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[摘 要]随着近年来房价的不断上涨，“买房热”和“炒房热”成为了一种生活潮流，与此同时人们对房地产市场的关注程度也在不断增高，因此对房地产的价值做出较为准确的评估是当前人们所密切关注的一个问题。然而影响房地产评估的因素是多种多样的，需要结合不同的情况进行具体的分析，为此本文主要根据当前我国房地产行业的发展现状分析哪些因素会影响到房地产评估，并且介绍了其中几种主要因素，希望能够为相关人员开展此方面的工作带来一定的帮助，同时也能够帮助人们更加了解房地产评估的相关内容。
[关键词]房地产；评估；因素
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）19-0034-01
前言
房地产行业已经成为了我国当前的重要经济支柱产业，近年来房地产的不断增值为我国经济发展带来了巨大的帮助，所以，房地产的评估工作是十分重要的。为此，本文中简单介绍了影响房地产评估的几个主要因素，充分利用有利因素、改善不利因素能够对房地产起到一定的增值作用，进而为人们生活创造更高的水平，为国家经济发展起到一定的促进作用，这也是本文想要研究影响房地产评估的因素的主要目的。
1.影响房地产评估的一般因素
1.1 经济因素对房地产评估的影响
当前我国房地产行业的发展十分迅速，近年来房价也一直处于持续增长的状态，但是房地产行业想要保障稳定发展是非常不容易的，因为影响房地产评估的因素非常多，因此必须对这些因素进行充分的了解，消除其对房地产评估所造成的不利影响，这样才能够使得房地产行业在日益变化的市场经济中占据不败的地位。房地产估价的影响因素主要分为三种，分别是一般因素、区域因素和个别因素，本文也是围绕这三种因素进行展开介绍的。首先是一般因素，是指在一定范围内影响到房地产评估的普遍的、共同的因素，具有一般性，影响房地产评估的一般因素重要包括经济因素对房地产评估的影响和人口状况对房地产评估的影响。经济因素的影响主要体现在国家相关的经济政策以及当前国民经济的发展水平上，因为这会直接影响到购买力水平，经济发展速度快，房地产的价格就会有所提升，此时国民的购买力水平就会下降，造成房地产几个下跌，所以这是一个循环的过程，需要将其控制在一定的范围内。一但超出这个范围，无论是房地产价格过高或过低都不利于房地产行业长期稳定的发展，所以这一因素需要国家在此方面出台相应的政策，将其控制在适宜的范围内。
1.2 人口状况对房地产评估的影响
我国是一个人口大国，人口越多，对于房产的需求就越大，尤其是用于居住的房地产，因此，这便形成了一种人口与房产之间的供求关系，对于房地产评估来说，也是一个非常主要的影响因素。从供求关系这一角度中不难分析出其对房地产评估所造成的影响，供应大于需求，便会有一部分房地产被闲置，可供个人们选择的机会就更多，因此居民占据主导地位，房地产企业之间的竞争关系形成，房地产的价格自然就会下降。同样，如果需求大于供应，那么就会出现居民争抢购买房产的状况，房地产企业占据主导地位，房地产价格就会上升。
2.影响房地产评估的区域因素
2.1 城市建设状况对房地产评估的影响
本文主要从两个方面简要分析影响房地产评估的区域因素，首先是城市建设状况对房地产评估所造成的影响。所谓城市建设状况，实际上指的就是某个城市的发达程度，包括这个城市的经济发展水平、城市的环境状况、城市的道路建设、房屋建设等多种能代表这一城市发展水平的因素。其中也包括一些城市的基础设施，例如供水、供暖、供电、排水、通讯等情况，还有各种生活设施，如医院、学校、邮局以及一些文化娱乐设施众，如俱乐部、博物馆、天文馆、图书馆等诸多设施的配置情况。众所周知，一个城市越发达，房地产价格就越高，这一点是十分显著的。当然，这也是需要房屋自身建设质量是十分合格的，其自身质量才是影响评估的最主要因素，包括建筑外形、建筑朝向、通风情况、朝阳方向、建筑格局以及建筑施工质量等诸多因素。一旦建筑质量出现问题，其房地产价格自然会受到非常严重的影响，所以首先需要保障建筑质量，之后才需要考虑其他因素对其造成的影响，并进行合理的评估。
2.2 用途及位置状况对房地产评估的影响
不同用途的房地产有不同的价格，影响其评估的因素也有所不同，房地产根据用途不同主要分为商业用地、住宅用地和工業用地三种，这三种类型的房地产在价格上是有明显的差别的。一般来说，商业用地的价格最高，其次是住宅用地，最低的是工业用地，所以，用途也是影响房地产评估的一个主要因素。再有就是房地产所处的位置状况，在一定区域范围内，商业最繁华的地区房地产价格往往是最高的，距离市中心越远、越偏僻的地方房地产价格就会越低。道路级别越高，房地产价格也会越高，也就是主干道附近的房地产价格相比于支路附近的房地产价格来说会稍高一些。以北京为例，二环与五环的房地产价格相差是非常多的，由此完全可以看出位置状况对于一个城市内房地产评估所造成的影响。
