论文部分内容阅读
摘要：近年来随着房地产行业不断发展，市场竞争越来越激烈，成本控制成为房地产企业提高经济效益和竞争力的一个重要手段。设计阶段是成本控制的一个重要阶段，因此，需要在这一阶段做好成本控制工作，提升企业竞争力。本文针对这一问题，首先对设计管理阶段对成本进行控制的重要性加以分析，并提出几点成本控制措施，以供参考。
关键词：房地产企业;设计管理阶段;成本控制
随着房地产“黄金十年”的结束，房产需求市场的萎缩使得房地产行业的竞争逐渐激烈，因此，如何利用较少的资金获得相对较高的经济回报，成为每个房地产企业在当前形势下面临的重要课题。企业的成本控制效果对企业经济效益存在着直接的影响。设计管理阶段作为成本控制的重要阶段，成为提升企业竞争力的关键环节。在该环节如果进行有效的控制，可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加。
一、重要性分析
第一，在设计阶段做好成本控制工作能够对资金进行有效控制，避免风险发生。房地产行业对于资金的需求量比较大，依赖性也比较高，因此，企业需要对成本进行控制，从而使资金得到合理的利用，获得良好的经济效益，另外，尽量减少风险的发生，设计管理阶段是对成本加以控制的一个重要阶段，能够利用最少的成本实现良好控制目的[1]。
第二，在这一阶段做好成本控制工作能够有效为工程全过程的成本控制打下良好的基础。对于房地产项目来说，其在生命周期内的各个阶段，都有成本产生，互相之间有着密切的关系。设计阶段在工程项目中起到承前启后的效果，不但能够落实后期的施工成本，同时还能对项目前期定位决策成本进行细化与修订，作为全过程控制的一个关键，同时这也是进行事前控制的一个重要环节，起到“事前预防”的关键性作用。
二、成本控制措施
1.做好设计单位的选择工作，加强对合同的管理工作。在对项目进行开发的时候，要利用公开招标或者是邀请招标等形式，选择最佳的设计单位，要求设计单位具有良好的责任感，讲究诚信，积极沟通。在对设计单位进行选择的过程中，实际上就是对项目的风格以及主题进行了确定。对于同样的项目以及设计要求和规范来说，设计单位不同，那么设计的产品在风格以及品质方面就会有很大的差别，建筑效果以及布局还有结构形式和使用功能等方面差异也就会比较大。在进行设计招标的时候，需要对设计费用加以明确，对设计管理阶段中的成本控制以及限额设计还有优化设计和节约成本等奖励措施和处罚措施等进行考虑，使设计单位能够主动积极地对成本进行控制。强化对设计合同的管理工作，在合同中明确设计要求以及设计周期还有奖罚措施和设计优化等方面的内容。
2.在对方案进行设计的过程中重视成本控制工作。对于方案设计这一阶段来说，方案优选是最重要的，在选择施工场地以及建筑设计和总平面设置时，需要对投资效果问题进行考虑，从多个方案中选择最佳的方案，保证其经济性和合理性[2]。第一，设计构思要有一定的超前性，确保项目的良好形象。第二，设计建筑风格，体现自身特点，具备时代性、艺术性及经济性。第三，合理布置建筑平面，建筑平面布置形式以及户型产品对市场需求有着直接的影响，因此，在进行设计的过程中，要充分考虑到建筑性质以及客户活动特征，对建筑进行合理布局，能有效利用项目用地，确保其使用功能的有效性。另外，对于建筑单体进行设计时，应尽量控制建筑的体型系数、窗墙比、墙地比，以降低该建筑的能耗水平，从而减少在节能环节上的成本投入。
