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摘要：房地产施工阶段的质量控制是房地产项目全过程质量控制的关键环节，房地产项目的质量很大程度上决定于施工阶段的质量控制。
关键词：房地产开发；技术管理；施工
中图分类号：F235文献标识码： A 文章编号：
0 引言
近年来, 随着市场经济在我国的逐步建立和完善, 房地产业也得到了空前的发展并且已经成为经济增长的主要支柱。在快速发展的同时房地产工程的质量也越来越受世人关注。房地产工程质量问题牵涉到许多单位，有设计的、施工的、监理、分包的，但也有投资主体的房地产公司工程质量管理有关，作为建设主体，作为投资单位，需要面对千家万户，房地产公司对工程质量要求是高的，同时房地产公司工程质量管理上也处于主导地位，所以房地产公司对工程质量管理就显得优为重要。
1 技术管理的概念
工程项目管理是指管理者为了使项目取得成功，对工程项目用系统的观念、理论和方法，有序、全面、科学、目标明确地进行管理。房地产企业的技术管理，是指企业运用科学管理方法，在工程项目实施过程中对各项技术活动和施工技术的各项要素进行计划与决策、组织与指挥、控制与协调的一系列管理活动的总称。这里所指的“技术活动”包括了从前期策划与规划、熟悉与会审图纸、编审施工组织设计开始，到施工过程中的洽商管理、质量检验，直至工程竣工验收全过程中的各项技术工作而“施工技术的各项要素”，则是指运用于技术管理活动赖以进行的企业技术人才、技术装备、技术情报、技术标准与规程及技术责任制等一系列实施技术管理的基本技术因素。项目工程建设是一个复杂的综合过程，需要诸多专业的合作和多项工程技术的综合应用，而企业的技术活动也是多种多样的。技术管理所强调的是对整个技术工作的管理，而并非“技术”本身，它来源于技術而又高于纯技术对项目的管理能力，对房地产企业起着指导工程建设的意义，贯穿于项目的全过程。
2 房地产工程质量管理的重要性及其影响因素
1)质量管理及其重要性
质量管理是在质量方面指挥和控制组织的协调活动。提高质量是企业在竞争中取胜的保证，是企业经济效益不断增长的基础; 提高质量水平，能从根本上改善企业管理。以质量为核心的管理方式也是现代企业管理的要求，更好、更快的满足客户的要求是企业生存和发展的目标，也是质量管理的目标。
2)影响质量管理的主要因素
影响施工项目质量的主要有以下几方面因素：人员素质、材料、工艺方法、机械设备、环境等对这几个方面的因素严格加以控制，是确保工程目标实现的关键。
3 房地产工程质量问题产生的原因
1)施工方面的原因
1.1工程施工队伍素质过低
各施工企业内部新工人比较多，技术培训跟不上，工人技术素质较低，甚至个别工人对本身所施工部位在整体建筑物中所起的作用不了解，操作时不按规程顺序进行，这就很难达到质量标准。
1.2质量控制体系不健全
在施工过程中，没有建立健全的质量控制体系，工序与工序，工种与工种之间没有严格的交接措施，前道工序留下的隐患，后道工序施工者不但不及时处理，甚至蓄意隐蔽。
1.3施工管理混乱
在施工过程中，施工单位对工程的监管不到位。例如线管敷设过程中没有按规范施工，造成墙面线管处产生裂缝等。施工现场成品和半成品乱堆乱放，随意损坏，严重地影响整体工程质量。
2)材料选用方面的原因
由于材料选用方面原因造成的质量问题也比较常见。例如抹灰用砂含泥量的控制，木门窗木材品种的选择等，都对工程质量有举足轻重的影响。
3)设计方面的原因
现在许多设计研究院，他们大多考虑的是建筑外观造型、结构形式新颖等因素，而考虑地区环境差异、抗震构造、施工条件限制和整改难度等因素却比较很少，在施工过程中设计变更联系单出具比较频繁。
4)工程成本过低
房屋工程的质量问题和工程的成本有直接的关系，造价过低，会增加施工企业经营压力而疏于管理，材料质量无保证。房屋工程的投资价格应严格控制，应当符合使用要求，适当的节约而不是盲目的压低造价，由于部分工程受到盲目压低造价的影响，造成“低价低质”的局面，这也是产生质量问题的重要原因之一。
5)现场监理不到位
施工现场监理行为不到位是造成质量问题的一个重要原因。监理机构的人员资格、配备要求不符合，现场监理质量控制体系不健全，监理人员对材料、构配件、设备投入使用或安装前未进行严格审查，没有严格执行见证取样制度，有些项目监理机构甚至未按规定程序组织检验批、分项、分部工程的质量验收，就进入下道工序施工，许多质量隐患得不到及时解决。
3 项目实施前的技术管理
