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摘要：作者针对我国房地产经济周期波动及其调控对策做了一些理论和实践的探讨，内容主要包括我国房地产经济周期波动产生的原因，并对防止我国房地产经济剧烈波动的对策进行了全面的分析。
关键词：我国房地产经济；周期波动；调控对策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：
地产业作为宏观经济的基础性、先导性产业,不仅是各国经济发展的晴雨表,而且早己成为国民经济的增长点,对各国经济的增长意义重大。我国加入WTO后,房地产业与国家经济的互动性更强,尤其是近年来我国经济发展的实际情况,更表明了这一点[1]。
经济周期波动是经济增长过程的伴生现象,这一客观经济规律己被各国经济增长与发展历程所证明。作为宏观经济整体重要组成部分的房地产经济,在其运行与发展过程中也不可避免地遵循这一客观规律。回顾改革开放以来我国房地产业的发展历程,它不仅体现出明显的周期性波动,具有我国转轨时期特有的波动特点,而且其波动幅度之大己给我国的宏观经济发展造成了巨大危害。对此,我国政府必须对其房地产经济的发展进行有效的宏观调控,减少其对我国整体宏观经济发展的不利影响。密切关注、认真研究我国房地产业经济的发展与变化情况,尤其是我国房地产经济的周期波动情况,以及周期波动的特点和形成机制,探索促进房地产业增长的政策,趋利避害、充分发挥房地产业对国民经济的带动作用,同时尽力防止房地产过热或过冷对我国宏观经济产生不利影响,确保我国经济在新世纪持续、健康、快速增长,已成为当前我国理论经济研究方面重要课题之一。
1我国房地产经济周期波动产生的原因
1.1宏观经济周期,作为宏观经济周期在房地产业领域具體表现而形成的房地产周期波动,不但面临着经济周期性波动所可能出现的外部冲击,而且宏观经济周期运行本身实际上也可能成为房地产经济系统的外部干扰或冲击。因为宏观经济的扩张和紧缩是房地产周期波动的重要影响力量。宏观经济的扩张最先表现为对生产资料和劳动力需求的增加,从而直接刺激房地产需求的增加,使房地产业先于宏观经济的扩张而扩张;经济衰退时,投资和消费需求降低,使房地产需求急速下降。
1.2实际供给冲击,主要是指技术进步、气候变化、资源发现以及国际经济要素价格等发生变化,从而对房地产生产率产生直接影响,导致房地产供给出现相应变化。在1986年一1990年和1991年一1996年的两个房地产周期中,房地产经济是一种粗放型的增长方式,房地产工艺水平和科技含量较低导致房地产的工程质量、劳动生产率和节能化水平也较低。在1997年开始的这轮周期中,我们强调房地产经济要由粗放型增长方式转变为集约型增长方式,因此随着建筑技术不断发展、新材料、新技术的大量推广使用、建筑产品的科技含量日益提高,这不但直接推动了我国建筑业的快速发展,而且还使得以建筑产品形态出现的房产和地产也取得新的突破,从而大大提高了我国房地产业的实际供给能力和供给水平[2]。
1.3利益驱动机制和竞争机制。房地产供应商在有利可图时,就会加大投入,增加供应量;在无利可图时,就会减少投入,缩减供应量。这种利益驱动的机制,是房地产经济波动的内在动力。竞争机制则体现了市场中“适者生存”的规律。同利益驱动一样,竞争是企业求生存求发展的本能行为。房地产企业为了在竞争中取得优势,必然展开各种形式的竞争。一方面,利益驱动机制和竞争机制造成了房地产经济波动;但另一方面,房地产商的趋利避害和相互竞争客观上也减缓了波动的加剧。而在我国前两个房地产周期中,供给主体主要为政府和国有企业,它们的利益驱动动机和竞争机制不强。
2防止我国房地产经济剧烈波动的对策
2.1建立有效的房地产监测预警系统
(l)适时监测在波动中展开的房地产经济运行与增长过程进行,加强房地产信息和基础数据的整合,动态监测和分析研究,全面反映土地供应、房地产开发投资、商品房买卖、存量房交易等市场运行的动态情况,准确判断房地产经济运行的阶段进程。
(2)适时预测预报房地产经济运行趋势、波动趋势与波动特征,提供房地产经济波动主要影响因素的分析工具。
(3)为社会提供房地产运行行情,引导房地产业健康、持续、稳定增长。
2.2加强房地产立法,提供法制环境
（1）加快立法,尽快完善各种行政和技术规范,完善房产消费纠纷的相应法律、法规,比如物业管理条例、住宅小区竣工交付使用办法、房地产经纪人管理办法等,构建比较完善的法律制度环境。
（2）要严格执法,推进依法行政,进行严格的市场监管,建立良好的市场环境。
（3）完善房地产信用体系,要建立诚实守信的市场环境,加快建立房地产开发、中介和物业管理企业相关人员的信用档案,建立公开、平等、自主、互利的契约制度。
2.3 及时调整房地产投资政策,确保房地产经济健康发展
