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城镇化的不断推动导致农村人口大量地流入到城市之中，逐渐上升的房价也让人们的购房变得更加困难，城镇居民对高质量的生活品质逐渐下降，发展房屋租赁业务是目前解决人们居住问题的有效途径。从目前的实际情况来看，我国房屋租赁依旧是以散户个人出租为主要的手段，有专业机构提供长租公寓的模式仅仅只占据我国房屋租赁的5%左右，发展长租公寓资产证券化也是降低企业融资，提高企业长期发展的有效办法。本文主要从现阶段长租公寓资产证券化的各个方面进行深入研究，希望能对今后长租公寓的发展提供有效地帮助。
现阶段长租公寓在城市中的发展比例远远低于发达国家，长租公寓企业也面临着投资回收时期较长、企业融资成本较高、融资渠道较为狭窄等多种问题，这些问题的存在都影响着长租公寓的稳定发展，因此发展长租公寓资产证券化是有效解决问题的途径。近几年来的发展中，我国第一单长租公寓类REITs新派公寓专项计划逐渐成形，并且在不依赖外部增效的情况下，实现资产证券的评级，在完全意义上实现公寓真实出售的项目，也让长租公寓市场出现全新的发展思路和发展模式。
一、长租公寓资产证券化概述
（一）长租公寓的定义
长租公寓在我国现阶段还没有完全统一的定义，通过对网络上的资料搜集可以简单地认为，长租公寓主要指的是企业在自身标准的范围内对房屋进行装修，在房屋中添置基本的家用电器，然后以高于的市场的标准价格进行出租。根据房屋来源地不同公寓的租赁模式也可以分为两种基本模式：重资产模式和轻资产模式;而根据公寓管理模式和房屋分布密集程度也可以分成集中式和分散式长租公寓，这两类的运营模式也有一定的相同之处（如表1所示）。（1）重资产模式主要指的是企业采取自身拥有、企业自建、直接购买、股权收购等多种方式来置办房源，并且企业拥有房屋的物业产权。在此之后企业对所有的房源进行统一的装修，将装修完毕的房屋规划性的对外租赁，这也就是重资产运营模式。（2）轻资产模式主要是指企业并不持有公寓的物业产权，而是向房东租赁房源或者接受房东的委托来获取房源，然后将房屋进行统一的装修后进行出租，通过收取租金的方式来获得经济效益，这也就是轻资产运营模式。
（二）长租公寓资产证券化的必要性
我国自动发展长租公寓以来，行业发展速度较快，现阶段规模的扩张速度也在不断地提升，但是无论是从运营模式还是从经济效益上来看，与发达国家都存在着一定的差距。根据调查可以发现，我国长租公寓的租金回收率仅在3%左右，而發达国家的租金回收率大约在10%左右。因此，我国长租公寓的收益较低，企业运营的成本需求困难程度较高，同时我国长租公寓企业面临着房价高、装修成本高、资金成本高、租金收入较低的主要问题。对于一些重资产的企业来说，公寓在建立的初期就需要有成本的投入，我国的房屋租金较低，企业如果想通过租金来实现企业资金的回收基本不太现实，这样长期的发展情况，会导致许多企业对长租公寓行业的投资积极性不断受到打击，因此，加强长租公寓资产证券化是最为有效的发展手段和基本途径（如图1所示）。
二、长租公寓与资产证券化基本定义
（一）长租公寓的基本概念和运营模式
1.长租公寓行业的基本概念
长租公寓从定义上严格来讲并不属于房地产行业，在我国税务部门进行税务申报的过程中，是按照住宿服务行业来进行申报，也就表明长租公寓并非房地产进行开发，而是存量房产，包括但不仅限于购买、租赁、共同运营、品牌输出和运营输出等多种形式，在租赁的过程中，以整套或者单间、床位等形式进行租赁，租赁的对象一般来说都是具有一定经济能力的人员，在缴纳租金后对房屋进行使用。
