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摘 要：房地产业是公认的较难以适用增值税一般规定的行业。房地产行业的营改增涉及多方的利益，从政府的角度来看，营改增的一大重要目标在于减轻企业的税负。从企业的角度来看，在当前房地产行业宏观税负重的情况下，营改增是否真正能够让企业的税负有所下降。本文从企业视角出发，以税负公平及效率原则为角度，对我国房地产业建筑行为营改增提出一些自己的看法。
关键词：房地产业；营改增；稳健发展
中图分类号：D920.4 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2016）06-0118-02
营业税征税对象主要以第二产业和第三产业为主，包括交通运输业、建筑业在内的九大行业。营业税纳税人在生产经营过程中可能会购进大量的货物，而有些货物属于增值税征税范围，在流转过程中已经缴纳增值税，但由于购进货物的企业是营业税纳税人，货物中所含进项税额不能转出，致使营业税纳税人承担了营业税和增值税的双重税收负担[1]。另外，也正是由于营业税没有实行抵扣制度，造成了增值税纳税人无法抵扣外购劳务的现状。
一、我国房地产业建筑行为营改增的历史沿革
在1994年的分税制改革中，中国的货物劳动市场税收体系中实施了增值税和营业税两大流转税并行的格局。增值税以货物和劳务的增加值为税基，采用在征收销项税时逐环节抵扣进项税的方式，促使税款随商品或劳务交易向下转移，由商品或劳务的最终消费者承担全部税款[2]。
2011年11月16日，作为结构性减税的一项重要内容的增值税扩围试点文件出台。“营改增”是继2009年增值税转型消费型增值税后，我国税制改革进程中的又一个标志性事件。根据国务院《营业税改征增值税试点方案》，規定从2012年1月1日起，上海市交通运输业携6个部分现代服务业率先起航，开启我国第二次大型税制改革[3]。自2011年11月16日《营业税改征增值税试点方案》（财税[2011]110号）文件出台，将建筑业纳入了“营改增”的改革范围中后，四年过去了，增值税扩围试点先后将交通运输业与六项现代服务业试点扩展到全国和将铁路运输与邮政服务业纳入试点范围，我们可以看到房地产业营改增也指日可待。
二、现存营业税税负问题对房地产企业建筑行为的影响
（一）现存营业税税负问题对房地产企业建筑行为的影响
房地产的建筑安装阶段位于房地产行业产业链条中的第一环节，我国《营业税暂行条例》第五条对我国建筑业的营业税征收情况做了明确规定。现阶段我国对其按建筑业税目来征收营业税，适用税率为3%。建筑业营业税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内提供建筑安装工程作业劳务的单位和个人。若单位和个人所进行的建筑安装工程有进行对外分、转包的，则分、转包者负有纳税义务，而总承包者负有代扣代缴义务。一般而言，营业税的计税依据是指纳税人的营业收入。因此，建筑业的计税依据是纳税人收取的全部工程价款和价外费用。但针对纳税人的分包行为，其计税依据则为纳税人收取的全部工程价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额作为营业额。另外，针对单位和个人自建自用的行为，当前我国营业税制度并没有将该行为纳入营业税征收范围。但若单位和个人出售其自建建筑物的，其自建行为视同营业税应税行为。
（二）我国房地产企业建筑行为营业税制度存在的问题
1.重复征税现象严重
现阶段我国房地产业营业税制度中最为突出的问题就是重复征税问题。在房地产业链条的最前端，也就是建筑安装行为当中就已经出现了重复征税的现象。由于我国建筑安装业适用于营业税，因此这就意味着在房地产建造阶段所发生的可作为进项税抵扣的部分无法抵扣。在建筑安装阶段，建筑安装企业施工时所购买的建安材料已包含了增值税，然而这部分增值税在其后的销售或出租环节中均不能进行抵扣，使得这部分增值税只能作为建安成本的一部分沉淀在其后的房地产价格中，在房地产销售或出租时被再次征收营业税[4]。在这一阶段中，如果将对建筑业征收的营业税改为增值税，并落实发票抵扣制度，那么建筑企业便可将其购买的建安材料中包含的增值税进行抵扣。此外，虽然当前我国营业税政策对于单位和个人的自建自用行为实行免税处理，但由于单位和个人购买的建安材料中已包含增值税且无法抵扣，因此实际上单位和个人的自建自用行为也承担了部分税收负担。将建筑业纳入增值税征税范围，且对自建再销售的行为征收增值税，则单位和个人购进的建安材料中包含的增值税可以进行抵扣。可见增值税制度有利于消除房地产行业中的重复征税问题。
