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摘 要：最高院针对夫妻间不动产归属问题，三次出台了贴合实际的《婚姻法》司法解释一、二、三，从而为法院处理该类问题提供了可操作性的规定。尤其是司法解释三的颁布，对离婚案件中的涉房内容进行了补充规定，具有重要意义。本文针对该解释中涉房条款的内容进行了探讨，并提出相应的建议。
关键词：婚姻法司法解释；涉房条款；共同财产
一、出台背景
根据现行法律规定，我国实行婚后所得共同制，即在婚姻存续期间，夫妻双方或一方所得的财产，除法律另有规定或者夫妻另有约定外，均为夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，平等地享有占有、使用、收益和处分的权利的财产制度。
2011年《婚姻法解释（三）》（以下简称“《解释》”）出台，对于夫妻关系存续期间取得的房产的归属及处分等问题作出进一步规定，对夫妻一方个人财产婚后产生收益的认定、父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款购买不动产的处理等离婚不动产归属问题作出解释，但仍存在不足和法律空白的地方。
怎样确定价格如此高昂的房屋在婚前婚后的归属一直是人们普遍关注的问题，一旦发生纠纷，如何去确定房屋的归属便成为问题的重心所在。最高人民法院针对房屋的高价值、高关注以及高争议等特点背景下在《解释》中具体规定了四条涉及房屋归属的处理规定，对房屋归属案件处理提供了裁判依据。
二、内容分析
（一）关于《解释》第七条
首先，我们来看一下《解释》第七条的具体内容，它共有两款：
第一款规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。其中婚姻法第十八条第（三）项的内容是，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产为夫妻一方的财产。
第二款规定，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。该条款是针对婚后子女购房父母出资，该房屋产权归属的问题。
笔者人为该条款的积极作用主要有以下两方面：
1.具有补充完善的积极作用
《解释》第七条是在《婚姻法》司法解释（二）第二十二条的基础上，根据社会现状进行补充和完善的，《婚姻法》司法解释（二）第二十二条是该法首次将父母牵涉进子女的离婚析产中，《解释》第七条正是在此基础上进行补充和完善的，内容更加具体细致，重点是明确了出资和产权登记问题，这更加符合一般大众的意愿和社会实际情况。
2.具有明示父母真实意思的积极作用
《婚姻法》司法解释（二）第二十二条的内容虽然已经表明当事人婚后父母为双方购置房屋出资的，是对于夫妻双方的赠与，“但父母明确表示赠与一方的除外”。但在现实中，很多时候小夫妻婚后，父母出资给他们买房，大多数父母其实仅仅是想为自己的子女解决住房问题予以资助，由于一般不会去想到子女今后可能离婚的问题，不会明示只是赠与自己的子女。而如果按照婚后财产所得共同制的规定，离婚审判的结果必然会违背出资父母的初衷和意愿，并损害他们的经济利益。
《解释》第七条的出台顺应了大多数出资购房父母的真实意思并给予了明示，解决了很多父母的后顾之忧。
（二）关于《解释》第十条
《解释》意见征集稿中第十一条即解释（三）第十条出台后，对于婚前按揭房的权属与分割问题，引发了较大争议。《解释》的正式实施，充分尊重了当事人的意思自治原则，在双方有约定且不违背法律法规的情况下依约定，无约定便是以法律方式对按揭房的相关问题做了明文规定，使法院对此类判决有法可依，增加了法律的公信力与公平性。
