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摘要：新华社消息国土资源部2006年12月27日发布《全国工业用地出让最低价标准》，这一标准将从2007年1月1日起执行。《标准》规定，全国工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。以商品价值理论为指导，结合工業用地特点，通过建立工业用地“产业政策契合度—地价”曲线分析，初步探索了较为可行的确定工业用地招拍挂建议底价的思路。
关键词：工业用地出让；底价；编辑
1、概述
出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容，底价是国有建设用地出让的关键环节、是合理显化国有土地资产价值、防止国有资产流失的重要保障。国有建设用地使用权出让标的往往较高，且由于土地市场的特殊性，土地后期开发利用情况复杂、影响因素多，其实际成交价格难以准确预测。为避免国有土地资产流失，现行制度规定，国有建设用地使用权出让必须进行土地评估，了解拟出让地块的市场价格，在此基础上综合确定底价。底价一般按以下程序确定：
首先由规划部门出具拟出让地块规划意见，确定土地用途、容积率等约束指标和指导性指标。
其次由市、县国土资源管理部门根据规划条件，组织或委托相关人员，评估拟出让地块市场价格。最后在对比分析当地政府产业政策和有关土地管理政策的基础上，政府土地出让决策机构参考拟出让地块的评估结果，确定拟出让地块的底价。
为规范国有建用地使用权出让评估行为，2013年3月8日，国土资源部办公厅《关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）>的通知》（国土资厅发[2013]20号），要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。但实际评估中如何确定建议底价并没有给出具体方案或方法，这就需要土地估价师在评估环节中予以明确。
2、工业用地影响因素
评估过程中已经考虑了市场状况、宗地自身条件等因素，也即评估价格是包含以上因素条件下的价格。本课题以评估价格为研究基础来确定建议底价，因此，所考虑影响因素是指评估过程要求考虑之外的其他因素。
工业用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，仓储企业的库房、堆场、包装加工车间及其附属设施等用地。其特征主要包括：
2.1分布较广而且分散。由于历史原因和工业用地布局的政策性，工业、仓储用地总体分布较广而且分散。目前，各地市在推行各类开发区、产业集聚区等工业用地“退城进区”政策，但工业园区一般对高新技术产额也具有较大的吸引力。一些用地面积较大、工艺独特、独立性强、自成体系的工业项目，比如水泥厂，一般单独选址。
2.2在选址和适宜性上有很大的差异。由于不同区域的工业结构的差异性以及工业化的阶段不一样，使得不同区域的工业用地效益差异性大。总体上看，工业企业选址正在逐步郊区化，分布也各具特点，这既是特定位置偏好的要求，也是由地价成本所决定的。这也导致了工业用地之间在区位方面的竞争性并不是那么强。
2.3受土地宏观调控、产业政策调控影响大。政府对工业用地出让价格设有最低价标准，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其建议底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。工业用地特点决定其地价水平更多的受当地产业政策和项目特性影响大。当地政府更多的是考虑项目投产后效益和其对本地区经济的带动作用。在工业用地出让过程中表现为予以各类地价优惠政策。由工业用地市场交易案例分析，出让价格高于成本价格，低于市场价格。
3、建议底价的编制
3.1 编制原则
3.1.1可操作原则。从土地出让的具体过程、特点、指标对变量的操作进行描述，将抽象的概念转换成可观测、可检验的项目。具体到本次研究，所选影响因素或指标变化情况必须是可量化、可测算。是研究是否能付诸实践的重要前提。
