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保障房这一浩大的民生工程，在落实过程中要以欧美债务危机为鉴，不可让保障房变换身份，成为福利房，使住房保障工作走入高福利的误区
古语有云“由俭入奢易，由奢入俭难”，欧美当下所陷入的债务危机以及由此所衍生出来的一系列社会动乱，很好地证实了这句古言。经济陷入困境，债务无力偿还，国家已承受不了高福利的重担，然而习惯了享受高福利的欧美民众，却接受不了“由奢入俭”的转变，于是，不满情绪油然而生，抗议之举接连不断。
在欧美债务危机爆发之前，对于欧美国家的高福利政策，我们可能更多的是感到羡慕。但如今，看到欧美国家因债务危机而产生经济衰退和社会动乱，我们看清了这些高福利是多么的不合理。以西班牙的假期为例，西班牙法律规定，凡签订合同的工人必须依法给予30天的带薪假期和一年14次的薪水，一年下来，休假大约四个月（含周六日）。一年不过12个月，而三分之一的时间竟都用以休假，这样的“高福利”真是让人为之惊叹。
总之，欧美债务危机给了我们一个警示，民生保障可以，但脱离社会生产力水平的高福利要不得。作为近年来最大的民生工程，保障房工作自提出之日起就受到了众多的关注。保障房的作用顾名思义，就是起保障作用，其真正的意义也就是解决基本居住需求的一种保障性民生工程，和高福利是不相挂钩的。但如果在分配、管理、退出等环节出现一些偏差，保障房也很有可能成为一种“高福利”，政府也很有可能就此背上这个难卸的担子。
依据“十二五”规划，2011年到2015年，五年内要完成3600万套保障房建设。保障房基本上与商品房供应量“平起平坐”，大约能解决1亿多人的住房问题。这样大规模的住房实物保障对于资金、土地、人力等多方面都有着较高的要求，成本较大。随着保障房工作的进一步开展，有些城市将保障房的保障对象扩大到了中等收入人群，若对这些被保障对象全都提供实物住房，那么政府所要扛下的担子将越来越重。而去年，针对最低收入家庭的廉租房和低收入者的公租房只占建设总量的30%，针对中低收入家庭的经适房和棚户区改造，则占比达到60%以上。
对于真正有大量保障房需求的低收入人群，保障房的供应迟迟跟不上需求。若保障房最先解决的不是那部分最困难人群的居住问题，同时，对于在市场上有能力或者只需政府稍微提供一点资助便可购买或承租住房的人却提供住房实物保障，那么保障房本来保障的意义就会大打折扣，甚至成为政府为大多数人提供的一种福利。保障房以实物分配的方式最应该解决的是低收入人群的住房问题，对于他们来说，由于能力有限，需要政府提供实实在在的住房来解决当下的住房困难。而对于中低收入人群，政府可以通过“补人头”，而非“补砖头”的方式来保障这些人的住房需求，政府通过一定的资金补贴可以让这些人有能力去市场上寻得负担得起的住房，这样既能满足这部分人的住房需求又能减轻政府的负担。
而且，“住进保障房”仅仅是一个开始，保障房小区的居住人群收入水平较低，受教育水平相对较差，管理的时候难度相对较大。为了不让保障房小区演变为人员构成复杂、贫病交加、环境脏乱、治安很差的“贫民窟”，需要一定水平的物业管理来避免这一现象的发生，但是保障房小区的物业管理却困难重重。
保障房居住区的居民是低收入人群，其本身的基本生活、就业等都需要政府扶持，即使物业费的标准已大大降低，对于他们来说，这仍将是一个不小的负担，物业费的收缴将成为一大问题。而且物业费标准低的同时物业管理标准却不能低，物业管理成本将远大于费用收入。在这样的情况下，物业公司亏损是必然。政府需要采取多种措施（包括经济和政策两大层面）来弥补物业管理的费用缺口，保障房小区管理将成为政府的一大负担，且随着时间的积累，供水、供电、供气、电梯、道路等很多设施都需要维修，有些甚至需要更新换代，管理成本将越来越大，政府的负担也越来越重，长期下去政府也“扛不起”这样的重担，到时如同欧美债务危机一般，“不管你政府有没有能力，我的权益受到损害就是不行”，社会矛盾将会爆发，政府被上的“套”将难以卸下。
