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摘 要：房地产开发建设风险包括市场定位风险、质量风险、环境建设的品质风险、投资支持能力风险、安全风险、销售风险、物业管理风险等，因此，要高度重视房地产开发建设的风险防范和控制。
关键词：房地产；经济；风险防范；控制
一、风险产生的原因及对策
在房地产开发建设过程中，面临最重要的风险就是投资风险、财务风险和经营管理风险。房地产公司经营管理风险跟其他风险既有联系，又有区别。一方面，房地产泡沫日益膨胀，而房地产泡沫一旦破灭，中国的总体经济发展将受到巨大影响。美国、迪拜和日本所发生的经济危机将在中国重演；另一方面，伴随着房价的日益高涨，广大人民群众的居住权受到严重侵害，这种发展趋势也必然破坏社会的和谐与稳定。主要原因有：房地产公司法人治理结构不完善，经营经营管理中的权力和义务不统一。董事会、监事会没有很好的履行职责，没有形成对经营管理权限的制衡；内部风险体系控制不健全，决策缺乏必要的公司经营经营管理论证和审核；外部风险体系不到位，对可知和不可知的风险没有超前管控，一些公司缺乏内部的风险控制体系和外部风险管控；随着房地产暴利时代的结束，加上经济下行的压力，大量投资房地产背后的风险不言而喻。在房地产开发建设过程中，个别房地产公司由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾，或者是没有真正做到量体裁衣、量力而行，或者是对公司资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的房地产风险管理经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发事件）意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成了风险。由于我国的土地所有权分为国家所有和集体所有两种，房地产开发企业在取得不同主体所有的土地使用权时，在土地使用权的补偿主体、程序及标准上都存有差异。
房地产开发建设要抓好风险防范和控制，是指公司或者公司最为根本的经营利益不受伤害，主要体现在：公司经营在整体上主权独立、基础稳固、运行健康、发展持续。所以说，房地产企业的经营管理风险防范和控制，要从基础工作抓起。传统的风险理论认为，经营风险和财务风险是非系统风险的两个主要子风险。经营风险与公司的固定资产有关，而财务风险与公司的“人本风险”，是指由于财务决策者和资本运用者的行为偏差（比如盲目决策、过度自信、迷信“权威”、独断專行、信人不信制度、不抠细节、收受贿赂等）给房地产企业带来的损失。房地产企业经营风险管理的重点应该是对“人”进行科学的内部控制制度设计，进行适度的财务激励和约束优化人的行为，提高人的决策水平和资本运用能力。
房地产开发建设要避免风险，要建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策行业政策，对本地区各个区（段）域的规划土地项目（包括在建和意向）适宜项目情况，做及时准确的分析，为房地产公司经营决策提供准确依据分析，合理安排资源，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。由于房地产风险管理决策失误造成的后果严重性，房地产公司决策层必须有合理知识结构的高级经营技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业综合知识和风险识别判断处理能力，有计划组织沟通协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规规范性文件规定，简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机政策担保等风险，才可能妥善处理风险造成的后果。
二、房地产经营管理风险的特征
房地产经营管理风险主要有五个特征：经营管理风险发生的原因具有法定性；发生管理风险具有强制性；所有经营活动离不开经营管理者的调整，任何行为都要遵守房地产管理的规定；风险发生的形式具有关联性；风险的后果是具有可预见性。房地产经营管理风险事前可防可控，与事后的责任追究要形成系统管理。因此，风险防范要重视过程控制，加强关键部位和关键环节关键人的管理，正确把握房地产行业发展的规律，客观地进行项目可行性评估建设环境评价和经济技术分析，准确进行市场调查和企业投资支持能力分析，正确决定项目的产品定位、品质定位，合理确定投资额度，避免出现品质与投入矛盾的风险，切实将各类风险进行有效控制。
房地产的开发建设要控制风险、强化防范工作，必须强化责任，形成层层传递职责的工作机制。防范责任落实了，过程控制好了，风险防范体系就建立起来了，事后纠纷就减少了。责任需要层层传递，由此形成压力层层传递、层层落实的责任体系。包括业绩考核体系，薪金分配体系，使国有资产保值、增值层层落实。防范经营管理的风险就是要形成防范风险的目标层层分解，防范风险的责任层层明确，防范风险的措施层层到位和落实。在风险经营管理中，由于经营资本注重风险的模型化和定量计算，以严密的模型为依托，使风险计量更为谨慎、周密。因此，经营资本要提高风险经营管理的精密度。其次，经营资本直接反映公司或者集团的风险状况。它可以方便地进行分解、合并，清楚地显示各部门和各项业务的风险水平，增强风险防范的主动性；最后，经营资本作为一种虚拟资本，当它在数量上接近或超过可用资本时，说明它的风险水平接近或超过其实际承受能力，这时要么通过一些途径增加实际资本，要么控制其风险承担行为，从而实现风险可控在控的目标。
参考文献：
[1]文石强.我国房地产企业的合同法律风险及防范[D].湘潭大学，2013.
