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12月31日，2014年南京市国土局的最后一场土地拍卖会成为焦点。位于仙林湖白象片区商业地块于当天出让并不出意外的被万达以底价成交。这被视为仙林湖片区开发以来，最大的商业利好。
由优质大型商业综合体来带动新兴板块成长，已经成为城市开发进程中的不二法则。这一点，在20142015年南京商业地产的开发格局中，得到进一步凸显。在2015年这个商业项目供应大年里，传统核心商业圈的加剧分流，南京新商业格局进一步兴起。消费力增幅放缓下的供应大年
即便有托底，仙林至少要到2016年才能等来万达的正式运营，但从目前统计数据来看，2015年对南京商业地产而言，可谓是一个上市“大年”。
根据目前的统计，2015年南京全市（合高淳、溧水）至少有21个商业项目即将开业，上市面积超过200万㎡。根据戴德梁行公布的数据，南京全市商业市场（包含购物中心、百货等集中式商业，不合沿街商铺）总供应量，预计达到817万㎡。其中，包括河西的苏宁睿城、城东的太平洋广场、江宁的21世纪国际商业中心和溧水的顾家欧亚达商业广场等数个商业项目内的运营体量超过20万㎡，属各自区域内商业辐射影响较大的项目。
“2015年的确是商业项目上市较为集中的年份。”根据戴德梁行的统计数据，目前南京市中心主要商圈运营中的优质商业总存量为83万㎡，而在2015年，仅中心商圈的优质商铺供应量将达到27万㎡。
在2015年集中放量，戴德梁行南京公司总经理汤耀光分析，这有可能是赶上一轮开发周期：“2015年上市的商业项目，其拿地时间大多集中在2011-2012年间。”这也正是国内消费力猛增的一段时间，社会零售业总体普遍上涨，使得众多开发企业积极拿地，部分住宅开发商也增加业务，涉足商业地产。这一轮拿地的开发商，到了2015年，赶上供应周期。
和住宅高速率的开发周期相比，商业地产的开发时间明显较长，对于消费市场总体环境的依赖度也更高。“2014年南京社会零售业总额虽然还在上涨，但比前两年的增幅要明显放缓。”汤耀光表示。根据南京市统计局公布的数据，从占全市消费品市场近60%的限上企业实现的零售额看，2014上半年增幅为13%，和前一年同期相比下降0.3个百分点。其中，2014年1-2月份的数据和上一年同期相比，甚至一度下降6.8个百分点，直到后4个月消费力有所恢复，差距才逐渐追平。
商业体量的不断增加，社会总体消费能力却逐渐放缓，因此在迎来一轮商业体量上市高峰的同时，汤耀光也对市场坪效表达出一定程度的担忧：“简单来说，就是原本消费者可以在83万㎡的消费空间里，花费100元钱。但未来这个面积被大量扩充，消费者的消费力却没有同样增幅的上涨，使得平均每平方米的商业产出实际在减少。”他分析，2015年的商业供应迎来的上市高峰，对于非核心商圈优质商铺租金及出租率，将有一定程度压力。
南京问策商业管理顾问公司董事总经理苏晓晴认为，目前南京商业项目空置率较高，是商业地产面临的一大问题“商业项目销售得多，物尽其用得少。”这源于房地产发展早期，大量商业项目复制住宅项目的销售模式，以销售作为导向：“但商业地产只有运营起来才能实现价值，一些投资者以投资住宅的思维模式操作商业项目，结果根本用不了。”
这在南京一些新板块的商业项目上，表现的尤为明显。以河西板块为例，作为南京新CBD，其板块商铺均价达到40000元/㎡，为南京各板块中价格之首，商铺价值受追捧，但也正因为价格过高，成交数量有限。由于人口和产业引入尚未饱和，交通密集度不高，商业气氛并不浓郁，河西目前存在大量闲置的商铺和写字楼的情况，租金价格和成交价格不成比例。
不过，面对2015年将迎来的上市高峰，苏晓晴认为，和前几年相比，商业地产的投资者正变得愈加成熟。随着住宅地产利润率逐渐稀释，开发企业的自持物业比例会增加，更多的商业项目有希望能得到实际运营：“所以风险不小，机遇很多，是2015年南京商业地产的运营趋势。”
传统饱和，新商圈外延
圣诞节刚过，Patrick便前往河西一家商业综合体进行实地考察。作为南京知名西式餐饮店“云中食品店”的老板，Patrick计划在2015年开设第五家分店，河西和江宁，是他计划的首选区域。
从1998年在南京开的第一家店，16年里，云中食品店先后在南京开设过4家门店，其中大部分都位于南京上海路、太平门和汉中门等主城区域。这一布局在2012年出现变化——云中在仙林开了最新的门店，而在太平门的店铺，则在之前关闭。
