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嘉宾
郭松海：全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长
陶晓智：济南阳光100副总经理
孙大海：山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任、克而瑞济南副总经理
主持人
2012开年楼市就处于“胶着”状态，各方都在等待两会信号。在两会上，温总理再提房价的合理回归，并明确房价远未到合理期，由此宣告房价下跌已无悬念。不仅如此，由总理提到的衡量合理房价标准，即使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配而引发了全国网友对于“总理房价”的计算与讨论，各地计算出的“总理房价”都普遍不及当地实际房价的一半，以济南为例，计算出来的“总理房价”为3600元/平，而2月济南的新房均价为7287元/平。有业内人士认为这种算法不尽严谨，但也确是对于“合理房价”的进一步延伸。
又及，国家统计局18日公布2月份70大中城市住宅销售价格变动情况，仅四城新房价格上涨，济南便是其中之一。这再次彰显出济南楼市一贯抗跌的优良传统。
因此，两会虽过，但楼市仿佛还是任重道远，房价究竟怎样是合理，如何去合理，依然是一个未解之惑；济南楼市独特的抗跌性的深层原因又是什么？今后将趋向何方？新浪乐居地产下午茶邀您共论，共探未知。
议题一:“合理房价”
主持人
具体的合理房价究竟如何判定？它的标准是什么？
郭松海
两个方面，一个是房价的高低和收入要挂钩，再就是和开发房子的投入、合理的利润挂钩。我在两会写过一个提案，咱们讲的是90-120平，或者到144平这个范围的普通商品房的价格，高端的144平以上的那块放开，让市场调节。面向收入高的人群，那个价格不用管，那个市场去调节，也别限购，也别限价。
咱们说的90-120平，为什么叫房价收入比呢，假设有灰色收入，有的计算把人均可支配收入乘以0.2，就体现灰色收入，收入对应的有个计算，包括贷款。
你买了150万的房子，首付了50万，还有100万，你贷款20年，基本上利息是一倍，200万了，你20年去还，一年大概8000块钱，所以两个人的工资如果是1万6的话，拿出一半来还贷，剩下8000块钱去开销，所以占到家庭月收入的50%，这是一个警戒线了。如果是30%，你生活，吃、用、孩子上学、老人，如果这部分支出过少的话，生活是很痛苦的。所以收入和月支出有一个科学计算的，如果一个月收入1万块钱，我拿8000块钱还贷，两口子每个月工资5000，一个月1万，拿出8000还贷，这还叫过日子吗。开发商的成本一平方得三四千，这个不能让他赔本盖房子，这个必须有一定利润，这是应该的。
郭松海
整个政府的统计税费，随便算算百分之三四十就没了，还有开发商盖完房子，供应商是不是交一部分税。我们国家是复税制，重复交税。我一平方两千五，钢筋、混凝土算完了，请问钢厂和混凝土企业他又交多少。我觉得国家和群众财富分配度的问题，我们国家并没有掌握好，导致现在社会影响比较大。
刚才郭老说的确实从两方面考虑，一个是从总理说的合理房价，必须去讲开发商的成本，开发商不盖房子，难道这个社会就没人盖房子了吗，哪怕集资建房，都得去计算成本。这个成本就我们目前估算，以济南为例，去年济南所有出让的商品住宅和土地，楼板价是1400块钱，如果我们加上建筑成本，加上开发商的各种管理费用、销售费用、财务费用，再加上政府各种税费，粗略估计一下，济南最少建出来的普通商品住宅到5200元以上。实际上跟刚才算的5600元差别不会特别离谱，绝对不会到3600元上去。成本价都是在5000元以上。这里有一些合理利润，当时算房价收入比等等，请问现在我们有没有讨论过，首付款难道都是两口子付的吗，年轻人工作之后在六年之内买房子的话，他的基础收入够不够存首付的钱？