可见，在短期内追求保障房建设量的大幅增加，通过保障房对大多数人提供实物住房保障的方式还有待商榷，政府保障民生心切，但也要量力而行，也要用对方法，不可将保障做成了福利，一旦到了力不能及之时便连最基本的保障也管不了。那时，对广大人民来说便是由福转祸了。
随着保障房这块“大蛋糕”越做越大，保障房在具体分配过程中能否保证其公平性也成了一个大问题。福建省上杭县政府网站挂出的2010年申购经济适用房符合条件人员公示名单，近9成是公职人员。去年8月，北京市就公布，由于材料造假，5300户家庭骗取保障房被取消申请资格。有调查显示，北京市第一代交付的14万套经适房中约有13万套通过真假交易转为二手商品房上市交易，剩下的不足一万套中约40%在出租；第二代建成交付的10万套经适房中约有25%在出租；约7万套建成的两限房中约有20%出租，而这些保障房的业主名下通常不止一套房。
而且由于资金紧张，政府鼓励单位自建保障房，但建成的保障房并未面向广大人群，很多单位都将这部分住房低价卖给了员工，“单位自建房”成了“员工福利房”，此类现象的普遍存在使得福利房回潮的趋势越来越明显，这种福利房的再现是对房改的亵渎。保障房不能落实到应被保障的人群头上，那么其保障性功能自然难以显现，相反，保障大众居住需求的保障房就成了少数人谋得私利的福利房。政府建设保障房的目的不但达不到，而且将会引来更多的民怨，那便是“赔了夫人又折兵”。
作为民生工程，保障房的质量、设计等要达到一定要求，要建造宜居的保障房小区。但是在保障房标准的制定中，考虑到保障房毕竟是起保障作用，而不是一种福利，因此标准不宜定的过高，因为如果保障房的标准定得太高，将滋生出一批社会的“寄生虫”。拿美欧等国的失业救济来说，本来失业救济是为了保障那些失业人群的基本生活，可是优厚的失业救济条件却使得很多失业的人宁当社会的“寄生虫”，也不愿自己赶快找一份稳定的工作。因为什么都不用干也能活得还不错，何苦辛苦工作去挣钱，而且挣得未必太多。
同样的，保障房若与市场上的商品房相差无几，被保障对象即使收入提高了，也很有可能不愿意搬出保障房去花钱购买或承租住房。被保障的人占据着保障房不退出，应被保障的人又得不到及时的保障，严重影响社会资源的循环使用。生活过于安逸，他们可能丧失奋斗向上的意愿，甚至助长社会懒惰风气。现在就有一些城市的年轻白领为了挤进“两限房”的圈子，放弃换工作、拒绝加薪、延缓结婚，甚至采取辞职的极端做法，以降低家庭收入，毕竟这些损失如能省下几十万的房钱，是一笔可观的不劳而获的收益。当人们都只是想着如何捞到政府提供的住房保障而不是想着如何努力工作赚钱购买住房时，整个社会经济的发展将会止步不前。所以，要想避免这些现象的发生，保障房的标准不能定得太高，保证基本的居住需求即可，这样才能激励居住其中的人努力奋斗搬出保障房，香港的居屋便是如此。
保障房看似与欧美债务危机没有什么联系，但它们背后都存在福利隐患。欧美债务危机已将这个隐患暴露了出来，这对于我国的保障房工作来说是一个很好的警示：保障房的工作不能力度过大，规模过大，对象错位。住房保障的基本职能是保障基本居住需求，不可将住房保障升级为高福利。同时，在分配等过程中也要谨防福利房回潮现象的发生，防止保障房变质成为福利房。不管保障房以何种形式变成福利性质的住房，其产生的问题必将不可小觑。为此，政府要权衡利弊，采取最佳最适宜的住房保障方式，同时出台一系列配套的政策法规，在力所能及的范围之内最大限度做好住房保障工作。
