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地方政府的有效探索，预示着经适房准入和推出机制会更加完善，未来经适房将很难成为公权私器或牟利手段。
前不久北京公布的房产交易新计税方法掀起了一股“经转商”的热潮，而近日，北京市宣布将出台经适房封闭运行机制，使得经适房再次受到公众的关注。上述两种做法都给予了经适房乱象有力的一击。
作为最早解决中低收入家庭住房困难的一种保障性住房，经适房从诞生开始就混入了权力与牟利的影子，频频爆出类似武汉“六连号”的经适房丑闻，而“宝马车主入住经适房”这样的案例早已不新鲜。
未来经适房何去何从?假如真如许多声音所呼吁的，经适房完全退出历史舞台，那么“十二五”期间计划的3600万套保障房中，数百万套的经济适用房建设计划就会因此生变。但从多方数据来看，可以肯定的是，经适房的占比在逐步缩小，开始进入了后经适房时代。
经适房将由政府回购
来自2011年12月23日召开的住房保障工作总结大会上的消息，北京市将出台新政，建立经适房封闭运行机制，新政发布后的经适房将不得上市交易，如果交易，只能由政府回购。但关于经适房封闭运行机制政策出台的具体时间表尚未正式出台，回购方式、回购价格也有待出台更明确的细则。
针对经适房再上市问题，这已是北京第二次出台相关强制性政策。按照现行政策，经适房满5年就可以上市交易，因此很多人将其看成是投资的生财之道。以北京著名的经适房小区天通苑为例，该小区不乏相关领导干部和高收入者，以当年每平方米2300多元的价格，到如今每平米接近2万元，期间升值数倍，牟利空间可想而知。
据悉，今后的经适房会按照“老房老办法、新房新办法”的原则来执行。由于2008年4月，北京市出台了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，对已购经适房上市出售出台限制性规定，故而该政策以2008年4月8日为分水岭，采用不同的政策。
伟业我爱我家市场研究院分析表示，此后北京的经适房上市交易将分三种情况：2008年4月8日前签订购房合同的经济适用房，取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价出售所购住房，业主(实际是客户)需缴纳10％的综合地价款；2008年4月8日之后至新政执行之日签订购房合同的经适房，取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价出售所购住房，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70％补缴土地收益等价款；从新政策执行之日起，签订购房合同的经适房如上市则将由政府回购，回购方式、回购价格将出台细则明确，不允许房主自己再上市销售。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，过去经适房和商品房双规转化，使得经济适用房成为了部分人的牟利手段。新政策明令经适房不得上市，消除了通过经济适用房非法牟利的空间，从而保证经济适用房回归保障房保障低收入人群的本质作用。
计税变化再掀“经转商”风潮
就在北京宣布经适房新政出台前不久，在2011年12月初朝阳、昌平等经济适用房集中的区域出现罕见的千人排队办理“经转商”情况。
这一轮“经转商”风潮，源于北京市财政局发布的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》：从12月10日起，北京市的房地产交易将实施新的计税方法。据了解，该新政规避了以往二手房交易中常用的“阴阳合同”的避税手法。而随着新政正式实施日期的临近，很多经适房业主赶着将房子转为商品房，从而出现了一波过户高峰。
实际上，早在2010年4月26日住建部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，要求“经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。”此后，又明确了2008年4月11日之后签订购房合同的经适房，可以在补交土地收益款后，不变更房主姓名就转为商品房。而在此之前签约的经适房，仍然只能采用过户的方式“转商”。因此，2008年之前购买的且已经满5年够上市资格的老经适房业主更着急转为商品房。