陶晓智
如果按照孙总说的六年之内买房应该是超过一半。
孙大海
工作六年之内的人的平均收入，我们现在统计标准做不了这么细。现在的合理房价，我觉得很多的都在5000元以上，但是每个城市的差异在哪里？主要还是差在土地地价上。所以哪个地方的楼板价平均高一千块，它的土地价格就高一千块。
济南还有建筑形式问题，因为山东的很多县普遍都在4000块钱的市场价格，我评估一下，并不是房价涨上去了。我们原来觉得县里的房子1200-1300元的时候，是砖混结构，成本低。现在土地节约化利用，本身要求把房子盖高，需要用混凝土结构，人力成本、材料成本上升，然后通货膨胀成本再放到里面，整个建设成本都比原来高很多。而且县里的财政大概在100多万，100万以下的土地很少。把这些容积率平均算进去之后，以我们县城看的话就得3500元的成本，把房子盖起来，交上各种政府税费。要这样反算，你让他卖2000多元，价格涨幅是建筑结构主体形式的突变，和济南还不一样。瞬间提升了1000块，可能有的都不止，这是绝对刚性的东西，没法降下去。
议题二：济南楼市的抗跌性
主持人
济南楼市的抗跌性，本身供应量明显是不足的，和同级城市长沙、沈阳、石家庄相比较而言。但是70个城市中只有4个城市是微涨的。是不是也能说明一点什么问题呢？
郭松海
公积金那个材料上讲，济南市2011年比2010年同比下降了3%。
孙大海
国家统计局的统计方法各地市的统计区域范围不一样。
主持人
涨的不多，但是其他城市都在跌，说明它是抗跌的。
孙大海
济南抗跌也是由来已久。济南地理条件限制，南面是山，北面是黄河，只能东西发展。济南老百姓有一定的购买实力，但供应严重不足。我们从2009年以后供应的地越来越多，价格就有往下走的趋势。省会应该是强大的，但是在经济大省的省会中我们的土地供应量是比较少的。很多非济南人来买，就把供应量大的因素进行了对冲，可能会趋于平稳。
我一直觉得济南的整体价格相对稳定，除了2009年有个迅速拉高的阶段，2010年和2011年这么平稳的差异，在全国很罕见，未来肯定也是往这个方向走。现在全国20强的企业进入济南的大概有七八家。新浪曾经登过一个排行榜，20个城市中万科没进入的城市便是海口、徐州、济南。这就说明中国第一号的房地产开发商对济南还有些顾虑。
济南2011年商品住宅成交了410亿，可能有些历史的因素在这里面，前十位的开发商企业加到一起成交额在250亿以上，前四位的加在一起超过150亿。这说明这个城市的房子集中度非常高，大家买来买去就是在买这几家。可以看出我们城市的企业平均化程度不高，原有的企业生产力不够、实力不够。有这些大型企业是加快了生产，但是还带来一个负面影响，大企业如果就这几家，实际上就是绑架了政府，他们不要地，别人拿去也造不出来。应该去培养和鼓励地方企业、省属企业，提高他们的生产能力，如此便可以更容易沟通和控制，这样增加量也好，配合一些行为也好，都会有些帮助。
陶晓智
从前几年来看，2009年也好、2007年也好，济南房价涨幅是比较低的，当然包括这几回跌的时候，济南也是跌的比较低的。刚才提到供应量的问题，供应量不足，也带来济南销售量不足。
之前我们公司内部做过一个研究统计，找几个大一点的省会城市，或者一二线的城市，包括青岛这种副省级城市，用一万人口和住宅成交做一个比较，基本上成交量是在人口比例1.5以上。上述城市一方面是有投资购买，再一个是周边城市的人也来购买。而济南周边城市购买的少，自己本地的投资者又比较少，所以购买量就比较低。供应量上不去，其实销售量也没上去。几个大的企业来了之后，他们的供应量也会慢慢拉动成交量。
