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［摘要］由于近年来房价飚升、房地产市场供求结构不合理、房地产市场投机愈演愈烈等房地产市场问题的突出，国家针对房地产市场先后出台了一系列的公共政策对房地产市场进行宏观调空。但这些政策实施的结果与目标相差甚远、收效甚微。归其原因在于，在地方政府执行公共政策时，房地产商等利益集团从自身利益最大化出发，向政府游说影响政策的执行。而地方政府则为了地方的政绩，替换、抵抗、有选择的传达中央的公共政策，以致于这些政策都发挥不了应有的作用。本文将从公共选择理论的视角，着重分析中央政府与地方政府之间的搏弈，从而得出我国房地产公共政策执行过程中异化的原因。
［关键词］房地产公共政策 政策执行异化 搏弈
一、研究的目的和意义
自从我国实行住房改革后以来，我国房地产也迅速蓬勃发展。房地产业的迅猛发展不但提高了人们的生活质量、推动了我国城市化的发展，还为经济的迅速发展提供了巨大的动力。房地产业是一个具有经济带动性的高阶产业。房地产业的高速发展可以带动相关工业、原材料业等产业的发展，进而带动整体经济的高速发展。
房地产业的迅速发展提高了人们的生活质量、促进了社会的经济发展，同时也给我们带来了亟待解决的社会问题：房地产市场供求结构不合理、中低住宅房在商品房中所占的比例偏低等，最严重的是房地产市场的投机和房价与人们的收入差距过大的问题。针对当前房地产市场的突出问题，中央给于了高度的重视，先后出台了一系列针对房地产市场的公共政策。针对部分地区房地产价格暴涨、房地产投资规模过大、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题，建设部、国务院先后发布了“国八条”“新八条” “国六条” “组合拳”等公共政策，并积极配以金融、税收、土地政策来稳定房价、规范房地产市场的运作。2007年关于土地、物权和保障性住房的政策的出台，极大地震撼楼市的规范化运作，被业界称为“宏观调控落实年”。 从2008年下半年开始，由于金融危机的影响，中央和地方开始放松对房地产的调控。2009年1月9日，在全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议会上，《落实科学发展观做好今年住房和城乡建设工作》的报告，就是要进一步稳定房价、规范房地产市场秩序。
由上可见，近年来我国中央政府针对房地产市场的种种问题密集出台了一系列公共政策，以期能稳定房价和规范房地产市场的运作。与此同时，房价依然在飚升、投机等问题依然严重、房地产市场存在的问题依然突出。我国房地产公共政策实施的结果远远没有达到政策所期望的目标。
二、相关理论界定
1.公共政策概述
公共政策是行政学和政策科学的基础，同时它又被广泛应用于社会各个领域而与人们的生活息息相关。然而，在学术界没有形成一致的界定。以下，我们将从中外学者对公共政策具有代表性的解释中总结出关于公共政策的共性。
托马斯•戴伊认为，凡是政府决定做的或者不做的事情就是公共政策。这个定义指出了政策制定的主体是政府，另外，也强调了“政府决定不做的事情”也是公共政策，突出了公共政策的行为特征。伍德罗•威尔逊认为, 公共政策是由政治家即具有立法权者制定的, 而由行政人员执行的法律和法规3。他把公共政策的制定和执行分开来看，把公共政策看过一个过程。英国学者理查德•罗斯在《英国的政策制定》一书中提出, 不该把公共政策只看作某个孤立的决定, 而应把它看成是由“ 或多或少有联系的活动所组成的一个较长的过程, 以及这些活动对有关事物的影响”。戴维•伊斯顿认为公共政策是“ 对一个社会进行的权威性价值分配”, 他解释“, 一项政策的实质在于通过那项政策不让一部分人享有某些东西而允许另一部分人享有他们。换句话说, 一项政策包含着一系列分配价值的决定和行动”。这一定义主要侧重于公共政策的利益分配功能。中国学者孙光也曾在《政策科学》中表述“, 政策是国家和政党为了实现一定的总目标而确定的行动准则, 它表现为对人们的利益进行分配和调节的政策措施和复杂过程”。宁骚认为公共政策是“ 公共权力机关经由政治过程所选择和制定的为解决公共问题、达成公共目标、以实现公共利益的方案”; 陈庆云在《公共政策分析》中对公共政策的定义是“: 政府依据特定时期的目标,在对社会公共利益进行选择、综合、分配和落实的过程中所制定的行为准则”。