项目实施前的技术质量管理，是提高房地产质量的关键环节和起点，主要包括：
1） 策划与规划质量管理。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，建筑、供水、供电、供气、市政园林、消防、邮电通讯等都要涉及到，在总体规划实施前协调好各自关系，并在实施中适当调整，保证规划质量。保证规划与策划的统一性，考虑好项目的市场定位，明确发展目标，在总体上指引项目的顺利开展。
2） 图纸设计质量管理。房地产的质量起源于设计构思，设计先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对房屋的造型、结构体系、平面布局功能、空间利用、节能省地等要在设计前充分考虑。要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生、交通等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人的视觉以美的享受，使开发的房地产具有较高的使用价值和观赏价值。
3） 统筹审查质量管理。对各专业图纸进行深入的审查，尤其是建筑与结构、市政园林与综合管线的相互关系，在图纸上解决好大的方向性问题，尽可能减少交叉，并且要符合国家的有关规范、法规要求。
4 工程实施过程中的监控管理
工程实施过程中的技术质量管理，是提高房地产质量的中心环节和重点，包括辅助施工和现场施工两个方面。辅助施工的技术质量管理，包括对施工队伍的选择，施工材料、构配件和设备的采办，动力供应和后勤保障等方面，直接关系着施工质量和房地产质量。为了提高房地产质量，在同等或者相近造价的基础上要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业开发施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全达到有关规范、标准的要求，并必须有出厂合格证，在进入工地前进行严格检验。现场施工的技术质量管理，是保证和提高房地产质量的核心，在其管理过程中应把握好3 点：1） 要强化施工队伍的质量意识。劳动力作为生产力最积极、最活跃的因素，既是质量管理的主体，又是质量管理的客体。劳动力的这种双重性，决定其在质量中的中心地位。
因此，加强对施工队伍的“质量第一”、“质量是企业的生命”的思想教育，就显得越发重要。通过思想教育，达到从企业领导到全体职工，都树立起“百年大计、质量第一”的观念，并把企业上质量、求生存与自己的实际工作紧密地联系起来，与房地产市场要求紧密地联系起来，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。2） 要强化施工队伍的技术培训。知识就是资源，人才就是“资本”。科学技术是第一生产力，而人才是科学技术的主宰者。在强化施工队伍的技术培训中，方法是多种多样的，既可以采取“请进来，送出去”的形式学习先进技术和先进经验，也可以在施工现场实打实地普及基本知识，强化技能提高。
5工程竣工后的技术管理
项目施工完成后的技术质量管理，是提高房地产质量的归宿和落脚点。工程结束并不意味着房地产开发技术质量管理已经结束，即使所开发的房屋已经销售出去，其质量管理也并没有划上句号，还有3 方面的管理工作要做。首先是要组织好竣工验收。要组织专家及相关单位主要负责人，按照国家有关验收规范和标准进行严格的验收工作，对不合格的工程，决不允许使用。二是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房地产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。对房屋使用中存在的质量问题及时安排人员跟进处理，使工程项目质量达到业主客户的要求。
6 结语
质量预控是为了达到质量要求而事先可能地找出质量形成过程中所有阶段导致质量问题的主要、次要因素所采取的技术和管理措施。事前控制做的好坏与否, 对整个施工质量起着至关重要的作用, 通过对施工风险的预判、预警和预控, 可以使风险管理工作做到心中有数, 有的放矢, 有利于更加合理高效地配置监管资源。通过质量预控, 尽量做到技术上的先进性、方法上的可操作性、管理上严密性、经济上合理性, 确保工程质量目标的实现。
参考文献：
[1] 陈祖.关于房地产开发项目管理的难点的探讨和分析[J].四川建材.2010(6).
