论文部分内容阅读
【摘 要】通过一个具体的案例对施工阶段影响房地产项目成本的因素进行分析，采取相应的措施降低造价，提高投资效益。
【关键词】施工;成本控制;案例
Analyzing cost control measures of real estate project through some construction cases
Jiang Chun-bo1, Gao Dong-hong2
(1. Shandong Province Qianfo Mountain Hospital Jinan Shandong 250000;
2. Shandong Guotai Group Co., Ltd, Jinan Shandong 250000)
【Abstract】Through a specific case of the construction phase of factors affecting the real estate project cost analysis, to take appropriate measures to reduce costs, improve investment returns.
【Key words】Construction; Cost control; Case
对于房地产企业，理论上讲施工阶段对整个成本影响不大，但是施工阶段是资金投入的最大阶段。因此研究房地产企业在施工阶段的成本投入控制具有很大的意义。施工阶段的成本控制主要包括三个方面的内容，首先是施工阶段控制要点的积累，其次是成本管理的制度体系和组织构架，最后充分发挥聘请的监理单位及造价咨询单位的作用。本文通过通过案例对施工阶段影响房地产项目成本的因素进行分析。找出并分析施工阶段影响房地产项目成本控制的主要因素，对其进行深入分析并提出所能采取的措施。当然如果只是知道采取的措施而不去执行，仍然会让企业处于被动状态，这就要求企业有良好的制度、组织构架和执行力。本文通过查考房地产成功企业的管理模式（如万科公司）对企业在施工阶段的组织构架进行思考提出建议。以及在施工阶段如何实行目标管理进行探讨。鉴于目前外包形式的流行，企业应该充分合理利用监理公司和造价咨询公司的作用，使之在施工阶段保证质量和进度从而不影响成本，为企业树立良好的形象。
1. 项目概况
新世纪真珠广场项目是由山东星海房地产开发公司投资开发的商业地产项目，建设项目总用地面积106亩，建筑面积l1万平方米。总投资2．5亿，该项目于2005年7月份计划立项，分二期开发，一期为综合商业广场：地上四层，地下一层，建筑面积5．4万平方米；二期2栋15层SOHO公寓，一栋20层商务酒店，建筑面积5．6万平方米。表1是它的建筑安装成本分析表：
表1 建筑安装成本表
费用 项目单位成本(元/m2)建筑面积(m2)成本(元)
商业广场2100540001.13亿
SOHO公寓150060003900万
商务酒店1700200003400万
地下车库1700101081718万
室外管线320万
园林绿化及其他2802万
合计————2.344亿
2. 针对该项目在施工阶段成本控制的措施
施工阶段成本控制主要分为合同内造价控制和合同外费用控制两部分。合同内造价部分主要是指合同形成的固定部分，这部分造价控制的主要手段是控制房地产项目变更，尽量减少现场签证。合同外费用主要是指在合同中未明确部分，其中最主要的是对于部分质量要求高，市场价格差异较大的材料在招标阶段为简化程序，减少评标难度，由开发商预先统一定价，在施工阶段需由双方共同选定生产厂家并认证价格。这一部分价格已在确定房地产项目控制价时计入不可预见费．为做好施工阶段成本控制，该开发公司采取了以下措施：
2.1 把好设计变更，促进房地产项目造价的有效控制。
2.1.1 加强图纸会审，把设计变更尽量控制在项目开工前。
在项目开工前变更设计只需修改图纸，而在施工过程中变更设计则会造成返工，设计变更造成的损失明显增加。因此，在设计付诸实施之前，开发公司应组织包括造价在内的各专业技术人员详细审阅图纸，尽可能地把确实必须的设计变更提前到项目开工前。
2.1.2 加强设计变更管理，对所有变更进行严格把关。
凡是设计变更必须经提议者提出设计变更联系单，经施工、设计、监理、甲方四方签字，确认后生效，每项变更都按规定计算费用，做到心中有数。变更中对满足使用功能和现行标准的项目优先考虑，对提高使用要求和设计标准，方便施工等方面地项目从严把握。
2.1.3 控制进度款支付，保证投资。
