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【摘 要】近年来，我国开始实行扩大内需的政策，房地产行业发展非常迅速，银行信贷在一定程度推动我国房地产行业的进一步发展，但是房地产行业融资渠道比较单一，导致我国房地产行业的发展出现一定的问题。本文对房地产市场成长轨迹进行分析，提出问题，通过问题的分析提出相应的对策。
【关键词】房地产金融；问题；对策
房地产金融是在二次大战以后形成的，当时西方国家的经济实现了发展。如今，人们的生活水平在不断提升，人们对居住环境的要求越来越高。自改革开放以来，我国房地产行业的发展也非常迅速，其规模在扩大。由于金融活动的性质和范围存在一定的差异，房地产金融业分成广义和狭义。通常情况下，房地产金融指的是与房地产行业有关的金融产品和制度。狭义的房地产金融不仅仅包括房地产的开发，也包括销售等。
1.我国房地产金融的形成和发展
我国商品化住房理论是在1987年提出，随着住房分配制度的发展，房地产市场已经初具规模。近年来，我国房改工作不断的完善，出现了大量的房地产金融业务。我国从1986年开始，国有的商业银行开始办理房地产开发贷款。1990年上海开始执行住房公积金。1992年工商银行开设了房地产信贷业务，完善了抵押贷款的业务。为了使商业银行的房地产信贷业务进一步发展。
1997年，泰国泰铢贬值，东南亚进入金融危机。这场金融危机迅速的波及到我国，导致我国市场持续动荡。随后我国进行了城镇住房改革，从而实现了住房商品化和社会化，完善社会主义市场经济体制相适应的住房制度，完善住房建设。我国住房制度的改革改变了传统的住房实物分配，住房分配朝着社会化的方向发展，并且建立和完善了住房交易市场。我国的房改工作也已经非常完善，已经出台了很多规定。
1999年，在中央经济工作会议上，提出了扩大内需的重要性。将扩大内需作为经济增长的重要方式，采取了很多措施扩大内需，中央也出台了相应的货币和财政政策，鼓励国内投资和消费。人们银行也积极的相应扩大内需这一政策，他们出台了《关于鼓励消费贷款的意见》，从而进一步鼓励个人住房消费。2000年，国家将扩大内需作为主要的发展方针，制定了相应的财政政策，重视消费对经济的带动，在住房和教育方面非常重视，使货币政策的效果进一步发挥。延长了个人住房贷款的期限，提高了居民住房的支付能力。
近年来，我国房地产行业发展非常迅速，房地产金融业开始兴起，对百姓的住房和消费产生的影响非常大，在一定程度上促进了房地产行业的稳定发展。在这个背景的基础上，房地产金融政策也在不断的完善，已经引起了人们的广泛关注，金融在房地产行业中深入。自从2000以来，我国房地产投资的来源中，银行的来源占据五分之一左右，在对自筹资金的来源分析中，很多都是个人住房贷款。
在房地产行业发展的同时，其他的相关产业也实现了发展，如钢铁、水泥等行业也得到了迅速发展，很多行业投资非常大，居民消费价格指数也在提升。自从2008年开始，我国很多地区的房价在不断的提升，我国也在进行宏观调控。为了防止投资性住房需求过热的情况，防止房地产出现泡沫，房地产才能稳定发展。从2008年开始，房价上涨，国家先后出台了很多项措施，对房地产信贷业务进行控制。
2.我国房地产金融存在的问题
在多年的改革和发展后，银行信贷促进了我国房地产行业的发展，二者之間的联系越来越紧密，但是对具体的合作内容分析中，呈现的是资金借贷的关系，不能真正发展房地产金融行业。
2.1市场参与主体是商业银行
房地产行业发展中，参与主体是商业银行，但是那些保险公司、房地产信托等不能真正实现意义。银行的服务受到地域的限制，所以导致全国范围内的房地产发展不顺利。商业银行对我国房地产金融市场具有主导作用，但是金融合力远远不够。
2.2市场深度不够