[2] 杨东,房地产项目管理信息系统探讨[J].建筑经济,2010(9).
关键词：房地产开发；技术管理；施工
中图分类号：F235文献标识码： A 文章编号：
0 引言
近年来, 随着市场经济在我国的逐步建立和完善, 房地产业也得到了空前的发展并且已经成为经济增长的主要支柱。在快速发展的同时房地产工程的质量也越来越受世人关注。房地产工程质量问题牵涉到许多单位，有设计的、施工的、监理、分包的，但也有投资主体的房地产公司工程质量管理有关，作为建设主体，作为投资单位，需要面对千家万户，房地产公司对工程质量要求是高的，同时房地产公司工程质量管理上也处于主导地位，所以房地产公司对工程质量管理就显得优为重要。
1 技术管理的概念
工程项目管理是指管理者为了使项目取得成功，对工程项目用系统的观念、理论和方法，有序、全面、科学、目标明确地进行管理。房地产企业的技术管理，是指企业运用科学管理方法，在工程项目实施过程中对各项技术活动和施工技术的各项要素进行计划与决策、组织与指挥、控制与协调的一系列管理活动的总称。这里所指的“技术活动”包括了从前期策划与规划、熟悉与会审图纸、编审施工组织设计开始，到施工过程中的洽商管理、质量检验，直至工程竣工验收全过程中的各项技术工作而“施工技术的各项要素”，则是指运用于技术管理活动赖以进行的企业技术人才、技术装备、技术情报、技术标准与规程及技术责任制等一系列实施技术管理的基本技术因素。项目工程建设是一个复杂的综合过程，需要诸多专业的合作和多项工程技术的综合应用，而企业的技术活动也是多种多样的。技术管理所强调的是对整个技术工作的管理，而并非“技术”本身，它来源于技術而又高于纯技术对项目的管理能力，对房地产企业起着指导工程建设的意义，贯穿于项目的全过程。
2 房地产工程质量管理的重要性及其影响因素
1)质量管理及其重要性
质量管理是在质量方面指挥和控制组织的协调活动。提高质量是企业在竞争中取胜的保证，是企业经济效益不断增长的基础; 提高质量水平，能从根本上改善企业管理。以质量为核心的管理方式也是现代企业管理的要求，更好、更快的满足客户的要求是企业生存和发展的目标，也是质量管理的目标。
2)影响质量管理的主要因素
影响施工项目质量的主要有以下几方面因素：人员素质、材料、工艺方法、机械设备、环境等对这几个方面的因素严格加以控制，是确保工程目标实现的关键。
3 房地产工程质量问题产生的原因
1)施工方面的原因
1.1工程施工队伍素质过低
各施工企业内部新工人比较多，技术培训跟不上，工人技术素质较低，甚至个别工人对本身所施工部位在整体建筑物中所起的作用不了解，操作时不按规程顺序进行，这就很难达到质量标准。
1.2质量控制体系不健全
在施工过程中，没有建立健全的质量控制体系，工序与工序，工种与工种之间没有严格的交接措施，前道工序留下的隐患，后道工序施工者不但不及时处理，甚至蓄意隐蔽。
1.3施工管理混乱
在施工过程中，施工单位对工程的监管不到位。例如线管敷设过程中没有按规范施工，造成墙面线管处产生裂缝等。施工现场成品和半成品乱堆乱放，随意损坏，严重地影响整体工程质量。
2)材料选用方面的原因
由于材料选用方面原因造成的质量问题也比较常见。例如抹灰用砂含泥量的控制，木门窗木材品种的选择等，都对工程质量有举足轻重的影响。
3)设计方面的原因
现在许多设计研究院，他们大多考虑的是建筑外观造型、结构形式新颖等因素，而考虑地区环境差异、抗震构造、施工条件限制和整改难度等因素却比较很少，在施工过程中设计变更联系单出具比较频繁。
4)工程成本过低
房屋工程的质量问题和工程的成本有直接的关系，造价过低，会增加施工企业经营压力而疏于管理，材料质量无保证。房屋工程的投资价格应严格控制，应当符合使用要求，适当的节约而不是盲目的压低造价，由于部分工程受到盲目压低造价的影响，造成“低价低质”的局面，这也是产生质量问题的重要原因之一。
5)现场监理不到位
施工现场监理行为不到位是造成质量问题的一个重要原因。监理机构的人员资格、配备要求不符合，现场监理质量控制体系不健全，监理人员对材料、构配件、设备投入使用或安装前未进行严格审查，没有严格执行见证取样制度，有些项目监理机构甚至未按规定程序组织检验批、分项、分部工程的质量验收，就进入下道工序施工，许多质量隐患得不到及时解决。
3 项目实施前的技术管理
项目实施前的技术质量管理，是提高房地产质量的关键环节和起点，主要包括：