3.1.2简便易行原则。建议底价编制从属于土地估价报告，是在土地评估技程序的基础上增加的部分，编制方法过于繁琐势必增加估价师工作负担和有关利害人的经济负担，因此编制方法应简便易行。
3.1.3.开放性原则。因地市社会发展状况、产业政策、土地管理政策和土地市场发育程度不同，建议底价编制的侧重点和主要参考因素不尽相同。因此，编制方法的设计应遵循开放性、可扩展性原则，各地市可根据自身情况适当调整。
3.2 建议底价编制方法
一般地，确定工业用地主要参考评估价格和最低限价，建议底价的确定可分为两种情况。
一是评估价格低于最低限价，该情况一般较少出现，多因位置偏远，或企业选址要求特殊，征地成本较低等原因形成。此情况下，建议底价可按工业用地最低限价确定。
二是评估价格高于最低限价，工业用地最低限价属于“保护价”政策，而工业用地评估要考虑用地成本、宗地条件和市场比较因素等，其评估价格一般高于最低限价。此情况下，可引入产业政策契合度的概念确定建议底价。
产业政策契合度：即待出让工业用地的规划条件、各项指标与当地政府制定的发展战略和产业政策的符合程度。契合度的高低反映政府对某类产业或某一项目的支持度和偏好程度。由于工业企业项目一般对区域经济和发展影响较大，属于拉动型产业。各级政府均比较重视工业项目的引进和支持，工业用地出让多设置各类优惠政策。因此产业政策契合度是影响工业用地建议底价的反向指标。根据评估价格和最低限价的关系，绘制“产业政策契合度—地价”曲线，反映产业政策契合度和建议底价的变化关系。
随着产业政策契合度提高，建议底价越接近于最低限价，相反，契合度越低，建议底价相应提高。当契合度处于某一点时，建议底价等于评估价格，本图中假定当产业政策契合度为60分时，评估价格=建议底价；当产业政策契合度小于60分，建议底价越接近于最低限价。 3.2.1基本公式
3.2.2程序
（1）确定产业标准量化因素及指标
（2）确定产业標准量化因素权重
（3）计算产业标准分值
（4）计算拟出让项目分值
（5）判定最低地价标准
（6）计算底价
3.2.3评价指标内涵
（1）容积率。工业用地宗地上的总建筑面积与工业用地宗地面积之比，无量纲。反映已建成工业用地宗地的综合利用强度。
（2）建筑系数。工业用地宗地上的建筑物构筑物基底面积、露天堆场和露天操作场地的总面积与工业用地宗地面积之比，单位为%。反映工业用地宗地的总体平面利用状况。
（3）投资强度。工业用地宗地范围内单位面积固定资产投资额，单位为万元/ hm2。反映工业用地宗地的投入强度。
（4）单位面积工业总产值。工业用地宗地工业总产值与工业用地宗地面积之比，单位为万元/ hm2。反映工业用地宗地的产出强度。
（5）单位面积工业利税。工业用地宗地工业利税与工业用地宗地面积之比，单位为万元/ hm2。反映工业用地宗地的经济效益。
（6）行政办公及生活服务设施用地所占比重。工业企业行政办公、生活服务设施占用土地面积与工业用地宗地面积之比，单位为%。反映工业用地宗地的土地利用结构情况。
（7）生产用地（厂房）所占比重。工业企业生产用地占用土地面积与工业用地宗地面积之比，单位为%。反映工业用地宗地的土地利用结构情况。
（8）产业类型。产业类型分为传统产业、高科技产业、新兴产业等。
4、结束语
出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容，依法科学确定出让底价则是国有建设用地出让中的关键环节。现实中，一些地方对确定出让底价的程序、政策还存在模糊认识，有些甚至还没有厘清相关概念。弄清确定出让底价的一些基本问题，对于规范国有建设用地出让的操作行为，，合理显化国有土地资产价值，防止国有土地资产流失，具有重要意义。
参考文献：
[1]陈莹，刘康，郑伟元.城市土地集约利用潜力评价的应用研究[J].中国土地科学，2002，16（08）：26-29.
[2]工业用地出让和利用制度改革分析[J]. 刘戒骄.中共中央党校学报.2015（02）.
[3]工业用地出让政策变化及其影响[J]. 叶浩军.上海房地.？2012（03）.
[4]国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知[J].国土资源通讯.2009（15）.
