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【摘 要】 本文以房地产景观成本内容为分析对象，并对低成本商业地产景观设计与成本的矛盾进行了阐述，结合实际情况，对商业地产景观工程施工中的成本控制进行了阐述。
【关键词】 商业地产；景观工程；成本控制；方案优化；施工组织设计
一、前言
近年来，我国商业地产飞速发展，在行业快速发展的同时，加强对商业地产景观的设计要点及成本控制的分析，对商业地产景观健康成长有着重要意义。再者低成本商业地产景观是我国发展“资源节约型、环境友好型”可持续商业地产景观的有效途径。成功的商业地产景观，是在低投人、低维护的状态下获得最大的生态效益，同时保证商业地产景观的质量和使用的效果。所以在商业地产景观施工中成本控制是全过程、全方位的，从设计源头、施工管理到后期的科学管理维护都需要严格把关。
二、商业地产中园林景观成本内容
1、商业地产中园林景观成本构成
根据商业地产园林景观项目费用标准，施工项目成本主要由直接成本和间接成本构成。直接成本：主要有材料费（原材料、构配件、半成品费、租赁费等），人工费（资金、保险、加班费、劳动福利费等），机械使用费（自有机械、台班费、机械租赁费）以及与其相应的材料二次搬运费，临时设施费等。间接成本，主要包括现场管理人员工资、管理人员工资附加费、办公费、差旅费、固定资产使用费、行政工具使用费、职工教育费、劳动保险费、待业保险金和劳动保护费、工程保修费、工程排污费等。
2、商业地产中园林景观成本控制内容
（一）合同方面
以园林景观设计方案和技术管理要求为基础，编制施工承包合同。根据合同要求的工程成本、质量、进度等指标，详细地编制项目方案组织设计，以此作为制定计划成本的基础。对合同中的暂定项目和存在变更的分项工程，及时申报。用合同赋予的权利合理的控制签证成本。
（二）技术方面
根据现场的实际情况，科学规划项目实施现场的布置图，为减少浪费，节约开支创造先决条件；依据自身的技术优势，充分调动管理人员的積极性，开展合理化建议活动，尽可能的扩大成本控制的范围和深度，降低成本投入。
（三）质量和安全方面
严格按照工程技术规范和安全操作规程办事，减少和消除质量和安全事故的发生，使安全和质量隐患减少到最低。
（四）材料方面
景观工程的材料主要包括绿化苗木材料；园建材料；水电安装材料等三大部分。材料采购要遵循“质量好、价格低、运距短”的原则，进场材料要正确计量，还要最大限度的减少采购过程中的管理消耗。根据项目进度计划科学组织材料的使用计划，避免停工待料现象发生；材料的领用应严格控制，定期盘点，随时掌握实际消耗和工程进度的对比数据；对于周转材料要及时回收、整理，使用完毕及时退场，这样有利于循环使用和减少租赁费用。
（五）行政管理方面
首先要合理配置项目部管理人员，避免人浮于事，减少不必要的管理费用；控制业务费等各项非生产性开支的额度。行政办公用的财产物资等固定资产，则采用卡片登记原则，防止损坏和流失。
（六）财务和成本方面
财务部门主要是通过审核各项费用的支出，平衡调度资金以及建立各项辅助记录和配合景观工程项目部对各部门成本执行情况进行检查监督等手段，对工程进行全方位的成本分析，并及时反馈到决策部门，以便采取有效措施来纠正项目成本的偏差。
三、商业地产景观质量与成本控制的对立统一
1、商业地产景观设计与成本控制的制约关系
商业地产景观设计与成本控制的制约关系是基于对商业地产景观质量和成本此消彼长的均衡动态认知。比如对造型的极端追求，在视觉冲击和形体塑造上极尽夸张的设计，导致设计建造的各环节诸如结构计算、施工工艺、管理维护等成本的大量消耗。或者在当时当地并不合适宜且废弃的甚至是错误的设计，这样的一些设计在实施过程中消耗大量人、物、财，有可能导致不断的反复施工，甚至需要后期的改换、重建、补建来修改和弥补设计的缺陷，这些费用的增加都会超出人们的预算。从低成本商业地产景观设计的角度，这类设计的创意与成本控制之间是相互制约的。
