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摘要：房地产公司是建筑企业，利润是企业的永恒目标。成本控制的目标是保证成本支出获得最有效的收益，提升投资价值确保利润的最大化。因此，只有做好成本目标及造价管理，才能形成企业成本优势，迎合市场经济更严峻的竞争与挑战。
关键词：房地产；成本目标；造价管理
中图分类号： F293.3 文献标识码： A
引言
工程成本与造价控制是一项复杂的系统工程,无论哪一个环节有疏忽,都影响到整个开发目标的实现,只有通过对各阶段影响造价因素的控制, 才能把工程成本与造价控制落到实处,使开发成本降到最低,进而为控制商品房价格提供空间。
一、房地产成本目标制定
房地产的成本目标不仅限于成本目标值本身，更要关注成本背后的产品目标。目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数。成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本，合理的成本目标制定是成目标管理的前提和基础。
1、成本目标制定的时间
成本目标形成分成几个不同的阶段，目标的雏形从立项时开始形成，成本水平是考虑是否立项的要素之策划阶段、设计阶段，进行各时期的成本测算。各期测算要有对应性，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标。实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标。施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下），形成内控目标；项目实施方案包括产品定位、设计方案、材料设备选用标准、施工内容和方法、经营方式等。并收集项目相关的资料和数据，包括已经发生的成本等，结合市场成本水平和项目的特点，对成本目标进行制定，就非常重要了。
2、成本目标制定的方法
2.1正向测算
成本首先是由产品的定位与档次决定的。因此，成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在發包前的阶段，经由粗到细的全过程。一般依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准。前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，根据所掌握的经验数据和项目的特征进行制定。
2.2反向倒逼
通过确定销售价格水平和利润要求，反推计算成本水平。成本目标必须经过各方的讨论、审批和正式发布。
2.3成本目标制定的要求
成本目标是以项目建设内容为基础的。目标制定之前，对项目的方案、档次定位、选材用料标准等要进行深入的沟通和讨论。一旦目标确定之后，尽量减少变化；如果发生较大变化，必须通过测算把握变化造成的影响。成本内容明确（比如同样是高档，各人心目中可能不同），考虑全面，不要漏项；尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析；最好能结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格。各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；尽可能作为绩效考核指标。
二、房地产项目工程造价的控制原则
1、项目总体控制原则
房地产项目工程造价的控制涉及项目的整个建设期、工程造价形成的全过程， 涉及到项目组织中的所有部门、班组和员工的工作， 因此总的控制原则是充分发挥项目组织的积极性， 真正树立起全员控制的观念，贯穿于项目实施的全过程，力求质量、进度和工程造价三者之间的最佳平衡，真正实现项目的利润最大化。
2、目标控制原则
在实施房地产项目工程造价的控制中，把计划、任务、目标和措施等加以分解、落实，使得目标具体，切实可行，落实到人；同时目标责任全面，责任和权、利相结合，按业绩考核，奖罚分明。
3、动态控制原则
房地产项目实施的过程是一个动态变化的过程，工程造价的控制是在不断变化的环境下的控制管理活动，因此必须坚持动态控制原则，及时收集整理相关的数据，将其与目标相比较，采取相应措施。
三、房地产工程造价控制与成本管理措施
1、决策阶段工程造价控制与成本管理
在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到80%以上。因此，决策阶段是决定工程造价的基础阶段，直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价控制是否科学合理。在房地产实践中，在项目立项、可行性研究等决策已获通过的前提下，工程造价的控制应从以下几个方面考虑：①项目选址是否符合城市规划的要求；②项目是否有准确的市场预测与市场定位；③要编制科学的环境评价报告；④应做好地质初勘工作。
2、设计阶段的造价控制与成本管理
据调查，房地产项目经济效益的80%受前期策划和设计阶段的影响，其中，结构成本占建筑成本的40%-60%，而结构成本是以前期策划和设计为依据的。设计阶段的成本以千万元计算，扩初设计阶段的成本以百万元计算，而施工设计阶段的成本是以十万元计算的。但是，不论在哪个设计环节，设计师多画一笔或少画一笔会直接导致企业增加或者减少几十万、几百万甚至是几千万。因此，设计阶段的费用尽量不要压缩，切实做好设计的优化过程。设计方案的评选过程中要求设计单位全面详尽的提供方案设计的概算以及概算控制方案等内容，有机的将技术指标和经济指标结合起来，对项目的整个过程做到全面的考量，切实做好设计阶段的造价控制与成本管理。
