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摘 要： 2006年出台了新企业会计准则，完成了与国际准则的接轨与融合，符合经济全球化发展的方向。但是该准则实施至今已有十年，公允价值在投资性房地产中的应用仍然只有很小的比例，说明了实施公允价值的过程中出现很大的问题，比如当前市场环境尚不成熟、不易获得公允价值、以及相应的成本高等问题。因此，文章主要阐述了当前投资性房地产中公允价值应用的状况、详细说明呈现的问题以及提出相应对策。
关键词：公允价值 投资性房地产 成本模式 新会计准则
作为新兴的计量属性，公允价值自2006年实施以来，其应用于投资性房地产中的情况并不乐观，社会对公允价值的实施充满疑惑，多数企业处于观望，因此，会计界人士相继对公允价值的前景表明自己的看法，以及对改善公允价值的实施提出相应的对策。
一、公允价值在投资性房地产应用中存在的问题
1.在国内，公允价值的应用条件尚不完备。庄晓琰（2011）认为公允价值获得条件严苛，目前国内市场不够成熟，难以获取可靠的市场价格，而且不容许使用估值技术，因此，不是全部投资性房地产都能够使用公允价值。奚斌（2011）认为要中运用公允价值，最大障碍是市场条件的欠缺。
2.利润波动影响较大。刘永泽，马妍（2011）认为公允價值受多方面影响，稳定性较低，而最终的变动损益将转移到本年利润中，导致利润波动可能性较大。龙露（2010）认为企业若采用公允价值，无疑会加大企业经营活动中的风险。
二、完善公允价值在投资性房地产中的应用及对策
1.加大市场建设，改善房产市场环境。罗琼芳（2012）认为首要的是要建立良好的市场经济制度。易丹青（2011）认为政府应切实整顿房地产市场，促进市场理性、健康的发展，同时保持一个公平、公正的市场秩序，规范市场机制。
2.完善公允价值相关信息的披露。黎飘（2012）认为监管部门应出台相应指南，除了规定企业应该披露投资性房地产的有关信息之外，还应包括公允价值估计方法等信息。
三、公允价值在投资性房地产中的应用现状
2006年出台的新准则要求，企业若有充分证据说明其公允价值可以持续并可靠获得的，能够使用公允价值对投资性房地产进行后续计量。在房地产大幅增值的背景下，资产实际价值远超账面价值，采用公允价值模式能够反映其真实价值，合理反映企业的财务状况，有效地提高财务信息的相关性。2007年新准则首先在上市公司中实行，须对其拥有的投资性房地产使用公允价值进行核算，但根据财政部会计司发布的研究报告显示的结果并不乐观，见表1：
根据上表能够得知，虽然采用公允价值模式的公司数目有一定的增加，可是总体看来，使用公允价模式的公司总量占全部具有投资性房地产公司的比例仍非常小，到2010年也只有3.24%，这说明新准则在实行阶段遭遇诸多问题。
四、在投资性房地产应用公允价值的必要性
1.公允价值是经济发展的客观需要，是和国际准则相接的必然趋向。和传统方法相比，公允价值能够较准确地反映企业资产和负债的状况，可以更加真实地展现公司实际运营活动中所承担的风险，更有效及时地为利益相关者提供有关的信息，更好地满足其需要。随着全球化进程，外资企业将进入国内的房产行业并与之角逐。但我国在会计准则方面仍和国际上存在比较大的差别，计量方式的不同，会影响我国与国际投资者的合作和发展，因此，公允价值是经济发展的客观需求，是与国际准则接轨的必然趋势。
2.公允价值计量模式更符合房地产的特征。房地产投资占用资金规模较大，周转速度较慢，且由于房产本身的特性，其流动性较低，而市场变化莫测，如果继续使用历史成本这样的静态指标，则它提供的信息必然会缺乏及时性与相关性。且近些年，我国房地产行业迅速发展，房地产的市场价值持续上升，从而其市场价值大都大于其账面价值，若继续按历史成本进行后期计量，将过低地估量投资性房地产的实际价值，从而不足以说明企业的实际情况。而公允价值的运用，会比较吻合投资性房地产的特点，可以相对准确地体现企业的资产状况和经营能力。