“出现经转商的现象，就是因为可以通过阴阳合同操作牟利。”中原地产一名资深经纪人告诉记者，这一轮“经转商”比起2008年政策出台后的风潮有过之而无不及。相关数据显示，2011年12月6日和7日两天连续突破1000套大关。
据北京中原市场研究部调查显示，“经转商”主要的热点过户区县，集中在经济适用房项目较多的昌平，和交易量比较活跃的朝阳等地。就2011年12月1日——8日的北京市7235套的二手房成交为例，其中有20％
30％是“经转商”，而且部分是经适房业主家庭内部转让。
对此，北京中原分析认为对于部分赶上这轮“经转商”风潮，由内部亲属转变为商品房的经适房业主来说，选择再进入二手房市场销售就要交纳两次税费，而且在5年内再度销售还要交纳营业税，并不一定划算。
上述中原地产人士表示，在最低计税价格上调以后，基准二手房评估价差不多翻番，而“经转商”还要按照差价收益的70％上缴给政府，再上市的税费差价空间已被大大缩小。因此相对于其他二手房品种的税费变化，经适房受到的冲击最大。
经适房尚难言彻底淡出
无论是北京经适房禁止上市的新政，还是二手房计税标准的变化，都体现出地方政府在相关领域的有效探索，同时也给予了市场一个信号，经适房准入和推出机制将会更加完善，未来经适房将很难成为公权私器或牟利手段。
但尽管如此，这仅是北京市一个地区的做法。各地市场上经适房建设情况不一，关于经适房存废的争议一直很大，直到现在尚未能有定论。中国社科院金融研究所研究员易宪容此前就公开表示，经适房制度有悖于当初房改“货币化、社会化、市场化”的初衷，而解决的根本之道在于，进一步推动市场化改革，逐步取消这种非商品住宅。而在今年的北京市十三届人大五次会议上，北京市政协委员委员、万科集团副总裁毛大庆就建议，保障房应以租为主，发达城市应暂停经适房建设。应该通过减少保障房中的潜在利益，促使不符合条件的对象主动放弃或退出。
实际上，近年来许多地区的经适房建设比例正在逐渐减少。近日江西省住建厅下发了《关于推进经适房、廉租房、公租房三房合一的指导意见》，今年起将这三类保障性住房统一纳入公租房保障范围，并停止新建经适房和限价商品房。
而在首都北京，保障房正在走向“以租为主”。据了解，“十二五”时期北京市还将通过新建、改建、收购及租赁等多种方式，筹集公租房30万套，住房保障方式将全面实现“以租为主”。北京2011年入市30个两限房的项目，但经适房项目仅有3个。
按照如此趋势，经适房是否会彻底消失?从目前各地的数据来看，多地新建经适房比例在缩小，但从住建部的口径来说，尚未有明确让经适房消失的指令，事实上各地经适房比重仍然不小，也实在无法因此判断经适房将彻底消失。
中国房地产协会副会长朱中一认为，经济适用房具体到各地情况不一，正是基于此，住房和城乡建设 部明确各地“因地制宜”，经适房要根据自己的实际情况来建，如长沙等地就采取了货币补贴的供应方式。
从国际经验来看，无论是新加坡还是香港，销售型保障房的作用都很突出。有业内人士指出，销售型的保障房是可以平抑房价的一种手段，大部分租赁型加上一部分销售型的模式，是比较合理的。在中国房地产研究会副会长顾云昌看来，中国各地不同的收入人群不同，因此应建立多种形式的房屋保障制度，对中低收入群体可以采取经适房和廉租房并存的制度。
顾云昌认为，经适房不应取消，经适房领域出现一连串问题是发展中的问题，并非不可解决。目前经适房出现乱象主要是出在对购房者资格把关不严上，使得部分不具备购房资格的人购买了经适房。
多名专家均表示，尽快建立和完善公开透明的住房分配机制，同时进行有效的监督和监管才是最重要之事。事实上，相关政策也确实朝着着一方向发展。早在2010年，住建部便下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，该通知规定，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购。
