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摘要：
针对我国大部分省市没有开展地下停车位不动产登记的情况，分析开展登记存在的主要问题，指出目前地下停车位在审批、交易管理方面政策、法律、法规不完善是制约其登记的主要原因。建议国家结合《物权法》制定相关配套法规，尽快开展小区地下停车位不动产登记。
关键词：
停车位；不动产；登记
目前，受法律、法规和政策等条件限制，全国绝大部分省市沒有开展小区地下停车位登记工作，只有少数城市出台了相关政策，开展了业务。小区地下停车位不进行登记也带来一定的社会问题，市场交易混乱，产权纠纷不断。
一、小区地下停车位开展不动产登记的必要性
小区地下停车位属于不动产，不动产登记的目的是为了明确物的归属，保障交易安全，维护市场经济秩序。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。开发建设单位将小区地下停车位出售后，由于不能办理不动产转移登记，买受人只是依据买卖合同取得了债权，而不能取得小区地下停车位的物权，物权仍然在开发建设单位名下，得不到《物权法》的保护。这样不仅造成了国家税费的流失，而且也带来了地下停车位转让、抵押、租赁等交易管理问题，不利于保护消费者合法权益，维护市场秩序。流转过程中，买卖双方有的签订的是所有权转让合同，有的是使用权转让合同，有的是长期租赁合同，合同形式多样、内容不规范，埋下了纠纷隐患。因此，加强地下停车位交易管理，开展不动产登记刻不容缓。
二、开展登记存在的主要问题
（一）小区地下停车位归属问题
对于小区地下停车位的归属问题，学术界、司法界、登记机构业内观点不一。具有代表性的主要有两种观点。一种观点认为归开发建设单位所有。理由是，小区地下停车位是开发建设单位最初取得土地使用权，并按规划要求投资建设的；另一种观点认为归业主所有。主要理由，一是地下停车位的建造成本已经包含在商品房价格中，应该归购买商品房的业主所有；二是地下停车位属于小区配套设施，是住宅房屋的从物，应归业主共有。产权归属存在分歧是影响小区地下停车位进行不动产登记的原因之一。
（二）小区地下停车位土地使用权问题
《物权法》136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。目前，我国对于地表、地上空间的开发利用、管理、登记规定的比较明确，但对于地下空间的管理、开发利用及土地使用权登记缺少明确的法律规定，只是少数城市做了一些尝试性的立法探讨，大部分省市对地下空间的开发利用及管理没有具体规定，小区地下停车位也没有单独核发工程土地使用证。房屋首次登记的前提条件是取得独立的土地使用权，小区地下停车位工程在没有土地使用证，土地使用权不明确的情况下，登记机构无法办理登记。
（三）“首先满足业主需要”问题
《物权法》74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。此规定是对地下车位（库）流转的限制，可以理解为：在本小区的业主需要没有满足之前，小区车位（库）不得出售、出租给非业主；业主需要满足后可以出租出售给非业主。
此条款最大的问题是对“满足业主需要”没有具体标准。在时间上，没有期限的规定，意味着业主在任何时候有“需要”都要首先满足；在数量上，最高法《关于建筑物区分所有权司法解释》中规定， “建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。” ，但是业主是否可以超过配置比例购买车位以及可以购买车位的数量，没有具体规定；在转让主体上没有限制条件，意味着购买车位的业主转让其车位时也要首先满足业主的需要。在实际工作中，房屋交易管理部门在实施交易管理时，由于“首先满足业主需要”没有具体标准，对小区地下停车位买卖合同是否符合《物权法》“首先满足业主需要”的规定、交易行为是否合法、合同是否有效无法判断，也不能进行合同备案。这也是目前大部分省市没有将小区地下停车位纳入商品房预（销）售管理、市场流转混乱的主要原因。
小区地下停车位出售后，经备案的买卖合同是办理所有权转移登记的主要申请材料之一，无法认定是否合法有效，未经备案的买卖合同，是不能用来办理所有权转移登记的。
三、小区地下停车位进行不动产登记的思考
（一）明晰小区地下停车位原始产权归属
关于小区地下停车位的归属问题，《物权法》做出了相关规定。
《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。小区地下停车位是由开发建设单位最初取得土地使用权并按规划投资建设的，在没有证据证明小区地下停车位不属于开发建设单位的情况下，应归开发建设单位所有。
《物权法》七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。这里的 “当事人”应该理解为转让双方，最初的转让方为开发建设单位。转让方对“车位、车库的归属”进行约定的前提是拥有车位、车库的所有权。
《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。也就是说，合法建设的小区地下停车位，不用经过物权登记，自其建成时，开发建设单位已经取得了物权。