（1）投资主体结构的变化对未来房地产周期的变化具有重大意义。这是因为,到目前,国有企业产权不清、职责不明、没有风险规避机制等问题仍未得到有效解决,他们在一轮周期或一个周期阶段中的预期相同,投资盲目、投资饥渴的表现也相同,容易导致整个房地产业的剧烈波动。相比之下,股份制!民营企业风险约束强,企业决策比较理性,反而有助于平抑房地产周期的波动幅度。
（2）投资结构要合理。房地产开发投资要更趋理性化,不能像1992年、1993年那种不顾市场需求盲目开发,要重视市场调研和目标市场定位,使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础之上,成为市场需求拉动型投资扩张。
（3）完善和规范政府投资。一方面,政府可以狠抓房地产业发展战略,适当调整政府投资完成的土地开发、以安居工程为主的住宅建设等政府型房地产开发活动,对全社会房地产投资行为进行间接调控。另一方面,政府还可以适当对房地产投资政策,对房地产投资方向、投资规模和投资结构进行政策性调整,通过投资政策的变动来引导房地产企业的经营活动,实现对房地产投资规模与投资结构的间接控制。
2.4加快落实住房补贴,提高居民住房支付能力
对于因以前工资中没有住房部分所形成的欠账,通过完善货币化改革和发放住房补贴等措施解决,提高居民的存量购房能力"在国家机关与事业单位的改革方案中,对于有房但未达标者和无房者分别设计了两个不同的补贴计算公式。两个计算公式的不同使这两种人之间得到的是不很平等的待遇。目前,企业房改还未普遍推开,因此现在还有可能采取一定的措施避免造成与国家机关或事业单位房改中同样的利益受损群体,现在推进房改,应充分考虑到这个事实,参照国家机关房改方案进行企业房改,并且应用统一的!公平的补贴计算公式。可以考虑在一定地区范围内全面测算国有企业职工应享受的住房补贴,计算所欠缺的差额,然后挑选一批国有企业质量比较低的国有资产予以出售,其所得用于发放住房补贴。
3结论
总之,我们认为,要防止房地产周期剧烈波动,必须在深入把握我国房地产周期波动的客观规律和形成机制的同时,注意长期战略导向和短期政策选择的配套结合。长期内要通过加快改革开放,构造稳定增长的房地产经济运行机制与房地产经济发展模式,改善房地产经济周期规律在中国发生作用的根本条件,从而改善系统内部特性即内部传导机制,减少系统外部冲击;短期内则要积极驾驭房地产经济周期,利用房地产经济周期波动规律,加快改革和发展步伐。
参考文献
[1]刘立群:房地产投资分析[M],化学工业出版社,2005年
[2]张丽娜:论房地产市场的波动性[J],商业经济,2005年第9期
关键词：我国房地产经济；周期波动；调控对策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：
地产业作为宏观经济的基础性、先导性产业,不仅是各国经济发展的晴雨表,而且早己成为国民经济的增长点,对各国经济的增长意义重大。我国加入WTO后,房地产业与国家经济的互动性更强,尤其是近年来我国经济发展的实际情况,更表明了这一点[1]。
经济周期波动是经济增长过程的伴生现象,这一客观经济规律己被各国经济增长与发展历程所证明。作为宏观经济整体重要组成部分的房地产经济,在其运行与发展过程中也不可避免地遵循这一客观规律。回顾改革开放以来我国房地产业的发展历程,它不仅体现出明显的周期性波动,具有我国转轨时期特有的波动特点,而且其波动幅度之大己给我国的宏观经济发展造成了巨大危害。对此,我国政府必须对其房地产经济的发展进行有效的宏观调控,减少其对我国整体宏观经济发展的不利影响。密切关注、认真研究我国房地产业经济的发展与变化情况,尤其是我国房地产经济的周期波动情况,以及周期波动的特点和形成机制,探索促进房地产业增长的政策,趋利避害、充分发挥房地产业对国民经济的带动作用,同时尽力防止房地产过热或过冷对我国宏观经济产生不利影响,确保我国经济在新世纪持续、健康、快速增长,已成为当前我国理论经济研究方面重要课题之一。
1我国房地产经济周期波动产生的原因
1.1宏观经济周期,作为宏观经济周期在房地产业领域具體表现而形成的房地产周期波动,不但面临着经济周期性波动所可能出现的外部冲击,而且宏观经济周期运行本身实际上也可能成为房地产经济系统的外部干扰或冲击。因为宏观经济的扩张和紧缩是房地产周期波动的重要影响力量。宏观经济的扩张最先表现为对生产资料和劳动力需求的增加,从而直接刺激房地产需求的增加,使房地产业先于宏观经济的扩张而扩张;经济衰退时,投资和消费需求降低,使房地产需求急速下降。