[5]重庆市出台工业用地出让新政策[J]. 城市规划通讯.2009（19）.
（作者单位：河南长城铁路工程建设咨询有限公司）
关键词：工业用地出让；底价；编辑
1、概述
出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容，底价是国有建设用地出让的关键环节、是合理显化国有土地资产价值、防止国有资产流失的重要保障。国有建设用地使用权出让标的往往较高，且由于土地市场的特殊性，土地后期开发利用情况复杂、影响因素多，其实际成交价格难以准确预测。为避免国有土地资产流失，现行制度规定，国有建设用地使用权出让必须进行土地评估，了解拟出让地块的市场价格，在此基础上综合确定底价。底价一般按以下程序确定：
首先由规划部门出具拟出让地块规划意见，确定土地用途、容积率等约束指标和指导性指标。
其次由市、县国土资源管理部门根据规划条件，组织或委托相关人员，评估拟出让地块市场价格。最后在对比分析当地政府产业政策和有关土地管理政策的基础上，政府土地出让决策机构参考拟出让地块的评估结果，确定拟出让地块的底价。
为规范国有建用地使用权出让评估行为，2013年3月8日，国土资源部办公厅《关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）>的通知》（国土资厅发[2013]20号），要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。但实际评估中如何确定建议底价并没有给出具体方案或方法，这就需要土地估价师在评估环节中予以明确。
2、工业用地影响因素
评估过程中已经考虑了市场状况、宗地自身条件等因素，也即评估价格是包含以上因素条件下的价格。本课题以评估价格为研究基础来确定建议底价，因此，所考虑影响因素是指评估过程要求考虑之外的其他因素。
工业用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，仓储企业的库房、堆场、包装加工车间及其附属设施等用地。其特征主要包括：
2.1分布较广而且分散。由于历史原因和工业用地布局的政策性，工业、仓储用地总体分布较广而且分散。目前，各地市在推行各类开发区、产业集聚区等工业用地“退城进区”政策，但工业园区一般对高新技术产额也具有较大的吸引力。一些用地面积较大、工艺独特、独立性强、自成体系的工业项目，比如水泥厂，一般单独选址。
2.2在选址和适宜性上有很大的差异。由于不同区域的工业结构的差异性以及工业化的阶段不一样，使得不同区域的工业用地效益差异性大。总体上看，工业企业选址正在逐步郊区化，分布也各具特点，这既是特定位置偏好的要求，也是由地价成本所决定的。这也导致了工业用地之间在区位方面的竞争性并不是那么强。
2.3受土地宏观调控、产业政策调控影响大。政府对工业用地出让价格设有最低价标准，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其建议底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。工业用地特点决定其地价水平更多的受当地产业政策和项目特性影响大。当地政府更多的是考虑项目投产后效益和其对本地区经济的带动作用。在工业用地出让过程中表现为予以各类地价优惠政策。由工业用地市场交易案例分析，出让价格高于成本价格，低于市场价格。
3、建议底价的编制
3.1 编制原则
3.1.1可操作原则。从土地出让的具体过程、特点、指标对变量的操作进行描述，将抽象的概念转换成可观测、可检验的项目。具体到本次研究，所选影响因素或指标变化情况必须是可量化、可测算。是研究是否能付诸实践的重要前提。
3.1.2简便易行原则。建议底价编制从属于土地估价报告，是在土地评估技程序的基础上增加的部分，编制方法过于繁琐势必增加估价师工作负担和有关利害人的经济负担，因此编制方法应简便易行。