我国房地产金融的市场深度不足，仅仅局限在一级市场。现在，我国房地产金融产品主要是贷款业务，贷款主要运用在房地产开发和个人住房消费等，这些贷款主要是在一级市场形成，在二级市场的金融产品主要是抵押担保证券。很多产品现在还处于试验阶段，所以还不能在市场上进行熟练的操纵。
2.3金融产品主要是银行信贷
在对房地产金融资金来源的分析中，我国55%的资金主要是银行提供，如果施工企业采用垫资的方式，也都是采用银行贷款的方式，其比例高达70%以上。尽管近年来，在住房贷款方面已经制定了政策，个人住房公积金贷款已经提升，但是商业银行还是把控房地产金融。
2.4延伸服务水平比较低
在二级市场中，抵押贷款还不是很完善，还不能充分的采用住房贷款证券化，房地产信托业处于初级阶段。个人住房贷款保险产品的类型非常单一，但是也只能办理房产险，其他的保险品种还处于空白。我国尽管已经有住房置业保险，但是很多地区的开展受到限制，而且进展不顺利，很多地区甚至不能形成担保业务。个人信用还不能共享，银行和保险部门之间还不能建立完善的联系。
2.5政策性住房金融制度有待于完善
我国的住房公积金制度是在1994年建立，公积金的数额近年来在不断的提升。在2005年，我国住房公积金达到近10000亿元。住房公积金制度作为一项强制性的政策，使我国房地产行业可以更加顺利发展，使人们的生活条件得到改善。但是制度本身也存在不足，制度不能完全的公平，住房公积金缴纳的主要对象是国家机关和事业单位，很多外来务工人员和农民不能享受到住房公积金，导致低收入者的权益不能保障。我国也在提升住房公积金制度的普适性，但是还是不能实现全国范围内的公平。其二，我国住房公积金政策的分配有待公平，由于企业的性质不同，行业的内容不同， 职工的收入差距非常大，甚至出现了两极分化的情况。公积金在缴纳的环节中，还是采用传统的方式，在收入分配中出现不公平的情况。其三，住房公积金政策在资金的管理上比较盲目，甚至出现混乱的情况。 2.6制度存在缺陷
我国房地产金融在发展中，不能建立完善的信用制度，企业的资质比较差，导致房地产金融实施中产生很多风险。银行在贷款中，由于企业不能为他们提供资信资料，导致他们对很多企业并不放心，房地产行业由于资金不足导致不能进一步扩大规模。房地产金融制度的健全性比较差，尽管现在也出台很多项司法制度，对抵押贷款等进行了约束，但是还是存在不公现象。
3.完善我国房地产金融市场的对策
3.1统筹规划
在房地产金融制度建立的环节中，应该完善制度，结合我国实际的国情分析，对我国经济发展情况和人们的消费观念进行分析的基础上，完善房地产金融的发展。在房地产金融建设的环节中，应该结合成功经验，完善金融制度的安排，完善机构和体系的建立，统筹规划，进行合理的安排，从而促进我国房地产金融运作模式的成熟。
3.2积极完善房地产金融市场体系
我国房地产发展中，银行系统一直发挥主导作用，房地产行业贷款一般都是通过银行。如今，房地产行业在不断发展，银行的信贷风险也在不断产生， 如果风险不能进一步得到控制，那么我国的金融安全也会受到影响。所以，我国应该借鉴成功经验，完善住房金融机构，建立起完善的信贷机构。使商业性金融机构的效果充分的发挥，提升工作人员的素质。
3.3完善监管
在进行公积金缴纳的环节中，应该采用弹性缴纳的方式。通过对具体情况的分析，制定职工公积金缴纳的政策。如果企业的经济效益比较好，那么应该提升员工公积金的缴纳率。在贷款使用的环节中，可以将公积金应用在购房、租房等。完善公积金的管理，建立完善的管理制度。在公积金的结算中，可以让商业银行负责。
3.4完善创新
如今，商品房的价格越来越高，居民的收入还不能满足购置商品房。所以，为了进一步促进房地产行业的发展，应该完善管理机制。商业银行应该完善公积金的管理，放宽居民贷款的条件，使资金使用的效率得到提升。结合居民对资金的使用情况，可以设计更多的贷款类型，针对社会需求的不同，应该设计不同利率的低压贷款形式。研发更多的金融工具，可以发放住房债券的方式，从而促进投资信托业务的发展。鼓励那些信誉比较好的房地产开发公司借助国外的力量筹集资金，从而促进国内房地产行业的壮大。