1.2实际供给冲击,主要是指技术进步、气候变化、资源发现以及国际经济要素价格等发生变化,从而对房地产生产率产生直接影响,导致房地产供给出现相应变化。在1986年一1990年和1991年一1996年的两个房地产周期中,房地产经济是一种粗放型的增长方式,房地产工艺水平和科技含量较低导致房地产的工程质量、劳动生产率和节能化水平也较低。在1997年开始的这轮周期中,我们强调房地产经济要由粗放型增长方式转变为集约型增长方式,因此随着建筑技术不断发展、新材料、新技术的大量推广使用、建筑产品的科技含量日益提高,这不但直接推动了我国建筑业的快速发展,而且还使得以建筑产品形态出现的房产和地产也取得新的突破,从而大大提高了我国房地产业的实际供给能力和供给水平[2]。
1.3利益驱动机制和竞争机制。房地产供应商在有利可图时,就会加大投入,增加供应量;在无利可图时,就会减少投入,缩减供应量。这种利益驱动的机制,是房地产经济波动的内在动力。竞争机制则体现了市场中“适者生存”的规律。同利益驱动一样,竞争是企业求生存求发展的本能行为。房地产企业为了在竞争中取得优势,必然展开各种形式的竞争。一方面,利益驱动机制和竞争机制造成了房地产经济波动;但另一方面,房地产商的趋利避害和相互竞争客观上也减缓了波动的加剧。而在我国前两个房地产周期中,供给主体主要为政府和国有企业,它们的利益驱动动机和竞争机制不强。
2防止我国房地产经济剧烈波动的对策
2.1建立有效的房地产监测预警系统
(l)适时监测在波动中展开的房地产经济运行与增长过程进行,加强房地产信息和基础数据的整合,动态监测和分析研究,全面反映土地供应、房地产开发投资、商品房买卖、存量房交易等市场运行的动态情况,准确判断房地产经济运行的阶段进程。
(2)适时预测预报房地产经济运行趋势、波动趋势与波动特征,提供房地产经济波动主要影响因素的分析工具。
(3)为社会提供房地产运行行情,引导房地产业健康、持续、稳定增长。
2.2加强房地产立法,提供法制环境
（1）加快立法,尽快完善各种行政和技术规范,完善房产消费纠纷的相应法律、法规,比如物业管理条例、住宅小区竣工交付使用办法、房地产经纪人管理办法等,构建比较完善的法律制度环境。
（2）要严格执法,推进依法行政,进行严格的市场监管,建立良好的市场环境。
（3）完善房地产信用体系,要建立诚实守信的市场环境,加快建立房地产开发、中介和物业管理企业相关人员的信用档案,建立公开、平等、自主、互利的契约制度。
2.3 及时调整房地产投资政策,确保房地产经济健康发展
（1）投资主体结构的变化对未来房地产周期的变化具有重大意义。这是因为,到目前,国有企业产权不清、职责不明、没有风险规避机制等问题仍未得到有效解决,他们在一轮周期或一个周期阶段中的预期相同,投资盲目、投资饥渴的表现也相同,容易导致整个房地产业的剧烈波动。相比之下,股份制!民营企业风险约束强,企业决策比较理性,反而有助于平抑房地产周期的波动幅度。
（2）投资结构要合理。房地产开发投资要更趋理性化,不能像1992年、1993年那种不顾市场需求盲目开发,要重视市场调研和目标市场定位,使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础之上,成为市场需求拉动型投资扩张。
（3）完善和规范政府投资。一方面,政府可以狠抓房地产业发展战略,适当调整政府投资完成的土地开发、以安居工程为主的住宅建设等政府型房地产开发活动,对全社会房地产投资行为进行间接调控。另一方面,政府还可以适当对房地产投资政策,对房地产投资方向、投资规模和投资结构进行政策性调整,通过投资政策的变动来引导房地产企业的经营活动,实现对房地产投资规模与投资结构的间接控制。
2.4加快落实住房补贴,提高居民住房支付能力
对于因以前工资中没有住房部分所形成的欠账,通过完善货币化改革和发放住房补贴等措施解决,提高居民的存量购房能力"在国家机关与事业单位的改革方案中,对于有房但未达标者和无房者分别设计了两个不同的补贴计算公式。两个计算公式的不同使这两种人之间得到的是不很平等的待遇。目前,企业房改还未普遍推开,因此现在还有可能采取一定的措施避免造成与国家机关或事业单位房改中同样的利益受损群体,现在推进房改,应充分考虑到这个事实,参照国家机关房改方案进行企业房改,并且应用统一的!公平的补贴计算公式。可以考虑在一定地区范围内全面测算国有企业职工应享受的住房补贴,计算所欠缺的差额,然后挑选一批国有企业质量比较低的国有资产予以出售,其所得用于发放住房补贴。
3结论
总之,我们认为,要防止房地产周期剧烈波动,必须在深入把握我国房地产周期波动的客观规律和形成机制的同时,注意长期战略导向和短期政策选择的配套结合。长期内要通过加快改革开放,构造稳定增长的房地产经济运行机制与房地产经济发展模式,改善房地产经济周期规律在中国发生作用的根本条件,从而改善系统内部特性即内部传导机制,减少系统外部冲击;短期内则要积极驾驭房地产经济周期,利用房地产经济周期波动规律,加快改革和发展步伐。
参考文献
[1]刘立群:房地产投资分析[M],化学工业出版社,2005年
[2]张丽娜:论房地产市场的波动性[J],商业经济,2005年第9期