3.1.3.开放性原则。因地市社会发展状况、产业政策、土地管理政策和土地市场发育程度不同，建议底价编制的侧重点和主要参考因素不尽相同。因此，编制方法的设计应遵循开放性、可扩展性原则，各地市可根据自身情况适当调整。
3.2 建议底价编制方法
一般地，确定工业用地主要参考评估价格和最低限价，建议底价的确定可分为两种情况。
一是评估价格低于最低限价，该情况一般较少出现，多因位置偏远，或企业选址要求特殊，征地成本较低等原因形成。此情况下，建议底价可按工业用地最低限价确定。
二是评估价格高于最低限价，工业用地最低限价属于“保护价”政策，而工业用地评估要考虑用地成本、宗地条件和市场比较因素等，其评估价格一般高于最低限价。此情况下，可引入产业政策契合度的概念确定建议底价。
产业政策契合度：即待出让工业用地的规划条件、各项指标与当地政府制定的发展战略和产业政策的符合程度。契合度的高低反映政府对某类产业或某一项目的支持度和偏好程度。由于工业企业项目一般对区域经济和发展影响较大，属于拉动型产业。各级政府均比较重视工业项目的引进和支持，工业用地出让多设置各类优惠政策。因此产业政策契合度是影响工业用地建议底价的反向指标。根据评估价格和最低限价的关系，绘制“产业政策契合度—地价”曲线，反映产业政策契合度和建议底价的变化关系。
随着产业政策契合度提高，建议底价越接近于最低限价，相反，契合度越低，建议底价相应提高。当契合度处于某一点时，建议底价等于评估价格，本图中假定当产业政策契合度为60分时，评估价格=建议底价；当产业政策契合度小于60分，建议底价越接近于最低限价。 3.2.1基本公式
3.2.2程序
（1）确定产业标准量化因素及指标
（2）确定产业標准量化因素权重
（3）计算产业标准分值
（4）计算拟出让项目分值
（5）判定最低地价标准
（6）计算底价
3.2.3评价指标内涵
（1）容积率。工业用地宗地上的总建筑面积与工业用地宗地面积之比，无量纲。反映已建成工业用地宗地的综合利用强度。
（2）建筑系数。工业用地宗地上的建筑物构筑物基底面积、露天堆场和露天操作场地的总面积与工业用地宗地面积之比，单位为%。反映工业用地宗地的总体平面利用状况。
（3）投资强度。工业用地宗地范围内单位面积固定资产投资额，单位为万元/ hm2。反映工业用地宗地的投入强度。
（4）单位面积工业总产值。工业用地宗地工业总产值与工业用地宗地面积之比，单位为万元/ hm2。反映工业用地宗地的产出强度。
（5）单位面积工业利税。工业用地宗地工业利税与工业用地宗地面积之比，单位为万元/ hm2。反映工业用地宗地的经济效益。
（6）行政办公及生活服务设施用地所占比重。工业企业行政办公、生活服务设施占用土地面积与工业用地宗地面积之比，单位为%。反映工业用地宗地的土地利用结构情况。
（7）生产用地（厂房）所占比重。工业企业生产用地占用土地面积与工业用地宗地面积之比，单位为%。反映工业用地宗地的土地利用结构情况。
（8）产业类型。产业类型分为传统产业、高科技产业、新兴产业等。
4、结束语
出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容，依法科学确定出让底价则是国有建设用地出让中的关键环节。现实中，一些地方对确定出让底价的程序、政策还存在模糊认识，有些甚至还没有厘清相关概念。弄清确定出让底价的一些基本问题，对于规范国有建设用地出让的操作行为，，合理显化国有土地资产价值，防止国有土地资产流失，具有重要意义。
参考文献：
[1]陈莹，刘康，郑伟元.城市土地集约利用潜力评价的应用研究[J].中国土地科学，2002，16（08）：26-29.
[2]工业用地出让和利用制度改革分析[J]. 刘戒骄.中共中央党校学报.2015（02）.
[3]工业用地出让政策变化及其影响[J]. 叶浩军.上海房地.？2012（03）.
[4]国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知[J].国土资源通讯.2009（15）.
[5]重庆市出台工业用地出让新政策[J]. 城市规划通讯.2009（19）.
（作者单位：河南长城铁路工程建设咨询有限公司）