3.5完善住房抵押市场
应该对国际上成功的经验进行充分的借鉴，完善住房抵押市场，完善商业银行住房抵押贷款的流动性。在抵押贷款实施中，要完善保险机构的建立，使金融机构可以放心的发放住房抵押贷款。充分发挥资产管理公司的作用，扩大他们的经营范围，从而完善经营性住房的政策。建立中介保证机构，完善企业的资质管理，对企业的信誉定期评估，扩大二级市场。
3.6优化制度管理
我国住房金融制度还不是很完善，而且刚开始使用，在个人住房贷款证券化方面的管理中尚存在缺陷，不能进行统一的管理。所以，我国应该对一些成功的经验进行借鉴，完善金融的制度建设。在抵押贷款中，应该制定法规，从而规范市场，通过立法的形式，完善抵押贷款。国家应该制定住房金融法，在抵押贷款发放之前，应该确定好评级制度，从而使房地产金融市场的秩序更加清晰。完善公积金的管理，对相关的税收业务进行整理，完善低收入者的住房补贴制度，完善各項经济活动，使房地产金融的实效性得到提升。
4.结语
房地产金融是在房地产信托基础上发展起来的，为房地产行业提供金融服务，完善金融的流动。房地产行业具有金融属性，所以，其与金融行业有着千丝万缕的联系。如今，房地产行业在不断发展，房地产行业的规模在不断扩大，加快了金融行业的发展。金融机构可以充分的吸引外资，促进房地产行业的模式多元化。房地产金融在金融行业中已经占据重要地位，应该努力解决其运行中的问题。
参考文献：
[1]叶海. 我国房地产金融发展现状、问题及对策——以上海市为例[J]. 农村经济与科技，2016，27（21）：161-162.
[2]郭连强，刘力臻，祝国平. 我国房地产金融创新面临的突出问题与对策[J]. 经济纵横，2015，（03）：103-108.
[3]李鹏雁，沈贝贝. 我国房地产金融发展存在的问题及对策分析[J]. 中国商贸，2013，（19）：136-137.
作者简介：
刘婧（1987-）女，河南濮阳人，学历：本科，苏州贝诺医疗器械有限公司产品经理，主要研究方向：金融学。
【关键词】房地产金融；问题；对策
房地产金融是在二次大战以后形成的，当时西方国家的经济实现了发展。如今，人们的生活水平在不断提升，人们对居住环境的要求越来越高。自改革开放以来，我国房地产行业的发展也非常迅速，其规模在扩大。由于金融活动的性质和范围存在一定的差异，房地产金融业分成广义和狭义。通常情况下，房地产金融指的是与房地产行业有关的金融产品和制度。狭义的房地产金融不仅仅包括房地产的开发，也包括销售等。
1.我国房地产金融的形成和发展
我国商品化住房理论是在1987年提出，随着住房分配制度的发展，房地产市场已经初具规模。近年来，我国房改工作不断的完善，出现了大量的房地产金融业务。我国从1986年开始，国有的商业银行开始办理房地产开发贷款。1990年上海开始执行住房公积金。1992年工商银行开设了房地产信贷业务，完善了抵押贷款的业务。为了使商业银行的房地产信贷业务进一步发展。
1997年，泰国泰铢贬值，东南亚进入金融危机。这场金融危机迅速的波及到我国，导致我国市场持续动荡。随后我国进行了城镇住房改革，从而实现了住房商品化和社会化，完善社会主义市场经济体制相适应的住房制度，完善住房建设。我国住房制度的改革改变了传统的住房实物分配，住房分配朝着社会化的方向发展，并且建立和完善了住房交易市场。我国的房改工作也已经非常完善，已经出台了很多规定。
1999年，在中央经济工作会议上，提出了扩大内需的重要性。将扩大内需作为经济增长的重要方式，采取了很多措施扩大内需，中央也出台了相应的货币和财政政策，鼓励国内投资和消费。人们银行也积极的相应扩大内需这一政策，他们出台了《关于鼓励消费贷款的意见》，从而进一步鼓励个人住房消费。2000年，国家将扩大内需作为主要的发展方针，制定了相应的财政政策，重视消费对经济的带动，在住房和教育方面非常重视，使货币政策的效果进一步发挥。延长了个人住房贷款的期限，提高了居民住房的支付能力。
