新房还是二手房？卖旧换新还是直接买新？全款还是贷款？对刚需族来说，选择什么时候入场都不为错，但显然总有一种买房贷款方式更适合你。
　　随着楼市传统旺季的到来，大部分改善性需求人群入市意向增强，逐渐活跃于房贷市场。近期我们接到了很多换房人有关贷款的咨询，总结来看不外乎以下3类。
　　买新房or二手房
　　吴小姐想为女儿买在海淀区买一套学区房。中秋节前她看上了中关村附近的一套三居室。随着金九银十的到来，很多开发商开始搞新盘促销。吴小姐担心再不出手会错失良机，但对于买新房还是买海淀区的那套二手房，她有些难以取舍。
　　置业建议：从地理位置上来看，由于北京、上海等一线城市的城中区建设已基本成熟，开发商建设的新楼盘多选择在城市边缘地段，房屋基本聚集在五环或六环以外，而二手房一般集中在城区内比较成熟的地段，小区周边配套设施完善，交通十分便利。而且购买新开发的楼盘并不能马上拿到房产证，二手房过户后买房人即可拿到新房本且基本即买即入住。
　　贷款建议：吴小姐的烦恼主要在于纠结贷款买新房还是二手房。首先，从贷款银行的选择来看，购买新房的贷款一般都是通过开发商指定的合作银行办理，这就会造成贷款产品少、还款方式不灵活等问题，而二手房贷款在银行选择方面很广泛。其次，新房的贷款都是开发商组织购房人统一办理，批贷和放款时间比较慢，而且大部分开发商不接受购房人用公积金贷款的方式买房，因此吴小姐买新房时就很难享受到公积金贷款的便利。
　　专家点评：九月和十月是开发商推盘最活跃的时期，在今年楼市价格筑底的情况下，开发商更是加快了推盘步伐和优惠的力度，但是从购房人自身角度来看，二手房无论是地理位置还是贷款银行选择、批贷放款时间、贷款方式上都比新房占优势。
　　卖旧买新or直接买新
　　张先生现在最大的事情就是看房。他自己名下在西二环的一套房产面积较小，是5年前全款买的。张先生本打算赶在国庆节以前把这套房子装修一下租出去，用租金还日后贷款买房的月供，但是通过中介门店他发现不少二手房的挂牌价都一路走低，于是他又想，不如干脆把房子卖了，凑钱买套新房，减轻经济压力。对于该不该卖手里这套房子，他现在摇摆不定。
　　置业建议：购房人名下有无住房，将直接关系到二套房的首付比例。见下表所示，如果购房人名下无房，再次贷款首付为6成；如果他保留这套房，贷款的首付将上升到7成，会加重张先生的购买压力。建议张先生卖掉旧房再购买新房。
　　贷款建议：张先生名下的房子是全款买的，因此他没有贷款记录。如果卖掉手里的房，再买房用商业贷款可以贷到房款的40%；如果保留名下房屋，只能贷到30%。首付10%的差距可以为张先生节约不少资金，因此他选择卖掉手里的住房比较合适。
　　专家点评：对于想换房的人来说，按照表中所列的情况会被认定为“二套”，如果购房人使用商业贷款，手中无房而有贷款记录，首付比例为70%，而卖掉手中住房，使用商业贷款将按照60%的比例支付首付。公积金贷款则执行认房认贷，首付比例统一为70%。
　　全款买房or贷款买房
　　刘先生现在只要有空就去房屋中介门店溜达一圈。3年前他在闵行买了一套一居室，孩子出生以后，想换套大房子。最近他看上了浦东的一套三居室，房产经纪人告诉他，最近店里房子的挂牌价都是一降再降，他看上的那套大三居的报价已经从年初的400万元出头降到了360多万元。刘先生询问了多家银行以后得知现在二套房贷款不好做，因此他犹豫是不是把名下房子卖了，再找朋友借钱全款买那套三居室。
　　置业建议：二手房业主一般对全款买房的人在房价上给予一定让利，对购房人来说全款买房比较利于砍价，在房价持续下降的形势下，着急换房的不少“连环单”业主心态上通常都比较着急，而贷款通常办理时间比较长，很多业主可能会等不及。
　　贷款建议：刘先生看中的房屋价格一路下跌，和以前相比业主几乎是跳水价在卖房。这类业主通常对成交的时间要求都比较高，刘先生可以先全款买下房屋，再通过补按揭贷款的形式完成房子的装修。最近银行二套房的信贷情况比较紧张，很多业主也希望能得到全款。刘先生购买的这套房屋尽管价格下降快，但总价依然比较高，如果他选择贷款购买，最好选用公积金组合贷的形式，既享受公积金贷款利息少的优势，又能保证贷款额度的要求。
　　专家点评：今年楼市房价总体走势低迷，所以业主通常对全款购房的人在房屋总价上能给予一定的让利。此外，补按揭贷款申请的时间通常是购房人拿到房本半年之内，对办理的时效性要求较高，如果购房人打算做补按揭应提早申请。
　　本文由伟业伟嘉安捷供稿
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