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【摘要】长久以来，小区内地下车库（位）在房地产登记中不予登记已成惯例。但随着《物权法》的实施，为充分保护物权，此内容的不动产登记已提上日程，“有恒产有恒心”。该如何登记，一直以来却争论不休，关于这方面的理论研究不计其数，最终都落脚于权属问题。权属方面，建筑容积率说、面积公摊说、成本说、约定说各说纷纭，皆可谓有理有据。但真正落在实际操作中，却难以断定，无法处理。致使地下车库（位）的不动产登记无法形成统一操作规范。在此，笔者根据长期的实际研究和工作实际提出以下观点，希望能够为下一步地下车库（位）的不动产登记工作有所启示。
【关键词】地下车库；建筑物区分所有权；专有部分；共用部分；业主；开发商
1、准确定位地下车库（位）功能及位置，正确分析权属难以界定的原因
所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、依存放车辆为目的的附属建筑物。从小区类型来划分，大致可以分为住宅商品房小区建筑区划内的车库（位）和商住混合小区建筑区划内的车库（位）。[1]但无论哪种类型，都是开发商为了完善配套设施，提升房产附加值，吸引业主前来购买其产品（住房、商铺），从而能够顺利实现其利益最大化。车库（位）是依附于住房、商铺的附属。这与“《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要.”相符合。在日常的房地产登记中地下车库（位）通常不作为建筑物主体处理，也因此没有包含在容积率计算当中。以前，往往因为在土地使用合同中没有约定其用地范围，缺少规划设计的有关材料，致使无法办理权属登记。这种情况下，一旦发生争执，便公说公有理婆说婆有理，各执一词，难以评判。
2、完善不动产登记制度，顺利实施车库（位）不动产登记
2.1严格按照不动产登记规程，完善车库（位）不动产登记要件
《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的物，可以分别出让、转让等。而地下车库（位）是作为“没有分摊的土地面积”的建设用地使用权。要想车库（位）顺利实施不动产登记，需要进一步完善建设用地地下空间使用权制度，完善建设用地使用权出让合同，完善规划设计及施工许可为实现不动产登记打好基础。据了解潍坊市人民政府办公室率先出台了《潍坊市国有建设用地地下空间使用权管理暂行办法》并且目前正在出台登记相关办法。同时，笔者建议不应将车库（位）建筑面积包含在容积率计算中（那样会影响容积率的实际意义），也不应算在业主房产分摊面积当中，建设成本应单独核算。
2.2规范车库不动产登记流程，建立完善所有权与使用权并行的不动产登记类型
《物权法》第七十四条也同时规定： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。[2]从规定中并没有明确所有权归属问题。但却清楚的指出了业主取得车库（位）使用权的是当事人通过出租等方式获得。这可能要让精明的业主失望了，你不通过购买、租赁方式获得，而等着法律出台车位归业主共有，恐怕只能望梅止渴了。恐怕附赠的可能性是不大的，除非跟房屋进行了捆绑销售。但有人可能仍然会说：《物权法》第七十四条还规定： 占用业主共有的道路或者其他場地用于停放汽车的车位，属于业主共有。即使业主共有，你敢确定你能停上车吗？这其中我们不难发现对于业主来说重要的不是车库的所有权问题，而是使用权问题。在实际操作中我们可以参考开发商办理房产大证的程序，在办理房产大证的同时，办理车库（位）大证。然后由开发商通过出售、附赠或者出租等方式约定车库（位）所有权和使用权。由不动产登记机构对车库（位）的所有权或使用权连同房屋所有权一并登记。车库（位）所有权和使用权期限要与房屋所有权期限相同，住宅70年，商业40年（防止了商住小区房屋到期而车库未到期，违背了车库、车位首先满足业主需要的出发点）。笔者认为，建立健全不动产使用权与所有权并行的不动产登记类型是非常适时必要的，这不仅能够解决车库（位）等不动产登记问题，而且也是适应当前住房制度改革，商品化住房与廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房等保障性住房共存的需要。
3、建立健全配套约束机制
3.1建立严格的车库（位）权利人约束机制
依据车库首先满足小区业主需要这一最根本的出发点，严格限制开发商将车库擅自出售、出租给小区以外的人或单位。
3.2建立严格的车库用途管制制度
这一制度的规定是双向的：一是约束业主车库用途改变；二是严格限制开发商擅自将车库改变用途。
3.3开发商在销售房屋的同时连同车库一起销售（或租赁）并一同进行不动产登记
这样做既减少了权属争议，又在一定程度上减轻了业主购房负担。如以前某业主购买一住房，房价为80万，附房及地下车库20万。购房首付为30%。那么购房者需要交纳首付44万。而现在车库、附房作为业主单独所有：业主购买这一住房，首付仍为30%。那么购房者需要交纳首付30万就可轻松拥有房屋及车库。
3.4小区规划区内的地上车库或附房、阁楼（未算作建筑面积，未计入容积率计算的）均适合参照本文意见登记
3.5具有人防功能的地下车库仍可参照此办法办理
因为即使国家不享有地下车库的所有权，也不会影响到国家及人民的安全，因为，如果发生紧急情况，国家可以基于公共利益的需要，对地下人防工事征收征用。[3]
参考文献：
[1]王利明.《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，载《现代法学》，2006年第五期.
[2]《中华人民共和国物权法》第七十四条.