五、公允价值在投资性房地产中存在的主要问题
在我国，历史成本因为其本身具有一定的可靠性、可核算性等特点，一直以来都居于主导的位置，但其本身仍然有不少缺陷，公允价值的引入是必然的趋势，只是从目前的状况来看，公允价值取代历史成本有很大的困难，在时间上必然需要相对较长的阶段。
1.市场环境不成熟，公允价值实施困难。从目前的实际状况分析，国内房地产市场仍不够活跃，不具备形成公平价格的条件，且交易双方难以取得相同的交易信息，而和西方发达国家进行比较，我国的市场环境和相关制度还不足够充分，不足以支持公允价值的充分实施。而公允价值的实施严苛，在现实条件下，我国由于地理环境和经济发展水平存在较大的不同，使得相应的房地产所处的地域、结构类型等方面不易全部相同，因此，相同或相似房地产的市场价格和有关信息的取得存在很大的困难，可实施性低。因此，由于我国目前市场条件不足，即使公允价值的取得更符合企业的发展，以及与国际的接轨，但在现阶段现有的市场环境下是无法严格有效的实施，即公允价值难以取得。
2.公允价值取得成本高。在当前的条件下，要获得公允价值的代价相对较大。首先，由于目前房地产市场还比较不完善，很难得到公平的市场价格，因此企业每年都需要聘请专业评估机构来估计投资性房地产，这将使企业新增评估费用这项成本。此外，目前我国熟悉公允价值的会计人员较少，企业需要进行专业系统地培训，这将加重企业的成本。最后，现行的会计准则中要求每年资产负债表日企业要重新认定资产和负债的公允价值，并且要求在年报中，关于房地产公允价值的确认方法和根据、以及当期账面价值如何变动的情况等要进行详细披露，这个过程需要庞大的数据和信息进行整理，因此必然会提高实际运行操作的成本。因此，由于操作成本较高，企业出于自身利益考虑，不愿意选择公允价值。 3.税收成本的增加以及对于税收抵免的考虑。而关于所得税核算问题，无论企业采用的是哪种计量模式，在处置的时候，其应纳税所得额是一样的，不会由于选择方式的不同而产生差异。但是，它们在会计处理和税法的处理有所不同，对于成本模式，新准则和税法的处理大体上相同，因此企业能够直接按照会计处理得到的利润计算所得税，操作相对方便简单；而运用新准则，由于其在会计和税法处理上有所差别，企业需再进行计算调整应纳税所得额，这必定将提高会计工作中的难度还有工作量，税收成本也相应提高。再者，在公允价值计量方式中，没有计提折旧和摊销，这将使企业无法在纳税前扣除一定的成本费用，加重了企业的税务负担。而出于税收抵免和成本的考虑，企业一定会比较两种计量模式下所带来的实际利益的差别。
4.导致利润波动幅度大，增加企业的业绩风险。从长远看来，房地产市场风险较高，公允价值受到国家政策、市场变化、经济周期、以及消费者心理等各方面的影响，其变动的可能性很大，稳定性较低，因此无法准确揭示企业实际营运情况，企业经营活动中的风险将会提高。目前政府为了稳定市场，逐步提高了对房地产市场的宏观力度。热点区域城市的房价上涨的幅度相对有所下降，而且有部分地区存在房价贬值的情况，这说明目前我国房地产市场并不乐观，存在的风险较大。新准则中，公允价值变动损益最终会转移到本年利润，是以企业会计利润会随着公允价值的变化而变化，其利润大幅度变动的可能性增大。比如，金融街2010年的年报显示，其公允价值变动损益的数额是该年度净利润增加值的85%，如此大的利润变化，提高了企业的经营风险以及财务风险，对企业的稳定发展有一定影响。再看表2，北辰实业公司2007年在H年报中采用公允价值后，其A股年报和H股年报关于净利润的差异率越来越大，从2010年年报的净利润可以看出，其差异率竟高达441.61%，其中由投资性房地产的计量方式不同产生的差异居然超过99.7 %。