同时对非产权人，按其在婚姻关系存续期间共同还贷行为的贡献性给予补偿，充分肯定了非产权人的预期投资收益权，着重于对双方财产权利的双向保护，不再仅仅局限于个人财产的单向保护。
（三）关于《解释》第十一条
《解释》第十一条主要针对夫妻一方擅自出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意取得后，另一方不得追回该房屋，但离婚时可以要求另一方赔偿损失的问题。
笔者以为，该条款除前文已经谈到的，有公平正义的原则精神和维护登记的权威性的积极作用外，还具有稳定买卖关系，保护第三人合法权益的积极意义。为了维护交易的安全，保障善意第三人的利益，物权法设置了善意取得制度。原所有权人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求原占有人即出卖人赔偿损失。
《解释》第十一条的规定，目的是为了保护第三人的合法权益，维护交易的安全。該司法解释解决了一方擅自处理，第三人已经善意取得，并办理了不动产登记手续，离婚时另一方的权益如何救济的问题，使得法院在具体的司法审判中，可以将夫妻对共同共有房屋处理的分歧限制在夫妻共同共有财产问题的范围内进行内部处理。
三、主要问题
（一）与婚姻法相关规定相违背
保护妇女的合法权益是婚姻家庭领域的一项重要原则。但《解释》的不少规定却与婚姻法基本精神相违背的，尤其是关于房产权属的规定方面，更是剥夺了妇女的基本财产权利。
因为中国的传统是男方婚前买房结婚，按照《解释》规定进行判决，结果是女方将失去作为最主要财产的房子，女的婚前的付出以及在婚姻关系存续期间的一切付出都没有得到应有的回报。妇女享有个人财产权和共有财产权，可以依法律的规定自由行使这些权利，不应受任何千扰。
而现实中，妇女的权利得不到应有的重视，妇女并不能享有与男子平等的财产权，妇女行使财产权可能要受到男方、家里父母等人为阻挠，许多妇女不懂得利用法律武器维护自己的合法权益。
（二）与物权法相关规定存在冲突之处 我國物权法在确定不动产的物权归属时采用的基本规则是登记公示主义，即权利登记人被推定为不动产的物权权利人，但《解释》第7条规定即使房屋登记在一方名下，双方当事人还可以约定属于另一方所有或者共同所有，即使在没有约定的情况下，法律还是可以认为为按份共有，这样的规定不仅是与物权法明显违背，更可能会导致善意第三人权利受损。
按照立法相关程序的要求，这样的规定应当是无效的。
（三）原则性过强导致可操作性差
司法解释出台的目的就是为了指导司法实践，因此司法解释就应该明确具体，具有可操作性。而《解释》的一些规定却明显违背了司法解释的基本要求：
第一，解释的第2条规定了必要证据证明才能申请做亲子鉴定，何为必要证据，这一概念很模糊，赋予法院过大的自由裁量权，可能会导致司法的不统一，出现同案不同判决的现象，这种状况在以前的司法实践中是最经常出现的。
第二，《解释》第4条规定中提到了挥霍夫妻共同财产，挥霍不是一个法律概念，如何理解挥霍夫妻共同财产需要进一步的明确其内涵，否则根本难以执行。
第三，《解释》第17条：“双方均有过错，提出离婚损害赔偿请求的，人民法院不予支持。”规定未考虑到双方过错的程度，不符合民事责任规则的基本原理，对双方当事人尤其是过错较轻一方显得非常不公平。因为在夫妻婚姻关系期间，双方都可能犯错，这样的规定会成为重大过错方逃避其法律责任的保护伞。没有完全考虑到我国家庭关系的特点。
四、相关建议
（一）从立法理念上体现对弱势群体的保护
在分割夫妻共同财产时，首先要根据未成年子女的实际需要给予必要的照顾，以将父母离婚带来的负面影响降至最低。《婚姻法》不仅明确保护子女的利益，同时明确规定照顾女方权益的原则。
