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[摘要]本文主要以实践中房产中介组织各种不法经营行为频发为背景，浅析我国现行有关房产中介组织管理法律制度方面存在的缺陷与不足，进而提出完善房产中介组织权利、义务、责任的构想，以期能够保护委托人或购房者的合法利益，促进房产中介组织的合法有序发展。
[关键词]房地产中介组织 权利 义务 立法 探微
[中图分类号]D922.29 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2014）03-0012-02
一、房地产中介组织行为不规范的主要因素
（一）房产中介不法经营行为致二手房交易纠纷增多
我国的房地产中介服务主要包括房地产咨询、房地产经纪和房地产估价（本文仅写与房地产经纪有关的内容），但现实中房地产中介组织为谋求自身经济利益，非法经营行为频频发生，主要有：
1.隐瞒实情误交易。实践中，很多房产经纪人与买主只谈论房屋面积、房屋价款等情况，而很少谈及付款后是否能顺利过户，这样，一些不懂法律的居民就承担了很大的风险，在买方付款后，房子是住进去了，但房屋未过户，房产证上的名字仍是卖方的，房屋产权仍归卖方。若该房屋因被抵押或被查封等情形而无法过户，那么买方必定会后悔做这笔交易。这时房产中介也会以各种借口为由推卸责任，致使买方陷入“钱房两空”的困境。
2.一房多卖竟私了解决。一位曾从事房产中介的资深人士介绍，“一房多卖”现象并不罕见，大多数情况都是私下赔几千元了结，而把卖主告到法院通过法律途径维护自身合法权益的却很少。造成“一房多卖”这种违约事实的情况通常有以下两种，一种是卖方在多个房产中介公司同时发布售房信息；另一种是卖方在与第一位买主签订房屋买卖合同后但尚未过户前，又有其他买主愿意出更高价格购买时，卖方和房产中介为谋利益，便与之签订合同并过户，然后私下赔偿给第一位买主一定的违约金。
（二）规范房产中介组织行为的必要性
1.房产中介组织规模发展的必然要求。在社会主义市场经济快速发展的今天，房地产中介组织发展迅猛，从业人员众多、规模巨大，如海口最大的星福房产超市在海口就有8家连锁分店，天宏地产占海口60%的成交市场份额，其他口碑好的还有我爱我家房产中介等。这种情况下，必须对其加以规范，确定房产中介组织所应遵守的基本原则、从业资格制度、管理体制、监督机制及房产中介组织与其成员的权利与义务和法律责任等，使其有法可依，以更好地发挥房产中介组织促进二手房市场发展的积极作用。
2.房产中介组织发展过程中的困境。
（1）大多数规章达不到应有的规范力度，缺乏权威性。《房地产经纪管理办法》是于2010年10月27日经住房和城乡建设部第65次常务会议审议通过的，属于规章，而规章在法律体系中位阶最低，在实施中不可避免地面临如下问题：只可约束行业内部的组织和人员，不能约束业外人员的不法行为。且对业内人员的最高处罚也只是取消从业资格而已，并无杜绝其继续非法从业的措施。在管理体制混乱和监督管理不到位的情况下，很多人在资格被取消后还会到一些不正规的房产中介机构无证从业，因为客户并不知晓其资格是否被取消。
（2）相关法律规范粗略、可执行性差。其实质是我国房产中介法律规范的成熟度问题——大多数处于规章位阶，缺乏权威性。《房地产经纪管理办法》仅有40条，对其设立的资金要求的规定较原则化，其中第21条规定，房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。而实践中房产经纪人通常为省事仅电话联系当事人获得许可后即实施，已颁布的法条执行性差。
二、规范房地产中介组织行为立法探微
（一）明确房地产中介组织的权利