3.影响房地产评估的个别因素
3.1 环境因素对房地产评估的影响
在影响房地产评估的个别因素中有一个因素是当前最受关注的，那就是环境因素，因为随着人们生活水平的提高，对于居住环境的要求也在不断提高，因此环境因素对房地产的价值起到很关键的决定性作用。下面将介绍其中几个最具代表性的环境因素，首先是水质因素，这是最为重要的一个环境因素，因为水是人们日常生活所必不可少的一种物质资源，每天都需要食用，所以水质状况会严重影响到居民的身体状况，因此水质好的地区更受欢迎，房地产价格就会越高。能源状况也是其中一个重要的环境因素，指的是那些可再生能源和绿色能源，因为这样的能源既能够避免产生污染物，对环境造成污染，同时也能够降低居民所需缴纳的物业费，这样的生活环境自然更受欢迎。除此之外，声环境也是影响房地产评估的一个关键因素，因为人们非常重视休息状况，所以噪声污染程度越轻的小区越受欢迎，为解决噪声污染已经采取了多种办法，如植树、使用隔音材料以及远离闹市区等，但是还没有比较完善的解决办法。
3.2 购房心理对房地产评估的影响
最后要介绍的一个影响房地产评估的因素就是人们的购房心理，不同的人在房产交易时有不同的心理，既包括购买者的心理，也包括出售者的心理，一般分为以下几种情况。当购买者对想要购买的房地产非常中意或者是急于购买，而出售者又有一些惜售时，此时一般购买者会出高价进行购买，往往会超出市场价格。还有一些购房者并不是真的中意房产，而是出于某些目的，在同对手竞争过程中故意抬高价格，也会造成房地产价格超过正常的市场价格。对于同一栋建筑来说，由于购房者购房心理这一因素也会造成房产价格的不同，如一些人对某些数字敏感，就会避免购买这些数字楼层的房屋，导致其价格下降。
4.结语
通过本文的简单介绍，能够对当前我国房地产行业的发展状况有一个简单的了解，从中分析出影响房地产估价的一些主要因素，并且对这些因素进行相应的介绍，使得相关从业人员能够充分利用有利于房地产增值的因素，改善那些不利于房地产行业发展的因素。希望本文中的这些内容能够为我国房地产行业的额发展带来一定的帮助，进而促进我国的经济快速发展，相信房地产行业的不断发展能够为人们提供更好的生活水平和生活质量。
参考文献
[1] 陈良琼，张宗领.影响房地产评估价格的特征因素及量化[J].山西建筑，2011，37（6）：207-208.
[2] 陈汉明.住宅房地产税基评估价值类型影响因素费分析[J].地方财政研究，2013（7）：9-14.
[关键词]房地产；评估；因素
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）19-0034-01
前言
房地产行业已经成为了我国当前的重要经济支柱产业，近年来房地产的不断增值为我国经济发展带来了巨大的帮助，所以，房地产的评估工作是十分重要的。为此，本文中简单介绍了影响房地产评估的几个主要因素，充分利用有利因素、改善不利因素能够对房地产起到一定的增值作用，进而为人们生活创造更高的水平，为国家经济发展起到一定的促进作用，这也是本文想要研究影响房地产评估的因素的主要目的。
1.影响房地产评估的一般因素
1.1 经济因素对房地产评估的影响
当前我国房地产行业的发展十分迅速，近年来房价也一直处于持续增长的状态，但是房地产行业想要保障稳定发展是非常不容易的，因为影响房地产评估的因素非常多，因此必须对这些因素进行充分的了解，消除其对房地产评估所造成的不利影响，这样才能够使得房地产行业在日益变化的市场经济中占据不败的地位。房地产估价的影响因素主要分为三种，分别是一般因素、区域因素和个别因素，本文也是围绕这三种因素进行展开介绍的。首先是一般因素，是指在一定范围内影响到房地产评估的普遍的、共同的因素，具有一般性，影响房地产评估的一般因素重要包括经济因素对房地产评估的影响和人口状况对房地产评估的影响。经济因素的影响主要体现在国家相关的经济政策以及当前国民经济的发展水平上，因为这会直接影响到购买力水平，经济发展速度快，房地产的价格就会有所提升，此时国民的购买力水平就会下降，造成房地产几个下跌，所以这是一个循环的过程，需要将其控制在一定的范围内。一但超出这个范围，无论是房地产价格过高或过低都不利于房地产行业长期稳定的发展，所以这一因素需要国家在此方面出台相应的政策，将其控制在适宜的范围内。
1.2 人口状况对房地产评估的影响