2.增值税抵扣链条中断
增值税制度最大优点在于环环抵扣，避免了重复征税。我国增值税和营业税两税并存的流转税制度使得增值税抵扣链条中断[5]。具体表现在以下三个方面：一是增值税的应税行业在购进营业税应税服务时，购进物已经缴纳的税款不允许抵扣，使抵扣中断。二是从营业税应税行业在购进增值税应税产品或劳务时，购进物已经缴纳的税款不允许抵扣，使抵扣中断。三是从产业整体流程的角度，由于处于产业链条的不同位置的企业既可能属于增值税应税企业，也可能属于营业税应税企业。增值税抵扣链条的中断对房产企业建筑行为的负面影响较大。一般而言，企业购进大量建筑材料或配件，但作为营业税纳税人，无法取得增值税专用发票。根据建筑业的营业税计税依据的规定按其营业收入计征。对房地产企业而言，增值税抵扣链条的中断导致计算建筑业营业税的税基时，除建设方提供的设备外，实际上还包括如原材料、动力价款和其他物资等。增值税抵扣链条的中断导致行业流转税税负加重。
三、房地产业建筑行为营业税改征增值税难点分析
（一）进项发票难以获得
建筑行为税负的增减，关键在于企业是否有足够的符合规定的进项发票抵扣销项税额。我国房地产企业建筑行为的成本费用主要有人工费、材料费、机械租赁费及其他成本费用，但是在企业进行增值税核算时，有很多成本无法进行抵扣：（1）由于行业具有劳动密集型特点，其人工成本占总成本15%—35%，但这部分人工成本特别是劳务分包成本由于难以取得发票不能进行抵扣；（2）房地产业会经常有大型项目的建设，高额的贷款使利息费用巨大，但由于无法取得发票也不能抵扣；（3）其他间接成本如水、电、气、临时用地拆迁补偿和青苗补偿等费用也均不能获取进项发票。而且，就连税法规定的可以进行抵扣的原材料和机器设备的购买也因为建筑行为过程复杂导致某些进项发票的获取不易，使得税负很有可能明显升高。 （二）纳税时间不稳定
按照我国《营业税暂行条例》第12条规定：建筑业营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得营业收入款项凭据的当天。此外，针对建筑行为中通常采取预收款这一情形，《营业税暂行条例》及其实施细则对其纳税义务发生时间予以明确规定：纳税人提供建筑业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。由于房地产施工周期一般较长，项目前期投入高，回报低。如果按照营业税规定的纳税时间征收增值税，则在项目施工前期，存在原材料等进项税额抵扣高于销项税额的情况，致使企业几乎没有税收可以上缴；而项目后期，纳税人有大量销项税额，但可抵扣的进项税额少，加重企业的税收负担，也不利于税款均衡入库。
四、我国房地产业营改增的改革路径探索
（一）基于税负公平的角度
由于在之前增值税扩围试点的实际运行当中，交通运输业的一些企业出现税负不降反升的情形，为了避免给纳税企业造成这样的恐慌心理，政府可以出台“营改增”过渡时期的扶持政策，辅助因新老税制转换而实际税负增加的企业，做好衔接，成功过渡。
首先，在过渡时期，对于实施“营改增”以前享有税收优惠政策的企业，改革后应继续享受。对实行增值税以前已完工但尚未结算的项目，可依照工程结算收入按原建筑业营业税率3%以简易办法征收增值税，不进行进项税额抵扣。对营改增过渡期间的在建工程项目，则可分段征收增值税：对营改增以前已完工而未结算工程款项的部分项目，按照3%以简易办法征收增值税；对营改增以后的部分项目按照适用税率计算销项税额，并合理进行进项税抵扣。这样的规定，让施工企业可按原工程合同规定进行生产经营，维持原有的计量、计价方式，不影响建筑合同双方的利益。