房地产中介组织一般作为居间人或代理人，《房地产经纪管理办法》仅规定房产中介组织有权要求委托方提供与交易事项相关的真实证件及信息，有权在促成双方交易后，获得报酬。而未规定因不能归责于房产中介组织的原因导致未能促成交易时，房产中介组织有权请求委托方支付提供服务所支出的必要费用；也未规定因委托人提供虚假信息或其他违约情况致其受损，有权要求获得赔偿，不利于保护房产中介组织的权利，依法应予完善。
（二）明确房地产中介组织的义务
1.诚信规则，如：不得以个人名义办理房地产经纪业务，公示相关信息；不得签订阴阳合同等。
2.如实告知：即将订立合同的事项如实向委托人披露，如房屋的权属情况；有无被抵押或被查封等情形；预告登记、异议登记等登记信息等。
目前，法律对房产交易过程中买卖双方应尽的如实告知义务规定不详细。笔者认为，不仅应规定房产经纪人及买卖双方有如实告知的义务，还应明确规定告知的时间、方式及不如实告知的后果和制裁方式等内容。
（三）明确房地产中介组织的责任
对于房地产中介组织的违法违规行为，相关法律规范主张追究其民事责任、刑事责任、行政责任的主张已达成共识。在追究行政责任、刑事责任方面，可以分别依据《行政处罚法》《刑法》相关条文及《房地产经纪管理办法》33条-38条等进行，然而对于如何追究民事责任、应否设置民事责任，目前法律观点并未统一，实践中也争议颇多。笔者认为，完全有必要设置民事责任。主要应有：
1.提供与订立合同有关真实性事项的责任。需要说明的是，房产中介组织应仅在其能力范围内提供真实事项。因为通常房产中介组织并非公安局，难以对伪造的证件进行识别，这不属于其职责范围，也超出了其能力范围。房产中介组织提供真实事项的责任不是一种保证责任，而是一种勤勉、谨慎责任，尽到合理注意即可。
2.故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益时的损害赔偿责任。
3.未完成全部委托事项不得要求支付全部报酬。 三、规范房地产中介组织行为的几点建议
（一）应予规范的主要不法行为
除《房地产经纪管理办法》第25条列举的禁止行为外，还应对不具备资质条件的房产中介组织无证非法经营、不具备职业资格的人员从业及违反行业规则从业的行为予以规范。禁止房产中介组织利用自身优势地位，设置弱化履行自身义务的条款或不及时依约履行合同义务；禁止其乱设名目，违规收费。对在提供服务过程中存在过错或重大过失，给当事人造成巨大损失的房产中介组织及人员予以处罚。
（二）应坚持的基本原则
1.遵守宪法和法律原则。即房产中介组织及其从业人员的一切经营行为都应遵守宪法和《房地产经纪管理办法》《城市房地产管理法》及其他相关管理规范。2.诚信原则。即房产中介组织及其从业人员必须诚实守信。3.客观、公正原则。客观原则，就是提供房产中介服务过程，必须依据客观事实提出自己的见解，做出客观的判断，对房源信息、市场行情等向买受人做出客观的说明和必要的风险提示。
【参考文献】
[1]赵娟.论房屋买卖居间人的如实告知义务[D].中国政法大学，2011.
[2]刘翔.房地产中介市场存在的问题及对策研究[J].长沙民政职业技术学院，2012.
[3]舒鸣.房产中介猫腻多[N].中国信息报，2004-10-15.
[4]钟辛.房产中介瞒天过海吃差价[N].市场报，2004-12-14 .
[5]李坤.网上地产交易与房产中介“抢饭碗”[N].证券时报，2009-03-18（B05）.
[6]黄萍.规范房地产经纪行为的法律思考——以房地产经纪业中的法律关系为线索[J].商场现代化，2005（13）.
[7]郭洪涛.我国房地产经纪业法律问题研究[D].湖南大学，2010.
[8]翟春雷.论房地产中介行为的私法规制[D].中国政法大学，2008.
[9]贾婷婷.论我国房地产经纪行为的法律规制[D].华中师范大学，2011.
[10]吴剑平.房地产中介管理立法完善建议[J].中国房地产，2009（02）.
