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摘 要：改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。
关键词：高房价；因素；治理措施
近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。
导致房价上涨的因素很复杂，结合我国房地产市场的实际和国情。下面我将从供给方面、需求方面、以及市场机制方面来谈谈高房价问题的原因和治理对策。
一、房价持续上涨的经济学解释
（一）基于供给因素的分析
第一，住房供给的垄断因素。众所周知，完全竞争市场是资源配置的最佳市场类型。垄断因素会降低市场的效率。但在中国，住房的供给恰恰存在垄断因素。土地的供给者是政府，而在中国这个以第二产业为主导的国家。政府部门、官员为了维持所在地方经济的发展和保住自己的乌纱帽，助推了土地供给价格的上涨，进而推高了房价。再者，很多银行为了自身利益，宽松放贷。最终住房产品是开发商垄断供给。这三者利益的高度一致化，最终推高了房价。
第二，住房供应结构的不合理。国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。这样各层次收入需求层次不同的人，都涌向了商品住宅市场，从而进一步推高了房价。
（二）基于需求因素的分析
第一，住房的需求价格曲线是缺乏弹性的，既其价格弹性小于1。也就是说当房地产开发商提高其房价时，广大居民不仅不减少对住房的购买量，反而会增加对住房的购买量。这样房地产开发商正是利用老百姓在这方面的误解，为了提高自身销售收入。他们会更加肆无忌惮的提高房价。
第二，现阶段宽松的货币政策环境使得住房需求量有大幅的增长。在市场中，宏观经济环境也是一个很重要的方面。2008年的国际经济危机爆发后，中央为了应对这场危机和促进我国国民经济的又好又快的可持续发展，央行实行了宽松的货币政策。使得老百姓有更多的钱去满足住房需求了。这样对住房的大量需求，也助推了房价的高涨。
(三)基于市场机制因素的分析
第一，建筑开发成本上涨
近几年来，我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升，从不回头，重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。
第二，住房周边硬件条件的完善
城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。
二、高房价的治理措施
（一）增加供给，降低价格
要增加供给。首先，要增加土地的供给量，改变对地方政府的评价和考核机制，对地方政府要进行多层次的考核。使地方政府认识到不能只依赖于土地发展本地区的经济。再次，要加大廉租房的供给量，满足低收入群体对住房的需求。最后，要针对住房供给不足带来的负外部性，政府要采取相应的措施去解决。
（二）抑制投机、投资需要，满足正常需求降低价格
首先，要控制流动性过剩带来的把住房当投资品的需求。例如国家刚出台的国八条限购令，以及地方各省市出台的限购措施，这些措施都有利于抑制投机、投资的需求。其次，政府抑制高房价的目标和方向一定要明确，政策措施一定要坚决执行。这样都有利于抑制投机、投资需求。从而降低房价。
（三）建立和完善相关的法律法规
房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。
为确保我国住房市场的健康、有序发展，需要建立和完善与房地产相关的法律法规，为住房建设计划和政策提供必要的法律依据，规定住房开发的具体要求和行业标准。当前急需制定的是《住宅法》。现在随着我国《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台。将对我国住房供应结构的不合理将得到进一步的改善，解决城市低收入困难家庭的住房问题，有助于人们实现“居者有其屋”的目标。
总之，房价的上涨从一定程度上说明了城市的经济发展和人民生活水平的提高，但同时也会对房地产业和社会带来一系列的问题，正确的处理房价上涨同房地产业之间的关系，正确处理房价上涨同市民生活的关系，探究房价上涨的原因并在房地产行业采取必要的抑制房价上涨的措施与对策都会对房地产业的良性发展有重要作用。
（编辑：ZK）
关键词：高房价；因素；治理措施
近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。
导致房价上涨的因素很复杂，结合我国房地产市场的实际和国情。下面我将从供给方面、需求方面、以及市场机制方面来谈谈高房价问题的原因和治理对策。
一、房价持续上涨的经济学解释
（一）基于供给因素的分析
第一，住房供给的垄断因素。众所周知，完全竞争市场是资源配置的最佳市场类型。垄断因素会降低市场的效率。但在中国，住房的供给恰恰存在垄断因素。土地的供给者是政府，而在中国这个以第二产业为主导的国家。政府部门、官员为了维持所在地方经济的发展和保住自己的乌纱帽，助推了土地供给价格的上涨，进而推高了房价。再者，很多银行为了自身利益，宽松放贷。最终住房产品是开发商垄断供给。这三者利益的高度一致化，最终推高了房价。
第二，住房供应结构的不合理。国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。这样各层次收入需求层次不同的人，都涌向了商品住宅市场，从而进一步推高了房价。
（二）基于需求因素的分析
第一，住房的需求价格曲线是缺乏弹性的，既其价格弹性小于1。也就是说当房地产开发商提高其房价时，广大居民不仅不减少对住房的购买量，反而会增加对住房的购买量。这样房地产开发商正是利用老百姓在这方面的误解，为了提高自身销售收入。他们会更加肆无忌惮的提高房价。
第二，现阶段宽松的货币政策环境使得住房需求量有大幅的增长。在市场中，宏观经济环境也是一个很重要的方面。2008年的国际经济危机爆发后，中央为了应对这场危机和促进我国国民经济的又好又快的可持续发展，央行实行了宽松的货币政策。使得老百姓有更多的钱去满足住房需求了。这样对住房的大量需求，也助推了房价的高涨。
(三)基于市场机制因素的分析
第一，建筑开发成本上涨
近几年来，我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升，从不回头，重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。
第二，住房周边硬件条件的完善
城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。
二、高房价的治理措施
（一）增加供给，降低价格
要增加供给。首先，要增加土地的供给量，改变对地方政府的评价和考核机制，对地方政府要进行多层次的考核。使地方政府认识到不能只依赖于土地发展本地区的经济。再次，要加大廉租房的供给量，满足低收入群体对住房的需求。最后，要针对住房供给不足带来的负外部性，政府要采取相应的措施去解决。
（二）抑制投机、投资需要，满足正常需求降低价格
首先，要控制流动性过剩带来的把住房当投资品的需求。例如国家刚出台的国八条限购令，以及地方各省市出台的限购措施，这些措施都有利于抑制投机、投资的需求。其次，政府抑制高房价的目标和方向一定要明确，政策措施一定要坚决执行。这样都有利于抑制投机、投资需求。从而降低房价。
（三）建立和完善相关的法律法规
房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。
为确保我国住房市场的健康、有序发展，需要建立和完善与房地产相关的法律法规，为住房建设计划和政策提供必要的法律依据，规定住房开发的具体要求和行业标准。当前急需制定的是《住宅法》。现在随着我国《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台。将对我国住房供应结构的不合理将得到进一步的改善，解决城市低收入困难家庭的住房问题，有助于人们实现“居者有其屋”的目标。
总之，房价的上涨从一定程度上说明了城市的经济发展和人民生活水平的提高，但同时也会对房地产业和社会带来一系列的问题，正确的处理房价上涨同房地产业之间的关系，正确处理房价上涨同市民生活的关系，探究房价上涨的原因并在房地产行业采取必要的抑制房价上涨的措施与对策都会对房地产业的良性发展有重要作用。
（编辑：ZK）