房地产项目进度款支付与房地产项目的质量和进度相互制约，相互影响。房地产项目进度款跟不上施工进度，必然对施工单位产生不利，影响施工单位地积极性，进而影响施工进度和质量；房地产项目超进度付款也同样对房地产项目质量、投资和进度产生很大负作用，从而加大开发商风险，为使房地产项目款拨付与房地产项目进度相挂钩，采取了要求施工单位每月底进度月报，详细列出本月完成地分部分项房地产项目量及相应地工作量，现场跟踪审计单位房地产项目师对其报表进行跟踪，审核后的报表再经开发商造价人员复核，最后按下列计算公式拨付月进度款：
月进度款=每月复核房地产项目量-应扣备料款-保修款
对不合格房地产项目不予申报工作量，待返工检查合格后再支付进度款。
2.2 利用合同手段，落实索赔工作。索赔工作的关键是索赔提出的及时性、充分性、必要性和完整性，公司在签订合同时，合同条款里详细规定了索赔程序，即：
(1)索赔应在索赔事件发生后20天内书面通知被索赔方，被索赔方在接到索赔通知书14天内给予签证，或要求进一步补充理由和证据。若被索赔方在l0天内未答复，应视为该项索赔意向已被接受。超出索赔时限提出的索赔要求，被索赔方可以不予接受。
(2)索赔事件发生后，索赔应认真做好索赔事件发生后的周期记录，并通知被索赔方到场，索赔事件记录必须由被索赔方代表签字．如索赔事件继续发生，被索赔方要求索赔方提交进一步地详细报告，直至事件影响结束。
(3)索赔方在向被索赔方提出索赔通知20天内，应向被索赔方提交索赔报告，并在事件产生影响结束后20天内，向被索赔方提出最终索赔报告，报告内应简明列出事件性质、依据、相关证据和索赔款额等。
(4)索赔费用地计算，以补偿实际损失为原则计算索赔。
本项目通过前期预算控制价的分析，房地产项目造价符合同期市场行情，并满足了开发商限额设计要求；在实施过程中，通过控制变更，减少现场签证等手段，严格地控制了合同外的追加费用，现在项目竣工，总包单位合同范围内付款比例80％(合同条件为85％)，合同外增加投资为190万，控制在总造价1％以内。甲供材料部分比预算控制价低320万元，总体上达到了较好地成本控制效果见表2。
表2 实际成本与目标成本对比
商业广场SOHO公寓商务酒店地下车库室外管线园林绿化及其他合计
建筑面积54000260002000010108
预计投资1.13亿3900万3400万1718万320万2802万2.344亿
实际投资1.11亿3880万3380万1858万340万2730万2.3285亿
房地产项目的成本控制是贯穿整个房地产开发实施过程，在房地产项目施工阶段成本控制中，需要控制的因素很多，同时房地产企业内部既要有科学先进的成本控制支撑体系，又要充分发挥聘请外包单位“监理与造价咨询单位”的作用。这是一个很复杂的课题。本文主要做了以下工作：
详细分析了我国房地产项目成本控制的背景，施工阶段成本控制的重要性及特点。对房地产企业施工阶段成本控制的相关要素：建安成本的重点控制因素、企业内部支撑要素、监理单位及造价咨询单位在成本控制中的作用三个方面进行分析，指出存在的问题并提出解决措施。尤其提出两点可行性建议：在施工阶段进行动态合同管理和进行动态成本和工期控制。
参考文献
［1］ 徐逸飞.浅谈房地产项目的进度管理.江苏科技信息,2009,6(5)
［2］ 朱敏.房地产企业如何在开发过程中更好的控制房地产项目造价.管理科学，2008,15
［3］ 陈祥珍.房地产企业项目成本投资控制新探讨. 科技创业月刊,2009 18
［4］ 陈华颖.浅述房地产企业房地产项目造价控制的内容与重点.科技创新导,2009
【关键词】施工;成本控制;案例
Analyzing cost control measures of real estate project through some construction cases
Jiang Chun-bo1, Gao Dong-hong2
(1. Shandong Province Qianfo Mountain Hospital Jinan Shandong 250000;
2. Shandong Guotai Group Co., Ltd, Jinan Shandong 250000)
【Abstract】Through a specific case of the construction phase of factors affecting the real estate project cost analysis, to take appropriate measures to reduce costs, improve investment returns.
