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摘要 在“互聯网 ”的背景下，房产众筹作为一种新型融资模式发展迅速。国内房产众筹项目数量众多，模式多元化，涉足房产企业不断增多，项目涉及范围不断扩大，但总体规模相对较少。房产众筹迅速发展的背后存在诸多法律风险、信用风险。文章通过收集整理现有数据，对我国房产众筹现状进行梳理，分析房产众筹项目涉及的法律问题，以期更好地发挥其作用。
关键词 房产众筹 运行模式 产品房产众筹 股权房产众筹
中图分类号：F293.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.12.330
自2014年3月4日在中关村募集的“沧州众筹建房项目”开始，房产众筹在我国开始了爆发式发展。在房产众筹爆发式发展的背后，其实是房地产行业的整体下滑。国家统计局发布的《2014年1-11月份全国房地产开发和销售情况》数据显示：1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降9.2%，商业营业用房销售面积增长7.1%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%。其中，住宅销售额下降9.7%，办公楼销售额下降20.9%，商业营业用房销售额增长7.2%。。房地产行业销售情况整体下滑，开发商资金回笼困难；而市面上房源价格居高不下，房地产市场供求关系愈发失衡，房地产行业如何降低库存房产、解决融资问题已迫在眉睫。
与此同时，中央政府发布各项指导意见，大力推动“互联网 ”行业，支持互联网金融发展，在政府支持以及商业判断的背景下，国内各大房地产商纷纷与互联网金融机构合作，推出房产众筹项目。
一、房产众筹的界定
房产众筹起源于美国，在《Jumpstart Our Business StartupsAct》出台的背景下，2012年初由Fundfise网站率先将众筹方式引入房地产行业，在华盛顿地区发起房产众筹项目。目前，Fund-rise公司与RealtyMogul公司是美国最知名的房产众筹公司，根据两家网站页面信息显示，仅该两家公司发起投资的房产众筹项目累计价值已达50亿美金。
众筹一词本是舶来品，译自英文“Crowdfunding”，是指一群人出于利或非营利的目的，通过互联网平台为特定项目或公司提供资金支持。众筹是一种“众包”（Crowdsourcing）和“替代性金融”（Altemalive Finance）。众包是互联网概念，是指通过网络在大量人群中征集服务、技术、知识、金钱等，积少成多。因此，众筹的本质可以视为针对资金的众包。替代性金融是相对传统金融方式而言，是指在传统金融体系以外的融资方式和渠道，例如通过网络融资、P2P金融。房产众筹，简单地说就是将众筹这一融资方式运用到房地产行业，包括相关物业权益。根据上述解释，房产众筹是指通过互联网形式面向大众公开进行的与房产项目相关的投融资行为，从目前国内实践来看众筹标的主要集中在城市商业住房房产、营业性房产以及相关物业管理权利。
对于众筹的分类，以投资回报形式为标准，可分为四类：公益型众筹、产品型众筹、借贷型众筹和股权型众筹。但是具体到房产众筹的分类，理论尚未形成统一，实践中更是纷繁芜杂。笔者借鉴众筹分类标准，并结合房产众筹项目，认为房产众筹可以划分为以下三种类型：产品型房产众筹、借贷型房产众筹和股权型房产众筹。我国房产众筹发展时间较短，各大众筹平台对于房产众筹的模式尚处于摸索阶段，因此市场上出现许多利用众筹噱头进行房产营销的项目。例如京东金融的“屋莫愁项目”，众筹支持者支持2万元，以获得购房优惠5万的资格；万科地产在广州进行的众筹拍卖项目，将拍得资金作为收益一次性回报给消费者。而上述项目均是将众筹模式简单的运用至房产营销环节，并没有进行本质上的金融创新，并不是本文所讨论的房产众筹。
以法律视角观之，产品型房产众筹，指面向潜在购房者募集资金用于房产开发、建设，待房产项目竣工后向支持者交付房屋的众筹方式。支持者的目的是为了获取房产本身，因此通常会与发起人围绕“购房”这一将来行为签订合同。二者之间的权利义务关系应受合同法、城市房地产管理法、商品房预售管理办法等相关法律法规的调整。
相对而言，借贷型房产众筹与股权型房产众筹的投资性更加明显。借贷型房产众筹中支持者与发起人之间是债权债务关系，支持者提供资金目的是为获得利息回报；股权型房产众筹中，支持者提供资金获得发起人的股权或股权份额，以期将来能够获得股权增值或公司分红。实践中最常见的为产品型房产众筹与股权型房产众筹。