对于“地下停车位属于小区配套设施，是住宅房屋的从物，应归业主共有”的观点，笔者认为，停车位属于小区配套设施，是从规划功能而言，而所有权的归属不是由功能决定的，并不是配套设施必须归业主共有。按规划建设的地下停车位有明显界线或界址，能与其他建筑物区分开来，是相对独立的建筑物，在利用上具有独立的使用功能，其功能实现也不需要依托住宅房屋，符合建筑物专有所有权的特征，车位和住宅房屋是两个独立的物，可以分别进行登记。 （二）加强地下空间管理，完善用地审批手续，为开展不动产登记奠定基础
根据《物权法》“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立” 的规定，制定地下空間开发利用及管理的配套法规，加强地下空间用地管理，对地下空间单独设立建设用地使用权，规范用地审批手续，明确地下建设用地使用权人、用地范围、使用年限、用地性质、取得方式等内容，解决小区地下停车位土地使用权问题，为开展地下空间不动产登记奠定基础。
（三）制定配套政策法规，加强交易管理，规范交易行为
小区地下停车位在流转过程中存在的突出问题是如何落实“首先满足业主需要”的问题。《物权法》明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，但由于如何“首先满足业主需要”，没有具体标准，在实际工作中无法有效落实，国家应尽快出台相关配套法规，从期限上、数量上、主体上明确“首先满足业主需要”的具体标准，使其具有可操作性。房屋交易管理部门应将小区地下停车位纳入商品房预（销）售管理，对买卖合同进行审核备案，加强交易管理，规范交易行为。小区地下停车位首次登记后，在合法流转的基础上，登记部门可以开展转移登记业务，为买受人办理不动产登记证。
四、结束语
目前大部分省市没有开展小区地下停车位登记工作，由此带来了市场交易混乱，产权纠纷不断。本文从《物权法》相关条款展开，分析其保护的权益和存在的不足。指出目前地下停车位在审批、交易管理方面政策不完善，是影响不动产登记的主要问题。并对开展地下停车位不动产登记提出建议。笔者认为，《物权法》相关条文只是做了原则性规定，对地下空间开发利用、管理没有配套政策，特别是对《物权法》第74条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”没有具体标准，不具备可操作性，是制约地下车位登记的关键。建议国家尽快制定配套法规，解决政策不完善、标准不明确、不具备可操作性问题。加强地下车位交易管理，开展地下车位不动产登记工作。
参考文献：
[1]王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学.2006，（09）.
[2] 陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].北京：法律出版社.2007.
作者简介：
卢凤军（1968-），男，牡丹江人，本科学历，高级房地产经济师，注册房地产估价师，现任牡丹江市房地产产权市场管理处副处长，研究方向：房地产经济。
针对我国大部分省市没有开展地下停车位不动产登记的情况，分析开展登记存在的主要问题，指出目前地下停车位在审批、交易管理方面政策、法律、法规不完善是制约其登记的主要原因。建议国家结合《物权法》制定相关配套法规，尽快开展小区地下停车位不动产登记。
关键词：
停车位；不动产；登记
目前，受法律、法规和政策等条件限制，全国绝大部分省市沒有开展小区地下停车位登记工作，只有少数城市出台了相关政策，开展了业务。小区地下停车位不进行登记也带来一定的社会问题，市场交易混乱，产权纠纷不断。
一、小区地下停车位开展不动产登记的必要性
小区地下停车位属于不动产，不动产登记的目的是为了明确物的归属，保障交易安全，维护市场经济秩序。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。开发建设单位将小区地下停车位出售后，由于不能办理不动产转移登记，买受人只是依据买卖合同取得了债权，而不能取得小区地下停车位的物权，物权仍然在开发建设单位名下，得不到《物权法》的保护。这样不仅造成了国家税费的流失，而且也带来了地下停车位转让、抵押、租赁等交易管理问题，不利于保护消费者合法权益，维护市场秩序。流转过程中，买卖双方有的签订的是所有权转让合同，有的是使用权转让合同，有的是长期租赁合同，合同形式多样、内容不规范，埋下了纠纷隐患。因此，加强地下停车位交易管理，开展不动产登记刻不容缓。
二、开展登记存在的主要问题
（一）小区地下停车位归属问题
对于小区地下停车位的归属问题，学术界、司法界、登记机构业内观点不一。具有代表性的主要有两种观点。一种观点认为归开发建设单位所有。理由是，小区地下停车位是开发建设单位最初取得土地使用权，并按规划要求投资建设的；另一种观点认为归业主所有。主要理由，一是地下停车位的建造成本已经包含在商品房价格中，应该归购买商品房的业主所有；二是地下停车位属于小区配套设施，是住宅房屋的从物，应归业主共有。产权归属存在分歧是影响小区地下停车位进行不动产登记的原因之一。
（二）小区地下停车位土地使用权问题
《物权法》136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。目前，我国对于地表、地上空间的开发利用、管理、登记规定的比较明确，但对于地下空间的管理、开发利用及土地使用权登记缺少明确的法律规定，只是少数城市做了一些尝试性的立法探讨，大部分省市对地下空间的开发利用及管理没有具体规定，小区地下停车位也没有单独核发工程土地使用证。房屋首次登记的前提条件是取得独立的土地使用权，小区地下停车位工程在没有土地使用证，土地使用权不明确的情况下，登记机构无法办理登记。
（三）“首先满足业主需要”问题