2、商业地产景观设计与成本控制的依存关系
在这对关系中，成本控制对于商业地产景观的创造性是至关重要的一个因素，它影响、制约甚至决定着一个设计思路的延续与否，一个设计项目的成败与否以及一个建成项目的后续影响和效能。而一个创造性的解决方案又为成本控制提供了更多途径和可行性，许多富有创见的设想和做法其本身往往就是低成本的或是以此为出发点的，因此如何在设计实践中去寻找创造性和低成本的平衡点是值得思考的。
3、景观成本的控制
地产景观从商业的角度来看是房地产项目销售的一种手段，营造多美的景观的最终目的都是为促进项目的销售，使开发商获得相应的利润，所以在景观的营造上要考虑到成本与利润的关系。地产项目景的核心是成本和效果，两者相辅相成。成本在一定意义上是效果的基础，反之，在实现效果的过程中成本又可以不断的得到有效修正，反过来促成更好的效果。在达到理想效果的前提下，成本控制理应贯穿整个设计及施工的全程。目前绿城集团和龙湖地产两大国内地产标杆企业，景观各有千秋。绿城项目的景观概念突出，细节完善，苗木规格大，绿化种植密度控制好，层次分明；龙湖项目的景观总体协调佳，重在营造气氛，种植密度不大，善于用地被、灌木营造景观效果，这种低成本高效果的经验值得其他房地产借鉴。比如，绿城和龙湖的景观造价一般约为500-600元/平米，万科的景观成本一般控制在300-500元/平米，而某些低端楼盘景观造价甚至控制到150元/平米。随着商业地产的不断发展，地产开发商也在不断的调整着自己的产品系列，适应市场的商业地产景观应运而生，景观也将朝着更加精致化、小型化、经济化的方向发展。 四、商业地产景观成本控制的措施
1、设计方面
深入优化商业地产景观方案，合理调整硬质商业地产景观与软质商业地产景观的面积比，对商业地产景观布局进行优化，在概念方案阶段主要控制商業地产景观节点的数量、位置和等级、软硬景比例、水景面积、数量和形式、疏林草地和密林的比例，控制商业地产景观工程的投资成本。根据一线地产企业的经验，硬质商业地产景观与软质商业地产景观的面积比为4：6与3：7范围之内。做好施工图的审核工作，不漏项、不丢项、不缺项，深入做好相关专业的叠图工作，减少交叉施工可能造成的签证变更费用。优化硬质商业地产景观的施工工艺，尽量选择施工简便的工艺，降低施工造价报价。在方案具备功能满足、合理经济、施工操作简便的基础上进行多方案对比，综合考虑后确定设计方案。充分利用项目原有地貌，精心设计土方平衡，减少项目商业地产景观地形整理成本。保留项目原有大树或古树，减少商业地产景观绿化成本支出，减少商业地产景观构筑物的设计，替代为商业地产景观树及多层次绿化设计，在保证商业地产景观效果的同时，节约商业地产景观投入成本。
2、材料方面
商业地产景观地面及立面面层材料，根据实际情况，对材料进行合理替代，降低材料价格。选择优质及技术成熟的廉价产品，积极引用新材料、新工艺、新技术提高施工效率、节约施工成本（如压模地坪的应用），把握苗木价格的突跳点，大乔木胸径在15cm—23cm的价格范围为曲线上升，而24cm以上的苗木价格则为分段上升。绿化苗木就地取材，多运用本地和乡土树种，成活率高、投资成本低、缩短绿化施工工期，起到降低商业地产景观投入成本的作用。多选用速生苗木品种替代慢生树种，商业地产景观效果见效快。提前选苗，选择实生苗。深入考虑植物设计，提前采买实生苗，并移植到苗场进行假植。当进入具体施工阶段，种植的实生苗经过断根已经达到假植苗的效果，再移植既保证施工效果又可以减低成本。石材铺装尺寸设计为300mm的倍数，铺装拼花不应过于复杂，减少切割复杂需要异形加工的工艺，减少铺装人工费、降低材料损耗率，既利于施工又降低施工成本。