据了解，2012年北京将注意逐步统一廉租房、经济适用住房、公租房和限价房的申请受理，实现“四房”合并申请、审核、分配。市住建委相关负责人表示，实现“四房”合并申请、审核、分配，实际上是进一步简化和规范保障房资格申请审核程序，及实现上述四类保障房审核分配的“一口进，多口出”。
各地探索建设新模式
胡景晖表示，北京第一代经适房主要以天通苑、回龙观区域为代表，当年的业主多数已进行转让交易或转赠亲属。而新政策执行之前的经适房也在经历一波“经转商”的风潮。
未来新经适房设置了封闭运行的退出机制，规定业主住满5年上市交易时，政府享有优先回购权；经适房产权人死亡后，其继承人如果不属于申请家庭成员，将不再享有经适房居住使用权。北京此举出台后，不少舆论建议，北京此项做法可以推广到各地。
而事实上，除了北京这项举措外，目前江苏、福建、湖南、河北、山东等多个省市都开始探索一种新型的保障房模式，即“共有产权”模式。所谓的“共有产权”，即在廉租房、经适房等保障房当中，申请人可以先购买保障房的部分产权，比如20％或者30％，政府持有剩下的70％～80％。达到一定年限后，保障对象可以将政府产权部分购买过来，最终将这套房屋变成自己的产权房屋。
相比此前因寻租、腐败而饱受诟病的旧式经适房，新经适房不能再被视为私产，随意转手或继承，套现牟利的政策空子被大大压缩。朱中一表示，共有产权作为一种先行阶段的探索是有益的，值得鼓励，但共有产权究竟是否适用现在还不宜下定论。因为毕竟从长期看，这种做法还是能把租赁性住房变为“经适房”，使得保障性住房无法“永续使用”。
在上述各地的探索中，又以上海最具代表性。在2011年中秋节前后，上海市2011年第一批经济适用房供应全面启动。浦东、闵行、青浦三区近4000套经适房的申请人资格被集中“晒”出，接受社会监督举报。
近期，上海市政府新闻办官方微博“上海发布”称，共有产权保障房(经适房)将进一步放开门槛。继去年下半年执行人均月收入2900元以下、人均财产9万元以下准入标准，今年下半年执行人均月收入3300元以下、人均财产12万元以下标准，明年的准入门槛还会进一步放宽，月入4000多元有一定积蓄的白领也能入住共有产权保障房。
前不久北京公布的房产交易新计税方法掀起了一股“经转商”的热潮，而近日，北京市宣布将出台经适房封闭运行机制，使得经适房再次受到公众的关注。上述两种做法都给予了经适房乱象有力的一击。
作为最早解决中低收入家庭住房困难的一种保障性住房，经适房从诞生开始就混入了权力与牟利的影子，频频爆出类似武汉“六连号”的经适房丑闻，而“宝马车主入住经适房”这样的案例早已不新鲜。
未来经适房何去何从?假如真如许多声音所呼吁的，经适房完全退出历史舞台，那么“十二五”期间计划的3600万套保障房中，数百万套的经济适用房建设计划就会因此生变。但从多方数据来看，可以肯定的是，经适房的占比在逐步缩小，开始进入了后经适房时代。
经适房将由政府回购
来自2011年12月23日召开的住房保障工作总结大会上的消息，北京市将出台新政，建立经适房封闭运行机制，新政发布后的经适房将不得上市交易，如果交易，只能由政府回购。但关于经适房封闭运行机制政策出台的具体时间表尚未正式出台，回购方式、回购价格也有待出台更明确的细则。
针对经适房再上市问题，这已是北京第二次出台相关强制性政策。按照现行政策，经适房满5年就可以上市交易，因此很多人将其看成是投资的生财之道。以北京著名的经适房小区天通苑为例，该小区不乏相关领导干部和高收入者，以当年每平方米2300多元的价格，到如今每平米接近2万元，期间升值数倍，牟利空间可想而知。
据悉，今后的经适房会按照“老房老办法、新房新办法”的原则来执行。由于2008年4月，北京市出台了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，对已购经适房上市出售出台限制性规定，故而该政策以2008年4月8日为分水岭，采用不同的政策。