[11]李海桥.应立法规范房产中介行为[N].江苏法制报，2005-09-06（C01）.
责任编辑：张丽
[关键词]房地产中介组织 权利 义务 立法 探微
[中图分类号]D922.29 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2014）03-0012-02
一、房地产中介组织行为不规范的主要因素
（一）房产中介不法经营行为致二手房交易纠纷增多
我国的房地产中介服务主要包括房地产咨询、房地产经纪和房地产估价（本文仅写与房地产经纪有关的内容），但现实中房地产中介组织为谋求自身经济利益，非法经营行为频频发生，主要有：
1.隐瞒实情误交易。实践中，很多房产经纪人与买主只谈论房屋面积、房屋价款等情况，而很少谈及付款后是否能顺利过户，这样，一些不懂法律的居民就承担了很大的风险，在买方付款后，房子是住进去了，但房屋未过户，房产证上的名字仍是卖方的，房屋产权仍归卖方。若该房屋因被抵押或被查封等情形而无法过户，那么买方必定会后悔做这笔交易。这时房产中介也会以各种借口为由推卸责任，致使买方陷入“钱房两空”的困境。
2.一房多卖竟私了解决。一位曾从事房产中介的资深人士介绍，“一房多卖”现象并不罕见，大多数情况都是私下赔几千元了结，而把卖主告到法院通过法律途径维护自身合法权益的却很少。造成“一房多卖”这种违约事实的情况通常有以下两种，一种是卖方在多个房产中介公司同时发布售房信息；另一种是卖方在与第一位买主签订房屋买卖合同后但尚未过户前，又有其他买主愿意出更高价格购买时，卖方和房产中介为谋利益，便与之签订合同并过户，然后私下赔偿给第一位买主一定的违约金。
（二）规范房产中介组织行为的必要性
1.房产中介组织规模发展的必然要求。在社会主义市场经济快速发展的今天，房地产中介组织发展迅猛，从业人员众多、规模巨大，如海口最大的星福房产超市在海口就有8家连锁分店，天宏地产占海口60%的成交市场份额，其他口碑好的还有我爱我家房产中介等。这种情况下，必须对其加以规范，确定房产中介组织所应遵守的基本原则、从业资格制度、管理体制、监督机制及房产中介组织与其成员的权利与义务和法律责任等，使其有法可依，以更好地发挥房产中介组织促进二手房市场发展的积极作用。
2.房产中介组织发展过程中的困境。
（1）大多数规章达不到应有的规范力度，缺乏权威性。《房地产经纪管理办法》是于2010年10月27日经住房和城乡建设部第65次常务会议审议通过的，属于规章，而规章在法律体系中位阶最低，在实施中不可避免地面临如下问题：只可约束行业内部的组织和人员，不能约束业外人员的不法行为。且对业内人员的最高处罚也只是取消从业资格而已，并无杜绝其继续非法从业的措施。在管理体制混乱和监督管理不到位的情况下，很多人在资格被取消后还会到一些不正规的房产中介机构无证从业，因为客户并不知晓其资格是否被取消。
（2）相关法律规范粗略、可执行性差。其实质是我国房产中介法律规范的成熟度问题——大多数处于规章位阶，缺乏权威性。《房地产经纪管理办法》仅有40条，对其设立的资金要求的规定较原则化，其中第21条规定，房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。而实践中房产经纪人通常为省事仅电话联系当事人获得许可后即实施，已颁布的法条执行性差。
二、规范房地产中介组织行为立法探微
（一）明确房地产中介组织的权利
房地产中介组织一般作为居间人或代理人，《房地产经纪管理办法》仅规定房产中介组织有权要求委托方提供与交易事项相关的真实证件及信息，有权在促成双方交易后，获得报酬。而未规定因不能归责于房产中介组织的原因导致未能促成交易时，房产中介组织有权请求委托方支付提供服务所支出的必要费用；也未规定因委托人提供虚假信息或其他违约情况致其受损，有权要求获得赔偿，不利于保护房产中介组织的权利，依法应予完善。
