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国内地产：
政策市场双拐点投资空间收窄
十八届三中全会让中国房地产来到了拐点。
十八届三中全会公报提出，要建立城乡统一的建设用地市场。房地产业内人士一直认为，如果这一设计能够有力实施，土地供应能够有效增加，那么，“地价推高房价”的魔咒就有望得到破解。
目前看来，从李嘉诚撤资开始，到随后的王石、潘石屹出售旗下股份和项目，再到各地楼市投资客传出的集中抛售，以及10月份各种房地产相关数据的反转，直至十八届三中全会上释放的增加土地供应、加快房源供给等方面的政策信号，这些政策可能会影响到2014年乃至2015年市场的发展方向，并引向一个判断：改革将加快房地产泡沫破裂。
在此背景下，未来楼市的供应结构是低端有保障、中端有支持、高端有市场的三元供应体系，所以未来房地产将更加多元化。目前已经有一部分开发商有意将更多的注意力转移到中高端市场。而这也意味着，未来满足普通购房者自住需求的住宅价格将有望被拉低。
那么，对于普通置业者、投资者来说，房地产将来的保值增值功能如何、是否值得投资、何时何地以及如何投资，就成为很迫切的问题了。
首先看商业地产。
“双11”当晚9时，当淘宝天猫“双十一”交易额突破300亿元后，阿里集团董事会主席兼CEO马云在阿里巴巴总部的新闻直播间骄傲地表示，300亿元不是问题，自己不关心数字，而是希望借助市场力量将房价、物价打下去。
马云的话遭到诸多调侃。任志强称“300亿元也就是几块地钱”。保利地产余英则不屑地表示：“马云知道全国一年房地产的总销售额吗？”有网友表示：“恒大若是联合万科等千家房地产搞个中国购房节，一天搞五千亿元也是可能的。”
虽然这些调侃道出了当下房价高企的现实，但是同样不可否认的是，电商冲击、成本高企和消费走低已经成为零售类上市公司的三大“业绩杀手”。这也正是马云与王健林一个亿赌局的可赌性所在。上海商情-快速消费品研究中心指出，在宏观经济增速放缓、政府限制公款消费的要求及电子商务冲击下，零售业态进入微利时代。商务部今年上半年重点监测的百货企业中，销售平均增长10.6%，净利润平均跌幅为16%。除宏观经济作用外，电商的强势、租金与人力成本的施压、新店费用攀升以及自身发展限制，导致多数百货店正在经历阵痛。
支撑未来商业地产的产业可能只有“现场消费”的如餐饮、美容美发等产业。商业地产布局，需要瞄准产业趋势。
海外地产：
投资、移民等多重利好引投资热潮
由房地产引发的资产意识已经深入人心，随着民间资本进一步累积，人们在刚需完成后，将资产增值作为进一步的需求，不动产自然成为不二选择。然而面对国内投资渠道有限、人民币升值及金融危机后海外资产估值处于相对低谷等因素的影响，国人遂将目光逐步投向海外。世邦魏理仕发布的《中国资本进军海外房地产投资》报告就指出，以中国当前可投资资产超过一千万元人民币的高净值人群的资产规模估算，未来或有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场，约占个人投资者人群可投资资产的5%。
2013年11月15日中国海外房地产投资继续大幅增长。据仲量联行公布的数据显示，截至昨日，2013年中国海外房地产交易额已突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史最高纪录。
在投资目的地方面，根据目前市场经验，表现最为活跃的市场为欧洲、美国、澳大利亚和新加坡。
中国房地产机构投资者对购买美国、澳大利亚和新加坡资产的兴趣也有所增加。2013年第三季度，中国境外投资者在澳大利亚商业房地产市场的交易额接近5亿美元，较去年同期上涨近一倍；在新加坡市场，今年年初，Bright Ruby出资10亿美元购买了新加坡的一个酒店和零售综合体，成为新加坡历史上最大的一宗商业房地产交易；在经历了几年的观望之后，中国房地产机构投资者今年开始以大手笔进军美国房地产市场，2013年在美国房地产市场的总投资额突破20亿美元，预计今年最后一个季度还将达成更多交易。