3、招标阶段的造价管理控制与成本管理
编制标底是招标阶段的关键环节，房地产企业工程投资是标底的制作基准。标底的编制必须要以市场的实际变化情况为依据，坚持客观公正的原则，以编制出高质量的标底，并使其控制在合理造价的下限范围内。招标文件要严密，招标过程要公平合理，施工单位的选择要慎重合理[3]。施工单位的选择要以项目规模、投资额、技术特点和要求等内容为依据，并要依据国家相关规定，采取不同的招标方式，如相对结构较为复杂的工程应选择技术、资金、施工力量雄厚的施工单位。
4、实施阶段的造价控制与成本管理
在项目实施的过程中，要加强对设计变更的控制，以确保签证的质量。为了提高工程签证的客观性和准确性，第一，要注重工程签证的时效性；第二，要客观准确的描述工程签证，即使隐蔽签证也要有图纸为依据，要求图纸上要标明被隐蔽的部位、项目、工艺和完成情况，而现场签证必须有原始数据，这些数据包括：时间、地点、事由和几何尺寸。要以合同为依据及时处理工程签证，审核过程要以国家相关规定为依据，不得随便改变。
5、竣工阶段的造价控制与成本管理
竣工阶段的决算环节是为了促进施工单位强化管理理念、完善管理制度、改革管理方式，这样才能使房地产项目的建设投资具有经济性、效率性和效果性。审计人员要依据国家相关规定办事，从根本上为决算环节把好关。这就要求他们在工作过程中要深入到施工现场，全面把握工程变更内容的具体做法，对工程变更、工程量的增减比较熟悉，为做好决算工作奠定扎实的基础。同时要建立完善的审计制度，只有这样才能保证竣工决算工作的真实性和严肃性。
结束语
总之，房地产工程造价控制及成本管理，实质就是运用科学技术原理，采用科学的计价方法和切合实际的计价依据，从项目决策、项目设计、项目实施这三个阶段的每个环节，都要有控制造价的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，减少或避免建设资金的流失，最终降低整个项目的工程造价与成本，从而提高房地产项目开发的投资效益。
参考文献
[1] 陈永川.论成本预算在房地产项目管理中的运用[J].金山.2010
[2] 梁藕莲. 试论工程造价咨询企业参与全面工程造价控制[J]. 科学之友. 2010（22）
[3] 杨小萍.浅谈房地产企业成本管理存在的问题与对策[J].经济研究导刊，2013，（12）：82-83.
[4] 何志恒，方照博，李伟.浅谈工程建设造价管理与控制方法[J].现代物业·新建设，2013，12（5）：84-85.
[5] 何绍梅.房地产企业全过程造价管理与成本控制[J].广东建材，2013， （7）：89-90.
关键词：房地产；成本目标；造价管理
中图分类号： F293.3 文献标识码： A
引言
工程成本与造价控制是一项复杂的系统工程,无论哪一个环节有疏忽,都影响到整个开发目标的实现,只有通过对各阶段影响造价因素的控制, 才能把工程成本与造价控制落到实处,使开发成本降到最低,进而为控制商品房价格提供空间。
一、房地产成本目标制定
房地产的成本目标不仅限于成本目标值本身，更要关注成本背后的产品目标。目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数。成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本，合理的成本目标制定是成目标管理的前提和基础。
1、成本目标制定的时间
成本目标形成分成几个不同的阶段，目标的雏形从立项时开始形成，成本水平是考虑是否立项的要素之策划阶段、设计阶段，进行各时期的成本测算。各期测算要有对应性，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标。实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标。施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下），形成内控目标；项目实施方案包括产品定位、设计方案、材料设备选用标准、施工内容和方法、经营方式等。并收集项目相关的资料和数据，包括已经发生的成本等，结合市场成本水平和项目的特点，对成本目标进行制定，就非常重要了。
2、成本目标制定的方法
2.1正向测算
成本首先是由产品的定位与档次决定的。因此，成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在發包前的阶段，经由粗到细的全过程。一般依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准。前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，根据所掌握的经验数据和项目的特征进行制定。
2.2反向倒逼
通过确定销售价格水平和利润要求，反推计算成本水平。成本目标必须经过各方的讨论、审批和正式发布。
2.3成本目标制定的要求