近年来，我国房地产行业发展非常迅速，房地产金融业开始兴起，对百姓的住房和消费产生的影响非常大，在一定程度上促进了房地产行业的稳定发展。在这个背景的基础上，房地产金融政策也在不断的完善，已经引起了人们的广泛关注，金融在房地产行业中深入。自从2000以来，我国房地产投资的来源中，银行的来源占据五分之一左右，在对自筹资金的来源分析中，很多都是个人住房贷款。
在房地产行业发展的同时，其他的相关产业也实现了发展，如钢铁、水泥等行业也得到了迅速发展，很多行业投资非常大，居民消费价格指数也在提升。自从2008年开始，我国很多地区的房价在不断的提升，我国也在进行宏观调控。为了防止投资性住房需求过热的情况，防止房地产出现泡沫，房地产才能稳定发展。从2008年开始，房价上涨，国家先后出台了很多项措施，对房地产信贷业务进行控制。
2.我国房地产金融存在的问题
在多年的改革和发展后，银行信贷促进了我国房地产行业的发展，二者之間的联系越来越紧密，但是对具体的合作内容分析中，呈现的是资金借贷的关系，不能真正发展房地产金融行业。
2.1市场参与主体是商业银行
房地产行业发展中，参与主体是商业银行，但是那些保险公司、房地产信托等不能真正实现意义。银行的服务受到地域的限制，所以导致全国范围内的房地产发展不顺利。商业银行对我国房地产金融市场具有主导作用，但是金融合力远远不够。
2.2市场深度不够
我国房地产金融的市场深度不足，仅仅局限在一级市场。现在，我国房地产金融产品主要是贷款业务，贷款主要运用在房地产开发和个人住房消费等，这些贷款主要是在一级市场形成，在二级市场的金融产品主要是抵押担保证券。很多产品现在还处于试验阶段，所以还不能在市场上进行熟练的操纵。
2.3金融产品主要是银行信贷
在对房地产金融资金来源的分析中，我国55%的资金主要是银行提供，如果施工企业采用垫资的方式，也都是采用银行贷款的方式，其比例高达70%以上。尽管近年来，在住房贷款方面已经制定了政策，个人住房公积金贷款已经提升，但是商业银行还是把控房地产金融。
2.4延伸服务水平比较低
在二级市场中，抵押贷款还不是很完善，还不能充分的采用住房贷款证券化，房地产信托业处于初级阶段。个人住房贷款保险产品的类型非常单一，但是也只能办理房产险，其他的保险品种还处于空白。我国尽管已经有住房置业保险，但是很多地区的开展受到限制，而且进展不顺利，很多地区甚至不能形成担保业务。个人信用还不能共享，银行和保险部门之间还不能建立完善的联系。
2.5政策性住房金融制度有待于完善
我国的住房公积金制度是在1994年建立，公积金的数额近年来在不断的提升。在2005年，我国住房公积金达到近10000亿元。住房公积金制度作为一项强制性的政策，使我国房地产行业可以更加顺利发展，使人们的生活条件得到改善。但是制度本身也存在不足，制度不能完全的公平，住房公积金缴纳的主要对象是国家机关和事业单位，很多外来务工人员和农民不能享受到住房公积金，导致低收入者的权益不能保障。我国也在提升住房公积金制度的普适性，但是还是不能实现全国范围内的公平。其二，我国住房公积金政策的分配有待公平，由于企业的性质不同，行业的内容不同， 职工的收入差距非常大，甚至出现了两极分化的情况。公积金在缴纳的环节中，还是采用传统的方式，在收入分配中出现不公平的情况。其三，住房公积金政策在资金的管理上比较盲目，甚至出现混乱的情况。 2.6制度存在缺陷
我国房地产金融在发展中，不能建立完善的信用制度，企业的资质比较差，导致房地产金融实施中产生很多风险。银行在贷款中，由于企业不能为他们提供资信资料，导致他们对很多企业并不放心，房地产行业由于资金不足导致不能进一步扩大规模。房地产金融制度的健全性比较差，尽管现在也出台很多项司法制度，对抵押贷款等进行了约束，但是还是存在不公现象。