我国是一个人口大国，人口越多，对于房产的需求就越大，尤其是用于居住的房地产，因此，这便形成了一种人口与房产之间的供求关系，对于房地产评估来说，也是一个非常主要的影响因素。从供求关系这一角度中不难分析出其对房地产评估所造成的影响，供应大于需求，便会有一部分房地产被闲置，可供个人们选择的机会就更多，因此居民占据主导地位，房地产企业之间的竞争关系形成，房地产的价格自然就会下降。同样，如果需求大于供应，那么就会出现居民争抢购买房产的状况，房地产企业占据主导地位，房地产价格就会上升。
2.影响房地产评估的区域因素
2.1 城市建设状况对房地产评估的影响
本文主要从两个方面简要分析影响房地产评估的区域因素，首先是城市建设状况对房地产评估所造成的影响。所谓城市建设状况，实际上指的就是某个城市的发达程度，包括这个城市的经济发展水平、城市的环境状况、城市的道路建设、房屋建设等多种能代表这一城市发展水平的因素。其中也包括一些城市的基础设施，例如供水、供暖、供电、排水、通讯等情况，还有各种生活设施，如医院、学校、邮局以及一些文化娱乐设施众，如俱乐部、博物馆、天文馆、图书馆等诸多设施的配置情况。众所周知，一个城市越发达，房地产价格就越高，这一点是十分显著的。当然，这也是需要房屋自身建设质量是十分合格的，其自身质量才是影响评估的最主要因素，包括建筑外形、建筑朝向、通风情况、朝阳方向、建筑格局以及建筑施工质量等诸多因素。一旦建筑质量出现问题，其房地产价格自然会受到非常严重的影响，所以首先需要保障建筑质量，之后才需要考虑其他因素对其造成的影响，并进行合理的评估。
2.2 用途及位置状况对房地产评估的影响
不同用途的房地产有不同的价格，影响其评估的因素也有所不同，房地产根据用途不同主要分为商业用地、住宅用地和工業用地三种，这三种类型的房地产在价格上是有明显的差别的。一般来说，商业用地的价格最高，其次是住宅用地，最低的是工业用地，所以，用途也是影响房地产评估的一个主要因素。再有就是房地产所处的位置状况，在一定区域范围内，商业最繁华的地区房地产价格往往是最高的，距离市中心越远、越偏僻的地方房地产价格就会越低。道路级别越高，房地产价格也会越高，也就是主干道附近的房地产价格相比于支路附近的房地产价格来说会稍高一些。以北京为例，二环与五环的房地产价格相差是非常多的，由此完全可以看出位置状况对于一个城市内房地产评估所造成的影响。
3.影响房地产评估的个别因素
3.1 环境因素对房地产评估的影响
在影响房地产评估的个别因素中有一个因素是当前最受关注的，那就是环境因素，因为随着人们生活水平的提高，对于居住环境的要求也在不断提高，因此环境因素对房地产的价值起到很关键的决定性作用。下面将介绍其中几个最具代表性的环境因素，首先是水质因素，这是最为重要的一个环境因素，因为水是人们日常生活所必不可少的一种物质资源，每天都需要食用，所以水质状况会严重影响到居民的身体状况，因此水质好的地区更受欢迎，房地产价格就会越高。能源状况也是其中一个重要的环境因素，指的是那些可再生能源和绿色能源，因为这样的能源既能够避免产生污染物，对环境造成污染，同时也能够降低居民所需缴纳的物业费，这样的生活环境自然更受欢迎。除此之外，声环境也是影响房地产评估的一个关键因素，因为人们非常重视休息状况，所以噪声污染程度越轻的小区越受欢迎，为解决噪声污染已经采取了多种办法，如植树、使用隔音材料以及远离闹市区等，但是还没有比较完善的解决办法。
3.2 购房心理对房地产评估的影响
最后要介绍的一个影响房地产评估的因素就是人们的购房心理，不同的人在房产交易时有不同的心理，既包括购买者的心理，也包括出售者的心理，一般分为以下几种情况。当购买者对想要购买的房地产非常中意或者是急于购买，而出售者又有一些惜售时，此时一般购买者会出高价进行购买，往往会超出市场价格。还有一些购房者并不是真的中意房产，而是出于某些目的，在同对手竞争过程中故意抬高价格，也会造成房地产价格超过正常的市场价格。对于同一栋建筑来说，由于购房者购房心理这一因素也会造成房产价格的不同，如一些人对某些数字敏感，就会避免购买这些数字楼层的房屋，导致其价格下降。
4.结语
通过本文的简单介绍，能够对当前我国房地产行业的发展状况有一个简单的了解，从中分析出影响房地产估价的一些主要因素，并且对这些因素进行相应的介绍，使得相关从业人员能够充分利用有利于房地产增值的因素，改善那些不利于房地产行业发展的因素。希望本文中的这些内容能够为我国房地产行业的额发展带来一定的帮助，进而促进我国的经济快速发展，相信房地产行业的不断发展能够为人们提供更好的生活水平和生活质量。
参考文献
[1] 陈良琼，张宗领.影响房地产评估价格的特征因素及量化[J].山西建筑，2011，37（6）：207-208.
[2] 陈汉明.住宅房地产税基评估价值类型影响因素费分析[J].地方财政研究，2013（7）：9-14.