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【摘 要】本文试从农村宅基地确权换证的重大意义出发，针对当前农村宅基地存在的问题进行思考剖析，提出一些相应的对策。
【关键词】农村宅基地；现状与分析
农村宅基地是农村集体经济组织是为满足本组织内成员的生活需要和从事家庭副业生产的需要而分配给农户使用的土地，包括农村村民的住房、附属用房（厨房、禽畜舍、厕所等）、沼气池（或太阳灶）和小庭院（或天井）用地，以及房前房后少量的绿化用地。我国农村宅基地的特点是分布广且零散，布局不够合理，单户占用面积大。农村宅基地问题是土地管理中的一个热点问题，事关社会稳定和经济发展。通过近两年的全县农村宅基地确权换证工作，本人发现农村宅基地与高速发展的社会经济有许多不协调的地方，不可避免的暴露出许多问题，需要我们认真去分析、解决。
当前农村宅基地的现状
“一户多宅”现象严重。根据《中华人民共和国土地管理法》有关之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，但是由于宅基地的取得是无偿的，新占宅基地比较容易，往往导致一户多宅现象时有发生。一是随着新农村的建设发展，有些农户嫌弃以前的居住位置比较偏僻，交通不方便，于是想尽一切办法占用区位优越，交通方便，地势平坦的地方私自占地建房，新房建成后，由于宅基地使用权管理制度又不健全，旧房往往依然存在。二是有些村干部自私思想较严重，他们认为当干部就是多吃点，多用点，多占点，于是他们利用自己手中的权利在本村内超占土地，大搞建设，拥有两套三套房屋的问题时有存在。
农村出现大量空闲房。根据本次宅基地确权换证统计发现，现在农村空闲房率达到20%，有的村甚至达到40%，导致这一问题的出现，一是由于规划意识淡薄，新房建成后旧房没有及时拆除依然空闲抛弃，二是由于沂水县大部分地形属于低山丘陵区，很多农村青年不习惯山区的生活环境，导致很多青年在县城购买新楼房，陆续迁入城镇定居，原有的住宅只能空闲起来。由于中国当前的制度约束，这些闲置空房无法流转和循环利用，其中大部分只能任凭自然损毁倒塌，原来的旧宅基就行成了空闲房造成农村土地资源的巨大浪费。
选址的盲目性占地的随意性。根据土地管理法有关之规定，城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模，但是在实际建设过程中由于缺乏科学合理规划，建房户的法律法规意识比较淡薄，认为我的承包地就是我的私有财产，占地搞建设建房子是我自己的事情，想怎么建就怎么建，导致占用基本农田建房的问题时有发生，这些的房子由于不符合土地利用总体规划和村庄集镇建设规划，在本次确权发证过程中只能搁置，不能确权发证给建房户。
宅基地管理有关问题的分析及对策
坚决贯彻执行土地管理法有关之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积根据我县的实际情况一般每户不能超过200平方米。村民申请建房需要使用宅基地的，首先向本村村民委员会提出申请，经审查符合申请条件并张榜公布，公示期满无异议后，经乡镇人民政府审核，报县级人民政府批准。经依法批准的宅基地，村民委员会应及时将审批结果张榜公布
严格审查申请条件，只有符合下列条件的才能取得宅基地：年满20周岁的本村村民，因结婚等原因，确需新建房屋分户的；因实施村镇建设规划，需要重新安排宅基地的；原房屋破旧，宅基地面积偏小，需要新翻建、扩建的；原本村现役军人配偶，且配偶及子女户口已落户在本村组且无住房的；因自然灾害等原因，需要新建住宅的；经县级以上人民政府批准回原籍落户定居，且农村却无住宅的；
严格审查申报材料：用地申请；申请人家庭成员身份证明复印件；原有宅基地《集体土地使用证》；提供标注用地位置的乡级土地利用总体规划图；申请人同意退出原使用的住宅用地，并交付集体经济组织重新安排使用的承诺书；市县国土资源部门要求提供的其他材料（包括外地迁入户提供原籍所在地市、县国土资源部门出具的无宅基地证明；确需分户另行建房的提供双方签订的分户协议；承包地调整协议；本集体经济组织或村民小组张榜公布情况资料等）。