长租公寓与商品房之间还存在着一定的区别，商品房属于产权房，而长租公寓属于承租方，承租人员并不享有房屋的实际产权，而产权的拥有就是区别长租房与商品房的基本标准。长租房与酒店还有这一定的差距，长租房的承租人员定位不同，长租公寓一般会租赁给在本地工作或者长期出差的人员进行使用，公共活动区域、厨房、卫生间等基本的家用电器较为齐全，而酒店并不会配备日常的生活设备，仅适用于短期出差的人去进行使用。此外，现阶段也有长短期结合的公寓类型出现，主要是为了能够提升房屋的出租率和使用率，但是对于出差或者短期使用的人群来说，洗衣机和厨房餐具的配备并不具有必要性（表2所示）。
2.长租公寓的基本运营模式
长租公寓的运营模式主要分为两种，包括分散运营和集中运营，本文在此对两种运营方式进行简要的分析：
首先是集中运营模式，集中运营主要是以独栋的商业楼或者几层为主要的运营场地，通过对房屋的改造来进行租赁，但是由于装修改造的时间较长，企业会议分散运营的方式进行管理。集中运营的长租公寓关键在于成本物业较低，并且能够实现精细化的开发，但是相比于市场中分散运营的公寓模式来讲，集中公寓的空间可以对公共区域进行划分，能够提高服务以及功能上的需求。集中运营自身也具备较大的优势，第一是能够对房屋面积进行确定，合理的对屋内空间进行规划和分布，在符合建筑规范的前提下，适当的添加LOFT区域;第二是管理成本较低，房屋集中在同一个区域范围内，管理人员和维修人员没有调度的过程，不需要建立较为复杂的管理系统，这也让管理的成本投入相对较低;第三是随着消费水平的不断提升，人们对房屋除了要满足住宿的需求，还需要能够有良好的空间进行社交，屋内的风格具有独立性，能够满足租赁人群精神层面的基本需求。
其次是分散运营模式，分散运营模式自身具有较为明显的优势，主要是可以利用现阶段社会中大量小区内存在的闲置房源进行改造，迅速的扩大租赁规模，还可以贴上轻资产或者分享经济的标签，利用改造后的房屋创造更大的价值和利润。但是分散运营模式也具有明显的劣势，主要是因为房屋的种类和户型不同，房源没有标准化的问题，作为居住产品来说，租赁房源必须要有标准化的要求，对房源进行统一的改造和维护，确保屋内的设备设施都能够符合标准要求，并且分散运营的管理成本较高，对经济效益会产生严重的影响（表3所示）。 （二）资产证券化的定义与分类
1.资产证券化的定义
资产证券化的概念在1971年首次有美国投资银行家瑞尼尔提出，资产证券化作为金融创新的一种工具，在现阶段正在不断发展和进步。资产证券化在20世纪之前主要是被当成股票债券融资的方式进行使用，再这样的发展下，随着工程种类不斷增多，房产资源不断的提高，资产证券化作为金融融资的代表方式，被广泛的进行应用。我国大多数学着对资产证券化这个定义的任何，是在资本主义市场证券发行的基础上进行研究。随着时代的进步和发展，资产证券化的方式和种类不断增多，应用的范围也逐渐广泛，这样的情况就需要人们对资产证券化的了解不断进行深入和研究，更好的对资产证券化的形式进行了解和掌握，从而避免造成经济损失。
一般的情况下，资产证券化项目的主要参与者包括：发起人、原始债权人、特设信托机构、承销商、投资银行等，其中发起人需要对证券化的资产进行确定，在一定的标准的情况下，确定资产能否实现证券化，之后发起人根据实际销售的金额资产来建立特别目的实体，如果发起人清算或者破产的情况下，特别目的实体不能进行合并处理，这样也能够将投资者和发起人的信用风险进行有效的隔离。
2.资产证券化的分类
根据证券化基础资产分类的不同，基本可以将资产证券化分成：应收账款证券化、不动产证券化、未来收益证券化、信贷资产证券化等不同的类别。根据资产证券化的发起人和投资认所属地不同，基本可以将证券资产化划分成不同的类型，在现阶段主要有境内资产证券化，主要是指投资认在境内市场进行融资;离岸资产证券化，指的是国内融资方通过国外的特殊机构或者结构化的投资机构在国际市场上进行融资。