成本目标是以项目建设内容为基础的。目标制定之前，对项目的方案、档次定位、选材用料标准等要进行深入的沟通和讨论。一旦目标确定之后，尽量减少变化；如果发生较大变化，必须通过测算把握变化造成的影响。成本内容明确（比如同样是高档，各人心目中可能不同），考虑全面，不要漏项；尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析；最好能结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格。各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；尽可能作为绩效考核指标。
二、房地产项目工程造价的控制原则
1、项目总体控制原则
房地产项目工程造价的控制涉及项目的整个建设期、工程造价形成的全过程， 涉及到项目组织中的所有部门、班组和员工的工作， 因此总的控制原则是充分发挥项目组织的积极性， 真正树立起全员控制的观念，贯穿于项目实施的全过程，力求质量、进度和工程造价三者之间的最佳平衡，真正实现项目的利润最大化。
2、目标控制原则
在实施房地产项目工程造价的控制中，把计划、任务、目标和措施等加以分解、落实，使得目标具体，切实可行，落实到人；同时目标责任全面，责任和权、利相结合，按业绩考核，奖罚分明。
3、动态控制原则
房地产项目实施的过程是一个动态变化的过程，工程造价的控制是在不断变化的环境下的控制管理活动，因此必须坚持动态控制原则，及时收集整理相关的数据，将其与目标相比较，采取相应措施。
三、房地产工程造价控制与成本管理措施
1、决策阶段工程造价控制与成本管理
在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到80%以上。因此，决策阶段是决定工程造价的基础阶段，直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价控制是否科学合理。在房地产实践中，在项目立项、可行性研究等决策已获通过的前提下，工程造价的控制应从以下几个方面考虑：①项目选址是否符合城市规划的要求；②项目是否有准确的市场预测与市场定位；③要编制科学的环境评价报告；④应做好地质初勘工作。
2、设计阶段的造价控制与成本管理
据调查，房地产项目经济效益的80%受前期策划和设计阶段的影响，其中，结构成本占建筑成本的40%-60%，而结构成本是以前期策划和设计为依据的。设计阶段的成本以千万元计算，扩初设计阶段的成本以百万元计算，而施工设计阶段的成本是以十万元计算的。但是，不论在哪个设计环节，设计师多画一笔或少画一笔会直接导致企业增加或者减少几十万、几百万甚至是几千万。因此，设计阶段的费用尽量不要压缩，切实做好设计的优化过程。设计方案的评选过程中要求设计单位全面详尽的提供方案设计的概算以及概算控制方案等内容，有机的将技术指标和经济指标结合起来，对项目的整个过程做到全面的考量，切实做好设计阶段的造价控制与成本管理。
3、招标阶段的造价管理控制与成本管理
编制标底是招标阶段的关键环节，房地产企业工程投资是标底的制作基准。标底的编制必须要以市场的实际变化情况为依据，坚持客观公正的原则，以编制出高质量的标底，并使其控制在合理造价的下限范围内。招标文件要严密，招标过程要公平合理，施工单位的选择要慎重合理[3]。施工单位的选择要以项目规模、投资额、技术特点和要求等内容为依据，并要依据国家相关规定，采取不同的招标方式，如相对结构较为复杂的工程应选择技术、资金、施工力量雄厚的施工单位。
4、实施阶段的造价控制与成本管理
在项目实施的过程中，要加强对设计变更的控制，以确保签证的质量。为了提高工程签证的客观性和准确性，第一，要注重工程签证的时效性；第二，要客观准确的描述工程签证，即使隐蔽签证也要有图纸为依据，要求图纸上要标明被隐蔽的部位、项目、工艺和完成情况，而现场签证必须有原始数据，这些数据包括：时间、地点、事由和几何尺寸。要以合同为依据及时处理工程签证，审核过程要以国家相关规定为依据，不得随便改变。
5、竣工阶段的造价控制与成本管理
竣工阶段的决算环节是为了促进施工单位强化管理理念、完善管理制度、改革管理方式，这样才能使房地产项目的建设投资具有经济性、效率性和效果性。审计人员要依据国家相关规定办事，从根本上为决算环节把好关。这就要求他们在工作过程中要深入到施工现场，全面把握工程变更内容的具体做法，对工程变更、工程量的增减比较熟悉，为做好决算工作奠定扎实的基础。同时要建立完善的审计制度，只有这样才能保证竣工决算工作的真实性和严肃性。
结束语
总之，房地产工程造价控制及成本管理，实质就是运用科学技术原理，采用科学的计价方法和切合实际的计价依据，从项目决策、项目设计、项目实施这三个阶段的每个环节，都要有控制造价的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，减少或避免建设资金的流失，最终降低整个项目的工程造价与成本，从而提高房地产项目开发的投资效益。
参考文献
[1] 陈永川.论成本预算在房地产项目管理中的运用[J].金山.2010
[2] 梁藕莲. 试论工程造价咨询企业参与全面工程造价控制[J]. 科学之友. 2010（22）
[3] 杨小萍.浅谈房地产企业成本管理存在的问题与对策[J].经济研究导刊，2013，（12）：82-83.
[4] 何志恒，方照博，李伟.浅谈工程建设造价管理与控制方法[J].现代物业·新建设，2013，12（5）：84-85.
[5] 何绍梅.房地产企业全过程造价管理与成本控制[J].广东建材，2013， （7）：89-90.