伟业我爱我家市场研究院分析表示，此后北京的经适房上市交易将分三种情况：2008年4月8日前签订购房合同的经济适用房，取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价出售所购住房，业主(实际是客户)需缴纳10％的综合地价款；2008年4月8日之后至新政执行之日签订购房合同的经适房，取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价出售所购住房，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70％补缴土地收益等价款；从新政策执行之日起，签订购房合同的经适房如上市则将由政府回购，回购方式、回购价格将出台细则明确，不允许房主自己再上市销售。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，过去经适房和商品房双规转化，使得经济适用房成为了部分人的牟利手段。新政策明令经适房不得上市，消除了通过经济适用房非法牟利的空间，从而保证经济适用房回归保障房保障低收入人群的本质作用。
计税变化再掀“经转商”风潮
就在北京宣布经适房新政出台前不久，在2011年12月初朝阳、昌平等经济适用房集中的区域出现罕见的千人排队办理“经转商”情况。
这一轮“经转商”风潮，源于北京市财政局发布的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》：从12月10日起，北京市的房地产交易将实施新的计税方法。据了解，该新政规避了以往二手房交易中常用的“阴阳合同”的避税手法。而随着新政正式实施日期的临近，很多经适房业主赶着将房子转为商品房，从而出现了一波过户高峰。
实际上，早在2010年4月26日住建部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，要求“经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。”此后，又明确了2008年4月11日之后签订购房合同的经适房，可以在补交土地收益款后，不变更房主姓名就转为商品房。而在此之前签约的经适房，仍然只能采用过户的方式“转商”。因此，2008年之前购买的且已经满5年够上市资格的老经适房业主更着急转为商品房。
“出现经转商的现象，就是因为可以通过阴阳合同操作牟利。”中原地产一名资深经纪人告诉记者，这一轮“经转商”比起2008年政策出台后的风潮有过之而无不及。相关数据显示，2011年12月6日和7日两天连续突破1000套大关。
据北京中原市场研究部调查显示，“经转商”主要的热点过户区县，集中在经济适用房项目较多的昌平，和交易量比较活跃的朝阳等地。就2011年12月1日——8日的北京市7235套的二手房成交为例，其中有20％
30％是“经转商”，而且部分是经适房业主家庭内部转让。
对此，北京中原分析认为对于部分赶上这轮“经转商”风潮，由内部亲属转变为商品房的经适房业主来说，选择再进入二手房市场销售就要交纳两次税费，而且在5年内再度销售还要交纳营业税，并不一定划算。
上述中原地产人士表示，在最低计税价格上调以后，基准二手房评估价差不多翻番，而“经转商”还要按照差价收益的70％上缴给政府，再上市的税费差价空间已被大大缩小。因此相对于其他二手房品种的税费变化，经适房受到的冲击最大。
经适房尚难言彻底淡出
无论是北京经适房禁止上市的新政，还是二手房计税标准的变化，都体现出地方政府在相关领域的有效探索，同时也给予了市场一个信号，经适房准入和推出机制将会更加完善，未来经适房将很难成为公权私器或牟利手段。
但尽管如此，这仅是北京市一个地区的做法。各地市场上经适房建设情况不一，关于经适房存废的争议一直很大，直到现在尚未能有定论。中国社科院金融研究所研究员易宪容此前就公开表示，经适房制度有悖于当初房改“货币化、社会化、市场化”的初衷，而解决的根本之道在于，进一步推动市场化改革，逐步取消这种非商品住宅。而在今年的北京市十三届人大五次会议上，北京市政协委员委员、万科集团副总裁毛大庆就建议，保障房应以租为主，发达城市应暂停经适房建设。应该通过减少保障房中的潜在利益，促使不符合条件的对象主动放弃或退出。