3、现场技术服务
在施工过程中，做好施工配合，对各分项设计（包括建筑、机电、结构、市政、精装等）进行统一协调和审查，以确保设计理念的贯穿、设计效果的实现，确保分项设计的设计成果准确，并避免各分项不协调造成成本增加。及时处理施工中出现的各种问题，对施工单位提出的施工洽商，进行细致的分析，尤其是对影响工程成本的施工洽商，做出明确及时的判断，设计变更之前，必须进行工程量及造价增减分析。
4、施工员的管理
在成本管理中施工员是实现主动控制中的“计划管理”和“施工组织管理”最主要的执行者。其主要职责就是保证工程按各项进度计划、采购计划、施工方法组织施工。监督劳务操作人员，合理使用材料，杜绝材料浪费；保证劳务作业队严格按照图纸设计、规范标准要求几何尺寸、厚度施工，杜绝超标、超厚施工；督促劳务作业队按合理日期及时拆除模板、架子等周转材料，减少材料租赁费，提高周转频次，力争使租赁材料、设备满负荷工作，最大限度地发挥租赁效率；拒绝使用不合格的材料、设备，杜绝事后返工；合理安排交叉施工顺序，杜绝因工序安排不合理造成敲、打、补等浪费行为。以实际现场和施工蓝图为依据，在保证景观效果更好和成本不增加的基础上，进行合理的调整。
五、结束语
商业地产景观工程的成本控制管理至关重要，因此，在设计和施工的全过程都要进行动态分析，及时跟踪。从设计师到施工员，参与景观工程的所有人员都要有经营和成本意识，加强对成本的重视，制定严格的管理体系，打造优秀的低成本商业地产景观工程。
参考文献：
[1]朱建宁.因地制宜，建设节约型园林[N].中国建设报，2006
[2]俞孔坚.节约型园林绿地理论与实践[J].风景园林，2007
[3]王向荣，林箐.现代商业地产景观的价值取向[J].中国园林，2003
[4]焦胜，邱灿红，徐峰，张国强等.可持续居住区规划与设计[M].北京沖国建筑出版社，2010.
【关键词】 商业地产；景观工程；成本控制；方案优化；施工组织设计
一、前言
近年来，我国商业地产飞速发展，在行业快速发展的同时，加强对商业地产景观的设计要点及成本控制的分析，对商业地产景观健康成长有着重要意义。再者低成本商业地产景观是我国发展“资源节约型、环境友好型”可持续商业地产景观的有效途径。成功的商业地产景观，是在低投人、低维护的状态下获得最大的生态效益，同时保证商业地产景观的质量和使用的效果。所以在商业地产景观施工中成本控制是全过程、全方位的，从设计源头、施工管理到后期的科学管理维护都需要严格把关。
二、商业地产中园林景观成本内容
1、商业地产中园林景观成本构成
根据商业地产园林景观项目费用标准，施工项目成本主要由直接成本和间接成本构成。直接成本：主要有材料费（原材料、构配件、半成品费、租赁费等），人工费（资金、保险、加班费、劳动福利费等），机械使用费（自有机械、台班费、机械租赁费）以及与其相应的材料二次搬运费，临时设施费等。间接成本，主要包括现场管理人员工资、管理人员工资附加费、办公费、差旅费、固定资产使用费、行政工具使用费、职工教育费、劳动保险费、待业保险金和劳动保护费、工程保修费、工程排污费等。
2、商业地产中园林景观成本控制内容
（一）合同方面
以园林景观设计方案和技术管理要求为基础，编制施工承包合同。根据合同要求的工程成本、质量、进度等指标，详细地编制项目方案组织设计，以此作为制定计划成本的基础。对合同中的暂定项目和存在变更的分项工程，及时申报。用合同赋予的权利合理的控制签证成本。
（二）技术方面
根据现场的实际情况，科学规划项目实施现场的布置图，为减少浪费，节约开支创造先决条件；依据自身的技术优势，充分调动管理人员的積极性，开展合理化建议活动，尽可能的扩大成本控制的范围和深度，降低成本投入。