综合上述观点，我们可以得到以下认识：公共政策是政府或社会公共权威在一定历史时期，为了达到其社会管理的目标，经一定程序而制定的具有普遍性和权威性的关于利益分配的一系列行为准则和规范。其本质是政府直接或间接地对全社会实施的权威性利益分配。因此，各利益团集团和社会团体无不从各个方面积极地影响和干预公共政策的制定和执行。而政策执行则是实现政策目标的最重要的阶段。美国政策科学家艾利森宣称:“在实现政策目标的过程中，方案确定的功能只占10%，而其余的90%取决于有效的执行”。可见公共政策的执行在整个政策过程中重要地位。
2.公共选择理论概述
公共选择理论产生于20世纪60年代。它是现代经济学的分支之一，但是，由于它用经济学的分析工具和方法来分析传统的政治问题，所以又被称为新政治经济学。公共选择理论认为：人类的一切活动都应该从个人的角度去理解，作为个人的人类活动都是以追求自身利益最大化为目标的，在市场行为中如此，在政府行为中亦如此。政府活动与市场活动一样， “交易行为贯彻整个政策过程”在这个过程中，每个个体和部门都以自身的最大利为目标进行着一系列的搏弈。所以，政府并非万能的、政府是存在失灵的。
三、从公共选择理论的视角分析我国房产公共政策执行异化的原因
1.用公共选择理论来分析公共政策执行中的相关主体
以下将在假设房产公共政策制定没有失误的情况下，用公共选择理论分析我国房地产公共政策执行过程中各个参与主体的行为。
首先，房地产公共政策的制定者----中央政府。根据公共选择理论，中央政府作为一种社会组织形式，它的一切行为归根结底是为了实现自身的利益最大化。无产阶级的利益原则是：个人利益、集体利益和国家利益是统一的。我国中央政府代表国家的利益、社会公共利益的代表。因此，在当前房地产市场问题突出的情况下，中央政府为了维持社会的健康、稳定发展，针对房地产市场先后采取了诸如“国八条”、“国六条”、“新八条”等等一系列的公共政策，以期房地产市场能够回归理性、房地产市场问题得以缓解、社会公众的利益得到保障。
其次，房地产公共政策的执行者----地方政府。地方政府是公共政策的执行者。地方政府通过对中央公共政策的执行以及地方公共政策的制定和执行，来发挥其宏观调控的职能。在房地产市场领域，一方面，地方政府要执行中央政府制定的代表公共利益的房地产公共政策来对房地产市场进行调整。另一方面，由于房地产行业在当地税收和GDP中占有相当大的比例，地方政府为了获得更高的政绩，在执行中央公共政策的过程中会替换、抵抗、有选择地执行中央的公共政策。所以，尽管中央针对房地产市场的问题出台了一系列完善的公共政策，但由于执行过程中的偏差，导致这些公共政策没能起到相应的成效，甚至留于形式。
再次，房地产公共政策的对象----地产商。地产商的力量是非常强大的。一些地产商与媒体结成利益集团。学术精英和媒体一方面在舆论上引导公众预期和影响政府决策，同时从地产商处得到好处，实现自身的利益最大化。地产商自然可以从中获取巨大的经济利益。另外，一些地产商还向地方政府游说，影响公共政策的执行，从而使公共政策的效力大减而获得最大利益。
综合以上分析可以看出，我国房地产公共政策之所以达不到预期的效果主要原因存在于房产公共政策的执行。正是由于地方政府和地产商从自身利益最大化出发影响房产公共政策，才使一系列的房产政策都不同程度的偏离了政策目标、收效甚微。以下本文将从公共选择理论的角度，来分析我国房地产公共政策执行过程中的各相关利益主体的博弈，从而得出我国公共政策执行异化的原因。
2.从相关利益主体间的搏弈来看我国房产公共政策执行异化的原因
从上文我们可以看出，在房地产公共政策执行过程中有三大主体：中央政府---政策的制定者和监督者，地方政府---政策的主要执行者，房地产商---政策的主要对象。以下我们将在假设房地产商与地方政府利益一致的情况下，着重分析中央政府与地方政府的搏弈。