根据证券化的产品来进行分类，同样可以划分成股权型证券化、债券型证券化、混合型证券化。在此期间需要格外注意，由于证券化的发展历史较短，但是证券化的产品种类不断推出，需要融资人员注意市场的变化和证券化的形式，避免造成不必要的经济损失。最早的证券化产品是由商业银行房地产按揭贷款作为基础支持，随着时代社会的发展，证券化的产品逐渐增多，就出现多种证券类型，近几年来证券化还会利用金融工程的方式来进行信用演变，从而形成另外一种证券化的形式。
三、存在的问题
（一）市场化定价不合理
通过现阶段的实际发展来看，新派公寓计划在实施的过程中并没有对市场房价进行调查，导致公寓的并没有实现公平定价，导致租金的价格出现多种不同的价格区间，造成市场价格的混乱。
（二）物业集中度高
目前我国长期公寓的物业集中度较高，新派公寓主要的模式就是独栋公寓，这样的集中式长期公寓虽然让企业的运行管理模式较为简单，但是部分的公寓资产证券化有效期在三十年左右，这样的集中资产可能会随着区域经济的发展变化、城市化规划变更、人口变动等问题，导致物业的产权价值以及公寓的出租价格都会受到影响，存在的风险也较高。
（三）法律风险大
现阶段我国并没有管理长期公寓资产证券化的相关法律规定，这样的情况下一旦长期公寓出现法律纠纷，很难根据法律来体现长租公寓资产证券化的证明。没有法律的支持或者可以参考的法律规定，企业很难做到在有法可依的情况下，实现长期公寓的融资创新，在投资或者融资的过程中随时都有可能越过法律的底线。
（四）缺少税收优惠
目前我国的税收政策较为严格，如果企业私募资金直接对物业资产进行购买，就可能会在购买的过程中缴纳多种不同的税务。企业很难用不同的方式来减少税务的增加，在RETTs运行的过程中，企业还需要缴纳企业所得税、租金收入增值税等，而在推出的过程中，还需要有增值税和契税等，这无疑让企业更难实现资金的回流，甚至可能会出现企业资金的风险。
四、推动长租公寓资产证券化的对策
（一）推行长租公寓公募RETTs
现阶段我国对RETTs模式的接受程度较低，我国建立的RETTs的保障金是对RETTs收益的进一步保障，也是促进公寓价格市场公正化的基础。建立相应的信息披露制度，是对房屋信用的基本评价，也是对风险的一种有效防范并且建立相关的行业规范，目前全球公募RETTs的运行载体主要有公司制、信托、基金等，我国需要根据国家基本的发展情况，来建立公募RETTs的基本运行情况，并且RETTs公募基金不能直接利用到不动产投资当中。
（二）丰富长租公寓资产证券化底层资产
从我国第一单长期公寓资产证券化产品推行到现在，长期公寓资产证券化的产品已经有19单左右，其中CMBS和RETTs累的产品是主要的发展产品，主要集中在相同的小区或者独栋的大楼之中。随着市场投资的不断增加，底层资产也有着一定程度的分散，主要的发展地区集中在发展程度较快的城市之中。
（三）建立立法保障
RETTs的效益结构和流程都较为复杂，一般的情况下不能直接参与到所有的资产当中，而是需要有专业的管理机构进行管理。在双重委托的过程中会产生信息不对策的风险，目前私发RETTs结构对我国监管部门的有效监管有着较为强烈的阻碍，因此国家需要加强对公募RETTs的推行，对投资的范围、条件、运营以及信息都建立相关的法律标准，并且制定符合我国国家发展你情况的法律对RETTs进行保障，防止恶意哄抬房价的情况出现，对公众的利益进行全面的保护。
（四）建立税收优惠制度
现阶段我国各地区RETTs的发展都与当地税收有着很大的关系，在发展的过程中，需要不断对房屋租赁资产证券化的税收进行优化，以此来不断提升RETTs的资金收入。政府需要对公寓企业给予相应的支持，适当的给创业初期的企业一定的补贴个政策支持，现阶段虽然我国已经有一些关于长期公寓的优惠政策，对税费减免有一定的规定，但是税收优惠制度还是不够完善和全面。
五、结语