其次，政府在“营改增”时期应该拨出专门的财政资金，对于实际税负增加的企业给予政府亏损补贴，达到几乎每户企业利益都不受损的目的。但在扶持资金的申请和审核上，政府及机关工作人员一方面要做好拨放扶持资金的宣传工作，让更多税负上升的企业能够知道政府这项政策，进行申请，减少自己企业的税收负担[6]。另一方面要做好税负上升企业申请的审核工作，避免出现非扶持对象申请的现象。另外，针对部分企业专门设立的补贴，机关工作人员应当保持高度的责任感与先进性，杜绝“寻租”腐败行为的出现，减少企业之间竞争不公平性。
（二）基于效率原则的角度
税收效率原则包括税收的行政效率和税收的经济效率。税收的行政效率是指以征管成本最小化。税收的征管成本包括征税的行政费用和纳税者的奉行纳税费用。而税收的经济效率是指税收引起的无谓损失最小化，税收对纳税人的经济行为和决策的扭曲最小化。根据经济学原理，征税会扭曲人们的经济行为，造成税收上的无谓损失。
在房地产业建筑行为“营改增”的过程当中，一方面，应提高税收征管人员的职业素养和能力，各级税务主管部门应积极配合和适应营业税改征增值税这一改革举措，组织机关工作人员参加增值税纳税辅导学习，宣传增值税税收征管办法。营业税改征增值税的改革，应由国家税务总局统一部署，制定改革试点的征管办法，印制建筑业增值税专用发票，并细化各级税务机关的相关征管义务和具体实施细节。税务机关应提高税收征管办事效率，实现行政费用最省。
另一方面，税务主管部门应积极组织试点改革企业参加增值税纳税培训，学习调整与增值税改革相关的财务管理方法，使企业提前做好增值税相关业务的知识储备和实际操作技能的培训，确保能够对增值税发票的相关会计处理方法进行熟练的运用、填写增值税纳税申报表，避免因不了解政策而使企业面临财务风险，实现纳税人纳税成本最低。
参考文献：
[1]郑岩，冼彬璋.房地产业“营改增”改革方案初探[J].税务与经济，2014（4）：94-100.
[2]刘隆亨.我国新形势下深化财税改革的特点、规律及法律规制[J].法学杂志，2014（2）：31-41.
[3]刘中杰.融资租赁证券化法律规制研究[D].重庆：西南政法大学，2014.
[4]涂京騫.房地产税立法与改革的基本框架及原则[J].税收经济研究，2014（3）：42-47.
[5]张立娟.“营改增”对房地产项目的影响[J].财经界：学术版，2015（10）.
[6]李晓娇.结构性减税背景下我国房产税立法目的研究[D].南昌：江西财经大学，2014.
关键词：房地产业；营改增；稳健发展
中图分类号：D920.4 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2016）06-0118-02
营业税征税对象主要以第二产业和第三产业为主，包括交通运输业、建筑业在内的九大行业。营业税纳税人在生产经营过程中可能会购进大量的货物，而有些货物属于增值税征税范围，在流转过程中已经缴纳增值税，但由于购进货物的企业是营业税纳税人，货物中所含进项税额不能转出，致使营业税纳税人承担了营业税和增值税的双重税收负担[1]。另外，也正是由于营业税没有实行抵扣制度，造成了增值税纳税人无法抵扣外购劳务的现状。
一、我国房地产业建筑行为营改增的历史沿革
在1994年的分税制改革中，中国的货物劳动市场税收体系中实施了增值税和营业税两大流转税并行的格局。增值税以货物和劳务的增加值为税基，采用在征收销项税时逐环节抵扣进项税的方式，促使税款随商品或劳务交易向下转移，由商品或劳务的最终消费者承担全部税款[2]。
2011年11月16日，作为结构性减税的一项重要内容的增值税扩围试点文件出台。“营改增”是继2009年增值税转型消费型增值税后，我国税制改革进程中的又一个标志性事件。根据国务院《营业税改征增值税试点方案》，規定从2012年1月1日起，上海市交通运输业携6个部分现代服务业率先起航，开启我国第二次大型税制改革[3]。自2011年11月16日《营业税改征增值税试点方案》（财税[2011]110号）文件出台，将建筑业纳入了“营改增”的改革范围中后，四年过去了，增值税扩围试点先后将交通运输业与六项现代服务业试点扩展到全国和将铁路运输与邮政服务业纳入试点范围，我们可以看到房地产业营改增也指日可待。
二、现存营业税税负问题对房地产企业建筑行为的影响