许多国家立法都有明确规定，离婚时无经济收入或经济收入少的一方，有权请求有负担能力的他方给付抚养费。我国《婚姻法》第39条也规定了原则性条文，建议对该条做“去性别”的处理，将条文改为“考虑夫妻一方需要照顾的利益判决”。同时，可以参照其他国家的立法，建立具体的法律规定和制度，对弱者的权利有所倾斜，以求真正的权利均衡，保护婚姻关系的和谐稳固。
（二）应对离婚时未取得产权证的婚前按揭房屋作出统一规定
《解释》第十条只针对婚前一方支付首付、离婚时取得产权证的情形作了规定，而在现实生活中，很多按揭房屋在离婚时仍未取得房屋产权证。
而根据物权法关于不动产转让合同的规定，不动产转让合同自成立时生效，未办理物权登记的并不影响合同的效力，夫妻一方的婚前按揭购房，虽然可能在离婚时仍未拿到产权证，但其签订的购房合同早已经生效，购房合同的成立时间也就是婚前购房方获得房屋产权的时间。虽然未取得产权证的按揭房屋没有登记方，但此时《解释》应该作出权属认定为按揭合同签订者的统一规定。
（三）应对按揭房屋判属非登记方的特殊情况作出说明
《解释》第十条在认定个人婚前按揭房屋产权的权属时，规定“法院可判决归产权登记一方”，“可”就表示还有一定的回旋余地和弹性空间，代表可以在某些特殊情形下，认定该婚前按揭房屋为夫妻共同财产或非登记方所有，但《解释》并没有对这些特殊情形作出明确规定。
在离婚分割夫妻财产时，可能存在以下四种特殊情况：
第一，离婚后非登记方生活困难的，这种情况下应该照顾非登记方的利益，可以认定房屋归非登记方所有；
第二，在所有出资额中，非登记方的出资比重明显高于登记方的，也可以认定该房屋归非登记方所有；
第三，婚姻存续期间特别长，银行贷款的支付是双方长期生活经营积攒而得的，此时可以把该房屋认定为双方共同财产；
第四，登记方因身体或其它原因在生活和经济上主要依靠另一方的付出的，也可以认定该房屋为双方的共有财产。
（四）应根据不动产的不同用途加以区别对待，处理作为家庭住所地的房屋时应综合考虑当事人需要、出资比例和贡献的多少等诸多因素
夫妻一方婚前按揭购置的房屋一般有两种用途，一种是作为家庭住所使用，别一种则为其它用途，但结合我国的具体国情，第一种用途居多。
在具体的审判工作中，法院处理第一种用途的房屋时，尤其应当均衡考虑到双方利益，作到真正的公平。我们不应该以严格的司法标准来冲淡共有财产制对婚姻生活所具有的伦理意义，当所有权人在行使其对婚姻住所房屋的所有权时，其权利就应受到一定的限制。作为非所有权人的另一方同样享有对婚姻住所的居住权，这时房屋所有人就有一定的义务保障非产权方的房屋居住权。离婚时，如果另一方没有房屋可以居住，法官有权根据情况行使自由裁量权，准许非产权方占有和使用双方婚后的住所。
在我国现实社会中，多数情况下妇女仍是一个弱势群体，这是由于其生理原因和在家庭中所担任的角色导致的，她在工作和谋生能力上较男子较弱，但她们担起了生儿育女和抚养下一代的社会责任，所以我国《婚姻法》在夫妻财产分割方面就规定了“照顾子女和女方利益”的原则。而在现实中婚姻中，结婚前一般都是男方购房，女方装修房屋、购置家电，如若简单把房屋认定为男方所有，则会使女方陷入“净身出户”的尴尬境地，这样就违背了“照顾女方利益”的原则。
因此，在处理作为婚姻住所地的房屋时，必须考虑婚姻的特殊性，要充分考虑非产权方的利益，赋予法院根据当事人需求、出资比例和对房屋的贡献多少等诸多因素行使自由裁量权的权利。而对于作为其他用途的房屋，应认定为购买人的个人财产。
参考文献
[1]蒋月.改革开放三十年中国离婚法研究回顾与展望[J].法学家.2016（1）
[2]蒋月.夫妻财产制与民事交易安全若干问题研究[J].法学.2017（5）
