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1966年美国经济学家-H.Greenfield在研究服务业及其分类时，最早提出了生产性服务业（ProducerServices）的概念。在此后的时间中，生产性服务业逐渐壮大，近十年来，工业生产性服务业是世界经济中增长幅度最快的行业，它已经成为各国投资的重点，但由于生产性服务业在土地供应环节没有相关法律和政策法规配套支持，其土地在招拍挂出让环节仍然存在很多问题，本文结合生产性服务业土地供应环节存在的问题进行分析，并提出相关建议和意见，以供参考。
1.我国生产性服务业发展及其土地供应现状
我国生产性服务业对经济的推动作用较发达国家小，但近20年内的发展较迅速，生产性服务业在城市经济发展中发挥着越来越重要的作用，市场经济的发展和全球化趋势的增强，促进我国生产性服务业总产出和就业人数显著增加，但我国对生产性服务业的研究与其发展速度不太匹配，由于生产性服务业在我国仍然是新兴产业，因此对其研究还处于起步阶段。对于生产性服务业用地的供应，大多采取参考工业用地或商业用地的模式运作。
2.生产性服务业土地供应面临的问题
2.1.生产性服务业用地的定义及其市场定位不明确。不同的研究对象对生产性服务业的概括有所区别，但大体上比较一致。生产性服务业又称生产者服务业，在理论内涵上是指市场化的中间投入服务，即可用于商品和服务的进一步生产的非最终消费服务。生产性服务业是生产者在生产者服务业市场上购买的服务，是为生产、商务活动而非直接向個体消费者提供的服务，其包括现代物流业，商务服务业、信息服务业、科技服务业、涉农服务业、现代金融业等。
根据生产性服务业的定义可以看出，其实质是介于第二产业和第三产业的中间产业，而针对生产性服务业用地的地类和性质目前尚无统一的规定，国土资源部颁布的《土地分类》和建设部颁布的《城市用地分类与规划建设用地标准》，中也无相关明确阐述。生产性服务业在土地供应环节时，如果参照工业用地标准执行，可能会存在其出让地价过低致使国有资产流失的问题，但如果参照经营性用地标准执行，势必会出现地价过高而制约生产性服务业的发展，因此生产性服务业在土地供应环节如何科学定位直接影响产业的发展和相关项目的落地。
2.2.生产性服务业土地供应相关配套政策不完善。由于生产性服务业用地的地类和性质不明确，相关土地在供应环节的配套政策目前尚不完善。一是生产性服务业土地出让的方式不明确；二是需生产性服务业的土地出让金、统筹费、基本农田调剂费、综合价金及其计算依据不明确；三是生产性服务业土地供应后合同签定事项需进一步规范，如出让合同中土地证载的地类、用途和土地出让年限等需进一步不明确。
2.3.生产性服务业土地供应价格机制不健全。由于当前土地出让环节中，仅对工业、商业和住宅用地的土地级别、基准地价和出让金标准作了规定，并根据局部地区土地级别影响因素变化情况进行动态调整，而生产性服务业用地的相关标准目前并无统一规定，生产性服务业用地供应的价格机制需进一步完善。
2.4.生产性服务业用地缺乏有效的监管措施，土地供应后存在一定风险
2.4.1.由于利益驱动因素，生产性服务业用地项目存在分零出售，变相沦为房地产开发项目的风险。生产性服务业用地在开发区有其存在和发展的特殊意义，一方面生产性服务业企业的聚集可以迅速聚集人气，形成产业集群，提升新区开发建设形象，吸引更多优质资金，参与开发区建设，另一方面其创造的产值和税收将进一步推动新区的开发建设，为促进生产性服务业发展，地方政府一般采取在地价、税收等方面给予优惠的方式，加大对生产性服务业的扶持力度，吸引生产性服务业企业落地，但此举也让一些投机的地产商看到商机，为赚取更大利润，其往往以生产性服务业企业的方式拿地，然后再以房地产项目开发的方式变向进行分零出售，最终损失的是政府。
2.4.2.生产性服务业用地及房屋相关权利转让过程中，存在土地房产用途和性质改变的风险。因利益趋动因素，生产性服务业企业以低于商业和房地产开发用地价格的生产性服务业用地价格获取土地和房屋，待开发建设完成后，再以商业用地或房地产用地性质进行转让，以获得更大利润，不仅造成国有资产流失，也容易对遵守市场规则的生产性服务业企业造成打击。