（三）质量和安全方面
严格按照工程技术规范和安全操作规程办事，减少和消除质量和安全事故的发生，使安全和质量隐患减少到最低。
（四）材料方面
景观工程的材料主要包括绿化苗木材料；园建材料；水电安装材料等三大部分。材料采购要遵循“质量好、价格低、运距短”的原则，进场材料要正确计量，还要最大限度的减少采购过程中的管理消耗。根据项目进度计划科学组织材料的使用计划，避免停工待料现象发生；材料的领用应严格控制，定期盘点，随时掌握实际消耗和工程进度的对比数据；对于周转材料要及时回收、整理，使用完毕及时退场，这样有利于循环使用和减少租赁费用。
（五）行政管理方面
首先要合理配置项目部管理人员，避免人浮于事，减少不必要的管理费用；控制业务费等各项非生产性开支的额度。行政办公用的财产物资等固定资产，则采用卡片登记原则，防止损坏和流失。
（六）财务和成本方面
财务部门主要是通过审核各项费用的支出，平衡调度资金以及建立各项辅助记录和配合景观工程项目部对各部门成本执行情况进行检查监督等手段，对工程进行全方位的成本分析，并及时反馈到决策部门，以便采取有效措施来纠正项目成本的偏差。
三、商业地产景观质量与成本控制的对立统一
1、商业地产景观设计与成本控制的制约关系
商业地产景观设计与成本控制的制约关系是基于对商业地产景观质量和成本此消彼长的均衡动态认知。比如对造型的极端追求，在视觉冲击和形体塑造上极尽夸张的设计，导致设计建造的各环节诸如结构计算、施工工艺、管理维护等成本的大量消耗。或者在当时当地并不合适宜且废弃的甚至是错误的设计，这样的一些设计在实施过程中消耗大量人、物、财，有可能导致不断的反复施工，甚至需要后期的改换、重建、补建来修改和弥补设计的缺陷，这些费用的增加都会超出人们的预算。从低成本商业地产景观设计的角度，这类设计的创意与成本控制之间是相互制约的。
2、商业地产景观设计与成本控制的依存关系
在这对关系中，成本控制对于商业地产景观的创造性是至关重要的一个因素，它影响、制约甚至决定着一个设计思路的延续与否，一个设计项目的成败与否以及一个建成项目的后续影响和效能。而一个创造性的解决方案又为成本控制提供了更多途径和可行性，许多富有创见的设想和做法其本身往往就是低成本的或是以此为出发点的，因此如何在设计实践中去寻找创造性和低成本的平衡点是值得思考的。
3、景观成本的控制
地产景观从商业的角度来看是房地产项目销售的一种手段，营造多美的景观的最终目的都是为促进项目的销售，使开发商获得相应的利润，所以在景观的营造上要考虑到成本与利润的关系。地产项目景的核心是成本和效果，两者相辅相成。成本在一定意义上是效果的基础，反之，在实现效果的过程中成本又可以不断的得到有效修正，反过来促成更好的效果。在达到理想效果的前提下，成本控制理应贯穿整个设计及施工的全程。目前绿城集团和龙湖地产两大国内地产标杆企业，景观各有千秋。绿城项目的景观概念突出，细节完善，苗木规格大，绿化种植密度控制好，层次分明；龙湖项目的景观总体协调佳，重在营造气氛，种植密度不大，善于用地被、灌木营造景观效果，这种低成本高效果的经验值得其他房地产借鉴。比如，绿城和龙湖的景观造价一般约为500-600元/平米，万科的景观成本一般控制在300-500元/平米，而某些低端楼盘景观造价甚至控制到150元/平米。随着商业地产的不断发展，地产开发商也在不断的调整着自己的产品系列，适应市场的商业地产景观应运而生，景观也将朝着更加精致化、小型化、经济化的方向发展。 四、商业地产景观成本控制的措施
1、设计方面