[3]许莉.夫妻财产归属之法律适用[J].法学（12）
基金项目：本文系大学生创新创业训练计划《离婚诉讼中婚前按揭房屋所有权及增值部分归属问题研究》阶段性成果
（作者单位：华东政法大学）
关键词：婚姻法司法解释；涉房条款；共同财产
一、出台背景
根据现行法律规定，我国实行婚后所得共同制，即在婚姻存续期间，夫妻双方或一方所得的财产，除法律另有规定或者夫妻另有约定外，均为夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，平等地享有占有、使用、收益和处分的权利的财产制度。
2011年《婚姻法解释（三）》（以下简称“《解释》”）出台，对于夫妻关系存续期间取得的房产的归属及处分等问题作出进一步规定，对夫妻一方个人财产婚后产生收益的认定、父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款购买不动产的处理等离婚不动产归属问题作出解释，但仍存在不足和法律空白的地方。
怎样确定价格如此高昂的房屋在婚前婚后的归属一直是人们普遍关注的问题，一旦发生纠纷，如何去确定房屋的归属便成为问题的重心所在。最高人民法院针对房屋的高价值、高关注以及高争议等特点背景下在《解释》中具体规定了四条涉及房屋归属的处理规定，对房屋归属案件处理提供了裁判依据。
二、内容分析
（一）关于《解释》第七条
首先，我们来看一下《解释》第七条的具体内容，它共有两款：
第一款规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。其中婚姻法第十八条第（三）项的内容是，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产为夫妻一方的财产。
第二款规定，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。该条款是针对婚后子女购房父母出资，该房屋产权归属的问题。
笔者人为该条款的积极作用主要有以下两方面：
1.具有补充完善的积极作用
《解释》第七条是在《婚姻法》司法解释（二）第二十二条的基础上，根据社会现状进行补充和完善的，《婚姻法》司法解释（二）第二十二条是该法首次将父母牵涉进子女的离婚析产中，《解释》第七条正是在此基础上进行补充和完善的，内容更加具体细致，重点是明确了出资和产权登记问题，这更加符合一般大众的意愿和社会实际情况。
2.具有明示父母真实意思的积极作用
《婚姻法》司法解释（二）第二十二条的内容虽然已经表明当事人婚后父母为双方购置房屋出资的，是对于夫妻双方的赠与，“但父母明确表示赠与一方的除外”。但在现实中，很多时候小夫妻婚后，父母出资给他们买房，大多数父母其实仅仅是想为自己的子女解决住房问题予以资助，由于一般不会去想到子女今后可能离婚的问题，不会明示只是赠与自己的子女。而如果按照婚后财产所得共同制的规定，离婚审判的结果必然会违背出资父母的初衷和意愿，并损害他们的经济利益。
《解释》第七条的出台顺应了大多数出资购房父母的真实意思并给予了明示，解决了很多父母的后顾之忧。
（二）关于《解释》第十条
《解释》意见征集稿中第十一条即解释（三）第十条出台后，对于婚前按揭房的权属与分割问题，引发了较大争议。《解释》的正式实施，充分尊重了当事人的意思自治原则，在双方有约定且不违背法律法规的情况下依约定，无约定便是以法律方式对按揭房的相关问题做了明文规定，使法院对此类判决有法可依，增加了法律的公信力与公平性。
同时对非产权人，按其在婚姻关系存续期间共同还贷行为的贡献性给予补偿，充分肯定了非产权人的预期投资收益权，着重于对双方财产权利的双向保护，不再仅仅局限于个人财产的单向保护。