二、我国房产众筹行业发展现状分析
（一）国家政氛风向
房产众筹迅速发展的原因之一是国家政策方向的日趋明朗化。2015年3月，国务院发布“关于深化体制机制改革加快实施创新驱动发展战略若干意见”中，提出在我国开展股权众筹试点工作。2015年5月1日，国务院发布《国务院关于进一步做好新形势下就业创业工作的意见》中肯定了互联网金融为拓宽创业投融资渠道所起的积极作用，鼓励开展股权众筹融资试点，积极探索和规范发展互联网金融，促进大众创业。2015年6月16日，国务院发布《关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》，指出支持互联网金融发展，引导和鼓励众筹平台规范发展。2015年7月4日，国务院发布《国务院关于积极推进“互联网 ”行动的指导意见》，其中出现“互联网金融”这个关键词共15次，并且还强调要促进互联网金融健康发展，培育一批具有行业影响力的互联网金融创新型企业。2014年12月19日，中国证券业协会发布《私募股权众筹融资管理办法（试行）征求意见稿》（以下简称私募股权众筹征求意见稿），该意见稿对股权众筹的性质、股权众筹平台定位、投资者保护等方面做出了相关规定；2015年1月，八家股权众筹互联网企业成为证券业协会的认证会员。这标志着众筹行业，尤其是股权众筹被纳入监管体制内，并逐步进入正轨发展阶段。 （二）国内房产众筹现状
我国房产众筹发展时间虽然不长，但是发展十分迅速，截至2016年2月，共有34家众筹平台开展房产众筹项目。在这些平台中，有些是专门从事房产众筹项目的平台，如中筹金网、平安好房网、房金所等平台；也有综合性众筹平台，即房产众筹只是平台众多业务类型之一，如京东众筹、苏宁众筹。房产众筹总项目共计330个，实际众筹资金65166.53万元。其中，在上线的众筹项目中，成功众筹项目265个，占总项目数的80.3%，项目平均融资金额为245.9万元；正在进行项目37个，占总项目数的11.21%，目前合计实际融资金额306.79万元；宣告失败项目28个，占总项目数的8.48%。由此可以看出，房产众筹项目的成功率较高，项目平均融资金额较低。
另外，基于众筹融资的“众包性”特征，房产众筹项目的支持金额较小，即投资人投资项目的门槛较低。根据网络资料，在可采集数据的229个众筹项目中，投资者支持项目金额分布如下：
（三）典型房产众筹项目
1.产品型典型项目：
2014年3月至今，产品型房产众筹主要有一下四例：中关村“沧州建房”、南京乐居众筹项目、平安好房
关键词 房产众筹 运行模式 产品房产众筹 股权房产众筹
中图分类号：F293.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.12.330
自2014年3月4日在中关村募集的“沧州众筹建房项目”开始，房产众筹在我国开始了爆发式发展。在房产众筹爆发式发展的背后，其实是房地产行业的整体下滑。国家统计局发布的《2014年1-11月份全国房地产开发和销售情况》数据显示：1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降9.2%，商业营业用房销售面积增长7.1%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%。其中，住宅销售额下降9.7%，办公楼销售额下降20.9%，商业营业用房销售额增长7.2%。。房地产行业销售情况整体下滑，开发商资金回笼困难；而市面上房源价格居高不下，房地产市场供求关系愈发失衡，房地产行业如何降低库存房产、解决融资问题已迫在眉睫。
与此同时，中央政府发布各项指导意见，大力推动“互联网 ”行业，支持互联网金融发展，在政府支持以及商业判断的背景下，国内各大房地产商纷纷与互联网金融机构合作，推出房产众筹项目。
一、房产众筹的界定
房产众筹起源于美国，在《Jumpstart Our Business StartupsAct》出台的背景下，2012年初由Fundfise网站率先将众筹方式引入房地产行业，在华盛顿地区发起房产众筹项目。目前，Fund-rise公司与RealtyMogul公司是美国最知名的房产众筹公司，根据两家网站页面信息显示，仅该两家公司发起投资的房产众筹项目累计价值已达50亿美金。