3.在结构设计的过程中对成本进行控制。对于建筑来说，结构是骨架，在工程中，结构成本的比重比较大，因此，要对其成本进行控制。第一，需要结合建筑层数以及使用功能对结构体系进行选择，一般情况下，钢结构成本最高，钢筋混凝土次之，砖混结构是成本最低的。建筑基础选型也会对工程造价产生比较大的影响，需要结合地质的实际状况以及地勘资料，对子基础形式加以选择，确保其安全性，并对建造成本进行控制，同时还需要对持力层选择问题进行重视，防止超深以及返工现象的发生。在对一些结构进行设计的时候，有的设计人员统一进行配筋，而没有单独对配筋和截面加以计算，从而造成浪费。因此，设计管理中加强精细化审图，做到样板截图和配筋图的优化，从而使得剪力墙得到合理的配置，同时梁配筋方式得到有效的控制。另外，在对基础和地下室进行设计的时候，需要与建筑整体性相关要求相符，结合地区震级、使用功能以及楼层高度等选择转换层的型式，同时选择模板支撑方案以及钢筋连接与绑扎等方式，从而对成本进行合理控制。
4.利用限额设计方式对成本进行控制。限额设计是对成本进行控制的一个有效方法，能够确保成本控制的实效性以及有效性。当前，很多设计单位缺少经济观念以及市场观念，重视技术忽视了经济性，无法对设计节点进行有效把握，从而出现赶工期以及细部设计缺失等各种问题。另外，一般都是依据建筑面积或者是投资额对设计费相关取费标准进行计算，导致设计单位缺少成本控制意识，造成了较大的浪费。因此，需要实行限额设计方式，从而提升设计单位自身成本意识，在设计管理阶段自觉主动地做好成本控制工作。在实行设计限额的情况下，采取有关成本策略，在初步设计时，在确保与相关规范和要求相符的基础上减少不可售的面积。在对施工图进行设计的过程中，利用设计优化的方式，比如，对于非人视高度的外墙涂料和空调装饰板等对于产品不会产生太大影响的材料，适当降低其档次，对于电梯、进户门、门窗等客户敏感点，需要在确保其良好质量的同时控制其成本。
5.在对施工图进行设计的过程中做好成本控制工作。第一，利用模块化设计方式，对建筑标准进行统一。对于设计文件需要执行相关模板加以统一，比如，目标产品定位以及设计合同还有施工图指导和建造标准等，此外，对于建筑构造需要制定施工的标准方法，比如，硬景铺装以及导视系统还有售楼处结构和装修等标准，并开展单体研发与组合工作。在组合的过程中，可以对其中的10%进行创新，争取做到一年小改，三年大改，在建造的过程中利用标准体系，同时满足不同客户自身需求。第二，对施工图预算做好编制工作，从而对目标成本进行调整。在对设计图进行设计完毕之后，需要对施工图预算加以编制，反复和成本部以及设计部与造价公司等进行沟通和讨论，将预算确定好，结合预算对工程施工成本加以调整，形成最终的目标成本。
6.做好图纸会审工作，将设计问题技术解决掉。设计交底以及图纸会审等工作是非常重要的，需要提高重视程度，事前做好控制，防止返工造成的损失，从而对成本进行有效控制。只有对施工图纸有针对性地进行细化，成本控制才会有正确的着力点，也才能确保成本控制的良好效果。开发单位以及工程部门需要对设计图纸质量做好复核和审查工作，对于图纸在不同专业之间的矛盾，需要提前告知设计单位并对其进行修改，防止因为返工导致的浪费[3]。另外，需要对图纸在技术方面是不是合理，施工是不是有可行性，造成是不是最经济加以审核，在开始使用之前，对图纸进行会审，及时发现其中的错误以及漏洞等，从而提升设计的质量，尽可能减少工程中的设计变更，防止由于设计问题给企业造成经济损失。
结语
综上所述，对于房地产项目来说，设计阶段是对成本进行控制的一个关键时期，确保设计的合理性和完善性，能够节省费用，对项目成本进行有效控制。因此，为了提升其竞争力，房地产企业必须要在设计管理阶段做好成本控制工作，时刻重视成本的节约，采用有效方法减少项目成本。
参考文献：
[1]张春英. 房地产设计管理阶段的成本控制[J]. 建筑与文化，2014，（06）：145-147.