长租公寓REITs的产品期限时间家较长，收益效率偏低，现阶段所发行的优先级长租公寓证券都是信用级别较高的证券，需要能够长期持有并且企业风险较低的资本来进行认购。从目前我国实际市场发展来看，REITs的起步较比国外发达国家起步较晚，并且在我国还处于初级的起步阶段中，在发展的过程中经常会遇到各种不同的问题，需要专业的人员不断进行研究，以此来更好的发展长租公寓的资产证券化模式，更好的解决城市居民居住问题，提升我国住房公积金的效益，不断的推动国家的进步和发展。
（作者单位：南京东南国资投资集团有限责任公司）
现阶段长租公寓在城市中的发展比例远远低于发达国家，长租公寓企业也面临着投资回收时期较长、企业融资成本较高、融资渠道较为狭窄等多种问题，这些问题的存在都影响着长租公寓的稳定发展，因此发展长租公寓资产证券化是有效解决问题的途径。近几年来的发展中，我国第一单长租公寓类REITs新派公寓专项计划逐渐成形，并且在不依赖外部增效的情况下，实现资产证券的评级，在完全意义上实现公寓真实出售的项目，也让长租公寓市场出现全新的发展思路和发展模式。
一、长租公寓资产证券化概述
（一）长租公寓的定义
长租公寓在我国现阶段还没有完全统一的定义，通过对网络上的资料搜集可以简单地认为，长租公寓主要指的是企业在自身标准的范围内对房屋进行装修，在房屋中添置基本的家用电器，然后以高于的市场的标准价格进行出租。根据房屋来源地不同公寓的租赁模式也可以分为两种基本模式：重资产模式和轻资产模式;而根据公寓管理模式和房屋分布密集程度也可以分成集中式和分散式长租公寓，这两类的运营模式也有一定的相同之处（如表1所示）。（1）重资产模式主要指的是企业采取自身拥有、企业自建、直接购买、股权收购等多种方式来置办房源，并且企业拥有房屋的物业产权。在此之后企业对所有的房源进行统一的装修，将装修完毕的房屋规划性的对外租赁，这也就是重资产运营模式。（2）轻资产模式主要是指企业并不持有公寓的物业产权，而是向房东租赁房源或者接受房东的委托来获取房源，然后将房屋进行统一的装修后进行出租，通过收取租金的方式来获得经济效益，这也就是轻资产运营模式。
（二）长租公寓资产证券化的必要性
我国自动发展长租公寓以来，行业发展速度较快，现阶段规模的扩张速度也在不断地提升，但是无论是从运营模式还是从经济效益上来看，与发达国家都存在着一定的差距。根据调查可以发现，我国长租公寓的租金回收率仅在3%左右，而發达国家的租金回收率大约在10%左右。因此，我国长租公寓的收益较低，企业运营的成本需求困难程度较高，同时我国长租公寓企业面临着房价高、装修成本高、资金成本高、租金收入较低的主要问题。对于一些重资产的企业来说，公寓在建立的初期就需要有成本的投入，我国的房屋租金较低，企业如果想通过租金来实现企业资金的回收基本不太现实，这样长期的发展情况，会导致许多企业对长租公寓行业的投资积极性不断受到打击，因此，加强长租公寓资产证券化是最为有效的发展手段和基本途径（如图1所示）。
二、长租公寓与资产证券化基本定义
（一）长租公寓的基本概念和运营模式
1.长租公寓行业的基本概念
长租公寓从定义上严格来讲并不属于房地产行业，在我国税务部门进行税务申报的过程中，是按照住宿服务行业来进行申报，也就表明长租公寓并非房地产进行开发，而是存量房产，包括但不仅限于购买、租赁、共同运营、品牌输出和运营输出等多种形式，在租赁的过程中，以整套或者单间、床位等形式进行租赁，租赁的对象一般来说都是具有一定经济能力的人员，在缴纳租金后对房屋进行使用。
长租公寓与商品房之间还存在着一定的区别，商品房属于产权房，而长租公寓属于承租方，承租人员并不享有房屋的实际产权，而产权的拥有就是区别长租房与商品房的基本标准。长租房与酒店还有这一定的差距，长租房的承租人员定位不同，长租公寓一般会租赁给在本地工作或者长期出差的人员进行使用，公共活动区域、厨房、卫生间等基本的家用电器较为齐全，而酒店并不会配备日常的生活设备，仅适用于短期出差的人去进行使用。此外，现阶段也有长短期结合的公寓类型出现，主要是为了能够提升房屋的出租率和使用率，但是对于出差或者短期使用的人群来说，洗衣机和厨房餐具的配备并不具有必要性（表2所示）。