2.4.3生产性服务业用地监管措施不到位易造成土地资源的闲置和浪费。由于对生产性服务业企业审核的门槛方面缺乏有效的指导性文件，另一方面生产性服务业用地的土地价格相对便宜，容易出现企业过渡拿地，或企业开发实力欠缺，导致土地资源的闲置和浪费。
3.对策研究
3.1.明确生产性服务业的定位。由于生产性服务业用地的特殊性质，政府应通过立法的方式对生产性服务业用地予以明确界定，针对产业发展规划，明确各地区生产性服务业的内涵义及其界定，生产性服务业用地的规模、范围等内容。
3.2完善生产性服务业土地供应环节相关政策法规。各地区应根据当地实际情况，制订促进生产性服务业发展的相关配套政策，明确生产性服务业用地的供应方式，土地的用途，土地出让年限，土地出让金、统筹费、基本农田调剂费、综合价金及其计算依据等内容。
3.3健全生产性服务业土地供应价格机制。科学合理的土地供应价格机制，是促进生产性服务业发展和确保政府收益的重要前提，建议可采取两种方式解决。一是采取市场评估的方式，针对每一宗生产性服务业用地，在土地供应前委托专业机制进行价格评估，确定该宗土地的挂牌起始价；二是以政府为主导，委托专业评估机构，对生产性服务业土地的经别及相应的基准地价进行确定，并根据相关地块的成熟度进行动态调整。
3.4.加强对生产性服务业用地的监管
3.4.1.招商引资环节的把控。生产性服务业用地在招商引资环节要严格把控。一是企业用地必须符合相关规划要求；二是严格审核企业开发实力及相关资质；三是严格审核相关用地规模和投入产出率，防止过渡拿地；
3.4.2.土地招拍挂环节的监管。必须要对生产性服务业相关企业及其用地进行严格审核。一是严防变相进行房地产开发，土地出让合同中必须对相关条款进行明确约定，约束用地企业不得擅自改变规划条件，严格禁止变相进行住宅开发，凡是已供应土地因规划调整改变用途的，必需由政府收回土地后，重新进行招拍挂，二是严格规定生产性服务业用地的转让条件，防止土地房产在转让环节改变用途。
3.4.3.经营发展环节的监管。为防止企业对生产性服务业项目进行分零出售，需严格规定生产性服务项目的土地房屋出（预）售条件及对象，并由政府制定相关监管措施，杜绝造成国有资产流失。
3.4.4.后期的监管。对取得生产性服务业用地的建设企业和经营企业，要严格按照合同约定的相关事项进行监管，如未按合同约定开竣工、出售、转让、使用该土地和房产以及存在其他违法、违约行为的，视其情节严重程度，按合同约定条款给予警告、罚款、补收地价款及土地增值收益，直至收回国有建设用地使用权。
1.我国生产性服务业发展及其土地供应现状
我国生产性服务业对经济的推动作用较发达国家小，但近20年内的发展较迅速，生产性服务业在城市经济发展中发挥着越来越重要的作用，市场经济的发展和全球化趋势的增强，促进我国生产性服务业总产出和就业人数显著增加，但我国对生产性服务业的研究与其发展速度不太匹配，由于生产性服务业在我国仍然是新兴产业，因此对其研究还处于起步阶段。对于生产性服务业用地的供应，大多采取参考工业用地或商业用地的模式运作。
2.生产性服务业土地供应面临的问题
2.1.生产性服务业用地的定义及其市场定位不明确。不同的研究对象对生产性服务业的概括有所区别，但大体上比较一致。生产性服务业又称生产者服务业，在理论内涵上是指市场化的中间投入服务，即可用于商品和服务的进一步生产的非最终消费服务。生产性服务业是生产者在生产者服务业市场上购买的服务，是为生产、商务活动而非直接向個体消费者提供的服务，其包括现代物流业，商务服务业、信息服务业、科技服务业、涉农服务业、现代金融业等。
根据生产性服务业的定义可以看出，其实质是介于第二产业和第三产业的中间产业，而针对生产性服务业用地的地类和性质目前尚无统一的规定，国土资源部颁布的《土地分类》和建设部颁布的《城市用地分类与规划建设用地标准》，中也无相关明确阐述。生产性服务业在土地供应环节时，如果参照工业用地标准执行，可能会存在其出让地价过低致使国有资产流失的问题，但如果参照经营性用地标准执行，势必会出现地价过高而制约生产性服务业的发展，因此生产性服务业在土地供应环节如何科学定位直接影响产业的发展和相关项目的落地。
