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【摘要】住房保障问题是关系国计民生和社会稳定的重大问题。近年来我国不断加强社会保障性住房的建设，但这仅是完善保障性住房体系的开端，改革发展依然任重道远。本文分析了当前我国社会保障性住房建设存在的问题，并提出一些完善社会保障性住房体系的建议。
【关键词】保障性住房；存在问题；建议
保障性住房，通常是指提供给特定人群使用的，在政府的统一规划统筹下建房，并限定了建造标准和销售价格或租金标准，具有社会保障性的住房。保障性住房的分类有多种，主要有社会保障性商品房（含经济适用房、限价房）、社会保障性租赁房（含廉租住房、普通租赁房、租赁公寓）、安置房（含拆迁安置房、解危安置房以及落实侨房政策安置房）等。保障性住房是与商品房相对的一个概念，它的取得不能完全按经济支付能力和市场价格而定。
当前，我国的保障性住房建设是民心工程，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国通过近10年的探索和实践，我国部分中低收入家庭享受了保障性住房制度的优惠，提高了居住水平、改善了居住环境，取得了可喜的成绩。然而，保障性住房政策在具体实施过程巾，却出现了较多问题。
1. 保障性住房建设存在的问题
1.1城市住房保障配套政策和运行机制不完善。
目前，一些省市的保障性住房的建设管理缺乏统一协调、统一组织的机制。保障性住房的建设、管理及分配等各个环节相互脱离，用地规划、土地供应、项目计划的制定落实、督促监管的责任不够明确，在管理缺乏共享信息资源的建立，不能科学规范的进行管理，致使有限的住房保障资源的效益最大化无法得到实现。
1.2缺失公平性。
房地产市场的主体主要由开发商和消费者组成，他们必须适应市场经济规律，按市场经济规律办事，房地产市场的开发商之间，消费者之间必须站在同一条起跑线上。而经济适用房的出现，却使这两个市场主体人为地脱离了同一条起跑线。从建设主体来说，目前经济适用住房的开发商大都由政府指定，多为统建办、解困办等政府单位，或是与政府有所挂钩的关系户，而不是通过公开招投标形式产生，这样，就并不是所有实力、讲诚信的开发商都有同等的机会参与经济适用住房的开发建设。从消费主体来说，相关政策规定，经济适用住房的优惠政策只提供给经批准有资格购买经济适用住房的居民——中低收入者享受，而并非全体公民享受。但在实际操作中，中低收入家庭通常是具有“国”字身份的家庭，即国营企业、事业、行政单位，这使得非“国”字身份的家庭就被排出在外，从而造成了同一社会的居民由于人为所定的“身份”的不同，而受到了不同的对待。即使在相同“身份”的阶层内，由于单位的权力大小不一样，发放住房补贴也不一样，使得有些购房者虽有资格享受经济适用住房，但无力支付购买它，对这些人而言，他们实际上就未能享受到经济适用住房的优惠政策，与享受到经济适用住房优惠政策的居民相比，他们就受到了不公平的对待。
1.3保障房资金来源不足。
保障房的资金来源主要有以下途径：住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金；市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金；省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；中央预算内投资中安排的补助资金；中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；社会捐赠的廉租住房保障资金；其他资金。
从以上可以看出，除了土地出让收益的10%为硬性约束外，其它资金来源极不稳定，也存在漏洞。首先住房公积金增值收益极不稳定，而且存在很大的风险，本来收益不高，扣除贷款风险准备金和管理费后所剩无几。省级、市县的财政预算安排更是形同虚设，地方政府负债累累，从政府自利性的角度来看，保障房的建设阻碍了地方政府收取更多的土地出让金，如果没有强制的硬性约束，这项资金来源也是难以得到有力保障的。中央预算投资和专项补助虽然得到很好的发挥，但中央投入仍然较少，2010年中央财政用于住房保障的有2358亿元，仅占财政支出的2.63%。社会捐赠资金更是困难，由于商品房市场的暴利和持续的繁荣，加上社会人士对保障房的认识不够，政府引导不积极，目前的情况来看也是不理想的。