中央政府从社会公共利益出发，为了使房地产市场理性、健康的发展制定并监督房地产公共政策的实施。公共政策制定后，中央政府可以采取强制执行和非强制执行两种策略。而地方政府作为政策的主要执行者基于自身的利益可以选择积极配合政策执行和表面赞同实则抵制两种应对方法。以下，我们用搏弈论的模型来分析双方的行为。
中央政府与地方政府搏弈模型
B地方政府
A中央政府 配合政策 抵制政策
非强制执行 ⅠA效率高，执行成本低B利益小，政治社会成本低 ⅢA效率低，执行成本低
B利益大，政治社会成本高
强制执行 ⅡA效率高，执行成本高
B利益小，政治社会成本低 ⅣA效率低，执行成本高
B利益大，政治社会成本高
策略组合。中央政府采取非强制执行的公共政策，地方政府积极配合。这是最理想的策略组合。这中情况下公共政策用得到很好的贯彻，地方政府由于对当地房地产市场的规治，对地方政府的利益有一定程度的损害。但总体上说公共政策能够很好的发挥其对房地产市场的宏观调控。但由于对地方利益的损害，在非强制执行的情况下地方政府一般不会积极配合中央的政策。这种策略组合是很少存在的。
策略组合。中央政府采取强制执行的策略，地方政府积极配合执行。这种情况下公共政策能够得到执行，但执行成本很高。地方政府在中央强制执行的情况下配合中央政策，尽管地方政府的利益有所损失。总的来说，这种策略组合政策的执行效果与政策的目标有所偏离，效果相对较好。但这种策略组合也是现实生活中经常出现的情况。
策略组合。中央政府采取非强制执行的策略，地方政府抵制政策的执行。当中央对公共政策的执行采取非强制执行的态度时，地方政府基于自身利益的考虑在执行政策的过程中表面赞同执行政策，实则不投入相应的人力、物力执行政策，甚至有选择的向房地产商传达中央的政策。所以，这种策略组合的结果是公共政策的实施结果严重偏离中央的政策目标，政策效果非常不明显。然而这种策略组合在现实生活中是很常见的。
策略组合。中央政府采取强制执行的策略，地方政府抵制政策的执行。在这种策略组合中，中央政府采取强制执行的策略，而地方政府由于考虑到地方利益（如策略Ⅲ分析）会对中央政府的政策采取抵制的态度，结果政策的执行效果差，行政成本高。地方政府由于对中央强制执行政策采取抵制的态度，虽然政治社会成本高，但保护了地方利益。这种策略祝贺的结果也是中央的公共政策执行的结果严重偏离政策目标，政策执行效果不明显。这种策略组合在现实社会生活中也是很常见的。
综上所述，基于公共选择理论对公共政策执行过程中各主体行为的影响，在地方政府与地方房地产商利益取得一致的情况下，地方政府与中央政府的博弈会呈现策略组合Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ都是在现实生活中很常见的，特别是策略组合Ⅲ、Ⅳ。其中，策略组合Ⅱ是在地方政府迫于中央的压力，屏弃地方利益与房地产商分道扬镳的情况下进行的。所以，策略组合Ⅲ、Ⅳ是地方政府与房地产商结合对中央政策异化执行的情况下进行的。这就有力的说明了我国房地产公共政策执行异化的原因，说明了我国的中央政府针对房地产市场采取的众多公共政策都收效甚微的原因。
参考文献：
[1]张师伟：房地产热的公共政策因素[J].宁夏社会科学2008年１月
[2]朱志宏：公共政策概论[M].台北:三民书局, 1983.7
[3]谢明：公共政策导论[M].北京:中国人民大学出版社, 2002.4
[4]申艳;房地产公共政策制定过程中的利益博弈分析[J].现代经济2008年第7卷第13期
[5][美]戴维•伊斯顿.政治体系———政治学状况研究[M].马清槐译.北京: 商务印书馆, 1993.123
[6]孙光:政策科学[M].杭州: 浙江教育出版社, 1988.3- 28
[7]宁骚:公共政策学[M].北京: 高等教育出版社, 2003.2 -10
[8]陈庆云:公共政策分析[M].北京: 中国经济出版社, 1996.9
[9]陈庆云:公共政策的理论界定[J].学术论坛
[10]丁煌:政策执行[J].中国行政管理，1991年第n期。
