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【摘要】 随着我国社会老龄化状况的不断加剧，关于养老方式的探讨和实践在近年来犹如雨后春笋亦如洪水般涌现在社会的视野中，除固有的家庭养老和社会养老外，“以房养老”作为这两种养老方式的补充也受到重视。在养老制度建设的新阶段，通过对国内外以房养老制度的研究，总结了当前在我国推行以房养老存在的障碍，并提出一系列可行性建议。
【关键词】 以房养老；住房反向抵押贷款；制度建设
不久前，各媒体争相报道成都“以房养老第一人”钟大爷的经历：2012年10月，时年79岁的他与当地社区管理机构签订协议，由社区出钱出力帮钟大爷养老送终，大爷百年之后，把自己的房子赠送给社区。如今，钟大爷对这样的养老服务并不满意甚至后悔与社区签订这样的协议，因为他认为自己的生活没有得到任何改善。报道一出即引发公众热议和对以房养老制度的怀疑。事实上，钟大爷与所在社区签订的协议性质上归属于我国继承法规定的遗赠扶养协议，即遗赠人和扶养人之间关于抚养人承担遗赠人的生养死葬的义务，遗赠人的财产在其死后转归扶养人所有的协议。可见并不是真正意义上的以房养老，“以房养老第一人”的称呼也有失妥当。
一、以房养老的涵义及发展
“以房养老”又称“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指拥有房屋所有权的老年人将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构依据对其房产的综合评估作价，将房屋的价值按月或年支付给借款人，直到借款人去世。①借款人去世后，金融机构获得该房屋产权，对其进行相应的处分如销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息。
以房养老起源于荷兰，发展成熟于美国，是发达国家进入老龄化社会后面对沉重的养老负担而逐渐发展出的一种养老模式。我国现已进入老龄化社会，且老龄化程度较高。当前，2013年9月国务院出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》指出我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。《意见》提出统筹发展居家养老、机构养老和其他多种形式的养老。
在当前的国情下，我国的养老仍应以居家养老和机构养老为主导，充分利用家庭和社会两股力量为老年人提供良好的物质和精神生活环境，让老人得以安享晚年。然而，面对我国当前严峻的养老形式，前述两种养老方式的资源不足，设施建设缺口等问题，使得“以房养老”的重要性日益凸显。
以房养老在我国最早提出于20世纪90年代，引入该概念的是曾祥瑞、胡江涛等学者，到21世纪，我国各地逐渐出现了不同模式的“以房养老”，例如南京汤山留园公寓、上海的售后返租模式、北京的养老房屋银行等，皆因制度设计、具体实施或观念无法接受而未能得到推广，最终只能留在中国人养老探索的历史里。
二、我国推行以房养老存在的主要障碍
目前我国已经显现出推行以房养老的紧迫性，且虽已具备了实行以房养老的基本条件，但在推行的过程中仍然存在诸多方面的障碍。
（一）传统养老观念束缚
我国自古以来就有养儿防老的思想，长辈为子女打拼操劳一辈子，最终把自己一辈子积累的财富都传与后辈，自然将养老的希望寄托于子女身上，这也是中国人最能接受的养老方式，而子女赡养父母不仅是道德的要求，也是法律赋予他们的义务。这是在我国推行以房养老最大的障碍，因为以房养老要求老人将自己的房子抵押给金融机构，并且在老人去世后房屋产权将转移给金融机构，很多老人不能接受自己辛辛苦苦购买的房子最后转归他人。此外，子女让老人抵押房子用来养老，也有可能被认为不孝顺，一般情况下子女也很难接受。
（二）土地制度的阻碍
与“以房养老”模式比较成功的国家相比，我国的土地制度也是横亘在我们面前的一条鸿沟。从我国现有制度来看至少存在三个方面的问题：1.土地使用年限问题。在我国，法律规定的土地使用年限最多70年，而房地产商在拍的土地之后总是不会去直接盖房出售，大多数要经过一些时间或者经过几个房地产商转手才能真正利用。这就导致一部分土地使用年限会大大缩水，继而导致房产评估价值的难度大大提增。2.土地收回制度。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了土地收回制度，这项制度无疑会阻碍“以房养老”在中国的推广。3.土地收回后的补偿问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》中仅仅规定了土地收回制度，对于土地收回后如何补偿没有明确的规定，这就给“以房养老”模式推广增添了不少困难。