过去三年间，欧洲地区一直是中国投资者最先关注的地区，其中大部分的房地产交易是在英国达成的。2013年，这种趋势得以持续，但交易地范围有所扩大，已遍及整个欧洲大陆，同时投资者对南欧和中欧地区的投资兴趣也有所增加。但是，英国仍是整个欧洲地区最受投资者青睐的市场，那些寻求高收益率的投资者仍重点关注伦敦中心地区的办公楼和住宅资产。中国学生在英国人数之多，超过在欧洲其它国家的中国学生人数总合的两倍还多，而这些学生中还不包括超过一万名香港学生。
英国伦敦作为中国买家投资海外住宅的首选城市，一直维持着强劲的增长态势。海外尤其是中国买家在伦敦市场可享有一些有利条件，使其成为规避风险和获取利益的最佳选择。这些有利条件包括：海外买家持有及转手房产均不设限制；人民币兑英镑的汇率优势可使得中国买家节省近三成的购房成本；海外买家无需支付房产税、资本利得税，使投资收益最大化；海外买家可申请购房贷款，利率低至3%，贷款比例高达75%；租赁市场表现强劲，租金收益率高；大部分房屋可拥有永久产权或长期租赁产权；完善的法律、税务及简单便捷的购房体系，使海外投资者在国内即可轻松购买伦敦物业。
目前在伦敦中心地区购置物业的买家仅有30%是英国投资者，其余70%为海外投资者，其中亚洲投资者的占比接近35%。在这些亚洲买家中，年龄在40岁以上的买家约占到84%；从职业来看，来自金融行业的买家占比最高，约为23%；而买家以投资为目的买入后出租的占比高达85%。
在传统移民国政策收紧之际，欧洲一些国家为了提振经济大开移民之门，自2012年起作为欧洲新兴移民国（塞浦路斯、希腊、葡萄牙、西班牙）郑重打出“买房送居留”甚至“买房直接入籍”等投资移民牌后，一定程度上分散了国人海外置业的投资。与美国、加拿大这些传统移入国相比，欧洲这些移民项目在申请条件、投资门槛、审批速度方面更具明显优势。从而在2013年移民市场上稳稳地占据了一席之地，可谓“后来者居上”。
申请门槛低、办理周期短；投资额度低、签证通过率高；居住要求低、兼具投资价值，是此类“买房移民”的共同特点，相对严苛的老牌移民国家无法达到要求的投资人来说是个不错的选择。目前最为典型的葡萄牙、西班牙、希腊、塞浦路斯四个国家中，门槛最低的是希腊，仅需25万欧元。葡萄牙和西班牙，投资要求是50万欧元起。而如果想顺利的投资这些国家，先搞清楚各国房产税情况是十分有必要的。
政策市场双拐点投资空间收窄
十八届三中全会让中国房地产来到了拐点。
十八届三中全会公报提出，要建立城乡统一的建设用地市场。房地产业内人士一直认为，如果这一设计能够有力实施，土地供应能够有效增加，那么，“地价推高房价”的魔咒就有望得到破解。
目前看来，从李嘉诚撤资开始，到随后的王石、潘石屹出售旗下股份和项目，再到各地楼市投资客传出的集中抛售，以及10月份各种房地产相关数据的反转，直至十八届三中全会上释放的增加土地供应、加快房源供给等方面的政策信号，这些政策可能会影响到2014年乃至2015年市场的发展方向，并引向一个判断：改革将加快房地产泡沫破裂。
在此背景下，未来楼市的供应结构是低端有保障、中端有支持、高端有市场的三元供应体系，所以未来房地产将更加多元化。目前已经有一部分开发商有意将更多的注意力转移到中高端市场。而这也意味着，未来满足普通购房者自住需求的住宅价格将有望被拉低。
那么，对于普通置业者、投资者来说，房地产将来的保值增值功能如何、是否值得投资、何时何地以及如何投资，就成为很迫切的问题了。
首先看商业地产。
“双11”当晚9时，当淘宝天猫“双十一”交易额突破300亿元后，阿里集团董事会主席兼CEO马云在阿里巴巴总部的新闻直播间骄傲地表示，300亿元不是问题，自己不关心数字，而是希望借助市场力量将房价、物价打下去。
马云的话遭到诸多调侃。任志强称“300亿元也就是几块地钱”。保利地产余英则不屑地表示：“马云知道全国一年房地产的总销售额吗？”有网友表示：“恒大若是联合万科等千家房地产搞个中国购房节，一天搞五千亿元也是可能的。”
虽然这些调侃道出了当下房价高企的现实，但是同样不可否认的是，电商冲击、成本高企和消费走低已经成为零售类上市公司的三大“业绩杀手”。这也正是马云与王健林一个亿赌局的可赌性所在。上海商情-快速消费品研究中心指出，在宏观经济增速放缓、政府限制公款消费的要求及电子商务冲击下，零售业态进入微利时代。商务部今年上半年重点监测的百货企业中，销售平均增长10.6%，净利润平均跌幅为16%。除宏观经济作用外，电商的强势、租金与人力成本的施压、新店费用攀升以及自身发展限制，导致多数百货店正在经历阵痛。