[11]米切尔•黑尧:《现代国家的政策过程》.赵成根.中国青年出版社,2004,99-100
[12]陈庆云：公共政策的理论界定[J].学术论坛
[13]申艳：房地产公共政策制定过程中的搏弈分析[J].现代经济2008年第7卷
[14]王静：公共政策制定过程中的利益搏弈分析――－以中国房地产利益集团为例[J].经济研究导刊，2007(9)
［关键词］房地产公共政策 政策执行异化 搏弈
一、研究的目的和意义
自从我国实行住房改革后以来，我国房地产也迅速蓬勃发展。房地产业的迅猛发展不但提高了人们的生活质量、推动了我国城市化的发展，还为经济的迅速发展提供了巨大的动力。房地产业是一个具有经济带动性的高阶产业。房地产业的高速发展可以带动相关工业、原材料业等产业的发展，进而带动整体经济的高速发展。
房地产业的迅速发展提高了人们的生活质量、促进了社会的经济发展，同时也给我们带来了亟待解决的社会问题：房地产市场供求结构不合理、中低住宅房在商品房中所占的比例偏低等，最严重的是房地产市场的投机和房价与人们的收入差距过大的问题。针对当前房地产市场的突出问题，中央给于了高度的重视，先后出台了一系列针对房地产市场的公共政策。针对部分地区房地产价格暴涨、房地产投资规模过大、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题，建设部、国务院先后发布了“国八条”“新八条” “国六条” “组合拳”等公共政策，并积极配以金融、税收、土地政策来稳定房价、规范房地产市场的运作。2007年关于土地、物权和保障性住房的政策的出台，极大地震撼楼市的规范化运作，被业界称为“宏观调控落实年”。 从2008年下半年开始，由于金融危机的影响，中央和地方开始放松对房地产的调控。2009年1月9日，在全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议会上，《落实科学发展观做好今年住房和城乡建设工作》的报告，就是要进一步稳定房价、规范房地产市场秩序。
由上可见，近年来我国中央政府针对房地产市场的种种问题密集出台了一系列公共政策，以期能稳定房价和规范房地产市场的运作。与此同时，房价依然在飚升、投机等问题依然严重、房地产市场存在的问题依然突出。我国房地产公共政策实施的结果远远没有达到政策所期望的目标。
二、相关理论界定
1.公共政策概述
公共政策是行政学和政策科学的基础，同时它又被广泛应用于社会各个领域而与人们的生活息息相关。然而，在学术界没有形成一致的界定。以下，我们将从中外学者对公共政策具有代表性的解释中总结出关于公共政策的共性。
托马斯•戴伊认为，凡是政府决定做的或者不做的事情就是公共政策。这个定义指出了政策制定的主体是政府，另外，也强调了“政府决定不做的事情”也是公共政策，突出了公共政策的行为特征。伍德罗•威尔逊认为, 公共政策是由政治家即具有立法权者制定的, 而由行政人员执行的法律和法规3。他把公共政策的制定和执行分开来看，把公共政策看过一个过程。英国学者理查德•罗斯在《英国的政策制定》一书中提出, 不该把公共政策只看作某个孤立的决定, 而应把它看成是由“ 或多或少有联系的活动所组成的一个较长的过程, 以及这些活动对有关事物的影响”。戴维•伊斯顿认为公共政策是“ 对一个社会进行的权威性价值分配”, 他解释“, 一项政策的实质在于通过那项政策不让一部分人享有某些东西而允许另一部分人享有他们。换句话说, 一项政策包含着一系列分配价值的决定和行动”。这一定义主要侧重于公共政策的利益分配功能。中国学者孙光也曾在《政策科学》中表述“, 政策是国家和政党为了实现一定的总目标而确定的行动准则, 它表现为对人们的利益进行分配和调节的政策措施和复杂过程”。宁骚认为公共政策是“ 公共权力机关经由政治过程所选择和制定的为解决公共问题、达成公共目标、以实现公共利益的方案”; 陈庆云在《公共政策分析》中对公共政策的定义是“: 政府依据特定时期的目标,在对社会公共利益进行选择、综合、分配和落实的过程中所制定的行为准则”。