作者系中国房地产研究会副会长
古语有云“由俭入奢易，由奢入俭难”，欧美当下所陷入的债务危机以及由此所衍生出来的一系列社会动乱，很好地证实了这句古言。经济陷入困境，债务无力偿还，国家已承受不了高福利的重担，然而习惯了享受高福利的欧美民众，却接受不了“由奢入俭”的转变，于是，不满情绪油然而生，抗议之举接连不断。
在欧美债务危机爆发之前，对于欧美国家的高福利政策，我们可能更多的是感到羡慕。但如今，看到欧美国家因债务危机而产生经济衰退和社会动乱，我们看清了这些高福利是多么的不合理。以西班牙的假期为例，西班牙法律规定，凡签订合同的工人必须依法给予30天的带薪假期和一年14次的薪水，一年下来，休假大约四个月（含周六日）。一年不过12个月，而三分之一的时间竟都用以休假，这样的“高福利”真是让人为之惊叹。
总之，欧美债务危机给了我们一个警示，民生保障可以，但脱离社会生产力水平的高福利要不得。作为近年来最大的民生工程，保障房工作自提出之日起就受到了众多的关注。保障房的作用顾名思义，就是起保障作用，其真正的意义也就是解决基本居住需求的一种保障性民生工程，和高福利是不相挂钩的。但如果在分配、管理、退出等环节出现一些偏差，保障房也很有可能成为一种“高福利”，政府也很有可能就此背上这个难卸的担子。
依据“十二五”规划，2011年到2015年，五年内要完成3600万套保障房建设。保障房基本上与商品房供应量“平起平坐”，大约能解决1亿多人的住房问题。这样大规模的住房实物保障对于资金、土地、人力等多方面都有着较高的要求，成本较大。随着保障房工作的进一步开展，有些城市将保障房的保障对象扩大到了中等收入人群，若对这些被保障对象全都提供实物住房，那么政府所要扛下的担子将越来越重。而去年，针对最低收入家庭的廉租房和低收入者的公租房只占建设总量的30%，针对中低收入家庭的经适房和棚户区改造，则占比达到60%以上。
对于真正有大量保障房需求的低收入人群，保障房的供应迟迟跟不上需求。若保障房最先解决的不是那部分最困难人群的居住问题，同时，对于在市场上有能力或者只需政府稍微提供一点资助便可购买或承租住房的人却提供住房实物保障，那么保障房本来保障的意义就会大打折扣，甚至成为政府为大多数人提供的一种福利。保障房以实物分配的方式最应该解决的是低收入人群的住房问题，对于他们来说，由于能力有限，需要政府提供实实在在的住房来解决当下的住房困难。而对于中低收入人群，政府可以通过“补人头”，而非“补砖头”的方式来保障这些人的住房需求，政府通过一定的资金补贴可以让这些人有能力去市场上寻得负担得起的住房，这样既能满足这部分人的住房需求又能减轻政府的负担。
而且，“住进保障房”仅仅是一个开始，保障房小区的居住人群收入水平较低，受教育水平相对较差，管理的时候难度相对较大。为了不让保障房小区演变为人员构成复杂、贫病交加、环境脏乱、治安很差的“贫民窟”，需要一定水平的物业管理来避免这一现象的发生，但是保障房小区的物业管理却困难重重。
保障房居住区的居民是低收入人群，其本身的基本生活、就业等都需要政府扶持，即使物业费的标准已大大降低，对于他们来说，这仍将是一个不小的负担，物业费的收缴将成为一大问题。而且物业费标准低的同时物业管理标准却不能低，物业管理成本将远大于费用收入。在这样的情况下，物业公司亏损是必然。政府需要采取多种措施（包括经济和政策两大层面）来弥补物业管理的费用缺口，保障房小区管理将成为政府的一大负担，且随着时间的积累，供水、供电、供气、电梯、道路等很多设施都需要维修，有些甚至需要更新换代，管理成本将越来越大，政府的负担也越来越重，长期下去政府也“扛不起”这样的重担，到时如同欧美债务危机一般，“不管你政府有没有能力，我的权益受到损害就是不行”，社会矛盾将会爆发，政府被上的“套”将难以卸下。