《物权法》74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。此规定是对地下车位（库）流转的限制，可以理解为：在本小区的业主需要没有满足之前，小区车位（库）不得出售、出租给非业主；业主需要满足后可以出租出售给非业主。
此条款最大的问题是对“满足业主需要”没有具体标准。在时间上，没有期限的规定，意味着业主在任何时候有“需要”都要首先满足；在数量上，最高法《关于建筑物区分所有权司法解释》中规定， “建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。” ，但是业主是否可以超过配置比例购买车位以及可以购买车位的数量，没有具体规定；在转让主体上没有限制条件，意味着购买车位的业主转让其车位时也要首先满足业主的需要。在实际工作中，房屋交易管理部门在实施交易管理时，由于“首先满足业主需要”没有具体标准，对小区地下停车位买卖合同是否符合《物权法》“首先满足业主需要”的规定、交易行为是否合法、合同是否有效无法判断，也不能进行合同备案。这也是目前大部分省市没有将小区地下停车位纳入商品房预（销）售管理、市场流转混乱的主要原因。
小区地下停车位出售后，经备案的买卖合同是办理所有权转移登记的主要申请材料之一，无法认定是否合法有效，未经备案的买卖合同，是不能用来办理所有权转移登记的。
三、小区地下停车位进行不动产登记的思考
（一）明晰小区地下停车位原始产权归属
关于小区地下停车位的归属问题，《物权法》做出了相关规定。
《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。小区地下停车位是由开发建设单位最初取得土地使用权并按规划投资建设的，在没有证据证明小区地下停车位不属于开发建设单位的情况下，应归开发建设单位所有。
《物权法》七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。这里的 “当事人”应该理解为转让双方，最初的转让方为开发建设单位。转让方对“车位、车库的归属”进行约定的前提是拥有车位、车库的所有权。
《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。也就是说，合法建设的小区地下停车位，不用经过物权登记，自其建成时，开发建设单位已经取得了物权。
对于“地下停车位属于小区配套设施，是住宅房屋的从物，应归业主共有”的观点，笔者认为，停车位属于小区配套设施，是从规划功能而言，而所有权的归属不是由功能决定的，并不是配套设施必须归业主共有。按规划建设的地下停车位有明显界线或界址，能与其他建筑物区分开来，是相对独立的建筑物，在利用上具有独立的使用功能，其功能实现也不需要依托住宅房屋，符合建筑物专有所有权的特征，车位和住宅房屋是两个独立的物，可以分别进行登记。 （二）加强地下空间管理，完善用地审批手续，为开展不动产登记奠定基础
根据《物权法》“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立” 的规定，制定地下空間开发利用及管理的配套法规，加强地下空间用地管理，对地下空间单独设立建设用地使用权，规范用地审批手续，明确地下建设用地使用权人、用地范围、使用年限、用地性质、取得方式等内容，解决小区地下停车位土地使用权问题，为开展地下空间不动产登记奠定基础。
（三）制定配套政策法规，加强交易管理，规范交易行为
小区地下停车位在流转过程中存在的突出问题是如何落实“首先满足业主需要”的问题。《物权法》明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，但由于如何“首先满足业主需要”，没有具体标准，在实际工作中无法有效落实，国家应尽快出台相关配套法规，从期限上、数量上、主体上明确“首先满足业主需要”的具体标准，使其具有可操作性。房屋交易管理部门应将小区地下停车位纳入商品房预（销）售管理，对买卖合同进行审核备案，加强交易管理，规范交易行为。小区地下停车位首次登记后，在合法流转的基础上，登记部门可以开展转移登记业务，为买受人办理不动产登记证。
四、结束语
目前大部分省市没有开展小区地下停车位登记工作，由此带来了市场交易混乱，产权纠纷不断。本文从《物权法》相关条款展开，分析其保护的权益和存在的不足。指出目前地下停车位在审批、交易管理方面政策不完善，是影响不动产登记的主要问题。并对开展地下停车位不动产登记提出建议。笔者认为，《物权法》相关条文只是做了原则性规定，对地下空间开发利用、管理没有配套政策，特别是对《物权法》第74条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”没有具体标准，不具备可操作性，是制约地下车位登记的关键。建议国家尽快制定配套法规，解决政策不完善、标准不明确、不具备可操作性问题。加强地下车位交易管理，开展地下车位不动产登记工作。
参考文献：
[1]王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学.2006，（09）.
[2] 陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].北京：法律出版社.2007.
作者简介：
卢凤军（1968-），男，牡丹江人，本科学历，高级房地产经济师，注册房地产估价师，现任牡丹江市房地产产权市场管理处副处长，研究方向：房地产经济。