[3]王利明.《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，载《现代法学》，2006年第五期.
作者简介：
刘崇佐 生于1974年8月； 性别，男； 民族，汉； 毕业院校：毕业于山东农业大学； 学历，本科； 长期从事国土资源管理工作；现工作于潍坊市不动产登记中心峡山分中心；主要负责不动产登记工作。
【关键词】地下车库；建筑物区分所有权；专有部分；共用部分；业主；开发商
1、准确定位地下车库（位）功能及位置，正确分析权属难以界定的原因
所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、依存放车辆为目的的附属建筑物。从小区类型来划分，大致可以分为住宅商品房小区建筑区划内的车库（位）和商住混合小区建筑区划内的车库（位）。[1]但无论哪种类型，都是开发商为了完善配套设施，提升房产附加值，吸引业主前来购买其产品（住房、商铺），从而能够顺利实现其利益最大化。车库（位）是依附于住房、商铺的附属。这与“《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要.”相符合。在日常的房地产登记中地下车库（位）通常不作为建筑物主体处理，也因此没有包含在容积率计算当中。以前，往往因为在土地使用合同中没有约定其用地范围，缺少规划设计的有关材料，致使无法办理权属登记。这种情况下，一旦发生争执，便公说公有理婆说婆有理，各执一词，难以评判。
2、完善不动产登记制度，顺利实施车库（位）不动产登记
2.1严格按照不动产登记规程，完善车库（位）不动产登记要件
《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的物，可以分别出让、转让等。而地下车库（位）是作为“没有分摊的土地面积”的建设用地使用权。要想车库（位）顺利实施不动产登记，需要进一步完善建设用地地下空间使用权制度，完善建设用地使用权出让合同，完善规划设计及施工许可为实现不动产登记打好基础。据了解潍坊市人民政府办公室率先出台了《潍坊市国有建设用地地下空间使用权管理暂行办法》并且目前正在出台登记相关办法。同时，笔者建议不应将车库（位）建筑面积包含在容积率计算中（那样会影响容积率的实际意义），也不应算在业主房产分摊面积当中，建设成本应单独核算。
2.2规范车库不动产登记流程，建立完善所有权与使用权并行的不动产登记类型
《物权法》第七十四条也同时规定： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。[2]从规定中并没有明确所有权归属问题。但却清楚的指出了业主取得车库（位）使用权的是当事人通过出租等方式获得。这可能要让精明的业主失望了，你不通过购买、租赁方式获得，而等着法律出台车位归业主共有，恐怕只能望梅止渴了。恐怕附赠的可能性是不大的，除非跟房屋进行了捆绑销售。但有人可能仍然会说：《物权法》第七十四条还规定： 占用业主共有的道路或者其他場地用于停放汽车的车位，属于业主共有。即使业主共有，你敢确定你能停上车吗？这其中我们不难发现对于业主来说重要的不是车库的所有权问题，而是使用权问题。在实际操作中我们可以参考开发商办理房产大证的程序，在办理房产大证的同时，办理车库（位）大证。然后由开发商通过出售、附赠或者出租等方式约定车库（位）所有权和使用权。由不动产登记机构对车库（位）的所有权或使用权连同房屋所有权一并登记。车库（位）所有权和使用权期限要与房屋所有权期限相同，住宅70年，商业40年（防止了商住小区房屋到期而车库未到期，违背了车库、车位首先满足业主需要的出发点）。笔者认为，建立健全不动产使用权与所有权并行的不动产登记类型是非常适时必要的，这不仅能够解决车库（位）等不动产登记问题，而且也是适应当前住房制度改革，商品化住房与廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房等保障性住房共存的需要。
3、建立健全配套约束机制
3.1建立严格的车库（位）权利人约束机制
依据车库首先满足小区业主需要这一最根本的出发点，严格限制开发商将车库擅自出售、出租给小区以外的人或单位。
3.2建立严格的车库用途管制制度
这一制度的规定是双向的：一是约束业主车库用途改变；二是严格限制开发商擅自将车库改变用途。
3.3开发商在销售房屋的同时连同车库一起销售（或租赁）并一同进行不动产登记
这样做既减少了权属争议，又在一定程度上减轻了业主购房负担。如以前某业主购买一住房，房价为80万，附房及地下车库20万。购房首付为30%。那么购房者需要交纳首付44万。而现在车库、附房作为业主单独所有：业主购买这一住房，首付仍为30%。那么购房者需要交纳首付30万就可轻松拥有房屋及车库。
3.4小区规划区内的地上车库或附房、阁楼（未算作建筑面积，未计入容积率计算的）均适合参照本文意见登记
3.5具有人防功能的地下车库仍可参照此办法办理
因为即使国家不享有地下车库的所有权，也不会影响到国家及人民的安全，因为，如果发生紧急情况，国家可以基于公共利益的需要，对地下人防工事征收征用。[3]
参考文献：
[1]王利明.《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，载《现代法学》，2006年第五期.
[2]《中华人民共和国物权法》第七十四条.
[3]王利明.《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，载《现代法学》，2006年第五期.
作者简介：
刘崇佐 生于1974年8月； 性别，男； 民族，汉； 毕业院校：毕业于山东农业大学； 学历，本科； 长期从事国土资源管理工作；现工作于潍坊市不动产登记中心峡山分中心；主要负责不动产登记工作。