2008年的遭到金融危机的波及，国内房产价格不断上升，导致一些区域租售比竟出现了500比1，远远超过正常的国际标准（200～300之间），这表明，房产价格与其真正的价值相差较大，泡沫自是不言而喻。因此，从目前看来，即使新会计准则有助于提高企业的账面资产，进而改善企业经营情况，但由于其稳定性较差，许多企业不想承担因此产生的风险，特别是趋向稳定的上市公司，从而不愿意选择新准则。
5.会计人员素质。在传统的实务操作中，会计人员主要从事的是记录和报告，并未接触到需要专业判断的确认和计量方法，因此会计人员对此操作过程很陌生。而公允价值的获取，需要会计人员能够及时收集市场信息，熟悉估算方法，掌握相关财务知识，然后通过一定的计算机技术，综合分析、判断得出结论。这个获取过程有一定的困难，会计人员具有较高的专业技能和专业判断能力的要求，但到目前为止，我国会计人员素质离仍有较大差距，对于高素质的会计人员极度缺乏。在公允价值模式下，不仅房产的市场价格会波及到企业的净利润程度，并且，投资性房地产无需进行计提折旧和摊销也将提高企业当期的利润。因此，存在利润操纵的可能，会计人员面临着道德考验，其也许会虚增企业资产价值以获取一定的利益。同时，有可能存在一些缺乏道德素养的企业管理人员为了提高业绩来满足自身利益，通过强迫会计人员来操纵利润，粉饰财务报表。由此可知，新会计准则对于财务人员的职业素养和专业技能有较高的要求，并且其在很大程度上影响着新准则的运用以及会计信息的真实性。
六、完善公允价值在投资性房地产中的应用及对策
针对上述问题，我们必须采取积极有效的措施，促进房地产投资房地产的发展和完善，具体来说，有以下对策：
1.完善投资性房地产准则。与国际相关规定相比，我国关于选择公允价值计量模式的条件要求较为严苛，但是关于如何进行的问题，即公允价值的具体定义、确定方法等方面没有进行详细的规定，新会计准则中基本上没有涉及，缺乏实际可实施性，这对于公允价值的应用和发展有一定的障碍。所以，我国相关部门应努力研究国际准则的内容和其实施的条件以及情况，然后联系我国实际情况，尽快完善我国的新准则，以及颁布对应的应用指南，对新准则的实施进行详细规定和说明，为会计人员在现实中进行操作有所依据。
2.改善房地产市场环境，降低公允价值成本。我国房地产市场成熟度不高，组织化程度低，信息不对称，经济体制不够完善，不利于新准则的实施，但采用公允价值是和国际准则接轨的势必趋向，同时也是符合我国会计业务发展的实际需要。因此，有关部门应致力于房地产市场环境的改善，寻找对应的措施和方法，运用法律进行监督，为房地产的交易提供健康有序的环境，使得公允价值的取得较为可能。第一，政府应努力完善法律体系，加强相关信息的披露，从而合理规范投资性房地产行业的定价和发展，提高其透明度。第二，各有关部门应努力培育各级市场，尽快完善房地产交易的二级市场，重视二级市场的发展，要采取有效措施，为取得更公平和客观的公允价值建立一个价格合理、信息公开的市场体制。第三，加强公允价值信息数据库建设，以减低获取公允价值信息的成本。为取得与公允价值有关的信息，企业应按照自身业务类型，注重信息平时的收集和积累，汇总和统计相应市场上的信息，建立与之相匹配的信息数据库，使市场情况清晰化，从而建成较良好的市场价格信息体系。这有助于企业取得市场价格，使得公允价值的取得更为真实、客观，有效防止公允价值的滥用，形成一个开放、完整统一的房地产市场。