2.长租公寓的基本运营模式
长租公寓的运营模式主要分为两种，包括分散运营和集中运营，本文在此对两种运营方式进行简要的分析：
首先是集中运营模式，集中运营主要是以独栋的商业楼或者几层为主要的运营场地，通过对房屋的改造来进行租赁，但是由于装修改造的时间较长，企业会议分散运营的方式进行管理。集中运营的长租公寓关键在于成本物业较低，并且能够实现精细化的开发，但是相比于市场中分散运营的公寓模式来讲，集中公寓的空间可以对公共区域进行划分，能够提高服务以及功能上的需求。集中运营自身也具备较大的优势，第一是能够对房屋面积进行确定，合理的对屋内空间进行规划和分布，在符合建筑规范的前提下，适当的添加LOFT区域;第二是管理成本较低，房屋集中在同一个区域范围内，管理人员和维修人员没有调度的过程，不需要建立较为复杂的管理系统，这也让管理的成本投入相对较低;第三是随着消费水平的不断提升，人们对房屋除了要满足住宿的需求，还需要能够有良好的空间进行社交，屋内的风格具有独立性，能够满足租赁人群精神层面的基本需求。
其次是分散运营模式，分散运营模式自身具有较为明显的优势，主要是可以利用现阶段社会中大量小区内存在的闲置房源进行改造，迅速的扩大租赁规模，还可以贴上轻资产或者分享经济的标签，利用改造后的房屋创造更大的价值和利润。但是分散运营模式也具有明显的劣势，主要是因为房屋的种类和户型不同，房源没有标准化的问题，作为居住产品来说，租赁房源必须要有标准化的要求，对房源进行统一的改造和维护，确保屋内的设备设施都能够符合标准要求，并且分散运营的管理成本较高，对经济效益会产生严重的影响（表3所示）。 （二）资产证券化的定义与分类
1.资产证券化的定义
资产证券化的概念在1971年首次有美国投资银行家瑞尼尔提出，资产证券化作为金融创新的一种工具，在现阶段正在不断发展和进步。资产证券化在20世纪之前主要是被当成股票债券融资的方式进行使用，再这样的发展下，随着工程种类不斷增多，房产资源不断的提高，资产证券化作为金融融资的代表方式，被广泛的进行应用。我国大多数学着对资产证券化这个定义的任何，是在资本主义市场证券发行的基础上进行研究。随着时代的进步和发展，资产证券化的方式和种类不断增多，应用的范围也逐渐广泛，这样的情况就需要人们对资产证券化的了解不断进行深入和研究，更好的对资产证券化的形式进行了解和掌握，从而避免造成经济损失。
一般的情况下，资产证券化项目的主要参与者包括：发起人、原始债权人、特设信托机构、承销商、投资银行等，其中发起人需要对证券化的资产进行确定，在一定的标准的情况下，确定资产能否实现证券化，之后发起人根据实际销售的金额资产来建立特别目的实体，如果发起人清算或者破产的情况下，特别目的实体不能进行合并处理，这样也能够将投资者和发起人的信用风险进行有效的隔离。
2.资产证券化的分类
根据证券化基础资产分类的不同，基本可以将资产证券化分成：应收账款证券化、不动产证券化、未来收益证券化、信贷资产证券化等不同的类别。根据资产证券化的发起人和投资认所属地不同，基本可以将证券资产化划分成不同的类型，在现阶段主要有境内资产证券化，主要是指投资认在境内市场进行融资;离岸资产证券化，指的是国内融资方通过国外的特殊机构或者结构化的投资机构在国际市场上进行融资。
根据证券化的产品来进行分类，同样可以划分成股权型证券化、债券型证券化、混合型证券化。在此期间需要格外注意，由于证券化的发展历史较短，但是证券化的产品种类不断推出，需要融资人员注意市场的变化和证券化的形式，避免造成不必要的经济损失。最早的证券化产品是由商业银行房地产按揭贷款作为基础支持，随着时代社会的发展，证券化的产品逐渐增多，就出现多种证券类型，近几年来证券化还会利用金融工程的方式来进行信用演变，从而形成另外一种证券化的形式。
三、存在的问题
（一）市场化定价不合理
