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在国家坚定的宏观调控政策下，传统房地产产业正面临严峻挑战。无论是住宅地产还是商业地产，均不同程度受到冲击。在此背景下，瞄准国家战略新兴产业的科技园区型地产（也称科技地产）正日益凸显其独特优势。
科技地产的内涵和外延
科技地产有狭义和广义之分。狭义的科技地产是指在房地产开发中通过建筑产品的规划、设计和过程控制，应用科技元素提升产品的科技含量和质量，以增加人在其中工作和生活的舒适性。广义的科技地产是按照行业和客户群体进行划分，认为服务科技企业的地产开发即为科技地产。从严格意义上讲，采用科技元素的地产并不属于开发模式层面，而属于产品模式。
因此，相比较服务于住宅需求的住宅地产、服务于商业办公需求的商业地产、服务于制造企业需求的工业地产、服务于旅游休闲需求的旅游地产、服务于养老需求的养老地产，只有服务于科技型企业的地产开发模式才能称为科技地产。
科技地产从其服务方式来看，可以分为以下三种类型：
一是开发型科技地产。即主要通过土地一级开发、物业建设和销售来提供服务，国内大量的科技园建设公司属于这种类型。
二是孵化型科技地产。即主要通过物业租赁和科技金融等来提供服务，国内大量的科技孵化器属于这种类型。
三是虚拟型科技地产。即依托统一的政策优势，借助信息系统整合分散的物业资源来提供服务，如杭州软件园。
从工业地产到科技地产
科技地产作为一种复合型地产开发模式，其核心特点是面向科技企业提供房地产服务。所谓科技企业已经不局限于单纯的信息技术企业，还包括生物医药、电子通讯、精密制造、智能交通、智能医疗、智能建筑、循环经济、节能环保等行业的企业，基本与国家倡导的战略新兴产业一致。
随着新兴科技对传统产业的渗透，传统工业地产正迅速向科技地产升级。以国内著名的专业园区运营商华夏幸福为例，其最早开发的河北固安工业园最初定位于传统制造业，后逐渐扩展到高端制造、生物医疗和电子信息，园区的科技含量日渐上升，其地产开发模式也逐渐从工业地产向科技地产转型。
科技地产作为工业地产的高级阶段，是以产业集群理论为基础，以创新型和成长型科技企业为客群，以战略性新兴产业为主导产业，以房地产开发为手段，遵循市场经济基本规律，通过专业化园区开发和企业发展要素资源整合，打造高新技术产业集群的一种科技园区开发模式。
目前在国内，北科建集团高调提出了科技地产模式，针对科技园区的开发与运营。“科技”是服务对象，“地产”是支撑平台，“目标”是政府、客户、开发商三者利益诉求的均衡协调；“手段”是园区硬件环境开发和产业服务体系打造；“目的”是打造产业集群，推动区域经济发展方式转变和经济结构调整。
两大独特优势
科技地产相比其他地产模式有两大独特优势。首先，科技地产具有空间外部性优势。从工业地产、商业地产到科技地产，往往要经历一个中间阶段——园区地产。这是由空间外部性理论和产业聚集、产业融合理论决定的。所谓空间外部性理论，是指某项经济活动在一定空间上对周围经济主体造成的额外受益或损失。空间外部性理论的核心是溢出效应，后直接延伸到产业集聚和产业融合理论。园区地产通过相对集中的地理空间内吸纳大量相关企业，从而达到产业集聚和产业融合，以激发内部关联效应和外部溢出效应，最终实现产业促进和产业升级。
美国硅谷是园区型地产模式最成功的代表，通过开放式园区开发模式，分别在高科技领域实现了产业集聚和产业大发展。如今，硅谷拥有大大小小电子工业公司1万家以上，它们所生产的半导体集成电路和电子计算机约占全美1/3和1/6。上世纪80年代后，随着生物、空间、海洋、通讯、能源材料等新兴技术的研究机构在该地区纷纷出现，硅谷客观上成为美国高新技术的摇篮。现在，硅谷已成为世界各国高科技聚集区的代名词。
科技地产的第二个独特优势在于抗周期。传统房地产开发模式受政策的影响，容易产生不可控的波动风险，属于典型的强周期行业。科技地产由于瞄准战略新兴产业，符合全球经济技术发展的潮流和国家产业政策的发展方向，因此，在很长一段时间内，都具有明显的抗周期特征。
2009年3月20日，国务院批复同意中关村为国家第一个自主创新示范区。随后又批复了武汉东湖高新区。示范区可以享受财税、人才、资金等多方面政策扶持，更重要的是，即将推出的新三板完全是为科技园区量身打造的新的资本融通平台。
在房地产限购限贷一片萧条之际，以北京中关村、武汉东湖高新、上海张江高科、苏州高兴为代表的科技园区型地产企业则业绩大增，风景独好。以上市公司中关村为例，上半年净利润约为5500万元-6500万元，同比增长45倍-54倍。去年年报数据显示，中关村园区地产占主营业务收入比重高达86.73%。