3.加强教育，提高财务人员职业素质。会计人员的素质对公允价值实际进行过程中具有紧要的作用，是保证公允价值可以取得合理有效实施的条件。但目前我国会计人员的素质普遍不高，整体上还不能满足要求，是以需加强会计人员的道德培养以及提高其专业素质能力。首要的是应增强整体会计人员的法律意识，提升他们从业的道德水平。会计人员不仅需要普及相关法律法规知识，而且应不断更新，加强自身法制观念意识，正确认识到违反法律法规会造成的后果；并且，在从业过程中保证所从事的会計行为符合国家法律法规，严格按照会计制度的相关规定处理会计业务。同时，财务人员应形成正确的职业道德观，遵守职业道德规范，热爱所从事的工作，做到求真务实，廉洁自律，不断提升自身道德水平。企业也应注意所招收的财务人员的道德水平，对出现的违法行为及时处理，鼓励对于不法行为的揭露，奖惩分明，表明企业对于违法行为严惩不贷的态度，消除部分人员的侥幸心理，降低存在利润操纵的可能性。其次，加强会计人员的职业判断能力，提高专业技能水平。在实际运用过程，需要会计人员收集信息进行整合，并且需对复杂的事项进行处理，从客观角度出发，需要其人员要有相应的专业素质和对复杂问题做出准确判断的能力。从而减少会计信息发生失真问题以及降低对公允价值进行判断而产生的误差。因此，会计人员应熟悉并掌握新模式要求的现代会计知识理论，学习并掌握较先进的计算机数据处理程序和计量统计方法，灵活地处理数据库信息，并参加专业培训，全面提高自身职业技能水平。 4.增加信息披露，加强监管。公允价值的使用是一把双刃剑，运用公允价值，一定程度上更贴近企业经营活动的真实情况，但公允价值的判断存在一定的主观因素，企业有进行利润操纵的可能和空间，并且现实中频繁发生企业通过公允价值操纵盈余管理。因此，为促进公允价值的合理应用，需加强其信息披露，建立对应的审计制度。首先，应该提高上市公司财务报表信息的披露程度，包括在财务报表附注中说明和投资性房地产有关的公允价值的确定依据和方法、公允价值变动对损益的影响等信息。因此才有助于报表使用者理解相应信息对收益的影响，才能保证投资者对企业真实的财务状况和经营成果了解和掌握。其次，我国有关会计犯罪的案件经常发生是因为处罚不够严厉，并不能起到震慑的作用，而会计造假的收益远大于由此付出的成本。而属于新兴行业的资产评估，其相应的法律法规并不完善，因此我们需提高监督力度，改进相应的准则，规范相应的评估程序；此外，我们应提高监管机构的执业能力和监管水平，引入社会监督，形成多元的监督网络，提高违规成本，从而创造一个健康发展的市场环境，为公允价值的应用创造良好的条件。
综上所述，公允价值的运用适应了国际发展的趋向，是我国经济发展的必然趋势，但其也具有很多问题，使用复杂，执行难度更大，因此目前采用的企业较少，但我国市场经济制度正逐渐改进、以及相应的会计准则的日臻完善，将有越来越多的企业选择公允价值。
参考文献：
[1]刘永泽，马妍.投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策[J].当代财经，2011（8）：102-109.
[2]财政部.企业会计准则.[M].北京：经济科学出版社，2006.
[3]颜红.浅议公允价值在投资性房地产的运用[J].中国乡镇企业会计，2009（3）.
[4]鲍丽敏.投资性房地产公允价值计量模式应用情况分析[J].经济纵横，2012（8） .
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[8]程芝映.公允价值在我国房地產企业中的运用探讨[J].审计与理财，2012（7）.
[9]赵延波.浅谈投资性房地产.科技信息，2007（9）.