实际上，近年来许多地区的经适房建设比例正在逐渐减少。近日江西省住建厅下发了《关于推进经适房、廉租房、公租房三房合一的指导意见》，今年起将这三类保障性住房统一纳入公租房保障范围，并停止新建经适房和限价商品房。
而在首都北京，保障房正在走向“以租为主”。据了解，“十二五”时期北京市还将通过新建、改建、收购及租赁等多种方式，筹集公租房30万套，住房保障方式将全面实现“以租为主”。北京2011年入市30个两限房的项目，但经适房项目仅有3个。
按照如此趋势，经适房是否会彻底消失?从目前各地的数据来看，多地新建经适房比例在缩小，但从住建部的口径来说，尚未有明确让经适房消失的指令，事实上各地经适房比重仍然不小，也实在无法因此判断经适房将彻底消失。
中国房地产协会副会长朱中一认为，经济适用房具体到各地情况不一，正是基于此，住房和城乡建设 部明确各地“因地制宜”，经适房要根据自己的实际情况来建，如长沙等地就采取了货币补贴的供应方式。
从国际经验来看，无论是新加坡还是香港，销售型保障房的作用都很突出。有业内人士指出，销售型的保障房是可以平抑房价的一种手段，大部分租赁型加上一部分销售型的模式，是比较合理的。在中国房地产研究会副会长顾云昌看来，中国各地不同的收入人群不同，因此应建立多种形式的房屋保障制度，对中低收入群体可以采取经适房和廉租房并存的制度。
顾云昌认为，经适房不应取消，经适房领域出现一连串问题是发展中的问题，并非不可解决。目前经适房出现乱象主要是出在对购房者资格把关不严上，使得部分不具备购房资格的人购买了经适房。
多名专家均表示，尽快建立和完善公开透明的住房分配机制，同时进行有效的监督和监管才是最重要之事。事实上，相关政策也确实朝着着一方向发展。早在2010年，住建部便下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，该通知规定，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购。
据了解，2012年北京将注意逐步统一廉租房、经济适用住房、公租房和限价房的申请受理，实现“四房”合并申请、审核、分配。市住建委相关负责人表示，实现“四房”合并申请、审核、分配，实际上是进一步简化和规范保障房资格申请审核程序，及实现上述四类保障房审核分配的“一口进，多口出”。
各地探索建设新模式
胡景晖表示，北京第一代经适房主要以天通苑、回龙观区域为代表，当年的业主多数已进行转让交易或转赠亲属。而新政策执行之前的经适房也在经历一波“经转商”的风潮。
未来新经适房设置了封闭运行的退出机制，规定业主住满5年上市交易时，政府享有优先回购权；经适房产权人死亡后，其继承人如果不属于申请家庭成员，将不再享有经适房居住使用权。北京此举出台后，不少舆论建议，北京此项做法可以推广到各地。
而事实上，除了北京这项举措外，目前江苏、福建、湖南、河北、山东等多个省市都开始探索一种新型的保障房模式，即“共有产权”模式。所谓的“共有产权”，即在廉租房、经适房等保障房当中，申请人可以先购买保障房的部分产权，比如20％或者30％，政府持有剩下的70％～80％。达到一定年限后，保障对象可以将政府产权部分购买过来，最终将这套房屋变成自己的产权房屋。
相比此前因寻租、腐败而饱受诟病的旧式经适房，新经适房不能再被视为私产，随意转手或继承，套现牟利的政策空子被大大压缩。朱中一表示，共有产权作为一种先行阶段的探索是有益的，值得鼓励，但共有产权究竟是否适用现在还不宜下定论。因为毕竟从长期看，这种做法还是能把租赁性住房变为“经适房”，使得保障性住房无法“永续使用”。
在上述各地的探索中，又以上海最具代表性。在2011年中秋节前后，上海市2011年第一批经济适用房供应全面启动。浦东、闵行、青浦三区近4000套经适房的申请人资格被集中“晒”出，接受社会监督举报。
近期，上海市政府新闻办官方微博“上海发布”称，共有产权保障房(经适房)将进一步放开门槛。继去年下半年执行人均月收入2900元以下、人均财产9万元以下准入标准，今年下半年执行人均月收入3300元以下、人均财产12万元以下标准，明年的准入门槛还会进一步放宽，月入4000多元有一定积蓄的白领也能入住共有产权保障房。