【Key words】Construction; Cost control; Case
对于房地产企业，理论上讲施工阶段对整个成本影响不大，但是施工阶段是资金投入的最大阶段。因此研究房地产企业在施工阶段的成本投入控制具有很大的意义。施工阶段的成本控制主要包括三个方面的内容，首先是施工阶段控制要点的积累，其次是成本管理的制度体系和组织构架，最后充分发挥聘请的监理单位及造价咨询单位的作用。本文通过通过案例对施工阶段影响房地产项目成本的因素进行分析。找出并分析施工阶段影响房地产项目成本控制的主要因素，对其进行深入分析并提出所能采取的措施。当然如果只是知道采取的措施而不去执行，仍然会让企业处于被动状态，这就要求企业有良好的制度、组织构架和执行力。本文通过查考房地产成功企业的管理模式（如万科公司）对企业在施工阶段的组织构架进行思考提出建议。以及在施工阶段如何实行目标管理进行探讨。鉴于目前外包形式的流行，企业应该充分合理利用监理公司和造价咨询公司的作用，使之在施工阶段保证质量和进度从而不影响成本，为企业树立良好的形象。
1. 项目概况
新世纪真珠广场项目是由山东星海房地产开发公司投资开发的商业地产项目，建设项目总用地面积106亩，建筑面积l1万平方米。总投资2．5亿，该项目于2005年7月份计划立项，分二期开发，一期为综合商业广场：地上四层，地下一层，建筑面积5．4万平方米；二期2栋15层SOHO公寓，一栋20层商务酒店，建筑面积5．6万平方米。表1是它的建筑安装成本分析表：
表1 建筑安装成本表
费用 项目单位成本(元/m2)建筑面积(m2)成本(元)
商业广场2100540001.13亿
SOHO公寓150060003900万
商务酒店1700200003400万
地下车库1700101081718万
室外管线320万
园林绿化及其他2802万
合计————2.344亿
2. 针对该项目在施工阶段成本控制的措施
施工阶段成本控制主要分为合同内造价控制和合同外费用控制两部分。合同内造价部分主要是指合同形成的固定部分，这部分造价控制的主要手段是控制房地产项目变更，尽量减少现场签证。合同外费用主要是指在合同中未明确部分，其中最主要的是对于部分质量要求高，市场价格差异较大的材料在招标阶段为简化程序，减少评标难度，由开发商预先统一定价，在施工阶段需由双方共同选定生产厂家并认证价格。这一部分价格已在确定房地产项目控制价时计入不可预见费．为做好施工阶段成本控制，该开发公司采取了以下措施：
2.1 把好设计变更，促进房地产项目造价的有效控制。
2.1.1 加强图纸会审，把设计变更尽量控制在项目开工前。
在项目开工前变更设计只需修改图纸，而在施工过程中变更设计则会造成返工，设计变更造成的损失明显增加。因此，在设计付诸实施之前，开发公司应组织包括造价在内的各专业技术人员详细审阅图纸，尽可能地把确实必须的设计变更提前到项目开工前。
2.1.2 加强设计变更管理，对所有变更进行严格把关。
凡是设计变更必须经提议者提出设计变更联系单，经施工、设计、监理、甲方四方签字，确认后生效，每项变更都按规定计算费用，做到心中有数。变更中对满足使用功能和现行标准的项目优先考虑，对提高使用要求和设计标准，方便施工等方面地项目从严把握。
2.1.3 控制进度款支付，保证投资。