（一）现存营业税税负问题对房地产企业建筑行为的影响
房地产的建筑安装阶段位于房地产行业产业链条中的第一环节，我国《营业税暂行条例》第五条对我国建筑业的营业税征收情况做了明确规定。现阶段我国对其按建筑业税目来征收营业税，适用税率为3%。建筑业营业税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内提供建筑安装工程作业劳务的单位和个人。若单位和个人所进行的建筑安装工程有进行对外分、转包的，则分、转包者负有纳税义务，而总承包者负有代扣代缴义务。一般而言，营业税的计税依据是指纳税人的营业收入。因此，建筑业的计税依据是纳税人收取的全部工程价款和价外费用。但针对纳税人的分包行为，其计税依据则为纳税人收取的全部工程价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额作为营业额。另外，针对单位和个人自建自用的行为，当前我国营业税制度并没有将该行为纳入营业税征收范围。但若单位和个人出售其自建建筑物的，其自建行为视同营业税应税行为。
（二）我国房地产企业建筑行为营业税制度存在的问题
1.重复征税现象严重
现阶段我国房地产业营业税制度中最为突出的问题就是重复征税问题。在房地产业链条的最前端，也就是建筑安装行为当中就已经出现了重复征税的现象。由于我国建筑安装业适用于营业税，因此这就意味着在房地产建造阶段所发生的可作为进项税抵扣的部分无法抵扣。在建筑安装阶段，建筑安装企业施工时所购买的建安材料已包含了增值税，然而这部分增值税在其后的销售或出租环节中均不能进行抵扣，使得这部分增值税只能作为建安成本的一部分沉淀在其后的房地产价格中，在房地产销售或出租时被再次征收营业税[4]。在这一阶段中，如果将对建筑业征收的营业税改为增值税，并落实发票抵扣制度，那么建筑企业便可将其购买的建安材料中包含的增值税进行抵扣。此外，虽然当前我国营业税政策对于单位和个人的自建自用行为实行免税处理，但由于单位和个人购买的建安材料中已包含增值税且无法抵扣，因此实际上单位和个人的自建自用行为也承担了部分税收负担。将建筑业纳入增值税征税范围，且对自建再销售的行为征收增值税，则单位和个人购进的建安材料中包含的增值税可以进行抵扣。可见增值税制度有利于消除房地产行业中的重复征税问题。
2.增值税抵扣链条中断
增值税制度最大优点在于环环抵扣，避免了重复征税。我国增值税和营业税两税并存的流转税制度使得增值税抵扣链条中断[5]。具体表现在以下三个方面：一是增值税的应税行业在购进营业税应税服务时，购进物已经缴纳的税款不允许抵扣，使抵扣中断。二是从营业税应税行业在购进增值税应税产品或劳务时，购进物已经缴纳的税款不允许抵扣，使抵扣中断。三是从产业整体流程的角度，由于处于产业链条的不同位置的企业既可能属于增值税应税企业，也可能属于营业税应税企业。增值税抵扣链条的中断对房产企业建筑行为的负面影响较大。一般而言，企业购进大量建筑材料或配件，但作为营业税纳税人，无法取得增值税专用发票。根据建筑业的营业税计税依据的规定按其营业收入计征。对房地产企业而言，增值税抵扣链条的中断导致计算建筑业营业税的税基时，除建设方提供的设备外，实际上还包括如原材料、动力价款和其他物资等。增值税抵扣链条的中断导致行业流转税税负加重。
三、房地产业建筑行为营业税改征增值税难点分析
（一）进项发票难以获得
建筑行为税负的增减，关键在于企业是否有足够的符合规定的进项发票抵扣销项税额。我国房地产企业建筑行为的成本费用主要有人工费、材料费、机械租赁费及其他成本费用，但是在企业进行增值税核算时，有很多成本无法进行抵扣：（1）由于行业具有劳动密集型特点，其人工成本占总成本15%—35%，但这部分人工成本特别是劳务分包成本由于难以取得发票不能进行抵扣；（2）房地产业会经常有大型项目的建设，高额的贷款使利息费用巨大，但由于无法取得发票也不能抵扣；（3）其他间接成本如水、电、气、临时用地拆迁补偿和青苗补偿等费用也均不能获取进项发票。而且，就连税法规定的可以进行抵扣的原材料和机器设备的购买也因为建筑行为过程复杂导致某些进项发票的获取不易，使得税负很有可能明显升高。 （二）纳税时间不稳定