（三）相关保险金融法律、制度尚不健全
以房养老在国外起步较早，相关法律制度已相对健全，执行过程中已经形成相对固定的模式，有法可依，有规可循。而我国尚处于起步阶段，政策配套措施相对滞后。推行以房养老涉及银行、保险、房地产、资产评估等领域，当前还遇到很多阻碍。例如，老年人以自己的房产做反向抵押，在对房产的价值评估时，需要委托资质达标的中介主体来对房产的当前价值、未来价值和存在的风险进行评估，对评估的准确性以及在相当长的期间内对房产评估标准的一致性都很难把握；又如，我国正处于快速发展阶段，城市规划不稳定，拆迁改建时有发生，这就存在拆迁补偿款能否弥补房屋市场价的全部价值，以及如何确定损失的承担主体等问题。
三、我国推行以房养老的若干建议
针对以上提出的障碍，我们建议从以下几方面进行改进和完善，从而为以房养老制度在我国的推行减轻阻碍。
（一）加强政策宣传、注重观念引导
传统的养老观念一时无法转变，抑制了以房养老的推行，此外，以房养老作为一个新生事物，许多人还对此心存疑虑、信心不足并抱以观望态度。要改变该现状，需要对公众应做循序渐进的宣传和引导，政策转变不宜太过突然。首先，要通过网络、电视、报纸等媒介对与以房养老相关的政策进行广泛宣传和细致解读，以通俗易懂的方式让人们了解国家的养老政策，以求使传统观念得到潜移默化的转变。其次，可在老年人集中的社区组织政策宣传和体验活动，让老人在了解国家宏观政策的前提下，切身体会其所居住社区的具体执行政策；最后，对社会上的成功案例进行报道和推广，使大众尤其是老年人建立起对该政策的信心。 （二）政府适时干预、监督调节制衡
在国外，“以房养老”模式之所以能成功实施和推广，与政府适时的干预和支持是分不开的。政府在“以房养老”制度实施中至少得扮演好两个角色：1.监督者。“以房养老”要广泛开展必须要有市场推广，而在这个市场中参与者都是老年人，老年人大多数法律意识淡薄、思想观念比较陈旧、获得和掌控更新信息能力不够，这样在市场中会处于劣势，从而导致市场很难平衡。因为需要政府及时干预、监督和制衡，确保市场的平衡，为“以房养老”的推广保驾护航。2.强有力的兜底第三者。“以房养老”制度本身就是一种社会保障机制，需要有政府参与，而在“以房养老”制度中政府需要做好强有力的兜底第三者。至少从两个方面做好：第一，在风险发生时，金融机构存在资金短板，政府需要及时通过中央银行给予资金支持，确保“以房养老”制度有条不紊进行。第二，在金融机构出现破产等问题时，政府要及时做好兜底工作，妥善安排相关的老人养老，并及时转托给其他合适的机构继续进行。
（三）调整相关制度、完善法律法规
“以房养老”制度的实施离不开法律的保障，在法律法规方面应该做以下几点：1.出台相关的法律法规。必须完善以房养老的专门法律，如《反向抵押贷款保险法》等。2.现有的法律作出相应的修改或调整。如在《中华人民共和国城市房地产管理法》中将土地收回制度和收回后的补偿制度明确下来。3.通过相关的法律明确规定好市场准入、退出、风险评估和诚实信用度评测机制。
四、结语
在我国当前空前严峻的养老形势下，“以房养老”制度作为社会养老和家庭养老的补充，对于我国积极应对人口老龄化，促进养老服务业的发展，不断满足老年人持续增长的养老服务需求有着重大意义。完善养老服务、解决老年人的生活困难也是全面建成小康社会的一项紧迫任务。健全的养老制度不仅有利于保障老年人权益，使那些为我们的社会发展贡献一生力量的老人们能够享受到改革发展带给他们的好处，而且有利于扩大就业、拉动消费，有利于保障和改善民生，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。
注 释：
①董建平，韩清河，潘振华.现行养老体制下“以房养老”模式的可行性探讨[J].河北金融，2013（7）.
参考文献：
[1]董建平，韩清河，潘振华.现行养老体制下“以房养老”模式的可行性探讨[J].河北金融，2013（7）.
[2]刘楠楠.“以房养老”模式在中国受挫的原因及其政策建议研究[J].劳动保障世界，2013（6）.