3.完善我国房地产金融市场的对策
3.1统筹规划
在房地产金融制度建立的环节中，应该完善制度，结合我国实际的国情分析，对我国经济发展情况和人们的消费观念进行分析的基础上，完善房地产金融的发展。在房地产金融建设的环节中，应该结合成功经验，完善金融制度的安排，完善机构和体系的建立，统筹规划，进行合理的安排，从而促进我国房地产金融运作模式的成熟。
3.2积极完善房地产金融市场体系
我国房地产发展中，银行系统一直发挥主导作用，房地产行业贷款一般都是通过银行。如今，房地产行业在不断发展，银行的信贷风险也在不断产生， 如果风险不能进一步得到控制，那么我国的金融安全也会受到影响。所以，我国应该借鉴成功经验，完善住房金融机构，建立起完善的信贷机构。使商业性金融机构的效果充分的发挥，提升工作人员的素质。
3.3完善监管
在进行公积金缴纳的环节中，应该采用弹性缴纳的方式。通过对具体情况的分析，制定职工公积金缴纳的政策。如果企业的经济效益比较好，那么应该提升员工公积金的缴纳率。在贷款使用的环节中，可以将公积金应用在购房、租房等。完善公积金的管理，建立完善的管理制度。在公积金的结算中，可以让商业银行负责。
3.4完善创新
如今，商品房的价格越来越高，居民的收入还不能满足购置商品房。所以，为了进一步促进房地产行业的发展，应该完善管理机制。商业银行应该完善公积金的管理，放宽居民贷款的条件，使资金使用的效率得到提升。结合居民对资金的使用情况，可以设计更多的贷款类型，针对社会需求的不同，应该设计不同利率的低压贷款形式。研发更多的金融工具，可以发放住房债券的方式，从而促进投资信托业务的发展。鼓励那些信誉比较好的房地产开发公司借助国外的力量筹集资金，从而促进国内房地产行业的壮大。
3.5完善住房抵押市场
应该对国际上成功的经验进行充分的借鉴，完善住房抵押市场，完善商业银行住房抵押贷款的流动性。在抵押贷款实施中，要完善保险机构的建立，使金融机构可以放心的发放住房抵押贷款。充分发挥资产管理公司的作用，扩大他们的经营范围，从而完善经营性住房的政策。建立中介保证机构，完善企业的资质管理，对企业的信誉定期评估，扩大二级市场。
3.6优化制度管理
我国住房金融制度还不是很完善，而且刚开始使用，在个人住房贷款证券化方面的管理中尚存在缺陷，不能进行统一的管理。所以，我国应该对一些成功的经验进行借鉴，完善金融的制度建设。在抵押贷款中，应该制定法规，从而规范市场，通过立法的形式，完善抵押贷款。国家应该制定住房金融法，在抵押贷款发放之前，应该确定好评级制度，从而使房地产金融市场的秩序更加清晰。完善公积金的管理，对相关的税收业务进行整理，完善低收入者的住房补贴制度，完善各項经济活动，使房地产金融的实效性得到提升。
4.结语
房地产金融是在房地产信托基础上发展起来的，为房地产行业提供金融服务，完善金融的流动。房地产行业具有金融属性，所以，其与金融行业有着千丝万缕的联系。如今，房地产行业在不断发展，房地产行业的规模在不断扩大，加快了金融行业的发展。金融机构可以充分的吸引外资，促进房地产行业的模式多元化。房地产金融在金融行业中已经占据重要地位，应该努力解决其运行中的问题。
参考文献：
[1]叶海. 我国房地产金融发展现状、问题及对策——以上海市为例[J]. 农村经济与科技，2016，27（21）：161-162.
[2]郭连强，刘力臻，祝国平. 我国房地产金融创新面临的突出问题与对策[J]. 经济纵横，2015，（03）：103-108.
[3]李鹏雁，沈贝贝. 我国房地产金融发展存在的问题及对策分析[J]. 中国商贸，2013，（19）：136-137.
作者简介：
刘婧（1987-）女，河南濮阳人，学历：本科，苏州贝诺医疗器械有限公司产品经理，主要研究方向：金融学。