在限购的条件下，供应量其实是偏大的。即使现在刚需首置贷款比例上升了，对总体的影响也不会太大。不会一下子出现回暖，大的趋势改不了。去年为什么恒 大、万科这些大的开发企业成交额和成交的面积上涨这么大，利润并没有上涨，很重要的一个原因就是靠增加供应量来保成交的增长，带来的结果就是库存也在增加。如果今年政策还是继续从紧的话，其他的企业基本也是这样的。2011年的政策如果没有松紧的话，2012年它不可能再去增加销售量。
孙大海
中海和全国所有的开发商企业相比，很多大的城市从来没有出现过一家企业有这么大的成交金额，也就是说济南中海给整个中海集团这一年贡献额很大。这对城市的发展不好，买来买去都是这一家的房子。如果他家有什么样的行为，比如降价、维权，老百姓要尊重契约精神，但是这样的企业对当地的贡献也很大。
这些年我觉得济南市政府的管理水平越来越成熟了，相对比原来要规范了，本土开发商的成熟度也在成长，第三消费者的承受额度越来越高。所以对济南来说，城市开始进入一个快速发展的轨道里，这个轨道是良性的、平稳的，这样对所有人都是好事。房价涨不上去，也跌不下来，相对稳定一点，总是给你的保障感，给你的心理预期好很多。本土企业发展起来以后，能实现遍地开花的局面，市场竞争可能更充分，会更平稳，老百姓的选择就会更多，居住的条件也会更好。
郭松海
两位老总谈的我也基本同意，去年的宏观调控，对济南一部分刚性人群，特别是限贷、限购，对一些刚性需求有所抑制。今年两会提出来应该实行差别化的信贷政策，对于有刚性需求、购买第一套住房的置业者来说还是比较合理的。所以这个月2月份房价有所回升，和目前的预期还是有所相关的。今年上半年这种情况还可能继续维持下去。房价还是在平稳的区间里过渡。恒 大城一期、绿地国际花都、中海国际社区、东拓置业、万象新天都推出了平价楼盘，打折促销。这对刚性需求也有促进。
郭松海：全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长
陶晓智：济南阳光100副总经理
孙大海：山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任、克而瑞济南副总经理
主持人
2012开年楼市就处于“胶着”状态，各方都在等待两会信号。在两会上，温总理再提房价的合理回归，并明确房价远未到合理期，由此宣告房价下跌已无悬念。不仅如此，由总理提到的衡量合理房价标准，即使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配而引发了全国网友对于“总理房价”的计算与讨论，各地计算出的“总理房价”都普遍不及当地实际房价的一半，以济南为例，计算出来的“总理房价”为3600元/平，而2月济南的新房均价为7287元/平。有业内人士认为这种算法不尽严谨，但也确是对于“合理房价”的进一步延伸。
又及，国家统计局18日公布2月份70大中城市住宅销售价格变动情况，仅四城新房价格上涨，济南便是其中之一。这再次彰显出济南楼市一贯抗跌的优良传统。
因此，两会虽过，但楼市仿佛还是任重道远，房价究竟怎样是合理，如何去合理，依然是一个未解之惑；济南楼市独特的抗跌性的深层原因又是什么？今后将趋向何方？新浪乐居地产下午茶邀您共论，共探未知。
议题一:“合理房价”
主持人
具体的合理房价究竟如何判定？它的标准是什么？
郭松海
两个方面，一个是房价的高低和收入要挂钩，再就是和开发房子的投入、合理的利润挂钩。我在两会写过一个提案，咱们讲的是90-120平，或者到144平这个范围的普通商品房的价格，高端的144平以上的那块放开，让市场调节。面向收入高的人群，那个价格不用管，那个市场去调节，也别限购，也别限价。