（作者系北京中关村软件园发展有限责任公司副总经理，中央财经大学战略与金融学研究生校外导师）
科技地产的内涵和外延
科技地产有狭义和广义之分。狭义的科技地产是指在房地产开发中通过建筑产品的规划、设计和过程控制，应用科技元素提升产品的科技含量和质量，以增加人在其中工作和生活的舒适性。广义的科技地产是按照行业和客户群体进行划分，认为服务科技企业的地产开发即为科技地产。从严格意义上讲，采用科技元素的地产并不属于开发模式层面，而属于产品模式。
因此，相比较服务于住宅需求的住宅地产、服务于商业办公需求的商业地产、服务于制造企业需求的工业地产、服务于旅游休闲需求的旅游地产、服务于养老需求的养老地产，只有服务于科技型企业的地产开发模式才能称为科技地产。
科技地产从其服务方式来看，可以分为以下三种类型：
一是开发型科技地产。即主要通过土地一级开发、物业建设和销售来提供服务，国内大量的科技园建设公司属于这种类型。
二是孵化型科技地产。即主要通过物业租赁和科技金融等来提供服务，国内大量的科技孵化器属于这种类型。
三是虚拟型科技地产。即依托统一的政策优势，借助信息系统整合分散的物业资源来提供服务，如杭州软件园。
从工业地产到科技地产
科技地产作为一种复合型地产开发模式，其核心特点是面向科技企业提供房地产服务。所谓科技企业已经不局限于单纯的信息技术企业，还包括生物医药、电子通讯、精密制造、智能交通、智能医疗、智能建筑、循环经济、节能环保等行业的企业，基本与国家倡导的战略新兴产业一致。
随着新兴科技对传统产业的渗透，传统工业地产正迅速向科技地产升级。以国内著名的专业园区运营商华夏幸福为例，其最早开发的河北固安工业园最初定位于传统制造业，后逐渐扩展到高端制造、生物医疗和电子信息，园区的科技含量日渐上升，其地产开发模式也逐渐从工业地产向科技地产转型。
科技地产作为工业地产的高级阶段，是以产业集群理论为基础，以创新型和成长型科技企业为客群，以战略性新兴产业为主导产业，以房地产开发为手段，遵循市场经济基本规律，通过专业化园区开发和企业发展要素资源整合，打造高新技术产业集群的一种科技园区开发模式。
目前在国内，北科建集团高调提出了科技地产模式，针对科技园区的开发与运营。“科技”是服务对象，“地产”是支撑平台，“目标”是政府、客户、开发商三者利益诉求的均衡协调；“手段”是园区硬件环境开发和产业服务体系打造；“目的”是打造产业集群，推动区域经济发展方式转变和经济结构调整。
两大独特优势
科技地产相比其他地产模式有两大独特优势。首先，科技地产具有空间外部性优势。从工业地产、商业地产到科技地产，往往要经历一个中间阶段——园区地产。这是由空间外部性理论和产业聚集、产业融合理论决定的。所谓空间外部性理论，是指某项经济活动在一定空间上对周围经济主体造成的额外受益或损失。空间外部性理论的核心是溢出效应，后直接延伸到产业集聚和产业融合理论。园区地产通过相对集中的地理空间内吸纳大量相关企业，从而达到产业集聚和产业融合，以激发内部关联效应和外部溢出效应，最终实现产业促进和产业升级。
美国硅谷是园区型地产模式最成功的代表，通过开放式园区开发模式，分别在高科技领域实现了产业集聚和产业大发展。如今，硅谷拥有大大小小电子工业公司1万家以上，它们所生产的半导体集成电路和电子计算机约占全美1/3和1/6。上世纪80年代后，随着生物、空间、海洋、通讯、能源材料等新兴技术的研究机构在该地区纷纷出现，硅谷客观上成为美国高新技术的摇篮。现在，硅谷已成为世界各国高科技聚集区的代名词。
科技地产的第二个独特优势在于抗周期。传统房地产开发模式受政策的影响，容易产生不可控的波动风险，属于典型的强周期行业。科技地产由于瞄准战略新兴产业，符合全球经济技术发展的潮流和国家产业政策的发展方向，因此，在很长一段时间内，都具有明显的抗周期特征。
2009年3月20日，国务院批复同意中关村为国家第一个自主创新示范区。随后又批复了武汉东湖高新区。示范区可以享受财税、人才、资金等多方面政策扶持，更重要的是，即将推出的新三板完全是为科技园区量身打造的新的资本融通平台。
在房地产限购限贷一片萧条之际，以北京中关村、武汉东湖高新、上海张江高科、苏州高兴为代表的科技园区型地产企业则业绩大增，风景独好。以上市公司中关村为例，上半年净利润约为5500万元-6500万元，同比增长45倍-54倍。去年年报数据显示，中关村园区地产占主营业务收入比重高达86.73%。
（作者系北京中关村软件园发展有限责任公司副总经理，中央财经大学战略与金融学研究生校外导师）