通过现阶段的实际发展来看，新派公寓计划在实施的过程中并没有对市场房价进行调查，导致公寓的并没有实现公平定价，导致租金的价格出现多种不同的价格区间，造成市场价格的混乱。
（二）物业集中度高
目前我国长期公寓的物业集中度较高，新派公寓主要的模式就是独栋公寓，这样的集中式长期公寓虽然让企业的运行管理模式较为简单，但是部分的公寓资产证券化有效期在三十年左右，这样的集中资产可能会随着区域经济的发展变化、城市化规划变更、人口变动等问题，导致物业的产权价值以及公寓的出租价格都会受到影响，存在的风险也较高。
（三）法律风险大
现阶段我国并没有管理长期公寓资产证券化的相关法律规定，这样的情况下一旦长期公寓出现法律纠纷，很难根据法律来体现长租公寓资产证券化的证明。没有法律的支持或者可以参考的法律规定，企业很难做到在有法可依的情况下，实现长期公寓的融资创新，在投资或者融资的过程中随时都有可能越过法律的底线。
（四）缺少税收优惠
目前我国的税收政策较为严格，如果企业私募资金直接对物业资产进行购买，就可能会在购买的过程中缴纳多种不同的税务。企业很难用不同的方式来减少税务的增加，在RETTs运行的过程中，企业还需要缴纳企业所得税、租金收入增值税等，而在推出的过程中，还需要有增值税和契税等，这无疑让企业更难实现资金的回流，甚至可能会出现企业资金的风险。
四、推动长租公寓资产证券化的对策
（一）推行长租公寓公募RETTs
现阶段我国对RETTs模式的接受程度较低，我国建立的RETTs的保障金是对RETTs收益的进一步保障，也是促进公寓价格市场公正化的基础。建立相应的信息披露制度，是对房屋信用的基本评价，也是对风险的一种有效防范并且建立相关的行业规范，目前全球公募RETTs的运行载体主要有公司制、信托、基金等，我国需要根据国家基本的发展情况，来建立公募RETTs的基本运行情况，并且RETTs公募基金不能直接利用到不动产投资当中。
（二）丰富长租公寓资产证券化底层资产
从我国第一单长期公寓资产证券化产品推行到现在，长期公寓资产证券化的产品已经有19单左右，其中CMBS和RETTs累的产品是主要的发展产品，主要集中在相同的小区或者独栋的大楼之中。随着市场投资的不断增加，底层资产也有着一定程度的分散，主要的发展地区集中在发展程度较快的城市之中。
（三）建立立法保障
RETTs的效益结构和流程都较为复杂，一般的情况下不能直接参与到所有的资产当中，而是需要有专业的管理机构进行管理。在双重委托的过程中会产生信息不对策的风险，目前私发RETTs结构对我国监管部门的有效监管有着较为强烈的阻碍，因此国家需要加强对公募RETTs的推行，对投资的范围、条件、运营以及信息都建立相关的法律标准，并且制定符合我国国家发展你情况的法律对RETTs进行保障，防止恶意哄抬房价的情况出现，对公众的利益进行全面的保护。
（四）建立税收优惠制度
现阶段我国各地区RETTs的发展都与当地税收有着很大的关系，在发展的过程中，需要不断对房屋租赁资产证券化的税收进行优化，以此来不断提升RETTs的资金收入。政府需要对公寓企业给予相应的支持，适当的给创业初期的企业一定的补贴个政策支持，现阶段虽然我国已经有一些关于长期公寓的优惠政策，对税费减免有一定的规定，但是税收优惠制度还是不够完善和全面。
五、结语
长租公寓REITs的产品期限时间家较长，收益效率偏低，现阶段所发行的优先级长租公寓证券都是信用级别较高的证券，需要能够长期持有并且企业风险较低的资本来进行认购。从目前我国实际市场发展来看，REITs的起步较比国外发达国家起步较晚，并且在我国还处于初级的起步阶段中，在发展的过程中经常会遇到各种不同的问题，需要专业的人员不断进行研究，以此来更好的发展长租公寓的资产证券化模式，更好的解决城市居民居住问题，提升我国住房公积金的效益，不断的推动国家的进步和发展。
（作者单位：南京东南国资投资集团有限责任公司）