[10]王萍，唐红艳.上市公司投资性房地产计量模式选择动因及监管建议[J].财会通讯，2011（12）.
[11] 田莉杰.投资性房地产计量模式比较研究[J].财会通讯，2007（3）.
[12] 刘文欢.投资性房地产公允价值计量模式分析[J].财会通讯，2007（11）.
[13]财政部会计司课题组.我国上市公司执行企业会计准则情况分析报告，2007-2010.
[14]龙露.投资性房地产公允价值计量模式应用情况思考[J].财会月刊，2010（35）.
[15]兴业证券.金融街控股股份有限公司2010年年度报告.
[16]程庆莲.投资性房地产公允价值计量模式应用研究——以北京北辰实业股份有限公司为例[J]财会通讯，2012（12）.
作者简介：吴萍萍（1990—），女福建晋江，福建师范大学经济学院硕士研究生，研究方向：财务会计。
关键词：公允价值 投资性房地产 成本模式 新会计准则
作为新兴的计量属性，公允价值自2006年实施以来，其应用于投资性房地产中的情况并不乐观，社会对公允价值的实施充满疑惑，多数企业处于观望，因此，会计界人士相继对公允价值的前景表明自己的看法，以及对改善公允价值的实施提出相应的对策。
一、公允价值在投资性房地产应用中存在的问题
1.在国内，公允价值的应用条件尚不完备。庄晓琰（2011）认为公允价值获得条件严苛，目前国内市场不够成熟，难以获取可靠的市场价格，而且不容许使用估值技术，因此，不是全部投资性房地产都能够使用公允价值。奚斌（2011）认为要中运用公允价值，最大障碍是市场条件的欠缺。
2.利润波动影响较大。刘永泽，马妍（2011）认为公允價值受多方面影响，稳定性较低，而最终的变动损益将转移到本年利润中，导致利润波动可能性较大。龙露（2010）认为企业若采用公允价值，无疑会加大企业经营活动中的风险。
二、完善公允价值在投资性房地产中的应用及对策
1.加大市场建设，改善房产市场环境。罗琼芳（2012）认为首要的是要建立良好的市场经济制度。易丹青（2011）认为政府应切实整顿房地产市场，促进市场理性、健康的发展，同时保持一个公平、公正的市场秩序，规范市场机制。
2.完善公允价值相关信息的披露。黎飘（2012）认为监管部门应出台相应指南，除了规定企业应该披露投资性房地产的有关信息之外，还应包括公允价值估计方法等信息。
三、公允价值在投资性房地产中的应用现状
2006年出台的新准则要求，企业若有充分证据说明其公允价值可以持续并可靠获得的，能够使用公允价值对投资性房地产进行后续计量。在房地产大幅增值的背景下，资产实际价值远超账面价值，采用公允价值模式能够反映其真实价值，合理反映企业的财务状况，有效地提高财务信息的相关性。2007年新准则首先在上市公司中实行，须对其拥有的投资性房地产使用公允价值进行核算，但根据财政部会计司发布的研究报告显示的结果并不乐观，见表1：
根据上表能够得知，虽然采用公允价值模式的公司数目有一定的增加，可是总体看来，使用公允价模式的公司总量占全部具有投资性房地产公司的比例仍非常小，到2010年也只有3.24%，这说明新准则在实行阶段遭遇诸多问题。
四、在投资性房地产应用公允价值的必要性
1.公允价值是经济发展的客观需要，是和国际准则相接的必然趋向。和传统方法相比，公允价值能够较准确地反映企业资产和负债的状况，可以更加真实地展现公司实际运营活动中所承担的风险，更有效及时地为利益相关者提供有关的信息，更好地满足其需要。随着全球化进程，外资企业将进入国内的房产行业并与之角逐。但我国在会计准则方面仍和国际上存在比较大的差别，计量方式的不同，会影响我国与国际投资者的合作和发展，因此，公允价值是经济发展的客观需求，是与国际准则接轨的必然趋势。