[2]王葆华. 浅谈房地产开发企业成本控制措施[J]. 商业经济，2012，（06）：25-26.
[3]陈勇. 完善房地产企业开发成本的管理与控制[J]. 现代企业，2014，（11）：71-72.
关键词：房地产企业;设计管理阶段;成本控制
随着房地产“黄金十年”的结束，房产需求市场的萎缩使得房地产行业的竞争逐渐激烈，因此，如何利用较少的资金获得相对较高的经济回报，成为每个房地产企业在当前形势下面临的重要课题。企业的成本控制效果对企业经济效益存在着直接的影响。设计管理阶段作为成本控制的重要阶段，成为提升企业竞争力的关键环节。在该环节如果进行有效的控制，可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加。
一、重要性分析
第一，在设计阶段做好成本控制工作能够对资金进行有效控制，避免风险发生。房地产行业对于资金的需求量比较大，依赖性也比较高，因此，企业需要对成本进行控制，从而使资金得到合理的利用，获得良好的经济效益，另外，尽量减少风险的发生，设计管理阶段是对成本加以控制的一个重要阶段，能够利用最少的成本实现良好控制目的[1]。
第二，在这一阶段做好成本控制工作能够有效为工程全过程的成本控制打下良好的基础。对于房地产项目来说，其在生命周期内的各个阶段，都有成本产生，互相之间有着密切的关系。设计阶段在工程项目中起到承前启后的效果，不但能够落实后期的施工成本，同时还能对项目前期定位决策成本进行细化与修订，作为全过程控制的一个关键，同时这也是进行事前控制的一个重要环节，起到“事前预防”的关键性作用。
二、成本控制措施
1.做好设计单位的选择工作，加强对合同的管理工作。在对项目进行开发的时候，要利用公开招标或者是邀请招标等形式，选择最佳的设计单位，要求设计单位具有良好的责任感，讲究诚信，积极沟通。在对设计单位进行选择的过程中，实际上就是对项目的风格以及主题进行了确定。对于同样的项目以及设计要求和规范来说，设计单位不同，那么设计的产品在风格以及品质方面就会有很大的差别，建筑效果以及布局还有结构形式和使用功能等方面差异也就会比较大。在进行设计招标的时候，需要对设计费用加以明确，对设计管理阶段中的成本控制以及限额设计还有优化设计和节约成本等奖励措施和处罚措施等进行考虑，使设计单位能够主动积极地对成本进行控制。强化对设计合同的管理工作，在合同中明确设计要求以及设计周期还有奖罚措施和设计优化等方面的内容。
2.在对方案进行设计的过程中重视成本控制工作。对于方案设计这一阶段来说，方案优选是最重要的，在选择施工场地以及建筑设计和总平面设置时，需要对投资效果问题进行考虑，从多个方案中选择最佳的方案，保证其经济性和合理性[2]。第一，设计构思要有一定的超前性，确保项目的良好形象。第二，设计建筑风格，体现自身特点，具备时代性、艺术性及经济性。第三，合理布置建筑平面，建筑平面布置形式以及户型产品对市场需求有着直接的影响，因此，在进行设计的过程中，要充分考虑到建筑性质以及客户活动特征，对建筑进行合理布局，能有效利用项目用地，确保其使用功能的有效性。另外，对于建筑单体进行设计时，应尽量控制建筑的体型系数、窗墙比、墙地比，以降低该建筑的能耗水平，从而减少在节能环节上的成本投入。