[2]邹文超.房地产项目规划设计民事法律风险及防范对策[D].广西大学，2013.
关键词：房地产；经济；风险防范；控制
一、风险产生的原因及对策
在房地产开发建设过程中，面临最重要的风险就是投资风险、财务风险和经营管理风险。房地产公司经营管理风险跟其他风险既有联系，又有区别。一方面，房地产泡沫日益膨胀，而房地产泡沫一旦破灭，中国的总体经济发展将受到巨大影响。美国、迪拜和日本所发生的经济危机将在中国重演；另一方面，伴随着房价的日益高涨，广大人民群众的居住权受到严重侵害，这种发展趋势也必然破坏社会的和谐与稳定。主要原因有：房地产公司法人治理结构不完善，经营经营管理中的权力和义务不统一。董事会、监事会没有很好的履行职责，没有形成对经营管理权限的制衡；内部风险体系控制不健全，决策缺乏必要的公司经营经营管理论证和审核；外部风险体系不到位，对可知和不可知的风险没有超前管控，一些公司缺乏内部的风险控制体系和外部风险管控；随着房地产暴利时代的结束，加上经济下行的压力，大量投资房地产背后的风险不言而喻。在房地产开发建设过程中，个别房地产公司由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾，或者是没有真正做到量体裁衣、量力而行，或者是对公司资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的房地产风险管理经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发事件）意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成了风险。由于我国的土地所有权分为国家所有和集体所有两种，房地产开发企业在取得不同主体所有的土地使用权时，在土地使用权的补偿主体、程序及标准上都存有差异。
房地产开发建设要抓好风险防范和控制，是指公司或者公司最为根本的经营利益不受伤害，主要体现在：公司经营在整体上主权独立、基础稳固、运行健康、发展持续。所以说，房地产企业的经营管理风险防范和控制，要从基础工作抓起。传统的风险理论认为，经营风险和财务风险是非系统风险的两个主要子风险。经营风险与公司的固定资产有关，而财务风险与公司的“人本风险”，是指由于财务决策者和资本运用者的行为偏差（比如盲目决策、过度自信、迷信“权威”、独断專行、信人不信制度、不抠细节、收受贿赂等）给房地产企业带来的损失。房地产企业经营风险管理的重点应该是对“人”进行科学的内部控制制度设计，进行适度的财务激励和约束优化人的行为，提高人的决策水平和资本运用能力。
房地产开发建设要避免风险，要建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策行业政策，对本地区各个区（段）域的规划土地项目（包括在建和意向）适宜项目情况，做及时准确的分析，为房地产公司经营决策提供准确依据分析，合理安排资源，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。由于房地产风险管理决策失误造成的后果严重性，房地产公司决策层必须有合理知识结构的高级经营技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业综合知识和风险识别判断处理能力，有计划组织沟通协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规规范性文件规定，简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机政策担保等风险，才可能妥善处理风险造成的后果。
二、房地产经营管理风险的特征
房地产经营管理风险主要有五个特征：经营管理风险发生的原因具有法定性；发生管理风险具有强制性；所有经营活动离不开经营管理者的调整，任何行为都要遵守房地产管理的规定；风险发生的形式具有关联性；风险的后果是具有可预见性。房地产经营管理风险事前可防可控，与事后的责任追究要形成系统管理。因此，风险防范要重视过程控制，加强关键部位和关键环节关键人的管理，正确把握房地产行业发展的规律，客观地进行项目可行性评估建设环境评价和经济技术分析，准确进行市场调查和企业投资支持能力分析，正确决定项目的产品定位、品质定位，合理确定投资额度，避免出现品质与投入矛盾的风险，切实将各类风险进行有效控制。
房地产的开发建设要控制风险、强化防范工作，必须强化责任，形成层层传递职责的工作机制。防范责任落实了，过程控制好了，风险防范体系就建立起来了，事后纠纷就减少了。责任需要层层传递，由此形成压力层层传递、层层落实的责任体系。包括业绩考核体系，薪金分配体系，使国有资产保值、增值层层落实。防范经营管理的风险就是要形成防范风险的目标层层分解，防范风险的责任层层明确，防范风险的措施层层到位和落实。在风险经营管理中，由于经营资本注重风险的模型化和定量计算，以严密的模型为依托，使风险计量更为谨慎、周密。因此，经营资本要提高风险经营管理的精密度。其次，经营资本直接反映公司或者集团的风险状况。它可以方便地进行分解、合并，清楚地显示各部门和各项业务的风险水平，增强风险防范的主动性；最后，经营资本作为一种虚拟资本，当它在数量上接近或超过可用资本时，说明它的风险水平接近或超过其实际承受能力，这时要么通过一些途径增加实际资本，要么控制其风险承担行为，从而实现风险可控在控的目标。
参考文献：
[1]文石强.我国房地产企业的合同法律风险及防范[D].湘潭大学，2013.
[2]邹文超.房地产项目规划设计民事法律风险及防范对策[D].广西大学，2013.