综合上述观点，我们可以得到以下认识：公共政策是政府或社会公共权威在一定历史时期，为了达到其社会管理的目标，经一定程序而制定的具有普遍性和权威性的关于利益分配的一系列行为准则和规范。其本质是政府直接或间接地对全社会实施的权威性利益分配。因此，各利益团集团和社会团体无不从各个方面积极地影响和干预公共政策的制定和执行。而政策执行则是实现政策目标的最重要的阶段。美国政策科学家艾利森宣称:“在实现政策目标的过程中，方案确定的功能只占10%，而其余的90%取决于有效的执行”。可见公共政策的执行在整个政策过程中重要地位。
2.公共选择理论概述
公共选择理论产生于20世纪60年代。它是现代经济学的分支之一，但是，由于它用经济学的分析工具和方法来分析传统的政治问题，所以又被称为新政治经济学。公共选择理论认为：人类的一切活动都应该从个人的角度去理解，作为个人的人类活动都是以追求自身利益最大化为目标的，在市场行为中如此，在政府行为中亦如此。政府活动与市场活动一样， “交易行为贯彻整个政策过程”在这个过程中，每个个体和部门都以自身的最大利为目标进行着一系列的搏弈。所以，政府并非万能的、政府是存在失灵的。
三、从公共选择理论的视角分析我国房产公共政策执行异化的原因
1.用公共选择理论来分析公共政策执行中的相关主体
以下将在假设房产公共政策制定没有失误的情况下，用公共选择理论分析我国房地产公共政策执行过程中各个参与主体的行为。
首先，房地产公共政策的制定者----中央政府。根据公共选择理论，中央政府作为一种社会组织形式，它的一切行为归根结底是为了实现自身的利益最大化。无产阶级的利益原则是：个人利益、集体利益和国家利益是统一的。我国中央政府代表国家的利益、社会公共利益的代表。因此，在当前房地产市场问题突出的情况下，中央政府为了维持社会的健康、稳定发展，针对房地产市场先后采取了诸如“国八条”、“国六条”、“新八条”等等一系列的公共政策，以期房地产市场能够回归理性、房地产市场问题得以缓解、社会公众的利益得到保障。
其次，房地产公共政策的执行者----地方政府。地方政府是公共政策的执行者。地方政府通过对中央公共政策的执行以及地方公共政策的制定和执行，来发挥其宏观调控的职能。在房地产市场领域，一方面，地方政府要执行中央政府制定的代表公共利益的房地产公共政策来对房地产市场进行调整。另一方面，由于房地产行业在当地税收和GDP中占有相当大的比例，地方政府为了获得更高的政绩，在执行中央公共政策的过程中会替换、抵抗、有选择地执行中央的公共政策。所以，尽管中央针对房地产市场的问题出台了一系列完善的公共政策，但由于执行过程中的偏差，导致这些公共政策没能起到相应的成效，甚至留于形式。
再次，房地产公共政策的对象----地产商。地产商的力量是非常强大的。一些地产商与媒体结成利益集团。学术精英和媒体一方面在舆论上引导公众预期和影响政府决策，同时从地产商处得到好处，实现自身的利益最大化。地产商自然可以从中获取巨大的经济利益。另外，一些地产商还向地方政府游说，影响公共政策的执行，从而使公共政策的效力大减而获得最大利益。
综合以上分析可以看出，我国房地产公共政策之所以达不到预期的效果主要原因存在于房产公共政策的执行。正是由于地方政府和地产商从自身利益最大化出发影响房产公共政策，才使一系列的房产政策都不同程度的偏离了政策目标、收效甚微。以下本文将从公共选择理论的角度，来分析我国房地产公共政策执行过程中的各相关利益主体的博弈，从而得出我国公共政策执行异化的原因。
2.从相关利益主体间的搏弈来看我国房产公共政策执行异化的原因
从上文我们可以看出，在房地产公共政策执行过程中有三大主体：中央政府---政策的制定者和监督者，地方政府---政策的主要执行者，房地产商---政策的主要对象。以下我们将在假设房地产商与地方政府利益一致的情况下，着重分析中央政府与地方政府的搏弈。
中央政府从社会公共利益出发，为了使房地产市场理性、健康的发展制定并监督房地产公共政策的实施。公共政策制定后，中央政府可以采取强制执行和非强制执行两种策略。而地方政府作为政策的主要执行者基于自身的利益可以选择积极配合政策执行和表面赞同实则抵制两种应对方法。以下，我们用搏弈论的模型来分析双方的行为。