可见，在短期内追求保障房建设量的大幅增加，通过保障房对大多数人提供实物住房保障的方式还有待商榷，政府保障民生心切，但也要量力而行，也要用对方法，不可将保障做成了福利，一旦到了力不能及之时便连最基本的保障也管不了。那时，对广大人民来说便是由福转祸了。
随着保障房这块“大蛋糕”越做越大，保障房在具体分配过程中能否保证其公平性也成了一个大问题。福建省上杭县政府网站挂出的2010年申购经济适用房符合条件人员公示名单，近9成是公职人员。去年8月，北京市就公布，由于材料造假，5300户家庭骗取保障房被取消申请资格。有调查显示，北京市第一代交付的14万套经适房中约有13万套通过真假交易转为二手商品房上市交易，剩下的不足一万套中约40%在出租；第二代建成交付的10万套经适房中约有25%在出租；约7万套建成的两限房中约有20%出租，而这些保障房的业主名下通常不止一套房。
而且由于资金紧张，政府鼓励单位自建保障房，但建成的保障房并未面向广大人群，很多单位都将这部分住房低价卖给了员工，“单位自建房”成了“员工福利房”，此类现象的普遍存在使得福利房回潮的趋势越来越明显，这种福利房的再现是对房改的亵渎。保障房不能落实到应被保障的人群头上，那么其保障性功能自然难以显现，相反，保障大众居住需求的保障房就成了少数人谋得私利的福利房。政府建设保障房的目的不但达不到，而且将会引来更多的民怨，那便是“赔了夫人又折兵”。
作为民生工程，保障房的质量、设计等要达到一定要求，要建造宜居的保障房小区。但是在保障房标准的制定中，考虑到保障房毕竟是起保障作用，而不是一种福利，因此标准不宜定的过高，因为如果保障房的标准定得太高，将滋生出一批社会的“寄生虫”。拿美欧等国的失业救济来说，本来失业救济是为了保障那些失业人群的基本生活，可是优厚的失业救济条件却使得很多失业的人宁当社会的“寄生虫”，也不愿自己赶快找一份稳定的工作。因为什么都不用干也能活得还不错，何苦辛苦工作去挣钱，而且挣得未必太多。
同样的，保障房若与市场上的商品房相差无几，被保障对象即使收入提高了，也很有可能不愿意搬出保障房去花钱购买或承租住房。被保障的人占据着保障房不退出，应被保障的人又得不到及时的保障，严重影响社会资源的循环使用。生活过于安逸，他们可能丧失奋斗向上的意愿，甚至助长社会懒惰风气。现在就有一些城市的年轻白领为了挤进“两限房”的圈子，放弃换工作、拒绝加薪、延缓结婚，甚至采取辞职的极端做法，以降低家庭收入，毕竟这些损失如能省下几十万的房钱，是一笔可观的不劳而获的收益。当人们都只是想着如何捞到政府提供的住房保障而不是想着如何努力工作赚钱购买住房时，整个社会经济的发展将会止步不前。所以，要想避免这些现象的发生，保障房的标准不能定得太高，保证基本的居住需求即可，这样才能激励居住其中的人努力奋斗搬出保障房，香港的居屋便是如此。
保障房看似与欧美债务危机没有什么联系，但它们背后都存在福利隐患。欧美债务危机已将这个隐患暴露了出来，这对于我国的保障房工作来说是一个很好的警示：保障房的工作不能力度过大，规模过大，对象错位。住房保障的基本职能是保障基本居住需求，不可将住房保障升级为高福利。同时，在分配等过程中也要谨防福利房回潮现象的发生，防止保障房变质成为福利房。不管保障房以何种形式变成福利性质的住房，其产生的问题必将不可小觑。为此，政府要权衡利弊，采取最佳最适宜的住房保障方式，同时出台一系列配套的政策法规，在力所能及的范围之内最大限度做好住房保障工作。
作者系中国房地产研究会副会长