2.公允价值计量模式更符合房地产的特征。房地产投资占用资金规模较大，周转速度较慢，且由于房产本身的特性，其流动性较低，而市场变化莫测，如果继续使用历史成本这样的静态指标，则它提供的信息必然会缺乏及时性与相关性。且近些年，我国房地产行业迅速发展，房地产的市场价值持续上升，从而其市场价值大都大于其账面价值，若继续按历史成本进行后期计量，将过低地估量投资性房地产的实际价值，从而不足以说明企业的实际情况。而公允价值的运用，会比较吻合投资性房地产的特点，可以相对准确地体现企业的资产状况和经营能力。
五、公允价值在投资性房地产中存在的主要问题
在我国，历史成本因为其本身具有一定的可靠性、可核算性等特点，一直以来都居于主导的位置，但其本身仍然有不少缺陷，公允价值的引入是必然的趋势，只是从目前的状况来看，公允价值取代历史成本有很大的困难，在时间上必然需要相对较长的阶段。
1.市场环境不成熟，公允价值实施困难。从目前的实际状况分析，国内房地产市场仍不够活跃，不具备形成公平价格的条件，且交易双方难以取得相同的交易信息，而和西方发达国家进行比较，我国的市场环境和相关制度还不足够充分，不足以支持公允价值的充分实施。而公允价值的实施严苛，在现实条件下，我国由于地理环境和经济发展水平存在较大的不同，使得相应的房地产所处的地域、结构类型等方面不易全部相同，因此，相同或相似房地产的市场价格和有关信息的取得存在很大的困难，可实施性低。因此，由于我国目前市场条件不足，即使公允价值的取得更符合企业的发展，以及与国际的接轨，但在现阶段现有的市场环境下是无法严格有效的实施，即公允价值难以取得。
2.公允价值取得成本高。在当前的条件下，要获得公允价值的代价相对较大。首先，由于目前房地产市场还比较不完善，很难得到公平的市场价格，因此企业每年都需要聘请专业评估机构来估计投资性房地产，这将使企业新增评估费用这项成本。此外，目前我国熟悉公允价值的会计人员较少，企业需要进行专业系统地培训，这将加重企业的成本。最后，现行的会计准则中要求每年资产负债表日企业要重新认定资产和负债的公允价值，并且要求在年报中，关于房地产公允价值的确认方法和根据、以及当期账面价值如何变动的情况等要进行详细披露，这个过程需要庞大的数据和信息进行整理，因此必然会提高实际运行操作的成本。因此，由于操作成本较高，企业出于自身利益考虑，不愿意选择公允价值。 3.税收成本的增加以及对于税收抵免的考虑。而关于所得税核算问题，无论企业采用的是哪种计量模式，在处置的时候，其应纳税所得额是一样的，不会由于选择方式的不同而产生差异。但是，它们在会计处理和税法的处理有所不同，对于成本模式，新准则和税法的处理大体上相同，因此企业能够直接按照会计处理得到的利润计算所得税，操作相对方便简单；而运用新准则，由于其在会计和税法处理上有所差别，企业需再进行计算调整应纳税所得额，这必定将提高会计工作中的难度还有工作量，税收成本也相应提高。再者，在公允价值计量方式中，没有计提折旧和摊销，这将使企业无法在纳税前扣除一定的成本费用，加重了企业的税务负担。而出于税收抵免和成本的考虑，企业一定会比较两种计量模式下所带来的实际利益的差别。