河西是Patrick下一站的目标。在他未来2家新门店的选址中，河西和江宁是首选：“江宁有可能会开两家。”对于曾经很熟悉的核心主城区，Patrick认为除非遇上性价比很高的铺面，否则不再考虑：“一方面云中在南京主城已经运营了几家门店，比较饱和。另一方面，传统核心商圈的租金太高。”
这和戴德梁行最新公布的《2014年南京市商铺市场分析》数据相一致。根据分析显示，2014年南京市中心商圈优质商铺的平均租金达到人民币35元/㎡/天，出租率达到95%。相比之下，河西奥体板块某商业综合体给Patrick的租金门槛，则只有5元/㎡/天，价差比例达到7：1，而该商业综合体，已经是目前河西CBD板块人群集聚度最高的商业综合体之一。
根据戴德梁行的报告分析，目前南京商铺租金较高的地段，依旧集中在以新街口、湖南路、夫子庙等传统优质核心商业圈，其中新街口商圈的商业吸引力，占据绝对优势。这和上海、北京等一线城市已经形成较为成熟的多商圈格局相比，有着明显的差距。
汤耀光认为，城市从单一商圈到多商圈发展，需要较长时间的发展周期，而南京目前的新增商业供应量来看，正在这一进程上过渡。
实际上，根据数据分析，2014年南京新增商业供应量最大的区域，为江北、溧水和江宁三大板块，三板块的商铺成交总面积，占全市总成交面积的71%，其中仅江北板块就占了全市总成交量的30%。而在2015年计划上市的21个新商业项目中，除雅居乐长乐渡、玄武常发广场等少数几个位于主城的商业项目外，大部分商业供应量，均集中在河西、江宁、江北等地。其中，河西有龙江、万达和CBD三大商业板块聚集，已经逐步形成新城新兴商业中心。另外，伴随万科九都荟、绿地之窗等商业项目的推出，南站的商业格局在江宁板块中的位置，也逐渐凸显。
“未来新增供应量以非传统核心商圈为主，这是必然趋势。”汤耀光分析，一方面由于传统核心区已没有太多土地发展，另一方面根据政府规划，人口外迁必然出现消费力分流。
“当城市核心商圈商铺售价和租金不断向上顶时，才会出现把其他商业向次中心分流的情况，这是必然的。”苏晓晴认为，未来以新街口为标志的传统核心商圈价值会持续上行，而相对中段的品牌则会逐步流入次中心，和百姓生活有直接相关的商品则进入大街小巷，可以有效消化目前的商业空置，也符合实际需求的阶梯式分布、商业外延的大趋势。
但苏晓晴补充，城市商圈从单点到多点的发展，时间是第一要义： “新街口等传统核心商圈的形成，有着漫长的历史沿革，并非一蹴而就。传统核心商圈发展到一定程度后，人口密度自然外溢，但新商圈真正兴起，还需要政府合理的交通导向和人流组织。”
由优质大型商业综合体来带动新兴板块成长，已经成为城市开发进程中的不二法则。这一点，在20142015年南京商业地产的开发格局中，得到进一步凸显。在2015年这个商业项目供应大年里，传统核心商业圈的加剧分流，南京新商业格局进一步兴起。消费力增幅放缓下的供应大年
即便有托底，仙林至少要到2016年才能等来万达的正式运营，但从目前统计数据来看，2015年对南京商业地产而言，可谓是一个上市“大年”。
根据目前的统计，2015年南京全市（合高淳、溧水）至少有21个商业项目即将开业，上市面积超过200万㎡。根据戴德梁行公布的数据，南京全市商业市场（包含购物中心、百货等集中式商业，不合沿街商铺）总供应量，预计达到817万㎡。其中，包括河西的苏宁睿城、城东的太平洋广场、江宁的21世纪国际商业中心和溧水的顾家欧亚达商业广场等数个商业项目内的运营体量超过20万㎡，属各自区域内商业辐射影响较大的项目。
“2015年的确是商业项目上市较为集中的年份。”根据戴德梁行的统计数据，目前南京市中心主要商圈运营中的优质商业总存量为83万㎡，而在2015年，仅中心商圈的优质商铺供应量将达到27万㎡。
在2015年集中放量，戴德梁行南京公司总经理汤耀光分析，这有可能是赶上一轮开发周期：“2015年上市的商业项目，其拿地时间大多集中在2011-2012年间。”这也正是国内消费力猛增的一段时间，社会零售业总体普遍上涨，使得众多开发企业积极拿地，部分住宅开发商也增加业务，涉足商业地产。这一轮拿地的开发商，到了2015年，赶上供应周期。
和住宅高速率的开发周期相比，商业地产的开发时间明显较长，对于消费市场总体环境的依赖度也更高。“2014年南京社会零售业总额虽然还在上涨，但比前两年的增幅要明显放缓。”汤耀光表示。根据南京市统计局公布的数据，从占全市消费品市场近60%的限上企业实现的零售额看，2014上半年增幅为13%，和前一年同期相比下降0.3个百分点。其中，2014年1-2月份的数据和上一年同期相比，甚至一度下降6.8个百分点，直到后4个月消费力有所恢复，差距才逐渐追平。