（三）关于《解释》第十一条
《解释》第十一条主要针对夫妻一方擅自出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意取得后，另一方不得追回该房屋，但离婚时可以要求另一方赔偿损失的问题。
笔者以为，该条款除前文已经谈到的，有公平正义的原则精神和维护登记的权威性的积极作用外，还具有稳定买卖关系，保护第三人合法权益的积极意义。为了维护交易的安全，保障善意第三人的利益，物权法设置了善意取得制度。原所有权人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求原占有人即出卖人赔偿损失。
《解释》第十一条的规定，目的是为了保护第三人的合法权益，维护交易的安全。該司法解释解决了一方擅自处理，第三人已经善意取得，并办理了不动产登记手续，离婚时另一方的权益如何救济的问题，使得法院在具体的司法审判中，可以将夫妻对共同共有房屋处理的分歧限制在夫妻共同共有财产问题的范围内进行内部处理。
三、主要问题
（一）与婚姻法相关规定相违背
保护妇女的合法权益是婚姻家庭领域的一项重要原则。但《解释》的不少规定却与婚姻法基本精神相违背的，尤其是关于房产权属的规定方面，更是剥夺了妇女的基本财产权利。
因为中国的传统是男方婚前买房结婚，按照《解释》规定进行判决，结果是女方将失去作为最主要财产的房子，女的婚前的付出以及在婚姻关系存续期间的一切付出都没有得到应有的回报。妇女享有个人财产权和共有财产权，可以依法律的规定自由行使这些权利，不应受任何千扰。
而现实中，妇女的权利得不到应有的重视，妇女并不能享有与男子平等的财产权，妇女行使财产权可能要受到男方、家里父母等人为阻挠，许多妇女不懂得利用法律武器维护自己的合法权益。
（二）与物权法相关规定存在冲突之处 我國物权法在确定不动产的物权归属时采用的基本规则是登记公示主义，即权利登记人被推定为不动产的物权权利人，但《解释》第7条规定即使房屋登记在一方名下，双方当事人还可以约定属于另一方所有或者共同所有，即使在没有约定的情况下，法律还是可以认为为按份共有，这样的规定不仅是与物权法明显违背，更可能会导致善意第三人权利受损。
按照立法相关程序的要求，这样的规定应当是无效的。
（三）原则性过强导致可操作性差
司法解释出台的目的就是为了指导司法实践，因此司法解释就应该明确具体，具有可操作性。而《解释》的一些规定却明显违背了司法解释的基本要求：
第一，解释的第2条规定了必要证据证明才能申请做亲子鉴定，何为必要证据，这一概念很模糊，赋予法院过大的自由裁量权，可能会导致司法的不统一，出现同案不同判决的现象，这种状况在以前的司法实践中是最经常出现的。
第二，《解释》第4条规定中提到了挥霍夫妻共同财产，挥霍不是一个法律概念，如何理解挥霍夫妻共同财产需要进一步的明确其内涵，否则根本难以执行。
第三，《解释》第17条：“双方均有过错，提出离婚损害赔偿请求的，人民法院不予支持。”规定未考虑到双方过错的程度，不符合民事责任规则的基本原理，对双方当事人尤其是过错较轻一方显得非常不公平。因为在夫妻婚姻关系期间，双方都可能犯错，这样的规定会成为重大过错方逃避其法律责任的保护伞。没有完全考虑到我国家庭关系的特点。
四、相关建议
（一）从立法理念上体现对弱势群体的保护
在分割夫妻共同财产时，首先要根据未成年子女的实际需要给予必要的照顾，以将父母离婚带来的负面影响降至最低。《婚姻法》不仅明确保护子女的利益，同时明确规定照顾女方权益的原则。