众筹一词本是舶来品，译自英文“Crowdfunding”，是指一群人出于利或非营利的目的，通过互联网平台为特定项目或公司提供资金支持。众筹是一种“众包”（Crowdsourcing）和“替代性金融”（Altemalive Finance）。众包是互联网概念，是指通过网络在大量人群中征集服务、技术、知识、金钱等，积少成多。因此，众筹的本质可以视为针对资金的众包。替代性金融是相对传统金融方式而言，是指在传统金融体系以外的融资方式和渠道，例如通过网络融资、P2P金融。房产众筹，简单地说就是将众筹这一融资方式运用到房地产行业，包括相关物业权益。根据上述解释，房产众筹是指通过互联网形式面向大众公开进行的与房产项目相关的投融资行为，从目前国内实践来看众筹标的主要集中在城市商业住房房产、营业性房产以及相关物业管理权利。
对于众筹的分类，以投资回报形式为标准，可分为四类：公益型众筹、产品型众筹、借贷型众筹和股权型众筹。但是具体到房产众筹的分类，理论尚未形成统一，实践中更是纷繁芜杂。笔者借鉴众筹分类标准，并结合房产众筹项目，认为房产众筹可以划分为以下三种类型：产品型房产众筹、借贷型房产众筹和股权型房产众筹。我国房产众筹发展时间较短，各大众筹平台对于房产众筹的模式尚处于摸索阶段，因此市场上出现许多利用众筹噱头进行房产营销的项目。例如京东金融的“屋莫愁项目”，众筹支持者支持2万元，以获得购房优惠5万的资格；万科地产在广州进行的众筹拍卖项目，将拍得资金作为收益一次性回报给消费者。而上述项目均是将众筹模式简单的运用至房产营销环节，并没有进行本质上的金融创新，并不是本文所讨论的房产众筹。
以法律视角观之，产品型房产众筹，指面向潜在购房者募集资金用于房产开发、建设，待房产项目竣工后向支持者交付房屋的众筹方式。支持者的目的是为了获取房产本身，因此通常会与发起人围绕“购房”这一将来行为签订合同。二者之间的权利义务关系应受合同法、城市房地产管理法、商品房预售管理办法等相关法律法规的调整。
相对而言，借贷型房产众筹与股权型房产众筹的投资性更加明显。借贷型房产众筹中支持者与发起人之间是债权债务关系，支持者提供资金目的是为获得利息回报；股权型房产众筹中，支持者提供资金获得发起人的股权或股权份额，以期将来能够获得股权增值或公司分红。实践中最常见的为产品型房产众筹与股权型房产众筹。
二、我国房产众筹行业发展现状分析
（一）国家政氛风向
房产众筹迅速发展的原因之一是国家政策方向的日趋明朗化。2015年3月，国务院发布“关于深化体制机制改革加快实施创新驱动发展战略若干意见”中，提出在我国开展股权众筹试点工作。2015年5月1日，国务院发布《国务院关于进一步做好新形势下就业创业工作的意见》中肯定了互联网金融为拓宽创业投融资渠道所起的积极作用，鼓励开展股权众筹融资试点，积极探索和规范发展互联网金融，促进大众创业。2015年6月16日，国务院发布《关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》，指出支持互联网金融发展，引导和鼓励众筹平台规范发展。2015年7月4日，国务院发布《国务院关于积极推进“互联网 ”行动的指导意见》，其中出现“互联网金融”这个关键词共15次，并且还强调要促进互联网金融健康发展，培育一批具有行业影响力的互联网金融创新型企业。2014年12月19日，中国证券业协会发布《私募股权众筹融资管理办法（试行）征求意见稿》（以下简称私募股权众筹征求意见稿），该意见稿对股权众筹的性质、股权众筹平台定位、投资者保护等方面做出了相关规定；2015年1月，八家股权众筹互联网企业成为证券业协会的认证会员。这标志着众筹行业，尤其是股权众筹被纳入监管体制内，并逐步进入正轨发展阶段。 （二）国内房产众筹现状
我国房产众筹发展时间虽然不长，但是发展十分迅速，截至2016年2月，共有34家众筹平台开展房产众筹项目。在这些平台中，有些是专门从事房产众筹项目的平台，如中筹金网、平安好房网、房金所等平台；也有综合性众筹平台，即房产众筹只是平台众多业务类型之一，如京东众筹、苏宁众筹。房产众筹总项目共计330个，实际众筹资金65166.53万元。其中，在上线的众筹项目中，成功众筹项目265个，占总项目数的80.3%，项目平均融资金额为245.9万元；正在进行项目37个，占总项目数的11.21%，目前合计实际融资金额306.79万元；宣告失败项目28个，占总项目数的8.48%。由此可以看出，房产众筹项目的成功率较高，项目平均融资金额较低。
另外，基于众筹融资的“众包性”特征，房产众筹项目的支持金额较小，即投资人投资项目的门槛较低。根据网络资料，在可采集数据的229个众筹项目中，投资者支持项目金额分布如下：
（三）典型房产众筹项目
1.产品型典型项目：
2014年3月至今，产品型房产众筹主要有一下四例：中关村“沧州建房”、南京乐居众筹项目、平安好房