回顾2010年一年的中国房地产市场，如果非要给2010年中国房地产市场拍个快照的话，三个主题将是核心元素：持续且日趋严厉的房地产调控、商品房销售额和销售价格的不断攀升、房地产商的高歌猛进。
　　本轮房地产调控开始于2009年末，并且将是未来几年中国楼市的主题。随着国内房价的持续飙升，2010年以来中央政府陆续出台了一系列房地产调控政策，国务院分别在1月、4月和9月出台了“国十一条”、“国十条”和“国五条”等一系列政策，核心内容为抑制房地产需求，调控强度逐级加深，而调控目标从投资性需求转向自住需求。近几个月，调控政策阶段性对房屋成交量构成影响，但房价仍持续坚挺。2011年政府针对货币、需求、供应和保障住房的系列政策将持续推出，政策的累加效应将逐步显现，房价增速将逐步回落，但发生逆转的条件尚不成熟。
　　销售额和销售价格是体现房地产市场景气度的重要指标。从这个角度来看，2010年的中国房地产市场无疑是红火的一年。2010年前11个月，全国商品房销售额4.23万亿元，销售面积8.25亿平方米，分别同比增长17.5％和9.8％。尽管整体市场保持两位数增长，但增长结构发生明显变化，住宅销售受行业调控影响增速放缓，而写字楼和商用物业的销售则异军突起。前11个月，全国商品住宅销售面积增长仅为7.4％，而办公楼和商业物业的销售面积增幅达26％和35％，增速远超行业均值。
　　房屋销售价格是本轮调控的重心，但从实际效果来看，房价调控效果有限。11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7％，其中新建商品住宅的价格上涨10.4％。根据我们预计，全年房屋销售价格增速约为7.6％，而新建商品住宅的增速有望达到10.5％。房价调控仍任重道远。
　　房地产上市公司是2010年中国楼市的大赢家，销售金额和公司收入均录得较快增长，而公司的资产负债表则得到巩固，财务状况持续改善。销售额的突飞猛进是2010年房地产上市公司的突出特征，尤其是大型地产公司的销售表现异常抢眼。万科成为中国首个销售额过千亿元的上市房地产公司，大型地产企业的进入门槛已经从几年前的100亿元升至500亿元，500亿元的销售额成为一个重要分水岭，而1000亿元成为大型地产公司的新目标。从目前的情况看，2010年的销售额至少要超过500亿元才有希望跻身前五强，销售额要达到300亿元才能确保挤入前十。万科、中海地产、保利地产、绿城中国和恒大地产不出意外将成为上市房地产公司的销售前五名。
　　二、三线城市的销售占比明显提升是2010年销售的另一个重要特征。根据我们对内地主要房地产公司销售的统计，一线城市、二线城市和三线城市的销售面积占比分别为37％、39％和22％，二、三线城市的销售面积占比超过六成，销售榜前列的地产公司均无一例外地倚重于二、三线城市的销售。
　　商业地产公司的迅速崛起是需要我们关注的新现象，而SOHO中国正是其缩影。230亿元的销售和超过60％的销售增速令人惊讶，而其股价在2010年的涨幅达43％也反映了投资者对商业地产公司价值的重新评估。消费潮的来临使得零售渠道的价值得以重估，继而相关上市公司的价值也将相继被发掘，受调控政策影响较小也是机会所在。2011年宝龙地产、人和商业和花样年控股等相关上市公司的表现值得期待。
　　总体而言，香港上市的内地房地产公司的股价表现优于A股上市的同行业公司。截止到12月14日，中证地产指数在全年的跌幅为23.8％，而同期恒生地产指数则上升7.64％。两地房地产指数表现迥异的主要原因是香港内地房产股估值合理、香港本地房产股在2010年三季度的强劲表现以及A股投资者对地产股过度抛售。
　　2011年的中国房地产市场将面临诸多挑战，房地产宏观调控则首当其冲，受系统性风险影响，我们认为内地和香港的房地产股整体难有突出表现，给予同步于大市的评级，但包括商业地产公司在内的一些房地产公司仍有望在2011年获取超额回报。业绩层面，受益于2010年的良好销售，公司业绩仍将保持增长，而销售额的增速有望进一步放缓，销售价格保持稳定；而估值层面，商业地产股和销售出色、财务稳健的地产公司仍将获得较高的估值，以体现其在宏观调控的格局下较强的竞争优势。