2. 完善社会保障性住房体系的建议
2.1建立保障性住房标准体系，规范开发商行为。
规范开发商行为，除了制定相关的法律.借助于法律的强制性来实施以外，还应当借鉴发达国家保障性住房建设的经验，建立保障性住房标准体系。建立针对保障性住房的规划、设计标准，这些标准要与国家的经济状况、社会发展水平、中低收入阶层的收入水平相适应，并在发展中不断完善。建设过程中应始终遵循经济性与合理性原则。对于经济适用房，土地资源的优化利用在规划中要首先考虑；其次。提供适用与中低收入阶层支付能力经济、合理的住宅。保障性住房应控制好规划设计、施工方法及材料采购等诸环节，降低工程造价、把合理运用政府补贴作为首要前提。
2.2加快推进多渠道资金筹集机制和激励政策。
通过税收优惠、财政贴息贷款、发行债券、房地产投资信托基金、融资担保等措施，发挥财政资金杠杆作用。鼓励社会资金投入保障性住房建设，推动社会企业参与公共租赁住房建设，对承建保障性住房的开发企业，实行拿地优先权，对企业所得税、营业税减免等。
2.3提高住宅规划、设计、施工和产业化现代化水平。
保障性住房价格和面积相对低一些，但不能等于住宅的质量和水平也要低一些。从我国的国情出发，新建的保障性住房要在“经济合理，面积适当，质量优良，住得舒适”上大做文章。据了解，日本国有不少中等收入者居住50～60平方米一套的住房，由于住房布局合理、功能齐全、环境优美、采用先进的材料和设备，仍能住得舒适、温馨。
总之，要坚持原则，把握实质和关键，认真分析，全局考虑，强化责任，严格考核，不断完善住房保障体系，使之更加科学，社会效益最大化。
参考文献
[1]刘雅琴.保障性住房建设存在的问题和建议.中国城市经济，2011（4）.
[2]黄波.我国保障性住房建设中存在的问题及建议.魅力中国，2011（2）.
[3]马绍玉.关于完善社会保障性住房体系的思考.新财经（理论版），2011（2）.
【关键词】保障性住房；存在问题；建议
保障性住房，通常是指提供给特定人群使用的，在政府的统一规划统筹下建房，并限定了建造标准和销售价格或租金标准，具有社会保障性的住房。保障性住房的分类有多种，主要有社会保障性商品房（含经济适用房、限价房）、社会保障性租赁房（含廉租住房、普通租赁房、租赁公寓）、安置房（含拆迁安置房、解危安置房以及落实侨房政策安置房）等。保障性住房是与商品房相对的一个概念，它的取得不能完全按经济支付能力和市场价格而定。
当前，我国的保障性住房建设是民心工程，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国通过近10年的探索和实践，我国部分中低收入家庭享受了保障性住房制度的优惠，提高了居住水平、改善了居住环境，取得了可喜的成绩。然而，保障性住房政策在具体实施过程巾，却出现了较多问题。
1. 保障性住房建设存在的问题
1.1城市住房保障配套政策和运行机制不完善。
目前，一些省市的保障性住房的建设管理缺乏统一协调、统一组织的机制。保障性住房的建设、管理及分配等各个环节相互脱离，用地规划、土地供应、项目计划的制定落实、督促监管的责任不够明确，在管理缺乏共享信息资源的建立，不能科学规范的进行管理，致使有限的住房保障资源的效益最大化无法得到实现。
1.2缺失公平性。
