的责权利都不明晰，请问该如何协调？
谢凯：在小区管理方面，清洁有一个机构管，绿化有一个机构管，物业管理公司是对整个小区的全面服务。行政管理方面也会存在多头管理的问题，因为好几个部门都有监督权。但这个问题应正确对待，要看多头管理是按国家政策各司其职，还是层层加码，额外附加条件，这是需要我们思考的问题。
周玉忠：政府最好是一种有克制的“柔性”补位，比如政府设立社区管理机构，承担大事决策，一般是监管、小事调解的角色。也可考虑组织仲裁委员会，或者由政府介入物管公司，担当统筹大局、裁判小局的角色，对业委会登记备案及进行相关协调。
孟浩：对开发商与物业管理公司的违法违规行为，有关部门应该改变过去“偏软”的做法，明确予以制止和纠正，同时实行前期物业管理公开招标制度，打破部分开发商“垄断经营”的惯例；加强对小区保安队伍的监控与业务指导，对每个保安队员的资料进行登记管理，避免保安成为不受制约的“私家军队”。对黑恶势力介入物业纠纷的迹象应保持高度警惕，一旦发现，要从严从重从快打击，绝不容许其任意蔓延。
建设和谐社区
《同舟共进》：业主维权中最突出的问题是业主和物业商的矛盾，两者该如何沟通协调才更利于小区管理？
谢凯：业主和物业管理公司，双方共处一个小区，管理公司的服务定位往往与业主对服务的期望值之间有距离，也就是到底给多少服务费该享受多大的服务，这是一个矛盾。业主这方面的意识应与物业管理公司取得认同，首先要改变计划经济体制下的服务理念，要认识到原来的计划经济体制下的服务在淡化，按照市场化方式享受服务是今后的必然走向。而物业公司应用辛勤劳动回报业主的信任，经营及管理好业主的物业，实现小区的和谐。
《同舟共进》：除了业主维权外，小区自治还存在哪些方面的难题？
谢凯：首先，税务问题无法解决。业主自治组织只能自我服务，要向每个业主收费，则必须开出发票，但由于业主自治组织不是独立法人，没有组织代码证，不可能登记，不可能开出发票。其次，在组织管理過程中，缺乏监管力度。没有机构来监督自治组织的管理过程，管理的好坏由全体业主说了算。第三，自治组织承担的责任更大。一旦小区出现管理事故，业主自治组织由于既是管理者又是业主，就要承担双重责任。业主自治的道路能否走下去，目前的政策有难度。
《同舟共进》：现在大家都在提建设“和谐小区”，那么，小区怎样治理才能达到和谐呢？
周玉忠：加快立法和执法进度、完善有关房地产市场和物业管理的法律法规、使具体规定更具可操作性，同时强化法律法规的执行力度，对违法违规行为进行严肃查处，是解决问题的根本之道，比如明确业委会地位、建立开发商与业主平等沟通协商渠道等。也可先出台一些硬性法规，如已入住多少人（如300人）以上的楼盘必须成立业委会，否则发展商不能继续售房等，以避免更大的社区冲突出现。
朱永平：和谐的基础是法制化。把法律关系理顺了，用法律制度来进行约束了，（小区）自然就和谐了。社区没有法制化就是国家管理没有法制化，就谈不上和谐。法律是民主的产物，共同的意志形成法律，大家都根据共同的明规则或潜规则办事才会相安无事。
《同舟共进》：近年来社区维权矛盾比较尖锐，甚至出现一些极端的例子，各位认为，引发冲突的根本原因在哪里？
谢凯：业主维权事件的发生有几大因素。首先，房地产和物业管理市场运作不规范,一些开发商片面追求利润最大化和垄断经营，利用法律法规和制度的漏洞牟取暴利。其次，业主在纠纷处理上胡子眉毛一把抓，不管什么问题，责任都归结于地产商；小部分人的利益带动羊群效应，造成所谓的维权。第三，从计划经济向市场经济转变的过程比较迅速，在这一过程中，政府重视的是从房改房到商品房的转变，而没有意识到把转变后应承担的义务告知业主。政府对小区的管理存在“缺位”和“越位”现象,管理体系尚未完全建立，部门职责亟待理顺。