4.导致利润波动幅度大，增加企业的业绩风险。从长远看来，房地产市场风险较高，公允价值受到国家政策、市场变化、经济周期、以及消费者心理等各方面的影响，其变动的可能性很大，稳定性较低，因此无法准确揭示企业实际营运情况，企业经营活动中的风险将会提高。目前政府为了稳定市场，逐步提高了对房地产市场的宏观力度。热点区域城市的房价上涨的幅度相对有所下降，而且有部分地区存在房价贬值的情况，这说明目前我国房地产市场并不乐观，存在的风险较大。新准则中，公允价值变动损益最终会转移到本年利润，是以企业会计利润会随着公允价值的变化而变化，其利润大幅度变动的可能性增大。比如，金融街2010年的年报显示，其公允价值变动损益的数额是该年度净利润增加值的85%，如此大的利润变化，提高了企业的经营风险以及财务风险，对企业的稳定发展有一定影响。再看表2，北辰实业公司2007年在H年报中采用公允价值后，其A股年报和H股年报关于净利润的差异率越来越大，从2010年年报的净利润可以看出，其差异率竟高达441.61%，其中由投资性房地产的计量方式不同产生的差异居然超过99.7 %。
2008年的遭到金融危机的波及，国内房产价格不断上升，导致一些区域租售比竟出现了500比1，远远超过正常的国际标准（200～300之间），这表明，房产价格与其真正的价值相差较大，泡沫自是不言而喻。因此，从目前看来，即使新会计准则有助于提高企业的账面资产，进而改善企业经营情况，但由于其稳定性较差，许多企业不想承担因此产生的风险，特别是趋向稳定的上市公司，从而不愿意选择新准则。
5.会计人员素质。在传统的实务操作中，会计人员主要从事的是记录和报告，并未接触到需要专业判断的确认和计量方法，因此会计人员对此操作过程很陌生。而公允价值的获取，需要会计人员能够及时收集市场信息，熟悉估算方法，掌握相关财务知识，然后通过一定的计算机技术，综合分析、判断得出结论。这个获取过程有一定的困难，会计人员具有较高的专业技能和专业判断能力的要求，但到目前为止，我国会计人员素质离仍有较大差距，对于高素质的会计人员极度缺乏。在公允价值模式下，不仅房产的市场价格会波及到企业的净利润程度，并且，投资性房地产无需进行计提折旧和摊销也将提高企业当期的利润。因此，存在利润操纵的可能，会计人员面临着道德考验，其也许会虚增企业资产价值以获取一定的利益。同时，有可能存在一些缺乏道德素养的企业管理人员为了提高业绩来满足自身利益，通过强迫会计人员来操纵利润，粉饰财务报表。由此可知，新会计准则对于财务人员的职业素养和专业技能有较高的要求，并且其在很大程度上影响着新准则的运用以及会计信息的真实性。
六、完善公允价值在投资性房地产中的应用及对策
针对上述问题，我们必须采取积极有效的措施，促进房地产投资房地产的发展和完善，具体来说，有以下对策：
1.完善投资性房地产准则。与国际相关规定相比，我国关于选择公允价值计量模式的条件要求较为严苛，但是关于如何进行的问题，即公允价值的具体定义、确定方法等方面没有进行详细的规定，新会计准则中基本上没有涉及，缺乏实际可实施性，这对于公允价值的应用和发展有一定的障碍。所以，我国相关部门应努力研究国际准则的内容和其实施的条件以及情况，然后联系我国实际情况，尽快完善我国的新准则，以及颁布对应的应用指南，对新准则的实施进行详细规定和说明，为会计人员在现实中进行操作有所依据。
2.改善房地产市场环境，降低公允价值成本。我国房地产市场成熟度不高，组织化程度低，信息不对称，经济体制不够完善，不利于新准则的实施，但采用公允价值是和国际准则接轨的势必趋向，同时也是符合我国会计业务发展的实际需要。因此，有关部门应致力于房地产市场环境的改善，寻找对应的措施和方法，运用法律进行监督，为房地产的交易提供健康有序的环境，使得公允价值的取得较为可能。第一，政府应努力完善法律体系，加强相关信息的披露，从而合理规范投资性房地产行业的定价和发展，提高其透明度。第二，各有关部门应努力培育各级市场，尽快完善房地产交易的二级市场，重视二级市场的发展，要采取有效措施，为取得更公平和客观的公允价值建立一个价格合理、信息公开的市场体制。第三，加强公允价值信息数据库建设，以减低获取公允价值信息的成本。为取得与公允价值有关的信息，企业应按照自身业务类型，注重信息平时的收集和积累，汇总和统计相应市场上的信息，建立与之相匹配的信息数据库，使市场情况清晰化，从而建成较良好的市场价格信息体系。这有助于企业取得市场价格，使得公允价值的取得更为真实、客观，有效防止公允价值的滥用，形成一个开放、完整统一的房地产市场。