房地产项目进度款支付与房地产项目的质量和进度相互制约，相互影响。房地产项目进度款跟不上施工进度，必然对施工单位产生不利，影响施工单位地积极性，进而影响施工进度和质量；房地产项目超进度付款也同样对房地产项目质量、投资和进度产生很大负作用，从而加大开发商风险，为使房地产项目款拨付与房地产项目进度相挂钩，采取了要求施工单位每月底进度月报，详细列出本月完成地分部分项房地产项目量及相应地工作量，现场跟踪审计单位房地产项目师对其报表进行跟踪，审核后的报表再经开发商造价人员复核，最后按下列计算公式拨付月进度款：
月进度款=每月复核房地产项目量-应扣备料款-保修款
对不合格房地产项目不予申报工作量，待返工检查合格后再支付进度款。
2.2 利用合同手段，落实索赔工作。索赔工作的关键是索赔提出的及时性、充分性、必要性和完整性，公司在签订合同时，合同条款里详细规定了索赔程序，即：
(1)索赔应在索赔事件发生后20天内书面通知被索赔方，被索赔方在接到索赔通知书14天内给予签证，或要求进一步补充理由和证据。若被索赔方在l0天内未答复，应视为该项索赔意向已被接受。超出索赔时限提出的索赔要求，被索赔方可以不予接受。
(2)索赔事件发生后，索赔应认真做好索赔事件发生后的周期记录，并通知被索赔方到场，索赔事件记录必须由被索赔方代表签字．如索赔事件继续发生，被索赔方要求索赔方提交进一步地详细报告，直至事件影响结束。
(3)索赔方在向被索赔方提出索赔通知20天内，应向被索赔方提交索赔报告，并在事件产生影响结束后20天内，向被索赔方提出最终索赔报告，报告内应简明列出事件性质、依据、相关证据和索赔款额等。
(4)索赔费用地计算，以补偿实际损失为原则计算索赔。
本项目通过前期预算控制价的分析，房地产项目造价符合同期市场行情，并满足了开发商限额设计要求；在实施过程中，通过控制变更，减少现场签证等手段，严格地控制了合同外的追加费用，现在项目竣工，总包单位合同范围内付款比例80％(合同条件为85％)，合同外增加投资为190万，控制在总造价1％以内。甲供材料部分比预算控制价低320万元，总体上达到了较好地成本控制效果见表2。
表2 实际成本与目标成本对比
商业广场SOHO公寓商务酒店地下车库室外管线园林绿化及其他合计
建筑面积54000260002000010108
预计投资1.13亿3900万3400万1718万320万2802万2.344亿
实际投资1.11亿3880万3380万1858万340万2730万2.3285亿
房地产项目的成本控制是贯穿整个房地产开发实施过程，在房地产项目施工阶段成本控制中，需要控制的因素很多，同时房地产企业内部既要有科学先进的成本控制支撑体系，又要充分发挥聘请外包单位“监理与造价咨询单位”的作用。这是一个很复杂的课题。本文主要做了以下工作：
详细分析了我国房地产项目成本控制的背景，施工阶段成本控制的重要性及特点。对房地产企业施工阶段成本控制的相关要素：建安成本的重点控制因素、企业内部支撑要素、监理单位及造价咨询单位在成本控制中的作用三个方面进行分析，指出存在的问题并提出解决措施。尤其提出两点可行性建议：在施工阶段进行动态合同管理和进行动态成本和工期控制。
参考文献
［1］ 徐逸飞.浅谈房地产项目的进度管理.江苏科技信息,2009,6(5)
［2］ 朱敏.房地产企业如何在开发过程中更好的控制房地产项目造价.管理科学，2008,15
［3］ 陈祥珍.房地产企业项目成本投资控制新探讨. 科技创业月刊,2009 18
［4］ 陈华颖.浅述房地产企业房地产项目造价控制的内容与重点.科技创新导,2009