2.2.生产性服务业土地供应相关配套政策不完善。由于生产性服务业用地的地类和性质不明确，相关土地在供应环节的配套政策目前尚不完善。一是生产性服务业土地出让的方式不明确；二是需生产性服务业的土地出让金、统筹费、基本农田调剂费、综合价金及其计算依据不明确；三是生产性服务业土地供应后合同签定事项需进一步规范，如出让合同中土地证载的地类、用途和土地出让年限等需进一步不明确。
2.3.生产性服务业土地供应价格机制不健全。由于当前土地出让环节中，仅对工业、商业和住宅用地的土地级别、基准地价和出让金标准作了规定，并根据局部地区土地级别影响因素变化情况进行动态调整，而生产性服务业用地的相关标准目前并无统一规定，生产性服务业用地供应的价格机制需进一步完善。
2.4.生产性服务业用地缺乏有效的监管措施，土地供应后存在一定风险
2.4.1.由于利益驱动因素，生产性服务业用地项目存在分零出售，变相沦为房地产开发项目的风险。生产性服务业用地在开发区有其存在和发展的特殊意义，一方面生产性服务业企业的聚集可以迅速聚集人气，形成产业集群，提升新区开发建设形象，吸引更多优质资金，参与开发区建设，另一方面其创造的产值和税收将进一步推动新区的开发建设，为促进生产性服务业发展，地方政府一般采取在地价、税收等方面给予优惠的方式，加大对生产性服务业的扶持力度，吸引生产性服务业企业落地，但此举也让一些投机的地产商看到商机，为赚取更大利润，其往往以生产性服务业企业的方式拿地，然后再以房地产项目开发的方式变向进行分零出售，最终损失的是政府。
2.4.2.生产性服务业用地及房屋相关权利转让过程中，存在土地房产用途和性质改变的风险。因利益趋动因素，生产性服务业企业以低于商业和房地产开发用地价格的生产性服务业用地价格获取土地和房屋，待开发建设完成后，再以商业用地或房地产用地性质进行转让，以获得更大利润，不仅造成国有资产流失，也容易对遵守市场规则的生产性服务业企业造成打击。
2.4.3生产性服务业用地监管措施不到位易造成土地资源的闲置和浪费。由于对生产性服务业企业审核的门槛方面缺乏有效的指导性文件，另一方面生产性服务业用地的土地价格相对便宜，容易出现企业过渡拿地，或企业开发实力欠缺，导致土地资源的闲置和浪费。
3.对策研究
3.1.明确生产性服务业的定位。由于生产性服务业用地的特殊性质，政府应通过立法的方式对生产性服务业用地予以明确界定，针对产业发展规划，明确各地区生产性服务业的内涵义及其界定，生产性服务业用地的规模、范围等内容。
3.2完善生产性服务业土地供应环节相关政策法规。各地区应根据当地实际情况，制订促进生产性服务业发展的相关配套政策，明确生产性服务业用地的供应方式，土地的用途，土地出让年限，土地出让金、统筹费、基本农田调剂费、综合价金及其计算依据等内容。
3.3健全生产性服务业土地供应价格机制。科学合理的土地供应价格机制，是促进生产性服务业发展和确保政府收益的重要前提，建议可采取两种方式解决。一是采取市场评估的方式，针对每一宗生产性服务业用地，在土地供应前委托专业机制进行价格评估，确定该宗土地的挂牌起始价；二是以政府为主导，委托专业评估机构，对生产性服务业土地的经别及相应的基准地价进行确定，并根据相关地块的成熟度进行动态调整。
3.4.加强对生产性服务业用地的监管
3.4.1.招商引资环节的把控。生产性服务业用地在招商引资环节要严格把控。一是企业用地必须符合相关规划要求；二是严格审核企业开发实力及相关资质；三是严格审核相关用地规模和投入产出率，防止过渡拿地；
3.4.2.土地招拍挂环节的监管。必须要对生产性服务业相关企业及其用地进行严格审核。一是严防变相进行房地产开发，土地出让合同中必须对相关条款进行明确约定，约束用地企业不得擅自改变规划条件，严格禁止变相进行住宅开发，凡是已供应土地因规划调整改变用途的，必需由政府收回土地后，重新进行招拍挂，二是严格规定生产性服务业用地的转让条件，防止土地房产在转让环节改变用途。
3.4.3.经营发展环节的监管。为防止企业对生产性服务业项目进行分零出售，需严格规定生产性服务项目的土地房屋出（预）售条件及对象，并由政府制定相关监管措施，杜绝造成国有资产流失。
3.4.4.后期的监管。对取得生产性服务业用地的建设企业和经营企业，要严格按照合同约定的相关事项进行监管，如未按合同约定开竣工、出售、转让、使用该土地和房产以及存在其他违法、违约行为的，视其情节严重程度，按合同约定条款给予警告、罚款、补收地价款及土地增值收益，直至收回国有建设用地使用权。