对于未办理建房用地手续擅自建设的房屋，如果符合土地利用总体规划和村镇建设规划及其他农村宅基地许可条件的，经申请报经县人民政府审批准予补办宅基地用地手续；对于违反土地利用总体规划的，应当依法限期拆除，恢复土地原状；对于符合土地利用总体规划、但超过有关规定面积标准的，建议对于超占部分实行有偿使用制度；属于其他原因的超占部分，限期拆除在超占的土地上新建的房屋。
建立严格的宅基地收回转让制度。严格落实一户一宅制度，对于农村村民有两处以上的宅基地，村民委员会需将多余的宅基地依法收回，统一安排使用。有地上附着物的，村民委员要根据实际情况进行评估打价，对农户进行合理补偿。对于合法取得的宅基地，由于各种原因如考学，参军，招工的原因户口迁出本村且在外已有住房的，经有关部门批准后，其原有的宅基地连同房屋可一并有偿转让给符合条件的宅基地申请户，
建立完善的措施整治空闲房。从土地利用总体规划入手，建立完善的村庄规划体系，确定建设用地规模，搞好规划布局，防止用地规模向外扩展，对村内的空闲房优先安置符合申请条件的农户进行重新开发建设。结合社会主义新农村建设的有利契机，以规划引导发展，合理高效利用土地资源，按照“撤并自然村，建设中心村”的原则，加快农村中心村建设，对于自然村要积极稳妥的推进旧村改造，进行农村建设用地复垦，逐步消除空心村，实现节约集约用地。
张德民山东省沂水县国土资源局xia012@126.com13791571380
参考文献：
[1]武京濤.中国农村宅基地的现状、原因及盘活措施[J].经济研究导刊，2013，18.
[2]何艾霏.当前农村宅基地流转现状与管理对策探讨[J].资源节约与环保，2013，07.
[3]何维佳，陈美球，王亚平.当前农村宅基地管理的困境及对策研究[J].中国农学通报，2010，19.
[4]徐伟.城乡一体化进程中农村宅基地流转问题探析[J].兰州学刊，2010，10.
【关键词】农村宅基地；现状与分析
农村宅基地是农村集体经济组织是为满足本组织内成员的生活需要和从事家庭副业生产的需要而分配给农户使用的土地，包括农村村民的住房、附属用房（厨房、禽畜舍、厕所等）、沼气池（或太阳灶）和小庭院（或天井）用地，以及房前房后少量的绿化用地。我国农村宅基地的特点是分布广且零散，布局不够合理，单户占用面积大。农村宅基地问题是土地管理中的一个热点问题，事关社会稳定和经济发展。通过近两年的全县农村宅基地确权换证工作，本人发现农村宅基地与高速发展的社会经济有许多不协调的地方，不可避免的暴露出许多问题，需要我们认真去分析、解决。
当前农村宅基地的现状
“一户多宅”现象严重。根据《中华人民共和国土地管理法》有关之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，但是由于宅基地的取得是无偿的，新占宅基地比较容易，往往导致一户多宅现象时有发生。一是随着新农村的建设发展，有些农户嫌弃以前的居住位置比较偏僻，交通不方便，于是想尽一切办法占用区位优越，交通方便，地势平坦的地方私自占地建房，新房建成后，由于宅基地使用权管理制度又不健全，旧房往往依然存在。二是有些村干部自私思想较严重，他们认为当干部就是多吃点，多用点，多占点，于是他们利用自己手中的权利在本村内超占土地，大搞建设，拥有两套三套房屋的问题时有存在。
农村出现大量空闲房。根据本次宅基地确权换证统计发现，现在农村空闲房率达到20%，有的村甚至达到40%，导致这一问题的出现，一是由于规划意识淡薄，新房建成后旧房没有及时拆除依然空闲抛弃，二是由于沂水县大部分地形属于低山丘陵区，很多农村青年不习惯山区的生活环境，导致很多青年在县城购买新楼房，陆续迁入城镇定居，原有的住宅只能空闲起来。由于中国当前的制度约束，这些闲置空房无法流转和循环利用，其中大部分只能任凭自然损毁倒塌，原来的旧宅基就行成了空闲房造成农村土地资源的巨大浪费。
