“凤凰岛传奇”是2009年以来三亚楼市最抢手的经济现象。2010年1月11日凤凰岛一期700套开盘当天销售一空，均价高达6.5万元，创下海南最高房价记载和总量销售纪录。之后传奇继续演绎，当年二期开盘，销售均价8.5万元/平方米，最贵的13万元/平方米。
　　近日在记者在三亚采访时看到，夜晚三亚湾海边的这座地标建筑有着低迷的亮灯率。从记者接触的多套凤凰岛房源看，以4～5万元/平方米为主，是2010年开盘价的六成左右，相比顶峰时分更是腰斩；同时，凤凰岛存在新房销售价与二手房价差价倒挂的现象。
　　三亚的房产经纪对记者说：“开发商目前现房在售户型面积为55-300平方米，每平方米起价7万元，均价8.5万元，我们推介的二手房只需4.3万/平方米，房子也很新，只要开发商叫价的一半。”记者发现，若与常见普通房型比拟，凤凰岛当下房价比两三年前大打折扣。


　　房产经纪人表示，凤凰岛二手房源不太好销售，缘由一是公摊面积大，运用率较低；二是限购有一定影响。凤凰岛的房子目前没有办下房产证，过户需向开发商办理更名费用30万元左右。“这个价钱不包括更名费用。”这名经纪人说。而记者了解到，也有兜售者包揽更名费用，如一套房售价4.4万元/平方米，业主两年前购置，降价销售，业主承诺包更名费。
　　多年的圈地运动与房地产开发，造成了海南楼市高库存，供过于求。克而瑞公布的一份报告显示，海口楼市库存消化周期则需求50个月，文昌需求46个月，琼海需求61个月，最严重的陵水需求101个月。该机构称，海南18个市县未来三至五年，包括在售、库存和准备开发的潜在供应量合计达到1079亿平方米。如果按照2011年海南全年房地产销售面积880万平方米计算，未来十年内，即使不再增加新的楼盘立项，这些库存也难以消化完毕。
　　2013年12月17日，海南省统计局发布最新消息称，在2013年已过去的11个月中，该省行业投资规模最大者一如既往是房地产开发业，累计超过千亿元，占全省同期全部投资总额的比重超过四成，同比增长25%。而2012年1～11月，海南全省房地产开发投资数额为799.18亿元，同比增长36.4%。
　　2013年11月2日，海南省政府出台《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》提出，从2014年起，逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。同时严禁以城镇化为名，变相进行土地成片开发和房地产建设。《意见》称，自2013年起，海南将逐步降低商品住房开发比例，增加高端、经营性房地产比重，计划至2017年末，全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例由2012年的84.4%下降至70%。
　　2010年1月国务院公布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》前后，海口的房价从7000～8000千元/平方米上涨到了1万多元/平方米。但现在已下滑到大约9000元/平方米。而三亚房价则由五六万元/平方米下滑到2万多元/平方米。海口一家房地产销售公司负责人表示，他们“还有很多房子没有卖出去”，原因是海口的潜在买主和开发商陷入了僵持。前者认为房价还将下滑，而后者则坚信房价已经见底。
　　就在记者海南实地采访前前一个月，2013年10月海南开盘数量突现井喷，有31个项目上市，为近几年开盘数量之最。11月海南开盘数量虽有所减少，也仍有22个新盘拟开，其中不乏雅居乐、合景和鲁能等名企的新品。海南一位不愿意透露姓名的房地产开发商对记者说：“公司2012年的销售量下降至少三成，销售利润也在下滑，现在的资金十分紧张，近期的主要任务是持续走量以缓解庞大的运营资金压力。”
　　据悉，海南省银监局监测和银行机构普遍反映，当前海南不良贷款压力主要来自于房地产行业。一是房企资金链紧张，供过于求并未改变；二是房地产开发贷款还款来源中，集团划拨资金占比较大，潜在风险不容忽视；三是海南省在建工程抵押登记管理存在缺陷，可能导致抵押悬空、重复抵押等问题，对房地产开发项目的贷款风险管理构成较大压力。