（二）明确房地产中介组织的义务
1.诚信规则，如：不得以个人名义办理房地产经纪业务，公示相关信息；不得签订阴阳合同等。
2.如实告知：即将订立合同的事项如实向委托人披露，如房屋的权属情况；有无被抵押或被查封等情形；预告登记、异议登记等登记信息等。
目前，法律对房产交易过程中买卖双方应尽的如实告知义务规定不详细。笔者认为，不仅应规定房产经纪人及买卖双方有如实告知的义务，还应明确规定告知的时间、方式及不如实告知的后果和制裁方式等内容。
（三）明确房地产中介组织的责任
对于房地产中介组织的违法违规行为，相关法律规范主张追究其民事责任、刑事责任、行政责任的主张已达成共识。在追究行政责任、刑事责任方面，可以分别依据《行政处罚法》《刑法》相关条文及《房地产经纪管理办法》33条-38条等进行，然而对于如何追究民事责任、应否设置民事责任，目前法律观点并未统一，实践中也争议颇多。笔者认为，完全有必要设置民事责任。主要应有：
1.提供与订立合同有关真实性事项的责任。需要说明的是，房产中介组织应仅在其能力范围内提供真实事项。因为通常房产中介组织并非公安局，难以对伪造的证件进行识别，这不属于其职责范围，也超出了其能力范围。房产中介组织提供真实事项的责任不是一种保证责任，而是一种勤勉、谨慎责任，尽到合理注意即可。
2.故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益时的损害赔偿责任。
3.未完成全部委托事项不得要求支付全部报酬。 三、规范房地产中介组织行为的几点建议
（一）应予规范的主要不法行为
除《房地产经纪管理办法》第25条列举的禁止行为外，还应对不具备资质条件的房产中介组织无证非法经营、不具备职业资格的人员从业及违反行业规则从业的行为予以规范。禁止房产中介组织利用自身优势地位，设置弱化履行自身义务的条款或不及时依约履行合同义务；禁止其乱设名目，违规收费。对在提供服务过程中存在过错或重大过失，给当事人造成巨大损失的房产中介组织及人员予以处罚。
（二）应坚持的基本原则
1.遵守宪法和法律原则。即房产中介组织及其从业人员的一切经营行为都应遵守宪法和《房地产经纪管理办法》《城市房地产管理法》及其他相关管理规范。2.诚信原则。即房产中介组织及其从业人员必须诚实守信。3.客观、公正原则。客观原则，就是提供房产中介服务过程，必须依据客观事实提出自己的见解，做出客观的判断，对房源信息、市场行情等向买受人做出客观的说明和必要的风险提示。
【参考文献】
[1]赵娟.论房屋买卖居间人的如实告知义务[D].中国政法大学，2011.
[2]刘翔.房地产中介市场存在的问题及对策研究[J].长沙民政职业技术学院，2012.
[3]舒鸣.房产中介猫腻多[N].中国信息报，2004-10-15.
[4]钟辛.房产中介瞒天过海吃差价[N].市场报，2004-12-14 .
[5]李坤.网上地产交易与房产中介“抢饭碗”[N].证券时报，2009-03-18（B05）.
[6]黄萍.规范房地产经纪行为的法律思考——以房地产经纪业中的法律关系为线索[J].商场现代化，2005（13）.
[7]郭洪涛.我国房地产经纪业法律问题研究[D].湖南大学，2010.
[8]翟春雷.论房地产中介行为的私法规制[D].中国政法大学，2008.
[9]贾婷婷.论我国房地产经纪行为的法律规制[D].华中师范大学，2011.
[10]吴剑平.房地产中介管理立法完善建议[J].中国房地产，2009（02）.
[11]李海桥.应立法规范房产中介行为[N].江苏法制报，2005-09-06（C01）.
责任编辑：张丽