咱们说的90-120平，为什么叫房价收入比呢，假设有灰色收入，有的计算把人均可支配收入乘以0.2，就体现灰色收入，收入对应的有个计算，包括贷款。
你买了150万的房子，首付了50万，还有100万，你贷款20年，基本上利息是一倍，200万了，你20年去还，一年大概8000块钱，所以两个人的工资如果是1万6的话，拿出一半来还贷，剩下8000块钱去开销，所以占到家庭月收入的50%，这是一个警戒线了。如果是30%，你生活，吃、用、孩子上学、老人，如果这部分支出过少的话，生活是很痛苦的。所以收入和月支出有一个科学计算的，如果一个月收入1万块钱，我拿8000块钱还贷，两口子每个月工资5000，一个月1万，拿出8000还贷，这还叫过日子吗。开发商的成本一平方得三四千，这个不能让他赔本盖房子，这个必须有一定利润，这是应该的。
郭松海
整个政府的统计税费，随便算算百分之三四十就没了，还有开发商盖完房子，供应商是不是交一部分税。我们国家是复税制，重复交税。我一平方两千五，钢筋、混凝土算完了，请问钢厂和混凝土企业他又交多少。我觉得国家和群众财富分配度的问题，我们国家并没有掌握好，导致现在社会影响比较大。
刚才郭老说的确实从两方面考虑，一个是从总理说的合理房价，必须去讲开发商的成本，开发商不盖房子，难道这个社会就没人盖房子了吗，哪怕集资建房，都得去计算成本。这个成本就我们目前估算，以济南为例，去年济南所有出让的商品住宅和土地，楼板价是1400块钱，如果我们加上建筑成本，加上开发商的各种管理费用、销售费用、财务费用，再加上政府各种税费，粗略估计一下，济南最少建出来的普通商品住宅到5200元以上。实际上跟刚才算的5600元差别不会特别离谱，绝对不会到3600元上去。成本价都是在5000元以上。这里有一些合理利润，当时算房价收入比等等，请问现在我们有没有讨论过，首付款难道都是两口子付的吗，年轻人工作之后在六年之内买房子的话，他的基础收入够不够存首付的钱？
陶晓智
如果按照孙总说的六年之内买房应该是超过一半。
孙大海
工作六年之内的人的平均收入，我们现在统计标准做不了这么细。现在的合理房价，我觉得很多的都在5000元以上，但是每个城市的差异在哪里？主要还是差在土地地价上。所以哪个地方的楼板价平均高一千块，它的土地价格就高一千块。
济南还有建筑形式问题，因为山东的很多县普遍都在4000块钱的市场价格，我评估一下，并不是房价涨上去了。我们原来觉得县里的房子1200-1300元的时候，是砖混结构，成本低。现在土地节约化利用，本身要求把房子盖高，需要用混凝土结构，人力成本、材料成本上升，然后通货膨胀成本再放到里面，整个建设成本都比原来高很多。而且县里的财政大概在100多万，100万以下的土地很少。把这些容积率平均算进去之后，以我们县城看的话就得3500元的成本，把房子盖起来，交上各种政府税费。要这样反算，你让他卖2000多元，价格涨幅是建筑结构主体形式的突变，和济南还不一样。瞬间提升了1000块，可能有的都不止，这是绝对刚性的东西，没法降下去。
议题二：济南楼市的抗跌性
主持人
济南楼市的抗跌性，本身供应量明显是不足的，和同级城市长沙、沈阳、石家庄相比较而言。但是70个城市中只有4个城市是微涨的。是不是也能说明一点什么问题呢？
郭松海
公积金那个材料上讲，济南市2011年比2010年同比下降了3%。
孙大海
国家统计局的统计方法各地市的统计区域范围不一样。
主持人
涨的不多，但是其他城市都在跌，说明它是抗跌的。
孙大海
济南抗跌也是由来已久。济南地理条件限制，南面是山，北面是黄河，只能东西发展。济南老百姓有一定的购买实力，但供应严重不足。我们从2009年以后供应的地越来越多，价格就有往下走的趋势。省会应该是强大的，但是在经济大省的省会中我们的土地供应量是比较少的。很多非济南人来买，就把供应量大的因素进行了对冲，可能会趋于平稳。