房地产市场的主体主要由开发商和消费者组成，他们必须适应市场经济规律，按市场经济规律办事，房地产市场的开发商之间，消费者之间必须站在同一条起跑线上。而经济适用房的出现，却使这两个市场主体人为地脱离了同一条起跑线。从建设主体来说，目前经济适用住房的开发商大都由政府指定，多为统建办、解困办等政府单位，或是与政府有所挂钩的关系户，而不是通过公开招投标形式产生，这样，就并不是所有实力、讲诚信的开发商都有同等的机会参与经济适用住房的开发建设。从消费主体来说，相关政策规定，经济适用住房的优惠政策只提供给经批准有资格购买经济适用住房的居民——中低收入者享受，而并非全体公民享受。但在实际操作中，中低收入家庭通常是具有“国”字身份的家庭，即国营企业、事业、行政单位，这使得非“国”字身份的家庭就被排出在外，从而造成了同一社会的居民由于人为所定的“身份”的不同，而受到了不同的对待。即使在相同“身份”的阶层内，由于单位的权力大小不一样，发放住房补贴也不一样，使得有些购房者虽有资格享受经济适用住房，但无力支付购买它，对这些人而言，他们实际上就未能享受到经济适用住房的优惠政策，与享受到经济适用住房优惠政策的居民相比，他们就受到了不公平的对待。
1.3保障房资金来源不足。
保障房的资金来源主要有以下途径：住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金；市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金；省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；中央预算内投资中安排的补助资金；中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；社会捐赠的廉租住房保障资金；其他资金。
从以上可以看出，除了土地出让收益的10%为硬性约束外，其它资金来源极不稳定，也存在漏洞。首先住房公积金增值收益极不稳定，而且存在很大的风险，本来收益不高，扣除贷款风险准备金和管理费后所剩无几。省级、市县的财政预算安排更是形同虚设，地方政府负债累累，从政府自利性的角度来看，保障房的建设阻碍了地方政府收取更多的土地出让金，如果没有强制的硬性约束，这项资金来源也是难以得到有力保障的。中央预算投资和专项补助虽然得到很好的发挥，但中央投入仍然较少，2010年中央财政用于住房保障的有2358亿元，仅占财政支出的2.63%。社会捐赠资金更是困难，由于商品房市场的暴利和持续的繁荣，加上社会人士对保障房的认识不够，政府引导不积极，目前的情况来看也是不理想的。
2. 完善社会保障性住房体系的建议
2.1建立保障性住房标准体系，规范开发商行为。
规范开发商行为，除了制定相关的法律.借助于法律的强制性来实施以外，还应当借鉴发达国家保障性住房建设的经验，建立保障性住房标准体系。建立针对保障性住房的规划、设计标准，这些标准要与国家的经济状况、社会发展水平、中低收入阶层的收入水平相适应，并在发展中不断完善。建设过程中应始终遵循经济性与合理性原则。对于经济适用房，土地资源的优化利用在规划中要首先考虑；其次。提供适用与中低收入阶层支付能力经济、合理的住宅。保障性住房应控制好规划设计、施工方法及材料采购等诸环节，降低工程造价、把合理运用政府补贴作为首要前提。
2.2加快推进多渠道资金筹集机制和激励政策。
通过税收优惠、财政贴息贷款、发行债券、房地产投资信托基金、融资担保等措施，发挥财政资金杠杆作用。鼓励社会资金投入保障性住房建设，推动社会企业参与公共租赁住房建设，对承建保障性住房的开发企业，实行拿地优先权，对企业所得税、营业税减免等。
2.3提高住宅规划、设计、施工和产业化现代化水平。
保障性住房价格和面积相对低一些，但不能等于住宅的质量和水平也要低一些。从我国的国情出发，新建的保障性住房要在“经济合理，面积适当，质量优良，住得舒适”上大做文章。据了解，日本国有不少中等收入者居住50～60平方米一套的住房，由于住房布局合理、功能齐全、环境优美、采用先进的材料和设备，仍能住得舒适、温馨。
总之，要坚持原则，把握实质和关键，认真分析，全局考虑，强化责任，严格考核，不断完善住房保障体系，使之更加科学，社会效益最大化。
参考文献
[1]刘雅琴.保障性住房建设存在的问题和建议.中国城市经济，2011（4）.
[2]黄波.我国保障性住房建设中存在的问题及建议.魅力中国，2011（2）.
[3]马绍玉.关于完善社会保障性住房体系的思考.新财经（理论版），2011（2）.