商业体量的不断增加，社会总体消费能力却逐渐放缓，因此在迎来一轮商业体量上市高峰的同时，汤耀光也对市场坪效表达出一定程度的担忧：“简单来说，就是原本消费者可以在83万㎡的消费空间里，花费100元钱。但未来这个面积被大量扩充，消费者的消费力却没有同样增幅的上涨，使得平均每平方米的商业产出实际在减少。”他分析，2015年的商业供应迎来的上市高峰，对于非核心商圈优质商铺租金及出租率，将有一定程度压力。
南京问策商业管理顾问公司董事总经理苏晓晴认为，目前南京商业项目空置率较高，是商业地产面临的一大问题“商业项目销售得多，物尽其用得少。”这源于房地产发展早期，大量商业项目复制住宅项目的销售模式，以销售作为导向：“但商业地产只有运营起来才能实现价值，一些投资者以投资住宅的思维模式操作商业项目，结果根本用不了。”
这在南京一些新板块的商业项目上，表现的尤为明显。以河西板块为例，作为南京新CBD，其板块商铺均价达到40000元/㎡，为南京各板块中价格之首，商铺价值受追捧，但也正因为价格过高，成交数量有限。由于人口和产业引入尚未饱和，交通密集度不高，商业气氛并不浓郁，河西目前存在大量闲置的商铺和写字楼的情况，租金价格和成交价格不成比例。
不过，面对2015年将迎来的上市高峰，苏晓晴认为，和前几年相比，商业地产的投资者正变得愈加成熟。随着住宅地产利润率逐渐稀释，开发企业的自持物业比例会增加，更多的商业项目有希望能得到实际运营：“所以风险不小，机遇很多，是2015年南京商业地产的运营趋势。”
传统饱和，新商圈外延
圣诞节刚过，Patrick便前往河西一家商业综合体进行实地考察。作为南京知名西式餐饮店“云中食品店”的老板，Patrick计划在2015年开设第五家分店，河西和江宁，是他计划的首选区域。
从1998年在南京开的第一家店，16年里，云中食品店先后在南京开设过4家门店，其中大部分都位于南京上海路、太平门和汉中门等主城区域。这一布局在2012年出现变化——云中在仙林开了最新的门店，而在太平门的店铺，则在之前关闭。
河西是Patrick下一站的目标。在他未来2家新门店的选址中，河西和江宁是首选：“江宁有可能会开两家。”对于曾经很熟悉的核心主城区，Patrick认为除非遇上性价比很高的铺面，否则不再考虑：“一方面云中在南京主城已经运营了几家门店，比较饱和。另一方面，传统核心商圈的租金太高。”
这和戴德梁行最新公布的《2014年南京市商铺市场分析》数据相一致。根据分析显示，2014年南京市中心商圈优质商铺的平均租金达到人民币35元/㎡/天，出租率达到95%。相比之下，河西奥体板块某商业综合体给Patrick的租金门槛，则只有5元/㎡/天，价差比例达到7：1，而该商业综合体，已经是目前河西CBD板块人群集聚度最高的商业综合体之一。
根据戴德梁行的报告分析，目前南京商铺租金较高的地段，依旧集中在以新街口、湖南路、夫子庙等传统优质核心商业圈，其中新街口商圈的商业吸引力，占据绝对优势。这和上海、北京等一线城市已经形成较为成熟的多商圈格局相比，有着明显的差距。
汤耀光认为，城市从单一商圈到多商圈发展，需要较长时间的发展周期，而南京目前的新增商业供应量来看，正在这一进程上过渡。
实际上，根据数据分析，2014年南京新增商业供应量最大的区域，为江北、溧水和江宁三大板块，三板块的商铺成交总面积，占全市总成交面积的71%，其中仅江北板块就占了全市总成交量的30%。而在2015年计划上市的21个新商业项目中，除雅居乐长乐渡、玄武常发广场等少数几个位于主城的商业项目外，大部分商业供应量，均集中在河西、江宁、江北等地。其中，河西有龙江、万达和CBD三大商业板块聚集，已经逐步形成新城新兴商业中心。另外，伴随万科九都荟、绿地之窗等商业项目的推出，南站的商业格局在江宁板块中的位置，也逐渐凸显。
“未来新增供应量以非传统核心商圈为主，这是必然趋势。”汤耀光分析，一方面由于传统核心区已没有太多土地发展，另一方面根据政府规划，人口外迁必然出现消费力分流。
“当城市核心商圈商铺售价和租金不断向上顶时，才会出现把其他商业向次中心分流的情况，这是必然的。”苏晓晴认为，未来以新街口为标志的传统核心商圈价值会持续上行，而相对中段的品牌则会逐步流入次中心，和百姓生活有直接相关的商品则进入大街小巷，可以有效消化目前的商业空置，也符合实际需求的阶梯式分布、商业外延的大趋势。
但苏晓晴补充，城市商圈从单点到多点的发展，时间是第一要义： “新街口等传统核心商圈的形成，有着漫长的历史沿革，并非一蹴而就。传统核心商圈发展到一定程度后，人口密度自然外溢，但新商圈真正兴起，还需要政府合理的交通导向和人流组织。”