我一直觉得济南的整体价格相对稳定，除了2009年有个迅速拉高的阶段，2010年和2011年这么平稳的差异，在全国很罕见，未来肯定也是往这个方向走。现在全国20强的企业进入济南的大概有七八家。新浪曾经登过一个排行榜，20个城市中万科没进入的城市便是海口、徐州、济南。这就说明中国第一号的房地产开发商对济南还有些顾虑。
济南2011年商品住宅成交了410亿，可能有些历史的因素在这里面，前十位的开发商企业加到一起成交额在250亿以上，前四位的加在一起超过150亿。这说明这个城市的房子集中度非常高，大家买来买去就是在买这几家。可以看出我们城市的企业平均化程度不高，原有的企业生产力不够、实力不够。有这些大型企业是加快了生产，但是还带来一个负面影响，大企业如果就这几家，实际上就是绑架了政府，他们不要地，别人拿去也造不出来。应该去培养和鼓励地方企业、省属企业，提高他们的生产能力，如此便可以更容易沟通和控制，这样增加量也好，配合一些行为也好，都会有些帮助。
陶晓智
从前几年来看，2009年也好、2007年也好，济南房价涨幅是比较低的，当然包括这几回跌的时候，济南也是跌的比较低的。刚才提到供应量的问题，供应量不足，也带来济南销售量不足。
之前我们公司内部做过一个研究统计，找几个大一点的省会城市，或者一二线的城市，包括青岛这种副省级城市，用一万人口和住宅成交做一个比较，基本上成交量是在人口比例1.5以上。上述城市一方面是有投资购买，再一个是周边城市的人也来购买。而济南周边城市购买的少，自己本地的投资者又比较少，所以购买量就比较低。供应量上不去，其实销售量也没上去。几个大的企业来了之后，他们的供应量也会慢慢拉动成交量。
在限购的条件下，供应量其实是偏大的。即使现在刚需首置贷款比例上升了，对总体的影响也不会太大。不会一下子出现回暖，大的趋势改不了。去年为什么恒 大、万科这些大的开发企业成交额和成交的面积上涨这么大，利润并没有上涨，很重要的一个原因就是靠增加供应量来保成交的增长，带来的结果就是库存也在增加。如果今年政策还是继续从紧的话，其他的企业基本也是这样的。2011年的政策如果没有松紧的话，2012年它不可能再去增加销售量。
孙大海
中海和全国所有的开发商企业相比，很多大的城市从来没有出现过一家企业有这么大的成交金额，也就是说济南中海给整个中海集团这一年贡献额很大。这对城市的发展不好，买来买去都是这一家的房子。如果他家有什么样的行为，比如降价、维权，老百姓要尊重契约精神，但是这样的企业对当地的贡献也很大。
这些年我觉得济南市政府的管理水平越来越成熟了，相对比原来要规范了，本土开发商的成熟度也在成长，第三消费者的承受额度越来越高。所以对济南来说，城市开始进入一个快速发展的轨道里，这个轨道是良性的、平稳的，这样对所有人都是好事。房价涨不上去，也跌不下来，相对稳定一点，总是给你的保障感，给你的心理预期好很多。本土企业发展起来以后，能实现遍地开花的局面，市场竞争可能更充分，会更平稳，老百姓的选择就会更多，居住的条件也会更好。
郭松海
两位老总谈的我也基本同意，去年的宏观调控，对济南一部分刚性人群，特别是限贷、限购，对一些刚性需求有所抑制。今年两会提出来应该实行差别化的信贷政策，对于有刚性需求、购买第一套住房的置业者来说还是比较合理的。所以这个月2月份房价有所回升，和目前的预期还是有所相关的。今年上半年这种情况还可能继续维持下去。房价还是在平稳的区间里过渡。恒 大城一期、绿地国际花都、中海国际社区、东拓置业、万象新天都推出了平价楼盘，打折促销。这对刚性需求也有促进。