3.在结构设计的过程中对成本进行控制。对于建筑来说，结构是骨架，在工程中，结构成本的比重比较大，因此，要对其成本进行控制。第一，需要结合建筑层数以及使用功能对结构体系进行选择，一般情况下，钢结构成本最高，钢筋混凝土次之，砖混结构是成本最低的。建筑基础选型也会对工程造价产生比较大的影响，需要结合地质的实际状况以及地勘资料，对子基础形式加以选择，确保其安全性，并对建造成本进行控制，同时还需要对持力层选择问题进行重视，防止超深以及返工现象的发生。在对一些结构进行设计的时候，有的设计人员统一进行配筋，而没有单独对配筋和截面加以计算，从而造成浪费。因此，设计管理中加强精细化审图，做到样板截图和配筋图的优化，从而使得剪力墙得到合理的配置，同时梁配筋方式得到有效的控制。另外，在对基础和地下室进行设计的时候，需要与建筑整体性相关要求相符，结合地区震级、使用功能以及楼层高度等选择转换层的型式，同时选择模板支撑方案以及钢筋连接与绑扎等方式，从而对成本进行合理控制。
4.利用限额设计方式对成本进行控制。限额设计是对成本进行控制的一个有效方法，能够确保成本控制的实效性以及有效性。当前，很多设计单位缺少经济观念以及市场观念，重视技术忽视了经济性，无法对设计节点进行有效把握，从而出现赶工期以及细部设计缺失等各种问题。另外，一般都是依据建筑面积或者是投资额对设计费相关取费标准进行计算，导致设计单位缺少成本控制意识，造成了较大的浪费。因此，需要实行限额设计方式，从而提升设计单位自身成本意识，在设计管理阶段自觉主动地做好成本控制工作。在实行设计限额的情况下，采取有关成本策略，在初步设计时，在确保与相关规范和要求相符的基础上减少不可售的面积。在对施工图进行设计的过程中，利用设计优化的方式，比如，对于非人视高度的外墙涂料和空调装饰板等对于产品不会产生太大影响的材料，适当降低其档次，对于电梯、进户门、门窗等客户敏感点，需要在确保其良好质量的同时控制其成本。
5.在对施工图进行设计的过程中做好成本控制工作。第一，利用模块化设计方式，对建筑标准进行统一。对于设计文件需要执行相关模板加以统一，比如，目标产品定位以及设计合同还有施工图指导和建造标准等，此外，对于建筑构造需要制定施工的标准方法，比如，硬景铺装以及导视系统还有售楼处结构和装修等标准，并开展单体研发与组合工作。在组合的过程中，可以对其中的10%进行创新，争取做到一年小改，三年大改，在建造的过程中利用标准体系，同时满足不同客户自身需求。第二，对施工图预算做好编制工作，从而对目标成本进行调整。在对设计图进行设计完毕之后，需要对施工图预算加以编制，反复和成本部以及设计部与造价公司等进行沟通和讨论，将预算确定好，结合预算对工程施工成本加以调整，形成最终的目标成本。
6.做好图纸会审工作，将设计问题技术解决掉。设计交底以及图纸会审等工作是非常重要的，需要提高重视程度，事前做好控制，防止返工造成的损失，从而对成本进行有效控制。只有对施工图纸有针对性地进行细化，成本控制才会有正确的着力点，也才能确保成本控制的良好效果。开发单位以及工程部门需要对设计图纸质量做好复核和审查工作，对于图纸在不同专业之间的矛盾，需要提前告知设计单位并对其进行修改，防止因为返工导致的浪费[3]。另外，需要对图纸在技术方面是不是合理，施工是不是有可行性，造成是不是最经济加以审核，在开始使用之前，对图纸进行会审，及时发现其中的错误以及漏洞等，从而提升设计的质量，尽可能减少工程中的设计变更，防止由于设计问题给企业造成经济损失。
结语
综上所述，对于房地产项目来说，设计阶段是对成本进行控制的一个关键时期，确保设计的合理性和完善性，能够节省费用，对项目成本进行有效控制。因此，为了提升其竞争力，房地产企业必须要在设计管理阶段做好成本控制工作，时刻重视成本的节约，采用有效方法减少项目成本。
参考文献：
[1]张春英. 房地产设计管理阶段的成本控制[J]. 建筑与文化，2014，（06）：145-147.
[2]王葆华. 浅谈房地产开发企业成本控制措施[J]. 商业经济，2012，（06）：25-26.
[3]陈勇. 完善房地产企业开发成本的管理与控制[J]. 现代企业，2014，（11）：71-72.