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【摘 要】公共物业管理系统是近年来为适应住宅小区智能化建设和管理而兴起的一种新型产业，它的出现为智能化住宅小区的现代化管理提供了保障。本文通过对智能化住宅小区有关公共物业管理的功能需求及建设目标的分析，为当前智能化住宅小区公共物业管理系统的开发建设及应用管理提出了明确的要求，力求避免系统开发中存在的有关结构复杂、代码重用率低、软件开发效率低下等问题，提高公共物业管理系统的开发和应用水平。
【关键词】公共物业管理；智能化住宅小区；信息管理；软件开发；系统管理；住户管理；设备管理；收费管理
1、前言
随着房地产业的迅猛发展，大量住宅小区投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。同时，人民生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多要求，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素。
公共物业管理系统是小区物业管理部门用来对住宅小区内的建筑、住户、设备、人员等信息进行综合管理的一个信息管理系统。根据客户要求，系统要能对小区内建筑、公共设备、住户等基本信息实现录入、修改、查询和删除等操作，并且实现包括水、电、煤气费在内的各项物业管理费用的统计、查询和报表生成。
公共物业管理系统要实现以下主要功能：
1）工程设备管理：建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息；对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备；对出现故障的的设备从维修申请，到派工、维修、完工验收、回访等实现过程化管理。
2）保安消防管理：消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。
3）系统维护管理系统：主要模块系统初始化设置、系统编码管理、系统权限管理、操作日志、数据备份、数据恢复、清空数据。
4）其他接口系统：全面的物业管理系统还应该包括楼宇自控系统、门禁考勤系统、停车场管理系统、智能监控系统、安全防护系统、巡查管理系统等的集中后台控制和管理，可以实现通过网通、电信、移动等运营商的短信网关群发短信的功能，以及物业管理部门独有的动态、智能工单派发技术等。
由于其后端一般均采用统一的计算机网络平台和系统平台技术，因而很容易实现各个系统之间的互联、互通和信息共享。我们可在通用物业管理业务平台技术基础上，针对各物业公司物业管理项目的实际运作模式做进一步的开发和集成工作，并结合数据结构和工作流定制技术，最大程度地实现整个产品的适用性和可扩展性。
2、公共物业管理系统功能需求分析
实现小区物业管理系统功能模块图如下：
图1 系统功能模块图
1）系统管理模块
系统管理模块是整个物业管理系统的核心，在区分不同用户的使用权限、加强软件使用安全性和保证数据安全方面起着关键的作用。具体包括：用户管理、用户授权、更改密码、系统设置、系统初始化、数据库备份、恢复这几个子模块。
2）住户管理模块
该模块完成对新增住户基本信息（姓名、人口、住房面积等）的登记和已有住户信息的修改、查询和删除，是系统最基本的功能。该模块具体又分为住户登记、住户修改、住户修改、住户查询和住户删除四个子模块。
3）设备管理模块
该模块实现对小区内各项公共设备（如：路灯、排水管等）的管理，为各项设备建立信息档案，记录各设备检查＼维修＼保养记录。具体又分为设备登记、设备报修、设备检查和设备保养这四个子模块。
4）房产管理模块
该模块主要是针对小区内的建筑，实现对小区内每一栋建筑、每栋建筑内的每套住房进行管理，考虑到业主对每个单元的买卖变更，该模块还应该包括住房房产所有权的管理。该模块具体分为：建筑图纸管理、户型图纸管理、房产所有权管理等。
5）人事管理模块
该模块主要是针对物业管理部门内部的工作人员的，实现对物业管理人员、保安/保洁人员的管理。包括：员工信息录入、查询、工资管理、员工考勤记录和员工考核记录这几个子模块。