[3]易礼.以房养老模式研究——以太原市为例[D].山西财经大学硕士学位论文，2013.3.
[4]常缨征.关于“以房养老”模式的理性分析[J].价格理论与实践，2013（9）.
【关键词】 以房养老；住房反向抵押贷款；制度建设
不久前，各媒体争相报道成都“以房养老第一人”钟大爷的经历：2012年10月，时年79岁的他与当地社区管理机构签订协议，由社区出钱出力帮钟大爷养老送终，大爷百年之后，把自己的房子赠送给社区。如今，钟大爷对这样的养老服务并不满意甚至后悔与社区签订这样的协议，因为他认为自己的生活没有得到任何改善。报道一出即引发公众热议和对以房养老制度的怀疑。事实上，钟大爷与所在社区签订的协议性质上归属于我国继承法规定的遗赠扶养协议，即遗赠人和扶养人之间关于抚养人承担遗赠人的生养死葬的义务，遗赠人的财产在其死后转归扶养人所有的协议。可见并不是真正意义上的以房养老，“以房养老第一人”的称呼也有失妥当。
一、以房养老的涵义及发展
“以房养老”又称“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指拥有房屋所有权的老年人将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构依据对其房产的综合评估作价，将房屋的价值按月或年支付给借款人，直到借款人去世。①借款人去世后，金融机构获得该房屋产权，对其进行相应的处分如销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息。
以房养老起源于荷兰，发展成熟于美国，是发达国家进入老龄化社会后面对沉重的养老负担而逐渐发展出的一种养老模式。我国现已进入老龄化社会，且老龄化程度较高。当前，2013年9月国务院出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》指出我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。《意见》提出统筹发展居家养老、机构养老和其他多种形式的养老。
在当前的国情下，我国的养老仍应以居家养老和机构养老为主导，充分利用家庭和社会两股力量为老年人提供良好的物质和精神生活环境，让老人得以安享晚年。然而，面对我国当前严峻的养老形式，前述两种养老方式的资源不足，设施建设缺口等问题，使得“以房养老”的重要性日益凸显。
以房养老在我国最早提出于20世纪90年代，引入该概念的是曾祥瑞、胡江涛等学者，到21世纪，我国各地逐渐出现了不同模式的“以房养老”，例如南京汤山留园公寓、上海的售后返租模式、北京的养老房屋银行等，皆因制度设计、具体实施或观念无法接受而未能得到推广，最终只能留在中国人养老探索的历史里。
二、我国推行以房养老存在的主要障碍
目前我国已经显现出推行以房养老的紧迫性，且虽已具备了实行以房养老的基本条件，但在推行的过程中仍然存在诸多方面的障碍。
（一）传统养老观念束缚
我国自古以来就有养儿防老的思想，长辈为子女打拼操劳一辈子，最终把自己一辈子积累的财富都传与后辈，自然将养老的希望寄托于子女身上，这也是中国人最能接受的养老方式，而子女赡养父母不仅是道德的要求，也是法律赋予他们的义务。这是在我国推行以房养老最大的障碍，因为以房养老要求老人将自己的房子抵押给金融机构，并且在老人去世后房屋产权将转移给金融机构，很多老人不能接受自己辛辛苦苦购买的房子最后转归他人。此外，子女让老人抵押房子用来养老，也有可能被认为不孝顺，一般情况下子女也很难接受。
（二）土地制度的阻碍
与“以房养老”模式比较成功的国家相比，我国的土地制度也是横亘在我们面前的一条鸿沟。从我国现有制度来看至少存在三个方面的问题：1.土地使用年限问题。在我国，法律规定的土地使用年限最多70年，而房地产商在拍的土地之后总是不会去直接盖房出售，大多数要经过一些时间或者经过几个房地产商转手才能真正利用。这就导致一部分土地使用年限会大大缩水，继而导致房产评估价值的难度大大提增。2.土地收回制度。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了土地收回制度，这项制度无疑会阻碍“以房养老”在中国的推广。3.土地收回后的补偿问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》中仅仅规定了土地收回制度，对于土地收回后如何补偿没有明确的规定，这就给“以房养老”模式推广增添了不少困难。