1） 策划与规划质量管理。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，建筑、供水、供电、供气、市政园林、消防、邮电通讯等都要涉及到，在总体规划实施前协调好各自关系，并在实施中适当调整，保证规划质量。保证规划与策划的统一性，考虑好项目的市场定位，明确发展目标，在总体上指引项目的顺利开展。
2） 图纸设计质量管理。房地产的质量起源于设计构思，设计先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对房屋的造型、结构体系、平面布局功能、空间利用、节能省地等要在设计前充分考虑。要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生、交通等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人的视觉以美的享受，使开发的房地产具有较高的使用价值和观赏价值。
3） 统筹审查质量管理。对各专业图纸进行深入的审查，尤其是建筑与结构、市政园林与综合管线的相互关系，在图纸上解决好大的方向性问题，尽可能减少交叉，并且要符合国家的有关规范、法规要求。
4 工程实施过程中的监控管理
工程实施过程中的技术质量管理，是提高房地产质量的中心环节和重点，包括辅助施工和现场施工两个方面。辅助施工的技术质量管理，包括对施工队伍的选择，施工材料、构配件和设备的采办，动力供应和后勤保障等方面，直接关系着施工质量和房地产质量。为了提高房地产质量，在同等或者相近造价的基础上要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业开发施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全达到有关规范、标准的要求，并必须有出厂合格证，在进入工地前进行严格检验。现场施工的技术质量管理，是保证和提高房地产质量的核心，在其管理过程中应把握好3 点：1） 要强化施工队伍的质量意识。劳动力作为生产力最积极、最活跃的因素，既是质量管理的主体，又是质量管理的客体。劳动力的这种双重性，决定其在质量中的中心地位。
因此，加强对施工队伍的“质量第一”、“质量是企业的生命”的思想教育，就显得越发重要。通过思想教育，达到从企业领导到全体职工，都树立起“百年大计、质量第一”的观念，并把企业上质量、求生存与自己的实际工作紧密地联系起来，与房地产市场要求紧密地联系起来，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。2） 要强化施工队伍的技术培训。知识就是资源，人才就是“资本”。科学技术是第一生产力，而人才是科学技术的主宰者。在强化施工队伍的技术培训中，方法是多种多样的，既可以采取“请进来，送出去”的形式学习先进技术和先进经验，也可以在施工现场实打实地普及基本知识，强化技能提高。
5工程竣工后的技术管理
项目施工完成后的技术质量管理，是提高房地产质量的归宿和落脚点。工程结束并不意味着房地产开发技术质量管理已经结束，即使所开发的房屋已经销售出去，其质量管理也并没有划上句号，还有3 方面的管理工作要做。首先是要组织好竣工验收。要组织专家及相关单位主要负责人，按照国家有关验收规范和标准进行严格的验收工作，对不合格的工程，决不允许使用。二是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房地产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。对房屋使用中存在的质量问题及时安排人员跟进处理，使工程项目质量达到业主客户的要求。
6 结语
质量预控是为了达到质量要求而事先可能地找出质量形成过程中所有阶段导致质量问题的主要、次要因素所采取的技术和管理措施。事前控制做的好坏与否, 对整个施工质量起着至关重要的作用, 通过对施工风险的预判、预警和预控, 可以使风险管理工作做到心中有数, 有的放矢, 有利于更加合理高效地配置监管资源。通过质量预控, 尽量做到技术上的先进性、方法上的可操作性、管理上严密性、经济上合理性, 确保工程质量目标的实现。
参考文献：
[1] 陈祖.关于房地产开发项目管理的难点的探讨和分析[J].四川建材.2010(6).
[2] 杨东,房地产项目管理信息系统探讨[J].建筑经济,2010(9).