6）收费管理模块
该模块主要实现对已经入住的住户进行费用（物业管理费、水费、电费和煤气费）缴纳的各方面管理，具体包括以下几个部分：收费类别设置、收费项目设置、计量单位设置、表设置、用户抄表、应收款和收款单等。
3、公共物业管理系统建设目标
将物业管理纳入住宅产品的整个生命周期，全盘考虑，是高质量、智能化住宅小区建设的必然要求。具体体现在如下几个方面：
1）现代智能化住宅小区建设更多地采用新材料、新技术，提供物业管理的部门应全面掌握住宅小区在设计、施工过程中的方法和思路，在为用户提供服务时作到胸中有数。
2）为了为用户提供更好的服务，就必须将物业管理部门的成功经验融合到小区的前期设计中去。如根据小区的规模和级别，应如何设计停车场才能做到安全可靠等。
3）小区智能化是住宅产品发展的必然趋势，而智能化的小区需要专业化、高水平的物业管理队伍。传统的物业管理完全是人工管理，智能化小区采用网络化电脑管理，不仅快捷准确，还可以降低物业管理办公费用，而且提高了公司的物业管理形象。
4）采用网络化物业管理后，利用小区自身的软硬件条件，可以对用户提供更多增值服务，如商品信息，经济及股市动态等。同时采用全新的物业管理模式，可减少常规物业管理人员的50%左右，节约开支。
4、公共物业管理系统总体架构
根据系统的实施目标和住宅建设中物业管理的过程，科学制定小区物业管理系统总体架构。智能小区的信息服务与物业管理中心，是向小区内每一家庭提供公共服务的设施，通常由住宅小区开发商负责建设，同时也要得到政府在资讯和通讯方面提供相关服务的支持。智能小区“服务与管理中心”是主要的服务与管理，包括“综合信息与资讯服务”和“公共物业管理”以下两项的内容。
现代化智能小区的文明建设是建立在社区内的公共物业管理现代化的基础之上的，这也是智能小区“服务与管理中心”所要求的管理内容，其内容通常包括以下几个方面：
1）小区内集中的安全防范综合管理：包括家庭防盗报警系统、家庭消防报警系统、门禁系统、家庭可视对讲系统、小区周边防盗监视系统、小区消防监控制系统等；
2）小区内公共场所的机电设施集中管理：包括小区供小集中控制系统、小区供电集中监视系统、小区电梯控制系统、小区停车场监控系统等；
3）小区房产与承租户管理：包括小区住户信息管理、小区房产信息管理等；
4）小区物业保养与维修管理；
5）小区内家庭四表（电表、水表、煤气表、热表）计量、收费与统计。
【关键词】公共物业管理；智能化住宅小区；信息管理；软件开发；系统管理；住户管理；设备管理；收费管理
1、前言
随着房地产业的迅猛发展，大量住宅小区投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。同时，人民生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多要求，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素。
公共物业管理系统是小区物业管理部门用来对住宅小区内的建筑、住户、设备、人员等信息进行综合管理的一个信息管理系统。根据客户要求，系统要能对小区内建筑、公共设备、住户等基本信息实现录入、修改、查询和删除等操作，并且实现包括水、电、煤气费在内的各项物业管理费用的统计、查询和报表生成。
公共物业管理系统要实现以下主要功能：
1）工程设备管理：建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息；对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备；对出现故障的的设备从维修申请，到派工、维修、完工验收、回访等实现过程化管理。
2）保安消防管理：消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。
3）系统维护管理系统：主要模块系统初始化设置、系统编码管理、系统权限管理、操作日志、数据备份、数据恢复、清空数据。
4）其他接口系统：全面的物业管理系统还应该包括楼宇自控系统、门禁考勤系统、停车场管理系统、智能监控系统、安全防护系统、巡查管理系统等的集中后台控制和管理，可以实现通过网通、电信、移动等运营商的短信网关群发短信的功能，以及物业管理部门独有的动态、智能工单派发技术等。