3.加强教育，提高财务人员职业素质。会计人员的素质对公允价值实际进行过程中具有紧要的作用，是保证公允价值可以取得合理有效实施的条件。但目前我国会计人员的素质普遍不高，整体上还不能满足要求，是以需加强会计人员的道德培养以及提高其专业素质能力。首要的是应增强整体会计人员的法律意识，提升他们从业的道德水平。会计人员不仅需要普及相关法律法规知识，而且应不断更新，加强自身法制观念意识，正确认识到违反法律法规会造成的后果；并且，在从业过程中保证所从事的会計行为符合国家法律法规，严格按照会计制度的相关规定处理会计业务。同时，财务人员应形成正确的职业道德观，遵守职业道德规范，热爱所从事的工作，做到求真务实，廉洁自律，不断提升自身道德水平。企业也应注意所招收的财务人员的道德水平，对出现的违法行为及时处理，鼓励对于不法行为的揭露，奖惩分明，表明企业对于违法行为严惩不贷的态度，消除部分人员的侥幸心理，降低存在利润操纵的可能性。其次，加强会计人员的职业判断能力，提高专业技能水平。在实际运用过程，需要会计人员收集信息进行整合，并且需对复杂的事项进行处理，从客观角度出发，需要其人员要有相应的专业素质和对复杂问题做出准确判断的能力。从而减少会计信息发生失真问题以及降低对公允价值进行判断而产生的误差。因此，会计人员应熟悉并掌握新模式要求的现代会计知识理论，学习并掌握较先进的计算机数据处理程序和计量统计方法，灵活地处理数据库信息，并参加专业培训，全面提高自身职业技能水平。 4.增加信息披露，加强监管。公允价值的使用是一把双刃剑，运用公允价值，一定程度上更贴近企业经营活动的真实情况，但公允价值的判断存在一定的主观因素，企业有进行利润操纵的可能和空间，并且现实中频繁发生企业通过公允价值操纵盈余管理。因此，为促进公允价值的合理应用，需加强其信息披露，建立对应的审计制度。首先，应该提高上市公司财务报表信息的披露程度，包括在财务报表附注中说明和投资性房地产有关的公允价值的确定依据和方法、公允价值变动对损益的影响等信息。因此才有助于报表使用者理解相应信息对收益的影响，才能保证投资者对企业真实的财务状况和经营成果了解和掌握。其次，我国有关会计犯罪的案件经常发生是因为处罚不够严厉，并不能起到震慑的作用，而会计造假的收益远大于由此付出的成本。而属于新兴行业的资产评估，其相应的法律法规并不完善，因此我们需提高监督力度，改进相应的准则，规范相应的评估程序；此外，我们应提高监管机构的执业能力和监管水平，引入社会监督，形成多元的监督网络，提高违规成本，从而创造一个健康发展的市场环境，为公允价值的应用创造良好的条件。
综上所述，公允价值的运用适应了国际发展的趋向，是我国经济发展的必然趋势，但其也具有很多问题，使用复杂，执行难度更大，因此目前采用的企业较少，但我国市场经济制度正逐渐改进、以及相应的会计准则的日臻完善，将有越来越多的企业选择公允价值。
参考文献：
[1]刘永泽，马妍.投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策[J].当代财经，2011（8）：102-109.
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作者简介：吴萍萍（1990—），女福建晋江，福建师范大学经济学院硕士研究生，研究方向：财务会计。