按照我国《营业税暂行条例》第12条规定：建筑业营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得营业收入款项凭据的当天。此外，针对建筑行为中通常采取预收款这一情形，《营业税暂行条例》及其实施细则对其纳税义务发生时间予以明确规定：纳税人提供建筑业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。由于房地产施工周期一般较长，项目前期投入高，回报低。如果按照营业税规定的纳税时间征收增值税，则在项目施工前期，存在原材料等进项税额抵扣高于销项税额的情况，致使企业几乎没有税收可以上缴；而项目后期，纳税人有大量销项税额，但可抵扣的进项税额少，加重企业的税收负担，也不利于税款均衡入库。
四、我国房地产业营改增的改革路径探索
（一）基于税负公平的角度
由于在之前增值税扩围试点的实际运行当中，交通运输业的一些企业出现税负不降反升的情形，为了避免给纳税企业造成这样的恐慌心理，政府可以出台“营改增”过渡时期的扶持政策，辅助因新老税制转换而实际税负增加的企业，做好衔接，成功过渡。
首先，在过渡时期，对于实施“营改增”以前享有税收优惠政策的企业，改革后应继续享受。对实行增值税以前已完工但尚未结算的项目，可依照工程结算收入按原建筑业营业税率3%以简易办法征收增值税，不进行进项税额抵扣。对营改增过渡期间的在建工程项目，则可分段征收增值税：对营改增以前已完工而未结算工程款项的部分项目，按照3%以简易办法征收增值税；对营改增以后的部分项目按照适用税率计算销项税额，并合理进行进项税抵扣。这样的规定，让施工企业可按原工程合同规定进行生产经营，维持原有的计量、计价方式，不影响建筑合同双方的利益。
其次，政府在“营改增”时期应该拨出专门的财政资金，对于实际税负增加的企业给予政府亏损补贴，达到几乎每户企业利益都不受损的目的。但在扶持资金的申请和审核上，政府及机关工作人员一方面要做好拨放扶持资金的宣传工作，让更多税负上升的企业能够知道政府这项政策，进行申请，减少自己企业的税收负担[6]。另一方面要做好税负上升企业申请的审核工作，避免出现非扶持对象申请的现象。另外，针对部分企业专门设立的补贴，机关工作人员应当保持高度的责任感与先进性，杜绝“寻租”腐败行为的出现，减少企业之间竞争不公平性。
（二）基于效率原则的角度
税收效率原则包括税收的行政效率和税收的经济效率。税收的行政效率是指以征管成本最小化。税收的征管成本包括征税的行政费用和纳税者的奉行纳税费用。而税收的经济效率是指税收引起的无谓损失最小化，税收对纳税人的经济行为和决策的扭曲最小化。根据经济学原理，征税会扭曲人们的经济行为，造成税收上的无谓损失。
在房地产业建筑行为“营改增”的过程当中，一方面，应提高税收征管人员的职业素养和能力，各级税务主管部门应积极配合和适应营业税改征增值税这一改革举措，组织机关工作人员参加增值税纳税辅导学习，宣传增值税税收征管办法。营业税改征增值税的改革，应由国家税务总局统一部署，制定改革试点的征管办法，印制建筑业增值税专用发票，并细化各级税务机关的相关征管义务和具体实施细节。税务机关应提高税收征管办事效率，实现行政费用最省。
另一方面，税务主管部门应积极组织试点改革企业参加增值税纳税培训，学习调整与增值税改革相关的财务管理方法，使企业提前做好增值税相关业务的知识储备和实际操作技能的培训，确保能够对增值税发票的相关会计处理方法进行熟练的运用、填写增值税纳税申报表，避免因不了解政策而使企业面临财务风险，实现纳税人纳税成本最低。
参考文献：
[1]郑岩，冼彬璋.房地产业“营改增”改革方案初探[J].税务与经济，2014（4）：94-100.
[2]刘隆亨.我国新形势下深化财税改革的特点、规律及法律规制[J].法学杂志，2014（2）：31-41.
[3]刘中杰.融资租赁证券化法律规制研究[D].重庆：西南政法大学，2014.
[4]涂京騫.房地产税立法与改革的基本框架及原则[J].税收经济研究，2014（3）：42-47.
[5]张立娟.“营改增”对房地产项目的影响[J].财经界：学术版，2015（10）.
[6]李晓娇.结构性减税背景下我国房产税立法目的研究[D].南昌：江西财经大学，2014.