由于其后端一般均采用统一的计算机网络平台和系统平台技术，因而很容易实现各个系统之间的互联、互通和信息共享。我们可在通用物业管理业务平台技术基础上，针对各物业公司物业管理项目的实际运作模式做进一步的开发和集成工作，并结合数据结构和工作流定制技术，最大程度地实现整个产品的适用性和可扩展性。
2、公共物业管理系统功能需求分析
实现小区物业管理系统功能模块图如下：
图1 系统功能模块图
1）系统管理模块
系统管理模块是整个物业管理系统的核心，在区分不同用户的使用权限、加强软件使用安全性和保证数据安全方面起着关键的作用。具体包括：用户管理、用户授权、更改密码、系统设置、系统初始化、数据库备份、恢复这几个子模块。
2）住户管理模块
该模块完成对新增住户基本信息（姓名、人口、住房面积等）的登记和已有住户信息的修改、查询和删除，是系统最基本的功能。该模块具体又分为住户登记、住户修改、住户修改、住户查询和住户删除四个子模块。
3）设备管理模块
该模块实现对小区内各项公共设备（如：路灯、排水管等）的管理，为各项设备建立信息档案，记录各设备检查＼维修＼保养记录。具体又分为设备登记、设备报修、设备检查和设备保养这四个子模块。
4）房产管理模块
该模块主要是针对小区内的建筑，实现对小区内每一栋建筑、每栋建筑内的每套住房进行管理，考虑到业主对每个单元的买卖变更，该模块还应该包括住房房产所有权的管理。该模块具体分为：建筑图纸管理、户型图纸管理、房产所有权管理等。
5）人事管理模块
该模块主要是针对物业管理部门内部的工作人员的，实现对物业管理人员、保安/保洁人员的管理。包括：员工信息录入、查询、工资管理、员工考勤记录和员工考核记录这几个子模块。
6）收费管理模块
该模块主要实现对已经入住的住户进行费用（物业管理费、水费、电费和煤气费）缴纳的各方面管理，具体包括以下几个部分：收费类别设置、收费项目设置、计量单位设置、表设置、用户抄表、应收款和收款单等。
3、公共物业管理系统建设目标
将物业管理纳入住宅产品的整个生命周期，全盘考虑，是高质量、智能化住宅小区建设的必然要求。具体体现在如下几个方面：
1）现代智能化住宅小区建设更多地采用新材料、新技术，提供物业管理的部门应全面掌握住宅小区在设计、施工过程中的方法和思路，在为用户提供服务时作到胸中有数。
2）为了为用户提供更好的服务，就必须将物业管理部门的成功经验融合到小区的前期设计中去。如根据小区的规模和级别，应如何设计停车场才能做到安全可靠等。
3）小区智能化是住宅产品发展的必然趋势，而智能化的小区需要专业化、高水平的物业管理队伍。传统的物业管理完全是人工管理，智能化小区采用网络化电脑管理，不仅快捷准确，还可以降低物业管理办公费用，而且提高了公司的物业管理形象。
4）采用网络化物业管理后，利用小区自身的软硬件条件，可以对用户提供更多增值服务，如商品信息，经济及股市动态等。同时采用全新的物业管理模式，可减少常规物业管理人员的50%左右，节约开支。
4、公共物业管理系统总体架构
根据系统的实施目标和住宅建设中物业管理的过程，科学制定小区物业管理系统总体架构。智能小区的信息服务与物业管理中心，是向小区内每一家庭提供公共服务的设施，通常由住宅小区开发商负责建设，同时也要得到政府在资讯和通讯方面提供相关服务的支持。智能小区“服务与管理中心”是主要的服务与管理，包括“综合信息与资讯服务”和“公共物业管理”以下两项的内容。
现代化智能小区的文明建设是建立在社区内的公共物业管理现代化的基础之上的，这也是智能小区“服务与管理中心”所要求的管理内容，其内容通常包括以下几个方面：
1）小区内集中的安全防范综合管理：包括家庭防盗报警系统、家庭消防报警系统、门禁系统、家庭可视对讲系统、小区周边防盗监视系统、小区消防监控制系统等；
2）小区内公共场所的机电设施集中管理：包括小区供小集中控制系统、小区供电集中监视系统、小区电梯控制系统、小区停车场监控系统等；
3）小区房产与承租户管理：包括小区住户信息管理、小区房产信息管理等；
4）小区物业保养与维修管理；
5）小区内家庭四表（电表、水表、煤气表、热表）计量、收费与统计。