（三）相关保险金融法律、制度尚不健全
以房养老在国外起步较早，相关法律制度已相对健全，执行过程中已经形成相对固定的模式，有法可依，有规可循。而我国尚处于起步阶段，政策配套措施相对滞后。推行以房养老涉及银行、保险、房地产、资产评估等领域，当前还遇到很多阻碍。例如，老年人以自己的房产做反向抵押，在对房产的价值评估时，需要委托资质达标的中介主体来对房产的当前价值、未来价值和存在的风险进行评估，对评估的准确性以及在相当长的期间内对房产评估标准的一致性都很难把握；又如，我国正处于快速发展阶段，城市规划不稳定，拆迁改建时有发生，这就存在拆迁补偿款能否弥补房屋市场价的全部价值，以及如何确定损失的承担主体等问题。
三、我国推行以房养老的若干建议
针对以上提出的障碍，我们建议从以下几方面进行改进和完善，从而为以房养老制度在我国的推行减轻阻碍。
（一）加强政策宣传、注重观念引导
传统的养老观念一时无法转变，抑制了以房养老的推行，此外，以房养老作为一个新生事物，许多人还对此心存疑虑、信心不足并抱以观望态度。要改变该现状，需要对公众应做循序渐进的宣传和引导，政策转变不宜太过突然。首先，要通过网络、电视、报纸等媒介对与以房养老相关的政策进行广泛宣传和细致解读，以通俗易懂的方式让人们了解国家的养老政策，以求使传统观念得到潜移默化的转变。其次，可在老年人集中的社区组织政策宣传和体验活动，让老人在了解国家宏观政策的前提下，切身体会其所居住社区的具体执行政策；最后，对社会上的成功案例进行报道和推广，使大众尤其是老年人建立起对该政策的信心。 （二）政府适时干预、监督调节制衡
在国外，“以房养老”模式之所以能成功实施和推广，与政府适时的干预和支持是分不开的。政府在“以房养老”制度实施中至少得扮演好两个角色：1.监督者。“以房养老”要广泛开展必须要有市场推广，而在这个市场中参与者都是老年人，老年人大多数法律意识淡薄、思想观念比较陈旧、获得和掌控更新信息能力不够，这样在市场中会处于劣势，从而导致市场很难平衡。因为需要政府及时干预、监督和制衡，确保市场的平衡，为“以房养老”的推广保驾护航。2.强有力的兜底第三者。“以房养老”制度本身就是一种社会保障机制，需要有政府参与，而在“以房养老”制度中政府需要做好强有力的兜底第三者。至少从两个方面做好：第一，在风险发生时，金融机构存在资金短板，政府需要及时通过中央银行给予资金支持，确保“以房养老”制度有条不紊进行。第二，在金融机构出现破产等问题时，政府要及时做好兜底工作，妥善安排相关的老人养老，并及时转托给其他合适的机构继续进行。
（三）调整相关制度、完善法律法规
“以房养老”制度的实施离不开法律的保障，在法律法规方面应该做以下几点：1.出台相关的法律法规。必须完善以房养老的专门法律，如《反向抵押贷款保险法》等。2.现有的法律作出相应的修改或调整。如在《中华人民共和国城市房地产管理法》中将土地收回制度和收回后的补偿制度明确下来。3.通过相关的法律明确规定好市场准入、退出、风险评估和诚实信用度评测机制。
四、结语
在我国当前空前严峻的养老形势下，“以房养老”制度作为社会养老和家庭养老的补充，对于我国积极应对人口老龄化，促进养老服务业的发展，不断满足老年人持续增长的养老服务需求有着重大意义。完善养老服务、解决老年人的生活困难也是全面建成小康社会的一项紧迫任务。健全的养老制度不仅有利于保障老年人权益，使那些为我们的社会发展贡献一生力量的老人们能够享受到改革发展带给他们的好处，而且有利于扩大就业、拉动消费，有利于保障和改善民生，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。
注 释：
①董建平，韩清河，潘振华.现行养老体制下“以房养老”模式的可行性探讨[J].河北金融，2013（7）.
参考文献：
[1]董建平，韩清河，潘振华.现行养老体制下“以房养老”模式的可行性探讨[J].河北金融，2013（7）.
[2]刘楠楠.“以房养老”模式在中国受挫的原因及其政策建议研究[J].劳动保障世界，2013（6）.
[3]易礼.以房养老模式研究——以太原市为例[D].山西财经大学硕士学位论文，2013.3.
[4]常缨征.关于“以房养老”模式的理性分析[J].价格理论与实践，2013（9）.