选址的盲目性占地的随意性。根据土地管理法有关之规定，城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模，但是在实际建设过程中由于缺乏科学合理规划，建房户的法律法规意识比较淡薄，认为我的承包地就是我的私有财产，占地搞建设建房子是我自己的事情，想怎么建就怎么建，导致占用基本农田建房的问题时有发生，这些的房子由于不符合土地利用总体规划和村庄集镇建设规划，在本次确权发证过程中只能搁置，不能确权发证给建房户。
宅基地管理有关问题的分析及对策
坚决贯彻执行土地管理法有关之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积根据我县的实际情况一般每户不能超过200平方米。村民申请建房需要使用宅基地的，首先向本村村民委员会提出申请，经审查符合申请条件并张榜公布，公示期满无异议后，经乡镇人民政府审核，报县级人民政府批准。经依法批准的宅基地，村民委员会应及时将审批结果张榜公布
严格审查申请条件，只有符合下列条件的才能取得宅基地：年满20周岁的本村村民，因结婚等原因，确需新建房屋分户的；因实施村镇建设规划，需要重新安排宅基地的；原房屋破旧，宅基地面积偏小，需要新翻建、扩建的；原本村现役军人配偶，且配偶及子女户口已落户在本村组且无住房的；因自然灾害等原因，需要新建住宅的；经县级以上人民政府批准回原籍落户定居，且农村却无住宅的；
严格审查申报材料：用地申请；申请人家庭成员身份证明复印件；原有宅基地《集体土地使用证》；提供标注用地位置的乡级土地利用总体规划图；申请人同意退出原使用的住宅用地，并交付集体经济组织重新安排使用的承诺书；市县国土资源部门要求提供的其他材料（包括外地迁入户提供原籍所在地市、县国土资源部门出具的无宅基地证明；确需分户另行建房的提供双方签订的分户协议；承包地调整协议；本集体经济组织或村民小组张榜公布情况资料等）。
对于未办理建房用地手续擅自建设的房屋，如果符合土地利用总体规划和村镇建设规划及其他农村宅基地许可条件的，经申请报经县人民政府审批准予补办宅基地用地手续；对于违反土地利用总体规划的，应当依法限期拆除，恢复土地原状；对于符合土地利用总体规划、但超过有关规定面积标准的，建议对于超占部分实行有偿使用制度；属于其他原因的超占部分，限期拆除在超占的土地上新建的房屋。
建立严格的宅基地收回转让制度。严格落实一户一宅制度，对于农村村民有两处以上的宅基地，村民委员会需将多余的宅基地依法收回，统一安排使用。有地上附着物的，村民委员要根据实际情况进行评估打价，对农户进行合理补偿。对于合法取得的宅基地，由于各种原因如考学，参军，招工的原因户口迁出本村且在外已有住房的，经有关部门批准后，其原有的宅基地连同房屋可一并有偿转让给符合条件的宅基地申请户，
建立完善的措施整治空闲房。从土地利用总体规划入手，建立完善的村庄规划体系，确定建设用地规模，搞好规划布局，防止用地规模向外扩展，对村内的空闲房优先安置符合申请条件的农户进行重新开发建设。结合社会主义新农村建设的有利契机，以规划引导发展，合理高效利用土地资源，按照“撤并自然村，建设中心村”的原则，加快农村中心村建设，对于自然村要积极稳妥的推进旧村改造，进行农村建设用地复垦，逐步消除空心村，实现节约集约用地。
张德民山东省沂水县国土资源局xia012@126.com13791571380
参考文献：
[1]武京濤.中国农村宅基地的现状、原因及盘活措施[J].经济研究导刊，2013，18.
[2]何艾霏.当前农村宅基地流转现状与管理对策探讨[J].资源节约与环保，2013，07.
[3]何维佳，陈美球，王亚平.当前农村宅基地管理的困境及对策研究[J].中国农学通报，2010，19.
[4]徐伟.城乡一体化进程中农村宅基地流转问题探析[J].兰州学刊，2010，10.