支撑未来商业地产的产业可能只有“现场消费”的如餐饮、美容美发等产业。商业地产布局，需要瞄准产业趋势。
海外地产：
投资、移民等多重利好引投资热潮
由房地产引发的资产意识已经深入人心，随着民间资本进一步累积，人们在刚需完成后，将资产增值作为进一步的需求，不动产自然成为不二选择。然而面对国内投资渠道有限、人民币升值及金融危机后海外资产估值处于相对低谷等因素的影响，国人遂将目光逐步投向海外。世邦魏理仕发布的《中国资本进军海外房地产投资》报告就指出，以中国当前可投资资产超过一千万元人民币的高净值人群的资产规模估算，未来或有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场，约占个人投资者人群可投资资产的5%。
2013年11月15日中国海外房地产投资继续大幅增长。据仲量联行公布的数据显示，截至昨日，2013年中国海外房地产交易额已突破50亿美元，刷新了2012年全年40亿美元的历史最高纪录。
在投资目的地方面，根据目前市场经验，表现最为活跃的市场为欧洲、美国、澳大利亚和新加坡。
中国房地产机构投资者对购买美国、澳大利亚和新加坡资产的兴趣也有所增加。2013年第三季度，中国境外投资者在澳大利亚商业房地产市场的交易额接近5亿美元，较去年同期上涨近一倍；在新加坡市场，今年年初，Bright Ruby出资10亿美元购买了新加坡的一个酒店和零售综合体，成为新加坡历史上最大的一宗商业房地产交易；在经历了几年的观望之后，中国房地产机构投资者今年开始以大手笔进军美国房地产市场，2013年在美国房地产市场的总投资额突破20亿美元，预计今年最后一个季度还将达成更多交易。
过去三年间，欧洲地区一直是中国投资者最先关注的地区，其中大部分的房地产交易是在英国达成的。2013年，这种趋势得以持续，但交易地范围有所扩大，已遍及整个欧洲大陆，同时投资者对南欧和中欧地区的投资兴趣也有所增加。但是，英国仍是整个欧洲地区最受投资者青睐的市场，那些寻求高收益率的投资者仍重点关注伦敦中心地区的办公楼和住宅资产。中国学生在英国人数之多，超过在欧洲其它国家的中国学生人数总合的两倍还多，而这些学生中还不包括超过一万名香港学生。
英国伦敦作为中国买家投资海外住宅的首选城市，一直维持着强劲的增长态势。海外尤其是中国买家在伦敦市场可享有一些有利条件，使其成为规避风险和获取利益的最佳选择。这些有利条件包括：海外买家持有及转手房产均不设限制；人民币兑英镑的汇率优势可使得中国买家节省近三成的购房成本；海外买家无需支付房产税、资本利得税，使投资收益最大化；海外买家可申请购房贷款，利率低至3%，贷款比例高达75%；租赁市场表现强劲，租金收益率高；大部分房屋可拥有永久产权或长期租赁产权；完善的法律、税务及简单便捷的购房体系，使海外投资者在国内即可轻松购买伦敦物业。
目前在伦敦中心地区购置物业的买家仅有30%是英国投资者，其余70%为海外投资者，其中亚洲投资者的占比接近35%。在这些亚洲买家中，年龄在40岁以上的买家约占到84%；从职业来看，来自金融行业的买家占比最高，约为23%；而买家以投资为目的买入后出租的占比高达85%。
在传统移民国政策收紧之际，欧洲一些国家为了提振经济大开移民之门，自2012年起作为欧洲新兴移民国（塞浦路斯、希腊、葡萄牙、西班牙）郑重打出“买房送居留”甚至“买房直接入籍”等投资移民牌后，一定程度上分散了国人海外置业的投资。与美国、加拿大这些传统移入国相比，欧洲这些移民项目在申请条件、投资门槛、审批速度方面更具明显优势。从而在2013年移民市场上稳稳地占据了一席之地，可谓“后来者居上”。
申请门槛低、办理周期短；投资额度低、签证通过率高；居住要求低、兼具投资价值，是此类“买房移民”的共同特点，相对严苛的老牌移民国家无法达到要求的投资人来说是个不错的选择。目前最为典型的葡萄牙、西班牙、希腊、塞浦路斯四个国家中，门槛最低的是希腊，仅需25万欧元。葡萄牙和西班牙，投资要求是50万欧元起。而如果想顺利的投资这些国家，先搞清楚各国房产税情况是十分有必要的。