中央政府与地方政府搏弈模型
B地方政府
A中央政府 配合政策 抵制政策
非强制执行 ⅠA效率高，执行成本低B利益小，政治社会成本低 ⅢA效率低，执行成本低
B利益大，政治社会成本高
强制执行 ⅡA效率高，执行成本高
B利益小，政治社会成本低 ⅣA效率低，执行成本高
B利益大，政治社会成本高
策略组合。中央政府采取非强制执行的公共政策，地方政府积极配合。这是最理想的策略组合。这中情况下公共政策用得到很好的贯彻，地方政府由于对当地房地产市场的规治，对地方政府的利益有一定程度的损害。但总体上说公共政策能够很好的发挥其对房地产市场的宏观调控。但由于对地方利益的损害，在非强制执行的情况下地方政府一般不会积极配合中央的政策。这种策略组合是很少存在的。
策略组合。中央政府采取强制执行的策略，地方政府积极配合执行。这种情况下公共政策能够得到执行，但执行成本很高。地方政府在中央强制执行的情况下配合中央政策，尽管地方政府的利益有所损失。总的来说，这种策略组合政策的执行效果与政策的目标有所偏离，效果相对较好。但这种策略组合也是现实生活中经常出现的情况。
策略组合。中央政府采取非强制执行的策略，地方政府抵制政策的执行。当中央对公共政策的执行采取非强制执行的态度时，地方政府基于自身利益的考虑在执行政策的过程中表面赞同执行政策，实则不投入相应的人力、物力执行政策，甚至有选择的向房地产商传达中央的政策。所以，这种策略组合的结果是公共政策的实施结果严重偏离中央的政策目标，政策效果非常不明显。然而这种策略组合在现实生活中是很常见的。
策略组合。中央政府采取强制执行的策略，地方政府抵制政策的执行。在这种策略组合中，中央政府采取强制执行的策略，而地方政府由于考虑到地方利益（如策略Ⅲ分析）会对中央政府的政策采取抵制的态度，结果政策的执行效果差，行政成本高。地方政府由于对中央强制执行政策采取抵制的态度，虽然政治社会成本高，但保护了地方利益。这种策略祝贺的结果也是中央的公共政策执行的结果严重偏离政策目标，政策执行效果不明显。这种策略组合在现实社会生活中也是很常见的。
综上所述，基于公共选择理论对公共政策执行过程中各主体行为的影响，在地方政府与地方房地产商利益取得一致的情况下，地方政府与中央政府的博弈会呈现策略组合Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ都是在现实生活中很常见的，特别是策略组合Ⅲ、Ⅳ。其中，策略组合Ⅱ是在地方政府迫于中央的压力，屏弃地方利益与房地产商分道扬镳的情况下进行的。所以，策略组合Ⅲ、Ⅳ是地方政府与房地产商结合对中央政策异化执行的情况下进行的。这就有力的说明了我国房地产公共政策执行异化的原因，说明了我国的中央政府针对房地产市场采取的众多公共政策都收效甚微的原因。
参考文献：
[1]张师伟：房地产热的公共政策因素[J].宁夏社会科学2008年１月
[2]朱志宏：公共政策概论[M].台北:三民书局, 1983.7
[3]谢明：公共政策导论[M].北京:中国人民大学出版社, 2002.4
[4]申艳;房地产公共政策制定过程中的利益博弈分析[J].现代经济2008年第7卷第13期
[5][美]戴维•伊斯顿.政治体系———政治学状况研究[M].马清槐译.北京: 商务印书馆, 1993.123
[6]孙光:政策科学[M].杭州: 浙江教育出版社, 1988.3- 28
[7]宁骚:公共政策学[M].北京: 高等教育出版社, 2003.2 -10
[8]陈庆云:公共政策分析[M].北京: 中国经济出版社, 1996.9
[9]陈庆云:公共政策的理论界定[J].学术论坛
[10]丁煌:政策执行[J].中国行政管理，1991年第n期。
[11]米切尔•黑尧:《现代国家的政策过程》.赵成根.中国青年出版社,2004,99-100
[12]陈庆云：公共政策的理论界定[J].学术论坛
[13]申艳：房地产公共政策制定过程中的搏弈分析[J].现代经济2008年第7卷
[14]王静：公共政策制定过程中的利益搏弈分析――－以中国房地产利益集团为例[J].经济研究导刊，2007(9)