周玉忠：此类矛盾最主要的原因是有关物业管理方面的法律法规极不健全、立法进度严重滞后、专门法规操作性不强、部门条例相互矛盾、对违法违规行为缺乏强制性措施导致执行困难造成的。2003年国务院公布新的《物业管理条例》后，至今已有3年多，广东省的修订草案才迟迟进入审批程序，能否顺利通过尚未可知。而按照旧条例很多事情无法操作，如业主委员会的独立法人地位尚未确定、经费和办公场所无法解决，召开业主大会非常困难。又如2003年国家条例颁布时，对于维修资金的管理办法授权给财政部和建设部制定，但至今没有出台，造成一些开发商擅自挪用物业维修资金的既成事实。
孟浩：业委会处境尴尬、业委会处境艰难、业委会缺乏规范也是一个重要原因。业委会是业主大会的执行机构，但根据现在的法律法规，业委会既不是物业管理的自治群众组织——未到民政部门报批，又不是物权经营公司——未到工商部门报批，更不是政府机构——无政府有关机构的行政任命，所以根本无法行使《物业管理条例》规定的职责，最终往往造成社区纠纷未能依法解决。
理清多头管理
《同舟共进》：小区存在多头管理，而且各方面的责权利都不明晰，请问该如何协调？
谢凯：在小区管理方面，清洁有一个机构管，绿化有一个机构管，物业管理公司是对整个小区的全面服务。行政管理方面也会存在多头管理的问题，因为好几个部门都有监督权。但这个问题应正确对待，要看多头管理是按国家政策各司其职，还是层层加码，额外附加条件，这是需要我们思考的问题。
周玉忠：政府最好是一种有克制的“柔性”补位，比如政府设立社区管理机构，承担大事决策，一般是监管、小事调解的角色。也可考虑组织仲裁委员会，或者由政府介入物管公司，担当统筹大局、裁判小局的角色，对业委会登记备案及进行相关协调。
孟浩：对开发商与物业管理公司的违法违规行为，有关部门应该改变过去“偏软”的做法，明确予以制止和纠正，同时实行前期物业管理公开招标制度，打破部分开发商“垄断经营”的惯例；加强对小区保安队伍的监控与业务指导，对每个保安队员的资料进行登记管理，避免保安成为不受制约的“私家军队”。对黑恶势力介入物业纠纷的迹象应保持高度警惕，一旦发现，要从严从重从快打击，绝不容许其任意蔓延。
建设和谐社区
《同舟共进》：业主维权中最突出的问题是业主和物业商的矛盾，两者该如何沟通协调才更利于小区管理？
谢凯：业主和物业管理公司，双方共处一个小区，管理公司的服务定位往往与业主对服务的期望值之间有距离，也就是到底给多少服务费该享受多大的服务，这是一个矛盾。业主这方面的意识应与物业管理公司取得认同，首先要改变计划经济体制下的服务理念，要认识到原来的计划经济体制下的服务在淡化，按照市场化方式享受服务是今后的必然走向。而物业公司应用辛勤劳动回报业主的信任，经营及管理好业主的物业，实现小区的和谐。
《同舟共进》：除了业主维权外，小区自治还存在哪些方面的难题？
谢凯：首先，税务问题无法解决。业主自治组织只能自我服务，要向每个业主收费，则必须开出发票，但由于业主自治组织不是独立法人，没有组织代码证，不可能登记，不可能开出发票。其次，在组织管理過程中，缺乏监管力度。没有机构来监督自治组织的管理过程，管理的好坏由全体业主说了算。第三，自治组织承担的责任更大。一旦小区出现管理事故，业主自治组织由于既是管理者又是业主，就要承担双重责任。业主自治的道路能否走下去，目前的政策有难度。
《同舟共进》：现在大家都在提建设“和谐小区”，那么，小区怎样治理才能达到和谐呢？
周玉忠：加快立法和执法进度、完善有关房地产市场和物业管理的法律法规、使具体规定更具可操作性，同时强化法律法规的执行力度，对违法违规行为进行严肃查处，是解决问题的根本之道，比如明确业委会地位、建立开发商与业主平等沟通协商渠道等。也可先出台一些硬性法规，如已入住多少人（如300人）以上的楼盘必须成立业委会，否则发展商不能继续售房等，以避免更大的社区冲突出现。
朱永平：和谐的基础是法制化。把法律关系理顺了，用法律制度来进行约束了，（小区）自然就和谐了。社区没有法制化就是国家管理没有法制化，就谈不上和谐。法律是民主的产物，共同的意志形成法律，大家都根据共同的明规则或潜规则办事才会相安无事。