深入优化商业地产景观方案，合理调整硬质商业地产景观与软质商业地产景观的面积比，对商业地产景观布局进行优化，在概念方案阶段主要控制商業地产景观节点的数量、位置和等级、软硬景比例、水景面积、数量和形式、疏林草地和密林的比例，控制商业地产景观工程的投资成本。根据一线地产企业的经验，硬质商业地产景观与软质商业地产景观的面积比为4：6与3：7范围之内。做好施工图的审核工作，不漏项、不丢项、不缺项，深入做好相关专业的叠图工作，减少交叉施工可能造成的签证变更费用。优化硬质商业地产景观的施工工艺，尽量选择施工简便的工艺，降低施工造价报价。在方案具备功能满足、合理经济、施工操作简便的基础上进行多方案对比，综合考虑后确定设计方案。充分利用项目原有地貌，精心设计土方平衡，减少项目商业地产景观地形整理成本。保留项目原有大树或古树，减少商业地产景观绿化成本支出，减少商业地产景观构筑物的设计，替代为商业地产景观树及多层次绿化设计，在保证商业地产景观效果的同时，节约商业地产景观投入成本。
2、材料方面
商业地产景观地面及立面面层材料，根据实际情况，对材料进行合理替代，降低材料价格。选择优质及技术成熟的廉价产品，积极引用新材料、新工艺、新技术提高施工效率、节约施工成本（如压模地坪的应用），把握苗木价格的突跳点，大乔木胸径在15cm—23cm的价格范围为曲线上升，而24cm以上的苗木价格则为分段上升。绿化苗木就地取材，多运用本地和乡土树种，成活率高、投资成本低、缩短绿化施工工期，起到降低商业地产景观投入成本的作用。多选用速生苗木品种替代慢生树种，商业地产景观效果见效快。提前选苗，选择实生苗。深入考虑植物设计，提前采买实生苗，并移植到苗场进行假植。当进入具体施工阶段，种植的实生苗经过断根已经达到假植苗的效果，再移植既保证施工效果又可以减低成本。石材铺装尺寸设计为300mm的倍数，铺装拼花不应过于复杂，减少切割复杂需要异形加工的工艺，减少铺装人工费、降低材料损耗率，既利于施工又降低施工成本。
3、现场技术服务
在施工过程中，做好施工配合，对各分项设计（包括建筑、机电、结构、市政、精装等）进行统一协调和审查，以确保设计理念的贯穿、设计效果的实现，确保分项设计的设计成果准确，并避免各分项不协调造成成本增加。及时处理施工中出现的各种问题，对施工单位提出的施工洽商，进行细致的分析，尤其是对影响工程成本的施工洽商，做出明确及时的判断，设计变更之前，必须进行工程量及造价增减分析。
4、施工员的管理
在成本管理中施工员是实现主动控制中的“计划管理”和“施工组织管理”最主要的执行者。其主要职责就是保证工程按各项进度计划、采购计划、施工方法组织施工。监督劳务操作人员，合理使用材料，杜绝材料浪费；保证劳务作业队严格按照图纸设计、规范标准要求几何尺寸、厚度施工，杜绝超标、超厚施工；督促劳务作业队按合理日期及时拆除模板、架子等周转材料，减少材料租赁费，提高周转频次，力争使租赁材料、设备满负荷工作，最大限度地发挥租赁效率；拒绝使用不合格的材料、设备，杜绝事后返工；合理安排交叉施工顺序，杜绝因工序安排不合理造成敲、打、补等浪费行为。以实际现场和施工蓝图为依据，在保证景观效果更好和成本不增加的基础上，进行合理的调整。
五、结束语
商业地产景观工程的成本控制管理至关重要，因此，在设计和施工的全过程都要进行动态分析，及时跟踪。从设计师到施工员，参与景观工程的所有人员都要有经营和成本意识，加强对成本的重视，制定严格的管理体系，打造优秀的低成本商业地产景观工程。
参考文献：
[1]朱建宁.因地制宜，建设节约型园林[N].中国建设报，2006
[2]俞孔坚.节约型园林绿地理论与实践[J].风景园林，2007
[3]王向荣，林箐.现代商业地产景观的价值取向[J].中国园林，2003
[4]焦胜，邱灿红，徐峰，张国强等.可持续居住区规划与设计[M].北京沖国建筑出版社，2010.