许多国家立法都有明确规定，离婚时无经济收入或经济收入少的一方，有权请求有负担能力的他方给付抚养费。我国《婚姻法》第39条也规定了原则性条文，建议对该条做“去性别”的处理，将条文改为“考虑夫妻一方需要照顾的利益判决”。同时，可以参照其他国家的立法，建立具体的法律规定和制度，对弱者的权利有所倾斜，以求真正的权利均衡，保护婚姻关系的和谐稳固。
（二）应对离婚时未取得产权证的婚前按揭房屋作出统一规定
《解释》第十条只针对婚前一方支付首付、离婚时取得产权证的情形作了规定，而在现实生活中，很多按揭房屋在离婚时仍未取得房屋产权证。
而根据物权法关于不动产转让合同的规定，不动产转让合同自成立时生效，未办理物权登记的并不影响合同的效力，夫妻一方的婚前按揭购房，虽然可能在离婚时仍未拿到产权证，但其签订的购房合同早已经生效，购房合同的成立时间也就是婚前购房方获得房屋产权的时间。虽然未取得产权证的按揭房屋没有登记方，但此时《解释》应该作出权属认定为按揭合同签订者的统一规定。
（三）应对按揭房屋判属非登记方的特殊情况作出说明
《解释》第十条在认定个人婚前按揭房屋产权的权属时，规定“法院可判决归产权登记一方”，“可”就表示还有一定的回旋余地和弹性空间，代表可以在某些特殊情形下，认定该婚前按揭房屋为夫妻共同财产或非登记方所有，但《解释》并没有对这些特殊情形作出明确规定。
在离婚分割夫妻财产时，可能存在以下四种特殊情况：
第一，离婚后非登记方生活困难的，这种情况下应该照顾非登记方的利益，可以认定房屋归非登记方所有；
第二，在所有出资额中，非登记方的出资比重明显高于登记方的，也可以认定该房屋归非登记方所有；
第三，婚姻存续期间特别长，银行贷款的支付是双方长期生活经营积攒而得的，此时可以把该房屋认定为双方共同财产；
第四，登记方因身体或其它原因在生活和经济上主要依靠另一方的付出的，也可以认定该房屋为双方的共有财产。
（四）应根据不动产的不同用途加以区别对待，处理作为家庭住所地的房屋时应综合考虑当事人需要、出资比例和贡献的多少等诸多因素
夫妻一方婚前按揭购置的房屋一般有两种用途，一种是作为家庭住所使用，别一种则为其它用途，但结合我国的具体国情，第一种用途居多。
在具体的审判工作中，法院处理第一种用途的房屋时，尤其应当均衡考虑到双方利益，作到真正的公平。我们不应该以严格的司法标准来冲淡共有财产制对婚姻生活所具有的伦理意义，当所有权人在行使其对婚姻住所房屋的所有权时，其权利就应受到一定的限制。作为非所有权人的另一方同样享有对婚姻住所的居住权，这时房屋所有人就有一定的义务保障非产权方的房屋居住权。离婚时，如果另一方没有房屋可以居住，法官有权根据情况行使自由裁量权，准许非产权方占有和使用双方婚后的住所。
在我国现实社会中，多数情况下妇女仍是一个弱势群体，这是由于其生理原因和在家庭中所担任的角色导致的，她在工作和谋生能力上较男子较弱，但她们担起了生儿育女和抚养下一代的社会责任，所以我国《婚姻法》在夫妻财产分割方面就规定了“照顾子女和女方利益”的原则。而在现实中婚姻中，结婚前一般都是男方购房，女方装修房屋、购置家电，如若简单把房屋认定为男方所有，则会使女方陷入“净身出户”的尴尬境地，这样就违背了“照顾女方利益”的原则。
因此，在处理作为婚姻住所地的房屋时，必须考虑婚姻的特殊性，要充分考虑非产权方的利益，赋予法院根据当事人需求、出资比例和对房屋的贡献多少等诸多因素行使自由裁量权的权利。而对于作为其他用途的房屋，应认定为购买人的个人财产。
参考文献
[1]蒋月.改革开放三十年中国离婚法研究回顾与展望[J].法学家.2016（1）
[2]蒋月.夫妻财产制与民事交易安全若干问题研究[J].法学.2017（5）
[3]许莉.夫妻财产归属之法律适用[J].法学（12）
基金项目：本文系大学生创新创业训练计划《离婚诉讼中婚前按揭房屋所有权及增值部分归属问题研究》阶段性成果
（作者单位：华东政法大学）